兄弟分家析产后因干涉房屋使用引发家庭矛盾,律师正本清源解决纠纷修复亲情。
承办律师 江苏道多律师事务所律师  张盼
【导读】 甲乙兄弟以协议约定涉案房屋所有权归甲,甲继承人丙丁出租房屋后遭乙多次干涉,丙丁要求依约过户,乙以非农村户籍无法继承宅基地为由拒绝。张盼律师认为该协议真实有效,丙丁继承房屋而非继承宅基地符合法律规定,最终法院赞同律师观点并调解了双方之间矛盾。
【成功案例入选理由】 法理清晰,纲举目张。说理透彻,法情兼顾。既依法维护了当事人的合法权益,又修复了当事人之间的亲情关系。
【基本案情】 甲、乙双方系兄弟关系,户籍均在A市A村A房屋(以下简称:原涉案房屋)中。若干年前,乙的长兄甲因为在外务工的需要,要将自己的户籍从原涉案房屋迁出。为了甲在务工期间以及今后能够回老家居住,甲、乙双方经协商签订《协议书》(以下简称:《协议书一》) 一份 。《协议书一》约定:
乙同意将原涉案房屋中的1间房屋B(层数2),让与在外工作多年的长兄甲居住,此后,B房屋的维修由长兄甲负责,弟乙不再干涉。
后甲、乙双方在《协议书一》签订二年后,又订立《协议书》(以下简称:《协议书二》)一份。《协议书二》约定:
①甲外出工作后,乙对连同甲的B房屋在内的原涉案房屋A,一并进行了翻建。将原涉案房屋翻建了三间两层的楼房(以下简称:C房屋),并且办理了房屋所有权证。
②甲退休回家居住,乙应将C房屋后排东边的一间两层楼房(以下简称:K房屋)让还给甲,甲一次性补贴R万元给乙,甲享有居住以及K房屋所有权证的权利。
《协议书二》签订两个月后,甲将《协议书二》中约定R万元一次性支付给乙,乙向甲出具《收条》。《收条》载明:“今日收到甲东间房款R万元整,特此收条。落款人乙”。
在前述《协议书一》和《协议书二》上,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的。
BBBB年B月B日,甲因病去世。
CCCC年,因K房屋年久失修,破败不堪,已经严重影响使用,乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁,并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修。丙、丁对K房屋进行了翻建和装修。并在此后将K房屋通过挂牌出租给他人(以下简称:租客)使用。
不久后,租客数次联系丙、丁称,乙多次找到租客,表示乙才是K房屋的屋主并严重影响租客正常使用K房屋。
丙、丁多次联系乙,要求乙按照其与甲生前所签订的协议,将K房屋产权过户到丙、丁名下,遭到乙的拒绝。
丙、丁在与乙交涉无果的情况下向法院起诉。丙、丁认为,自己是甲的继承人,要求继承K房屋。
乙和乙的律师答辩,乙对丙、丁是甲的继承人没有任何异议。但是,因为甲到城市工作多年且户籍早已从A村迁移到城市,所以,甲早已不具备A村的户籍,目前,甲父母已逝世,甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)户籍。因此,在甲于A村的宅基地使用权自甲的户籍迁出A村之日起即丧失的情况下,在A村拥有K房屋就是不合法的,据此,丙、丁要求继承甲非法拥有的K房屋,不能得到法律的支持。
丙、丁向我们的律师咨询,应该如何依法处理本案。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们的部分律师认为,乙和乙的律师答辩的内容,是有法律根据的,所以,本案的诉讼前景对丙、丁而言是不乐观的。我们的另外一部分律师认为,根据涉案事实和证据,如果丙、丁作为甲的合法继承人,不能继承K房屋,那么,将K房屋真正产权人推定为乙,明显没有道理,而将随便推定为其他人或单位的财产,或推定为无主财产,那就更加荒唐。所以,按照乙和乙的律师的观点,K房屋真正产权人该是谁,就变成了一个难以认定的问题。
我们认为,前述二种意见中,后一种意见是有法理意义的思考。这种思考,让我们进一步发现,乙和乙的律师是在概念上将“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念进行了偷换。此偷换,对依法正确认知本案的法律核心所带来的认识混乱作用,是不可忽视的。
正本清源的依法正确认知本案的法律核心,我们可以因为“甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)户籍”,而不去探讨“宅基地不能简单适用继承法继承”的问题,但是,我们绝对不能忽视“房屋肯定要按照继承法继承”这个基本法律原则。
据此,具体承办本案的张盼律师向法院提出:
1、《协议书一》和《协议书二》的协议内容,字里行间没有一处涉及到“宅基地”的内容,因此,关于“宅基地和宅基地继承”的问题,不能成为本案法院审理的内容而混淆法庭的视听。
2、《协议书一》和《协议书二》的协议内容,是甲、乙双方关于“宅基地以上K房屋归属的问题的约定”,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的,这是不可否认的事实。
3、《民法典》延续了以往法律法规关于宅基地问题的相关规定,在第三百六十二条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
因此,当地村民委员会均加盖印章证明:《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的事实,我们可以理解为当地村民委员会是以不反对的形式,以基本同意《协议书一》和《协议书二》为内容,在履行村民委员会对本村集体土地的管理权。
以上三点,应该可以首先证明这样一个事实,即存在于A村宅基地以上的K房屋之真正权利人是甲,是基本合法的,是正确认定K房屋之真正权利人的不二归属。在此前提下:
CCCC年,因K房屋年久失修,破败不堪,已经严重影响使用,乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁,并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修,作为已知事实是完全可以推定出“乙也承认并认为与K房屋有关的义务,应该由丙、丁继受的”。
所以,虽然“甲的配偶(丙)、子女(丁)均不是农村(A村)村户籍”,不能有条件继承K房屋座下的宅基地,但是,只要不将丙、丁要求“继承K房屋”混淆为丙、丁要求“继承K房屋座下的宅基地”刻意或者不自觉的混为一谈,丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,合法、合理。
本案的主审法官赞同张盼律师的观点并认为,①丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,应该是可以得到法律的支持;②宅基地问题,应该按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定:“由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”,不能作为本民事案件的审理范围。
在从根本上厘清了“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念的认识混乱,对本案法律认知带来的困扰以后,张盼律师又对法庭和乙同时提出,《协议书一》和《协议书二》从产生到内容,本质上贯穿了甲、乙二人之间的亲情,这种亲情是应该按照公序良俗延续到乙、丙、丁之间的。所以,在丙、丁作为甲的继承人,要求继承K房屋,合法、合理的前提下,关于K房屋座下的宅基地的问题,按照法官对相关法律的释明,乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理,是合法而且有利于从根本上解决相关问题的。
【案件处理结果】  经法院的主持调解,乙、丙、丁三方就①“丙、丁可以继承K房屋”;②关于“K房屋座下的宅基地的问题”乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理”这二个问题,达成调解协议。乙、丙、丁三方的亲情也得到了修复。#法律##法律咨询##维权##宅基地##继承#

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“喜欢就追,不行,就再想想办法。”
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你之所以没有遇到喜欢的人,一点都不奇怪,中午吃什么有时候你也不知道。
我们不能走进拉面馆了才想起要吃脆皮炸鸡,不能小可颂吃半饱了才想起要吃脏脏包,不能被小火锅辣的满头大汗了才想起要吃一碗豚骨乌冬面。恋爱有时候就像自助餐,你明知道吃不回本,那就一开始挑最喜欢吃的,甜也好,辣也好,最重要的是开心就好。
所以,你得知道你喜欢哪一类人,你才知道你在哪里能碰到他们,别总是嘴上说碰不到喜欢的人,你最爱吃的炸串,那也是你徒步走了两条街才换来的。
没有那么多一见钟情,大家多数是日久生情,越处越觉得这个人跟你的一生好般配,你一犹豫,人家就有女朋友了,谈恋爱不能谦让的,喜欢就要表白,搞不好等你攒好勇气,人家都有二胎了。
一辈子你走的路不会特别远,能死心塌地去喜欢的人也不多,错过一个少一个, 你说等你恰好成熟,恰好优秀,黄花菜早凉了,你不觉得,恋爱之所以可爱,就是因为两个人幼稚单纯嘛,小孩子谈恋爱才能脸红害羞,大人谈恋爱都是要结婚的。
你说恋爱得长大,独立,自强,可是,拼命努力变的优秀,就是想找一个把你宠成孩子的人,这个世界早就见过了你要强的一面,你要恋爱,就是因为你可以在一个人面前无限的柔软啊!
早点遇见你,那该多好啊!
可以多谈几年恋爱,一路傻傻的,没有那么多的烦恼,想吃就沿着小吃街吃下去,工作不爽了就可以辞职,可是,一旦结了婚,大家都是要努力工作的,花钱的地方太多了,那时候,你我都不能任性了,不是说不能恋爱了,而是,如果晚点遇见你,我就没那么多时间跟你谈恋爱了,因为生活太苦了,我就缺你这一点点甜。
喜欢是多么罕见的事情,你生活的圈子就那么大,好不容易碰到一个有好感的人,把你折磨的彻夜难眠,告诉他一下,怎么了,矜持要是有用的话,哪来的那么多单身,你说你没那么优秀,怕不能拥有他,其实,你告诉他的那一刻,你就拥有了爱啊,你变成了一个勇敢去爱的人,难道迈出的这一步还不够你开心吗?努力过,争取过,你才问心无愧。
暗恋的再精彩,它也不会开花啊!
感情有时候就像放风筝,你欣喜他飞的越来越高,可是,你也是在苦苦拽着线,要是你一放手,他早就飞的没影了。
有时候,你问自己,怎么我还没有遇见那个喜欢的人?
仔细想想,你是不是站错了地方,拉面馆里没有炸鸡和薯条,面包房里没有肉夹馍和凉皮,你也很难在一碗过桥米线里找到黄焖鸡和米饭,圈子不对,那就跳出去,没有越过龙门的小鲤鱼,最坏的结局不过就是蘸满了糖醋,爱情不能等,你要主动出击。
有时候,你没有遇见理想的爱情,也不过是,你还没有变成理想的自己。
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私信里一个姑娘问,每天就是上班和家两点一线的生活,是不是这辈子可能遇不到喜欢的人了。
我觉得遇见爱情是先从遇见自己开始的,当你不知道喜欢为何物的时候,你挤进人海只会觉得很烦躁,当你有一瞬间被一双眼睛击中的时候,你才会突然觉得漫天都是粉色的小心心,连空气都是甜的。
当你在地铁站台遇见一个一眼就喜欢的人,你其实会期待下一次还遇见他,那种期待感特别的美,人就是应该活的有所期待,也许你会说,碰不到会很遗憾,是啊,所以,是你亲手把他放回人海的,干嘛不当初走上前认识一下,从他叫什么名字开始。
也许长大以后,我们慢慢的不敢表达爱了,怕失望,怕被拒绝,可是,你不去碰恋爱,你就永远不知道你要什么,你在恋爱里走一遭,抱怨过,吵过架,暴露的缺点越多,你才遇见真正的自己,就算是进了婚姻,也没人保证一定能陪你走到最后,大家的人生都一样,犯错修正,你应该不会犯同样的错两遍,因为你会心疼自己,不会让自己再经历一次折磨。
你不去恋爱,怎么知道自己原来那么可爱。
你一定是碰到一些甜的东西,可爱的东西,有趣的东西,才让自己活过来,不要怕失去就把自己包裹起来,然后告诉自己我不需要,甜甜圈会吃完,芒果班戟会吃完,草莓卷会吃完,明白吗?恋爱最好玩的,不是得到的欣喜或者失去的难过,而是,享受有的那一刻的甜。
我记得以前看过一段话,它说,恋爱太难了,你的前面有一堵墙,有一条河,有一座大山,有的人撞了南墙,好疼啊,然后停下了,有的人游过一条河,好险啊,上了岸,停下了,可是有的人,要翻过一座山,又一座山,有人问她,你不累吗?你看,你的脚上都磨了水泡,走一步,疼一步,算了,别跟自己较劲了。可是,她还是在翻山,因为只有她自己知道,过了这座山,有一片海,那里有一个人在等她。有时候,你觉得

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