这次发布会的重头戏毫无疑问是Mate Xs2，全新的折叠外屏手机，售价仅为9999起。
从价格来说，Mate Xs2和目前行业主流产品保持一致，大幅度低于Mate X2，整体的硬件配置，尤其是相机配置上，是低于Mate X2的。
但很显然，这个配置选择其实是取舍的结果，而不是定位的变化，一个相对均衡的配置选择所带来的是，Mate Xs2大幅度减轻和减薄的设计。
255g的重量，5.4mm的展开态下的厚度，约11mm的折叠态下的厚度，这意味着，从Mate Xs2开始，折叠屏手机真正开始进入正常手机的形态范畴了，而重量和厚度，恰恰是目前折叠屏手机日常使用中最大的痛点。
作为长期使用过折叠屏手机的人，对这一点的感知尤为深刻，近300g的重量和15mm的厚度所带来的日常压迫感，这要比其他所有的特性感知都要强。
以及，这台机子的电池容量还是做到了4880mAh，这个点其实很重要，续航是手机很重要的部分，尤其是对于Mate Xs2这种主打商务办公的产品来说，更是如此。
重量的大幅度的降低，我觉得有三个方面的理由：外折屏天然少一块屏幕，由此带来的元器件重量的降低和空间的节省；大量高强度轻质材料的应用，在保障性能指标的同时，减低重量；以及整体配置的均衡性选择。
自手机向移动终端转变之后，手机设计的最基本矛盾是终端对于大屏的需求和移动对于便携性需求之间的矛盾，而全面屏，就是这个矛盾制约下手机发展的一个结果，而折叠屏是另一个。
这个基础逻辑的解决是手机产品形态最基础的判断标准，这个事儿做好了，然后我们才能继续去谈其他的东西，这个其实就是我们经常说的，手机发展方向到底应该是什么样的。
折叠屏手机的重量和厚度进入正常的产品形态之后，某种意义上扫清了它大范围普及的一个核心障碍点。
外屏的形态特点，使得其在厚度和重量控制上是具有天然优势的，但各家主流选择依然是内折，为什么？
因为可靠性保障。
这个问题其实也是我在Mate X2s预热内折屏的时候提出来的：
但为什么Mate X各方面的优秀方案在X2上却被放弃了，转向了内折？
理由其实就一个，屏幕防护，整机的稳定性和可靠性怎么保障？
这个事儿在当初是无法解决的，这也是Mate X最核心的痛点。
所以对于Mate Xs2来说，这才是真正需要从根本上去解决的问题，也是这台机子最核心的看点。
所以从Mate X到Mate Xs2，中间隔了三年。
这三年里，华为到底是怎么走过来的，不知道，对于消费者来说，其实也不需要知道。
只要这个事儿能够解决，那么Mate Xs2毫无疑问又是一台默秒全的机子，一台降维打击，把现在所有的折叠屏手机按在地上摩擦的机子。
但如果这个事儿解决不好，那这台机子我个人觉得就危险了。
外折如果能够解决掉可靠性问题，一定是比内折更优秀的方案，因为少了一块屏幕，因为不需要在屏幕内部预留水滴铰链的容纳空间，它天然的堆叠优势，对于折叠屏这样堆叠才是最大考验的产品，是代差的优势。
现在，华为给出了自己的回答，两个非常重要的点，一个是整机的可靠性设计；另一个是全新的保护壳。
设计上，一方面是铰链设计的持续改进，由此带来的整机的可靠性的全面提升。
而铰链设计优化的另一个好处是折痕的继续优化，在发布会上华为给出了Mate Xs2和Galaxy Fold3之间的折痕对比，可以说相当明显了。
以及，屏幕本身的结构设计变化，华为吸取汽车防撞结构设计的特点，行业首创了符合强化结构屏幕，在屏幕显示层之上，设置了阻隔层、缓冲层和保护层，三层结构，以提升屏幕的抗跌落能力。
以及，华为配合发布了全新的保护壳，在折叠态下，这块保护壳可以包裹屏幕的侧边部分，让折叠屏手机处于一个传统直板手机的安全状态下，一次来提升日常使用的可靠性。
这个点并不是特别显眼，但却十分重要，基本上是能够消除用户日常使用的一个核心顾虑的。
当然，关于可靠性部分，以上分析是基于发布会信息分析的，至于具体日常使用中，其可靠性到底如何，还有待检验。
基本上来说，如果可靠性不成问题，那么Mate Xs2应该就是目前市场上，最有购买价值的折叠屏手机了，相较之下，9999的售价其实不重要。
我在另一篇文章中说过这么一段话：
生态决定体验，折叠屏整体的应用生态能够真正配合“竖向空间相对不足，横向空间相对富余”，要么整个安卓生态对折叠屏进行兼容，要么重开一套体系。这个事儿，靠vivo，包括OPPO、荣耀和小米是完不成的。
在Mate Xs2上有这么一个细节，APP适配问题，折叠屏手机沿用的是传统直板手机的应用，而传统直板手机的应用布局是固定比例的，当手机展开之后，直板手机的布局画面会被直接裁切放大，导致的结果是，大屏显示的内容不是更多了，而是更少了。
而在华为鸿蒙系统上，有一个关键点，APP的一次设计，多端适配，针对不同的屏幕尺寸和比例，应用布局自动调整，以适应不同的屏幕。
而现在，这个能力发挥威力的时候来了，因为应用界面本身的自适应调整，直接解决掉了这个问题。如果把折叠屏手机当主力机用过的朋友，应该知道这个软件适配带来的体验问题，有多烦人。
还有一个很有意思的点，华为给Mate Xs2适配了一根触控笔：
恰好，前几天某厂跟我做折叠屏调研的时候，我专门提到了这个点。
因为折叠屏面解决的核心痛点其实是轻办公，面对的主流人群是商务人士，在更大的屏幕下，触控笔会是一个非常好的体验提升点，尤其是配合华为笔记软件生态的持续提升，这个点尤为重要。
老实说，对于这台机子，我个人觉得是符合预期的，现阶段也的确只有华为能够做出这样的产品了吧？
9999的定价，华为应该是冲着走量去的，如果这台机子的备货充足，那么它的销量应该会有一个新的爆发了。
前几天余总说，华为的供应链问题正在解决，华为手机业务会快速回归的，我相信，Mate Xs2会是一个重要起点。
#微博新知博主#
从价格来说，Mate Xs2和目前行业主流产品保持一致，大幅度低于Mate X2，整体的硬件配置，尤其是相机配置上，是低于Mate X2的。
但很显然，这个配置选择其实是取舍的结果，而不是定位的变化，一个相对均衡的配置选择所带来的是，Mate Xs2大幅度减轻和减薄的设计。
255g的重量，5.4mm的展开态下的厚度，约11mm的折叠态下的厚度，这意味着，从Mate Xs2开始，折叠屏手机真正开始进入正常手机的形态范畴了，而重量和厚度，恰恰是目前折叠屏手机日常使用中最大的痛点。
作为长期使用过折叠屏手机的人，对这一点的感知尤为深刻，近300g的重量和15mm的厚度所带来的日常压迫感，这要比其他所有的特性感知都要强。
以及，这台机子的电池容量还是做到了4880mAh，这个点其实很重要，续航是手机很重要的部分，尤其是对于Mate Xs2这种主打商务办公的产品来说，更是如此。
重量的大幅度的降低，我觉得有三个方面的理由：外折屏天然少一块屏幕，由此带来的元器件重量的降低和空间的节省；大量高强度轻质材料的应用，在保障性能指标的同时，减低重量；以及整体配置的均衡性选择。
自手机向移动终端转变之后，手机设计的最基本矛盾是终端对于大屏的需求和移动对于便携性需求之间的矛盾，而全面屏，就是这个矛盾制约下手机发展的一个结果，而折叠屏是另一个。
这个基础逻辑的解决是手机产品形态最基础的判断标准，这个事儿做好了，然后我们才能继续去谈其他的东西，这个其实就是我们经常说的，手机发展方向到底应该是什么样的。
折叠屏手机的重量和厚度进入正常的产品形态之后，某种意义上扫清了它大范围普及的一个核心障碍点。
外屏的形态特点，使得其在厚度和重量控制上是具有天然优势的，但各家主流选择依然是内折，为什么？
因为可靠性保障。
这个问题其实也是我在Mate X2s预热内折屏的时候提出来的：
但为什么Mate X各方面的优秀方案在X2上却被放弃了，转向了内折？
理由其实就一个，屏幕防护，整机的稳定性和可靠性怎么保障？
这个事儿在当初是无法解决的，这也是Mate X最核心的痛点。
所以对于Mate Xs2来说，这才是真正需要从根本上去解决的问题，也是这台机子最核心的看点。
所以从Mate X到Mate Xs2，中间隔了三年。
这三年里，华为到底是怎么走过来的，不知道，对于消费者来说，其实也不需要知道。
只要这个事儿能够解决，那么Mate Xs2毫无疑问又是一台默秒全的机子，一台降维打击，把现在所有的折叠屏手机按在地上摩擦的机子。
但如果这个事儿解决不好，那这台机子我个人觉得就危险了。
外折如果能够解决掉可靠性问题，一定是比内折更优秀的方案，因为少了一块屏幕，因为不需要在屏幕内部预留水滴铰链的容纳空间，它天然的堆叠优势，对于折叠屏这样堆叠才是最大考验的产品，是代差的优势。
现在，华为给出了自己的回答，两个非常重要的点，一个是整机的可靠性设计；另一个是全新的保护壳。
设计上，一方面是铰链设计的持续改进，由此带来的整机的可靠性的全面提升。
而铰链设计优化的另一个好处是折痕的继续优化，在发布会上华为给出了Mate Xs2和Galaxy Fold3之间的折痕对比，可以说相当明显了。
以及，屏幕本身的结构设计变化，华为吸取汽车防撞结构设计的特点，行业首创了符合强化结构屏幕，在屏幕显示层之上，设置了阻隔层、缓冲层和保护层，三层结构，以提升屏幕的抗跌落能力。
以及，华为配合发布了全新的保护壳，在折叠态下，这块保护壳可以包裹屏幕的侧边部分，让折叠屏手机处于一个传统直板手机的安全状态下，一次来提升日常使用的可靠性。
这个点并不是特别显眼，但却十分重要，基本上是能够消除用户日常使用的一个核心顾虑的。
当然，关于可靠性部分，以上分析是基于发布会信息分析的，至于具体日常使用中，其可靠性到底如何，还有待检验。
基本上来说，如果可靠性不成问题，那么Mate Xs2应该就是目前市场上，最有购买价值的折叠屏手机了，相较之下，9999的售价其实不重要。
我在另一篇文章中说过这么一段话：
生态决定体验，折叠屏整体的应用生态能够真正配合“竖向空间相对不足，横向空间相对富余”，要么整个安卓生态对折叠屏进行兼容，要么重开一套体系。这个事儿，靠vivo，包括OPPO、荣耀和小米是完不成的。
在Mate Xs2上有这么一个细节，APP适配问题，折叠屏手机沿用的是传统直板手机的应用，而传统直板手机的应用布局是固定比例的，当手机展开之后，直板手机的布局画面会被直接裁切放大，导致的结果是，大屏显示的内容不是更多了，而是更少了。
而在华为鸿蒙系统上，有一个关键点，APP的一次设计，多端适配，针对不同的屏幕尺寸和比例，应用布局自动调整，以适应不同的屏幕。
而现在，这个能力发挥威力的时候来了，因为应用界面本身的自适应调整，直接解决掉了这个问题。如果把折叠屏手机当主力机用过的朋友，应该知道这个软件适配带来的体验问题，有多烦人。
还有一个很有意思的点，华为给Mate Xs2适配了一根触控笔：
恰好，前几天某厂跟我做折叠屏调研的时候，我专门提到了这个点。
因为折叠屏面解决的核心痛点其实是轻办公，面对的主流人群是商务人士，在更大的屏幕下，触控笔会是一个非常好的体验提升点，尤其是配合华为笔记软件生态的持续提升，这个点尤为重要。
老实说，对于这台机子，我个人觉得是符合预期的，现阶段也的确只有华为能够做出这样的产品了吧？
9999的定价，华为应该是冲着走量去的，如果这台机子的备货充足，那么它的销量应该会有一个新的爆发了。
前几天余总说，华为的供应链问题正在解决，华为手机业务会快速回归的，我相信，Mate Xs2会是一个重要起点。
#微博新知博主#
#一定是特别的缘分# 4月18日上午，家住江苏常州溧阳市别桥镇五里亭村村民吴菊娣火急火燎地跑到当地供电所，找到了台区经理董永军求助。原来当天上午九点左右，吴菊娣一不小心把自己家的总户号后四位0266错输成了0026，这下子500块钱就等于直接交到别人的账户上。不过万幸的是，对方属于别桥镇杨家棚村，和吴菊娣还是一个村委。了解情况后，董永军和负责杨家棚村的台区经理范建华一起圆满解决了此事。就在董永军以为此事已经结束的时候，吴菊娣又打来了电话。吴菊娣在电话中解释道，经过联系，她发现自己和杨家棚的用户竟然认识，而且对方的孙女正在和自己儿子谈恋爱呢，这错交的电费钱怎么能要回来呢？就当是自己儿子孝敬对方老人了，不用对方退了，这真是特别的缘分啊！
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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