#房地产# 2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
20个亿，在长沙楼市是个什么概念？今年1-10月，只有25家全国品牌房企在长沙市辖六区三县市的各自销售额达到或超过了这个数据。
而1个月前，由湖南本土知名房企运达集团开发的运达中央广场三期，在样板示范区正式开放的前一天，提前涌入的消费者5个小时就认购了价值约5个亿的商业产权性质的住宅。该项目三期总共759套房子，短短2天时间去化333套，销售额超20亿元。
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
这已不是湖南运达第一次刷新长沙楼市销售纪录。2年前，运达中央广场商业公寓也创下了长沙豪宅销售纪录——10天卖了12个亿，60套总价千万元起步的商业公寓销售一空，带动高端商业公寓走出独立行情，由此掀起了长沙高端商业公寓、商业大平层的开发热潮。
湖南运达凭一己之力，开拓了一条长沙商业公寓豪宅的新跑道，跟进者众。如今，在非住宅商品房大力去库存的新的楼市环境下，湖南运达又悄然更换了跑道，将长沙商业公寓市场搅了一个底朝天，卖起了商业住宅，继续领跑着长沙楼市。
产品颠覆：商业住宅
“创新沙皇”哈佛商学院教授克莱顿•克里斯坦森提出的“颠覆性创新”理论，是指用一种全新的方式为一个新兴客户群体解决一个新的问题。商业住宅，正是湖南运达基于这一理论创造的一个新名词，也是其在商业用地上打造以居住生活场景为核心的纯粹住宅，成了长沙楼市开发的一个全新产品类型。
无论是空间动线，还是基于现实功能的居住体验，都追求极致的住宅化，是湖南运达商业住宅颠覆性创新的初心。由于住宅限购、商业不限购，运达敢于突围，善于寻找“新”客户需求，瞄准住得起别墅、想换大房子却又无住宅购买资格的高端客户人群，大胆创新商业住宅的多套房设计，全方位、恰到好处地满足家庭各个年龄段居者的舒适需求。
规划之初，长沙运达中央广场三期即确定了以住宅基因提前深度嵌入，处处精心营造“纯粹住宅”细节：尺度开阔的开放式阳台，打破公寓封闭室内空间的刻板印象；宽大的厨房，可以爆炒的燃气灶，巨大的燃气壁挂炉，旗帜鲜明地亮出房屋的居住属性；走廊一侧做到顶部隐形的储物柜，彰显出无可挑剔的实用居家空间；L型户型设计3.5米层高，搭配全景落地玻璃窗，拥享270°无敌视野，完美匹配高端豪宅的气度；除了新风系统，还特别增加舒适度透气窗、厨房中央空调，洗衣机烘干机上下水通路，家庭公共区的多功能空间预留......
从项目设计到建筑施工，再到装修风格，长沙运达中央广场三期用“所见即所得”的现实呈现，展示了新一代高端住宅可以有的样子：舒适、安全、便利、尊贵、品味。全球顶级幕墙系统窗，三层双银LOW-E中空夹胶单元幕墙，追求最高标准的隔热、防水、降噪、通风性能，能源智控、消防联动、数字监控、门禁控制、智慧停车等一系列高枕无忧的安保体系……
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
运达中央广场三期的设计师认为，一个纯粹的住宅产品，除了房屋内部的居住功能，室外公共空间也是检验居住体验的关键。
空间布局方面，总建筑面积约31万平方米的长沙运达中央广场三期，由2栋250米、3栋150米摩天大楼组成。通过最优的业态功能分区和完善的立体交通动线，该项目将高端人居、精品立体园林和情景街区商业完美融合，创造了一个新摩天人居、新生活形态。
在街区商业之上，该项目首创15000平方米精品空中花园，700米亲水漫步道、阳光茶室等多重景观组团设置，打造移步异景的生态桃源，极具东方美学意境；约4000平方米的5大空中花园泛会所，配置了老年活动中心、儿童活动中心、商务中心、运动中心、物业中心。
“每一个空间都细心考量了居住者入住后的现实生活场景，力求让每一位业主都拥有属于自己的一方生活天地。”该项目设计师表示，室内室外的空间设计，建构的是一个完整的住宅社区，提供的是一种充满丰盈细节的居住生活体验。
“如果不是特别说明这是商业性质的住宅的话，运达中央广场三期看起来就是一个纯粹的高端住宅产品。”此前已购买了该项目一期、此次又认购了项目三期的一位老客户，发出如此感叹。
价格情怀：不求最贵
从需求发掘到产品实现，长沙运达中央广场以自我迭代的产品创新，专注高端物业运营所积累的对高净值人群需求的深刻洞察，又一次用新产品找到了新客户。
有人说，运达商业住宅畅销的背后，是其深度关注客户需求，又不受制于当下的需求，打破传统，另辟蹊径，直面新兴客户群体的未来需求，以一种全新的方式为一个新的群体解决了新的问题；也有人说，是因为其以过硬的品质、了不起的性价比，始终有着一群忠实而又多金的客户粉丝。
作为一家聚焦高端物业开发和运营的湖南知名本土企业，运达的务实低调不止于产品研发上，其在长沙一举成名的很大一部分因素，是基于“最贵的豪宅”，成为长沙高端人居的城市形象代言人，是湖湘名流安家置业首选之地。过往由于运达的颠覆式产品创新的内核和产品出众，其房价单价也往往高出市场价1-2倍甚至3倍。
然而，面对当前商业大平层单价动辄3万-5万元/平方米甚至7万多元/平方米的长沙楼市，此次运达中央广场三期推出的新品，却毅然抛弃了“最贵”的标签。
据介绍，运达中央广场三期共推出了166平方米-171平方米、241平方米-268平方米、348平方米-370平方米、441平方米、516平方米等覆盖各面积段的9个户型，售价为21800元/平方米-22800元/平方米不等。不仅是客户选择的空间大大增加，而且无论是从面积还是单价、总价，购置门槛也大幅降低。
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
在运达集团掌门人高云安看来，一个产品的成功突围，并不是和其他同行斗价格，而是能发掘到那些从未被发掘的需求点，进而从客户的需求出发，放下固有认知甚至是打碎重来进行自我颠覆。
湖南运达第一次的自我颠覆实验是在2019年的3月。当时运达中央广场二期运达公寓公开发售，单价39800元/平方米起，最高的售价为53800元/平方米，创下了当时长沙楼市房价天花板。10天里，运达公寓成交60套，劲销12个亿，成为长沙卖得最贵、卖得最快的公寓。
此惊艳一时的业绩背后，湖南运达做了两件事：一是减少户数增加单套面积，最小户型450平方米/套；二是以超出客户预期的标准来提供服务，产品聚焦自住为主的居住体验。这两个调整，不但开创了长沙楼市商业大平层公寓的新品类，而且激活了长沙高端客户对居住需求升级的渴望。
如此一来，运达与其服务过的客户形成了一种非常紧密的关系，收获了一大批的“客户忠粉”。也正是在这种深入的联结之中，运达能够寻找到客户的新需求，再转换成新产品来满足客户的新需求。
当地市场人士表示，湖南运达商业住宅的产品创新，是一次商业用地开发住宅的实践，也是在“房住不炒”的背景下，满足不同消费者居住需求的新思路。#买房者说# #买房# #楼市杂谈# #湖南# #涨知识#
20个亿，在长沙楼市是个什么概念？今年1-10月，只有25家全国品牌房企在长沙市辖六区三县市的各自销售额达到或超过了这个数据。
而1个月前，由湖南本土知名房企运达集团开发的运达中央广场三期，在样板示范区正式开放的前一天，提前涌入的消费者5个小时就认购了价值约5个亿的商业产权性质的住宅。该项目三期总共759套房子，短短2天时间去化333套，销售额超20亿元。
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
这已不是湖南运达第一次刷新长沙楼市销售纪录。2年前，运达中央广场商业公寓也创下了长沙豪宅销售纪录——10天卖了12个亿，60套总价千万元起步的商业公寓销售一空，带动高端商业公寓走出独立行情，由此掀起了长沙高端商业公寓、商业大平层的开发热潮。
湖南运达凭一己之力，开拓了一条长沙商业公寓豪宅的新跑道，跟进者众。如今，在非住宅商品房大力去库存的新的楼市环境下，湖南运达又悄然更换了跑道，将长沙商业公寓市场搅了一个底朝天，卖起了商业住宅，继续领跑着长沙楼市。
产品颠覆：商业住宅
“创新沙皇”哈佛商学院教授克莱顿•克里斯坦森提出的“颠覆性创新”理论，是指用一种全新的方式为一个新兴客户群体解决一个新的问题。商业住宅，正是湖南运达基于这一理论创造的一个新名词，也是其在商业用地上打造以居住生活场景为核心的纯粹住宅，成了长沙楼市开发的一个全新产品类型。
无论是空间动线，还是基于现实功能的居住体验，都追求极致的住宅化，是湖南运达商业住宅颠覆性创新的初心。由于住宅限购、商业不限购，运达敢于突围，善于寻找“新”客户需求，瞄准住得起别墅、想换大房子却又无住宅购买资格的高端客户人群，大胆创新商业住宅的多套房设计，全方位、恰到好处地满足家庭各个年龄段居者的舒适需求。
规划之初，长沙运达中央广场三期即确定了以住宅基因提前深度嵌入，处处精心营造“纯粹住宅”细节：尺度开阔的开放式阳台，打破公寓封闭室内空间的刻板印象；宽大的厨房，可以爆炒的燃气灶，巨大的燃气壁挂炉，旗帜鲜明地亮出房屋的居住属性；走廊一侧做到顶部隐形的储物柜，彰显出无可挑剔的实用居家空间；L型户型设计3.5米层高，搭配全景落地玻璃窗，拥享270°无敌视野，完美匹配高端豪宅的气度；除了新风系统，还特别增加舒适度透气窗、厨房中央空调，洗衣机烘干机上下水通路，家庭公共区的多功能空间预留......
从项目设计到建筑施工，再到装修风格，长沙运达中央广场三期用“所见即所得”的现实呈现，展示了新一代高端住宅可以有的样子：舒适、安全、便利、尊贵、品味。全球顶级幕墙系统窗，三层双银LOW-E中空夹胶单元幕墙，追求最高标准的隔热、防水、降噪、通风性能，能源智控、消防联动、数字监控、门禁控制、智慧停车等一系列高枕无忧的安保体系……
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
运达中央广场三期的设计师认为，一个纯粹的住宅产品，除了房屋内部的居住功能，室外公共空间也是检验居住体验的关键。
空间布局方面，总建筑面积约31万平方米的长沙运达中央广场三期，由2栋250米、3栋150米摩天大楼组成。通过最优的业态功能分区和完善的立体交通动线，该项目将高端人居、精品立体园林和情景街区商业完美融合，创造了一个新摩天人居、新生活形态。
在街区商业之上，该项目首创15000平方米精品空中花园，700米亲水漫步道、阳光茶室等多重景观组团设置，打造移步异景的生态桃源，极具东方美学意境；约4000平方米的5大空中花园泛会所，配置了老年活动中心、儿童活动中心、商务中心、运动中心、物业中心。
“每一个空间都细心考量了居住者入住后的现实生活场景，力求让每一位业主都拥有属于自己的一方生活天地。”该项目设计师表示，室内室外的空间设计，建构的是一个完整的住宅社区，提供的是一种充满丰盈细节的居住生活体验。
“如果不是特别说明这是商业性质的住宅的话，运达中央广场三期看起来就是一个纯粹的高端住宅产品。”此前已购买了该项目一期、此次又认购了项目三期的一位老客户，发出如此感叹。
价格情怀：不求最贵
从需求发掘到产品实现，长沙运达中央广场以自我迭代的产品创新，专注高端物业运营所积累的对高净值人群需求的深刻洞察，又一次用新产品找到了新客户。
有人说，运达商业住宅畅销的背后，是其深度关注客户需求，又不受制于当下的需求，打破传统，另辟蹊径，直面新兴客户群体的未来需求，以一种全新的方式为一个新的群体解决了新的问题；也有人说，是因为其以过硬的品质、了不起的性价比，始终有着一群忠实而又多金的客户粉丝。
作为一家聚焦高端物业开发和运营的湖南知名本土企业，运达的务实低调不止于产品研发上，其在长沙一举成名的很大一部分因素，是基于“最贵的豪宅”，成为长沙高端人居的城市形象代言人，是湖湘名流安家置业首选之地。过往由于运达的颠覆式产品创新的内核和产品出众，其房价单价也往往高出市场价1-2倍甚至3倍。
然而，面对当前商业大平层单价动辄3万-5万元/平方米甚至7万多元/平方米的长沙楼市，此次运达中央广场三期推出的新品，却毅然抛弃了“最贵”的标签。
据介绍，运达中央广场三期共推出了166平方米-171平方米、241平方米-268平方米、348平方米-370平方米、441平方米、516平方米等覆盖各面积段的9个户型，售价为21800元/平方米-22800元/平方米不等。不仅是客户选择的空间大大增加，而且无论是从面积还是单价、总价，购置门槛也大幅降低。
2天卖20亿元 湖南这家本土房企再换赛道领跑楼市
在运达集团掌门人高云安看来，一个产品的成功突围，并不是和其他同行斗价格，而是能发掘到那些从未被发掘的需求点，进而从客户的需求出发，放下固有认知甚至是打碎重来进行自我颠覆。
湖南运达第一次的自我颠覆实验是在2019年的3月。当时运达中央广场二期运达公寓公开发售，单价39800元/平方米起，最高的售价为53800元/平方米，创下了当时长沙楼市房价天花板。10天里，运达公寓成交60套，劲销12个亿，成为长沙卖得最贵、卖得最快的公寓。
此惊艳一时的业绩背后，湖南运达做了两件事：一是减少户数增加单套面积，最小户型450平方米/套；二是以超出客户预期的标准来提供服务，产品聚焦自住为主的居住体验。这两个调整，不但开创了长沙楼市商业大平层公寓的新品类，而且激活了长沙高端客户对居住需求升级的渴望。
如此一来，运达与其服务过的客户形成了一种非常紧密的关系，收获了一大批的“客户忠粉”。也正是在这种深入的联结之中，运达能够寻找到客户的新需求，再转换成新产品来满足客户的新需求。
当地市场人士表示，湖南运达商业住宅的产品创新，是一次商业用地开发住宅的实践，也是在“房住不炒”的背景下，满足不同消费者居住需求的新思路。#买房者说# #买房# #楼市杂谈# #湖南# #涨知识#
【访谈 | 当公主不再等待王子，或许才是美好童话的开始】你有没有想过，在经典童话《小红帽》里，大灰狼有可能是一个彬彬有礼的年轻狼王子，而猎人则是一个女土匪？在《白雪公主》里，后妈有可能心肠并不歹毒，而公主最大的理想并不是等待白马王子？《丑小鸭》的故事核心在于教会小朋友在面对校园霸凌时，要勇于挺身而出，大胆维护自己和同学的权益？这一切看似颠覆传统，实则挑战了我们固有的性别偏见和思维模式，而大胆地改编童话的人，是一位在北京一所高校长期从事教学与研究的性与性别研究专家，目前中国本土的性教育理论“赋权型性教育”的提出者——方刚。他近年来的研究集中在青少年的性教育方面，刚刚提到的各种颠覆性的改写故事便出自他最新出版的儿童文学童话集《写给孩子的性教育童话》。#儿童文学# https://t.cn/A6xyq7KN
如何打造一个智慧物流园区？
这几年，物流园区的智能化升级和数字化改造成为政府文件、企业规划、宣传材料上的常见项，各式各样的智慧物流园区层出不穷。但是在前卫的“智慧”名头下，大多数智慧物流园区其实仅仅是购置了自动化设备、添加了IT项目，尽管这样的“智慧”能够提高效率，却和“智慧”的颠覆性相去甚远。
不理想之处1：局部化
在市场上，可能现在很难找到一个完整的智慧物流园区，大多数是在传统物流园区的基础上有一些“智慧”模块，比如视频联网、数字月台、仓储机器人等等。
总体来看，“智慧”的覆盖率偏低：一是园区内设备、空间的覆盖偏低;二是园区内作业环节的覆盖偏低;三是跨园区物流全程的覆盖偏低。
于是，出现了两个“局部化”。从园区单点来看，是局部“智慧插件”，难以实现整个园区的系统升级;从物流全网来看，是局部“智慧孤岛”，难以实现整个网络的互动改进。
不理想之处2：脸谱化
在市场上，有很多包含了软硬件的一站式智慧物流园区解决方案供应商。只要愿意花钱，打造一个智慧物流园区似乎很容易。客观上市场上大部分物流园区主要是靠租金收益的业主，熟悉业务、打造适合业务的系统、购置经济适用的设备，是一个大投入、长周期的痛苦过程，而且收益未知。
所以，实际上大部分物流园区在“智慧”方面的投入并不是大手笔，往往是在有限预算下保障必要的功能，有些赶时髦、不掉价的感觉。于是，在宣传的概念化和实操的简单化交织下，智慧物流园区彼此之间都很像，往往具备相似的功能、模块，能够对园区进行一定程度的可视化在线展示，但是这些都没有对实际业务产生颠覆性的再创造。
不理想之处3：浅层化
智慧发展这条路很长，有物理和虚拟两条主线，是一个虚实结合的过程，有很多阶段，对应产生很多概念。
物理层面主要是去人工。
首先是机械化(mechanized)，推进机器替代人工;
其次是自动化(automated)，结合自动控制和信息处理，减少人工操作、干预，以固定模式实现机器自运行;
第三是智能化(intelligentized)，在数字驱动下具备自我判断能力，能够动态实现机器自运行。
虚拟层面主要是强感知。首先是信息化(informationized)，利用计算机技术、网络技术、通信技术，实现支撑决策的有效数据的汇集、处理;其实是数字化(digitized)，将产生数据的业务、实体，也转变为有效数据，打通线上线下场景;第三是网联化(connected)，更大范围跨时空实现远程感知和动态控制。
物理层面和虚拟层面是相互促进、互为前提的，而两者的深度交融，才能产生智慧化(intellectualized)，也就是在全局状态的清晰感知下，对结果预判和优选后，进行综合决策的高级阶段。简单说，就像我们的大脑，不仅控制着我们身体的各个器官，也处理着我们个体与社会的互动关系。
很显然，当前市面上的智慧物流园区还没有真正达到智慧化的阶段。目前，数字化、智能化、网联化、智慧化都是热词，并且似是而非，容易产生认知上的混淆。客观判断当前，数字化还需要“新基建”来补齐，智能化还局限在部分领域个别产品，网联化才刚刚起步，在这些前提下，给自己打上智慧化的logo是不是有些超前了?
总体来看，大量物流园区还停留在机械化-信息化阶段，少数标杆物流园区(主要是龙头电商快递物流园区等类型)也只是刚刚步入数字化-智能化阶段，都还处于智慧化的“浅水区”。
或许，当前众多智慧物流园区代表了一种发展愿景，智慧化是趋势，也是未来必定的场景。那么，我们一起畅想一下，真正的智慧物流园区应该长什么样子呢?
智慧物流园区本质是在需求牵引下对供给的优化，那么核心就是两条：一是更精准地契合需求的变化，二是更有力地打破供给的约束。
据此猜测，可能未来的智慧物流园区将出现“100X”的特征。
特征1：网络一体
前面提到智慧化的前一个步骤是网联化，逆向思维来看，智慧化的前提是网络环境，而物流的前提也是网络基础。所以智慧物流园区一定是建立在网络上的，这里的网络包括三张网。
首先是综合交通网，在物理层面节点和通道融合一体。其次是物流服务网，在组织层面设施与服务融合一体。最后是数字互联网，是在虚拟层面，线下和线上融合一体。
可以说，网络是智慧物流园区的根本。只有在网络环境下，智慧物流园区具有决策的需求和价值，也只有在网络环境下，智慧物流园区才具备执行决策的方案和资源。
特征2：无人运行
在一定程度上，智慧化是更加高级的智能化，而智能化的必然结果就是大规模的机器替代人工，不只是人的体力劳动，还包括脑力劳动。所以人工减少将从一线作业，退到后台管理，再退到远程操控，所需要的人力将是几何级减少。
而智慧型物流园区只是智慧物流网中台远程管理的众多节点之一，未来出现完全无人的智慧物流园区不是没有可能。
可以说，无人将成为智慧物流园区的重要标签之一，它的价值不在于人工成本节省的经济账，而在于物流园区布局建设将更加自由，打破地形、气候等人工需求约束。或许，未来智慧物流园区将伴随智慧工厂进入地下、水下、雪山等极端作业地点，对人类社会的生产模式和生活方式将产生颠覆性改变。
特征3：绿电运行
可持续发展已经是人类共识，绿色已经成为口号的必选词汇。换个角度来看，实际上每一次的工业革命，背后都有能源革命的影子，从煤炭到石油、电力，再到新能源。
其实整个过程都在不断寻找2个问题的最优解：一是如何提高资源转化能源的效率;二是如何提高能源转化生产的效率。
现在来看，我们已经找到了未来很长一段时间内，这两个问题的最优解，那就是“新能源——电力——生产”。这是环境约束和人类需求的平衡点。而智慧物流园区需要的能源主要是电，那么利用光、风、水自发电，或购买绿电，就一定成为主流。
可以说，智慧物流园区一定是能消耗的大户，在未来碳配额、碳交易成为常态的零碳场景下，屋顶光伏发电、风电等分布式发电将大大普及。考虑到氢能在物流中的潜力，还可能有不少的物流园区会拓展电解制氢、加氢的业务。届时，智慧物流园区将推动物流服务网与清洁能源网融合发展。
特征4：场景细分
物流业需求多元，在条件能力不足时，只能把非标的需求按照标准化流程运行，难以实现成本和质量的同向提升。但智慧化最大的魅力就是能够实现定制化批量供给。
对于物流业来说，物流园区在一定程度上是物流全链条最特殊的场景。物流的路径、运输方式、包装等等都在这里决定。智慧物流园区一定能批量化实现所有用户对物流地点、时间、数量、成本、质量等个性化需求。那么在这个过程中，智慧物流园区必然将进一步细分物流场景，项目都各有特点、各具主题，高质量实现供需对接，不会出现普遍、同质的千人一面。
可以说，智慧物流园区的交互性极强，能为用户带来优质的物流体验，并且物流服务的链条不断延伸深化。伴随这一特点，智慧物流园区也具有快速的迭代性，各种功能不断叠加、创新、优化，并借助物流服务网的资源，不断拓宽服务的时空范围、业态边界。
这几年，物流园区的智能化升级和数字化改造成为政府文件、企业规划、宣传材料上的常见项，各式各样的智慧物流园区层出不穷。但是在前卫的“智慧”名头下，大多数智慧物流园区其实仅仅是购置了自动化设备、添加了IT项目，尽管这样的“智慧”能够提高效率，却和“智慧”的颠覆性相去甚远。
不理想之处1：局部化
在市场上，可能现在很难找到一个完整的智慧物流园区，大多数是在传统物流园区的基础上有一些“智慧”模块，比如视频联网、数字月台、仓储机器人等等。
总体来看，“智慧”的覆盖率偏低：一是园区内设备、空间的覆盖偏低;二是园区内作业环节的覆盖偏低;三是跨园区物流全程的覆盖偏低。
于是，出现了两个“局部化”。从园区单点来看，是局部“智慧插件”，难以实现整个园区的系统升级;从物流全网来看，是局部“智慧孤岛”，难以实现整个网络的互动改进。
不理想之处2：脸谱化
在市场上，有很多包含了软硬件的一站式智慧物流园区解决方案供应商。只要愿意花钱，打造一个智慧物流园区似乎很容易。客观上市场上大部分物流园区主要是靠租金收益的业主，熟悉业务、打造适合业务的系统、购置经济适用的设备，是一个大投入、长周期的痛苦过程，而且收益未知。
所以，实际上大部分物流园区在“智慧”方面的投入并不是大手笔，往往是在有限预算下保障必要的功能，有些赶时髦、不掉价的感觉。于是，在宣传的概念化和实操的简单化交织下，智慧物流园区彼此之间都很像，往往具备相似的功能、模块，能够对园区进行一定程度的可视化在线展示，但是这些都没有对实际业务产生颠覆性的再创造。
不理想之处3：浅层化
智慧发展这条路很长，有物理和虚拟两条主线，是一个虚实结合的过程，有很多阶段，对应产生很多概念。
物理层面主要是去人工。
首先是机械化(mechanized)，推进机器替代人工;
其次是自动化(automated)，结合自动控制和信息处理，减少人工操作、干预，以固定模式实现机器自运行;
第三是智能化(intelligentized)，在数字驱动下具备自我判断能力，能够动态实现机器自运行。
虚拟层面主要是强感知。首先是信息化(informationized)，利用计算机技术、网络技术、通信技术，实现支撑决策的有效数据的汇集、处理;其实是数字化(digitized)，将产生数据的业务、实体，也转变为有效数据，打通线上线下场景;第三是网联化(connected)，更大范围跨时空实现远程感知和动态控制。
物理层面和虚拟层面是相互促进、互为前提的，而两者的深度交融，才能产生智慧化(intellectualized)，也就是在全局状态的清晰感知下，对结果预判和优选后，进行综合决策的高级阶段。简单说，就像我们的大脑，不仅控制着我们身体的各个器官，也处理着我们个体与社会的互动关系。
很显然，当前市面上的智慧物流园区还没有真正达到智慧化的阶段。目前，数字化、智能化、网联化、智慧化都是热词，并且似是而非，容易产生认知上的混淆。客观判断当前，数字化还需要“新基建”来补齐，智能化还局限在部分领域个别产品，网联化才刚刚起步，在这些前提下，给自己打上智慧化的logo是不是有些超前了?
总体来看，大量物流园区还停留在机械化-信息化阶段，少数标杆物流园区(主要是龙头电商快递物流园区等类型)也只是刚刚步入数字化-智能化阶段，都还处于智慧化的“浅水区”。
或许，当前众多智慧物流园区代表了一种发展愿景，智慧化是趋势，也是未来必定的场景。那么，我们一起畅想一下，真正的智慧物流园区应该长什么样子呢?
智慧物流园区本质是在需求牵引下对供给的优化，那么核心就是两条：一是更精准地契合需求的变化，二是更有力地打破供给的约束。
据此猜测，可能未来的智慧物流园区将出现“100X”的特征。
特征1：网络一体
前面提到智慧化的前一个步骤是网联化，逆向思维来看，智慧化的前提是网络环境，而物流的前提也是网络基础。所以智慧物流园区一定是建立在网络上的，这里的网络包括三张网。
首先是综合交通网，在物理层面节点和通道融合一体。其次是物流服务网，在组织层面设施与服务融合一体。最后是数字互联网，是在虚拟层面，线下和线上融合一体。
可以说，网络是智慧物流园区的根本。只有在网络环境下，智慧物流园区具有决策的需求和价值，也只有在网络环境下，智慧物流园区才具备执行决策的方案和资源。
特征2：无人运行
在一定程度上，智慧化是更加高级的智能化，而智能化的必然结果就是大规模的机器替代人工，不只是人的体力劳动，还包括脑力劳动。所以人工减少将从一线作业，退到后台管理，再退到远程操控，所需要的人力将是几何级减少。
而智慧型物流园区只是智慧物流网中台远程管理的众多节点之一，未来出现完全无人的智慧物流园区不是没有可能。
可以说，无人将成为智慧物流园区的重要标签之一，它的价值不在于人工成本节省的经济账，而在于物流园区布局建设将更加自由，打破地形、气候等人工需求约束。或许，未来智慧物流园区将伴随智慧工厂进入地下、水下、雪山等极端作业地点，对人类社会的生产模式和生活方式将产生颠覆性改变。
特征3：绿电运行
可持续发展已经是人类共识，绿色已经成为口号的必选词汇。换个角度来看，实际上每一次的工业革命，背后都有能源革命的影子，从煤炭到石油、电力，再到新能源。
其实整个过程都在不断寻找2个问题的最优解：一是如何提高资源转化能源的效率;二是如何提高能源转化生产的效率。
现在来看，我们已经找到了未来很长一段时间内，这两个问题的最优解，那就是“新能源——电力——生产”。这是环境约束和人类需求的平衡点。而智慧物流园区需要的能源主要是电，那么利用光、风、水自发电，或购买绿电，就一定成为主流。
可以说，智慧物流园区一定是能消耗的大户，在未来碳配额、碳交易成为常态的零碳场景下，屋顶光伏发电、风电等分布式发电将大大普及。考虑到氢能在物流中的潜力，还可能有不少的物流园区会拓展电解制氢、加氢的业务。届时，智慧物流园区将推动物流服务网与清洁能源网融合发展。
特征4：场景细分
物流业需求多元，在条件能力不足时，只能把非标的需求按照标准化流程运行，难以实现成本和质量的同向提升。但智慧化最大的魅力就是能够实现定制化批量供给。
对于物流业来说，物流园区在一定程度上是物流全链条最特殊的场景。物流的路径、运输方式、包装等等都在这里决定。智慧物流园区一定能批量化实现所有用户对物流地点、时间、数量、成本、质量等个性化需求。那么在这个过程中，智慧物流园区必然将进一步细分物流场景，项目都各有特点、各具主题，高质量实现供需对接，不会出现普遍、同质的千人一面。
可以说，智慧物流园区的交互性极强，能为用户带来优质的物流体验，并且物流服务的链条不断延伸深化。伴随这一特点，智慧物流园区也具有快速的迭代性，各种功能不断叠加、创新、优化，并借助物流服务网的资源，不断拓宽服务的时空范围、业态边界。
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