【本轮疫情上海已立案查处价格违法案件443件，移送警方3件】
微信公众号“上海市场监管”：本轮疫情以来，全市市场监管部门动态调整价格监管重点，通过现场检查、线上监测、投诉举报等各种渠道，时刻关注市民反映的突出问题，从快从重从严查处哄抬价格、价格欺诈、违反明码标价规定等三类违法行为。截至5月2日，共立案查处价格违法案件443件，移送公安部门3件。
最高进销差价率达486.8%。查办的443件案件中，哄抬价格类行为占比15.7%。主要表现为经营者利用供需失衡的状况，在进货成本没有明显变化的情况下，大幅抬高对外销售价格，使进销差价率高于规定的最高进销差价率，扰乱市场秩序。在市场监管部门查获的案件中，不少经营者进销差价率超过100%，最高甚至达到了486.8%。上海华仟大药房有公司在进货成本无明显变化的情况下，通过网络平台销售“名德75%酒精消毒液（净含量500ml）”，进价6.8元，售价39.9元，进销差价率达486.8%，高于规定的最高进销差价率。同时，也查获个别经营者通过抬高配送服务费用，变相提高商品价格的案件。上海金大碗餐饮有限公司在疫情期间收取高额配送费、赚取不正当收入，除被顶格罚款外，因为主观故意、情节恶劣被责令停业整顿。
诱导消费从重处以40万罚款。截至目前，市场监管部门查办的价格欺诈类案件共17件，占总案件数量的4.2%。有少数经营者通过虚假的或者使人误解的价格手段，诱使消费者与其进行交易。具体表现形式之一为价格误导，使用欺骗性或者误导性的文字、图片等标价，诱使消费者交易。3月29日，上海菇缘农业科技有限公司设立价目表标示“供港+蔬菜品名”等与实际不符，欺骗消费者，构成价格欺诈，被从重处以40万罚款。4月以来，网络平台内商户、社区团购相关经营者中，存在短斤缺两，实际提供商品重量少于向消费者公示的重量，重量与价格不符等问题。其中，小商户占比较多，问题相对突出。
违反明码标价规定案件占比超八成。疫情期间，市场监管部门通过线上线下相结合的方式，收集、整理、甄别违法线索，持续发掘案源，查办的违反明码标价规定案件共322件。如销售团购套餐，只有套餐总价、没有套餐内所含商品的具体的品名、规格等信息。
随着疫情防控形势趋好，市场监管部门将继续开展价格监管不放松，对监管中发现的哄抬物价、价格欺诈等违法行为，坚持从快从重从严查处。
案例一：上海市浦东新区金杨新村街道晓东肉品店价格欺诈案
市局执法总队根据线索反映，检查发现当事人在外卖平台上使用“上农批品牌肉专卖”店铺名称开展经营，并对若干猪肉产品的品名标示含有“土猪”等内容。当事人无法证明所售猪肉产品与“土猪”有关联，且“上农批”系“上海农产品批发市场”简称，自3月28日后当事人实际采购的猪肉并非来自上农批。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项之规定，构成“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不正当价格行为。已对当事人立案调查，于5月1日送达行政处罚告知书，对其价格违法行为作出警告，并处罚款8万元。
案例二：上海市浦东新区金杨新村街道亚涛水产店哄抬鸡蛋等商品价格案
市局执法总队接线索反映，某电商平台入驻商户高价销售鸡蛋、老母鸡、三黄鸡等民生商品。当日，市局执法总队立即会同市公安局经侦总队和长宁分局对这一线索开展持续调查，历经三天辗转浦东香山集贸市场、金浜村、上钢集贸市场、周边商超及集贸市场等多地，查实了相关事实。
经查，当事人上海市浦东新区金杨新村街道亚涛水产店于今年4月15日-21日期间，从路边摊贩处购入鸡蛋、老母鸡、三黄鸡等商品后，在外卖平台上以29.56元/盒（每盒8枚）、118元/只及98.78元/只的价格对外销售。经走访调查，当事人上述涉案产品的进销差价率远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》相关规定，构成哄抬价格的违法行为。已对当事人立案调查，于4月28日送达行政处罚告知书，责令当事人将多收取的5648.50元退还给消费者，并处罚款28242.51元。目前当事人已完成大部分多收价款的清退。
案例三：上海聚雪餐饮有限公司哄抬牛奶价格案
市局执法总队接线索反映，上海聚雪餐饮有限公司在经营过程中涉嫌哄抬牛奶价格。经查，当事人在相关经营成本没有明显变化的情况下，以26元/盒的价格购进光明优倍牛奶(950ML)，并通过网络平台以55元/盒的标价销售，进销差价率101.69%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》等相关规定，构成哄抬价格的违法行为。已责令当事人改正，退还多收价款783.51元，并处罚款3917.55元。
案例四：上海市长宁区吴贝庆水果店哄抬蔬菜价格案
市局执法总队接线索反映，上海市长宁区吴贝庆水果店高价售卖蔬菜。经查，当事人以每斤6.07元的价格购进大白菜，在外卖平台上以每一包5斤58元的价格（折合每斤11.6元）对外销售，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》等相关规定，构成哄抬价格违法行为。已对当事人立案调查，于5月1日送达行政处罚告知书，责令当事人将多收取的330.78元退还给消费者，并处罚款1653.9元。
案例五：上海市静安区万小小百货店哄抬消毒酒精价格案
市局执法总队接线索反映，上海市静安区万小小百货店销售的“海氏海诺酒精喷雾[100ml]75度消毒液”价格偏高。经查，当事人购入海氏海诺酒精喷雾[100ml]75度消毒液进价为7元/瓶，随后在网络平台以19.9元/瓶的价格对外进行销售，进销差价率184.28%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例六：上海臻毅食品商行哄抬蔬菜价格案
市局执法总队接线索反映，上海某联华超市高价销售蔬菜等商品。经查，发现上海臻毅食品商行系上海联华超市加盟商，其销售的土豆价格5.8元/斤进销差价率93.33%、西红柿价格12.8元/斤进销差价率75.58%、洋葱价格5.8元/斤进销差价率98.63%、白菜价格6.9元/斤进销差价率97.14%、黄瓜价格9.8元/斤进销差价率65.82%，上述几款商品的进销差价率远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例七：上海易万单食品店哄抬鸡蛋价格案
市局执法总队接线索反映，位于浦东新区云山路的上海易万单食品店在外卖平台上高价销售鸡蛋。经查，当事人以88元销售“鲜生鸡蛋草鸡蛋30个/份”，进销差价率达122.93%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例八：上海市金山区李旦食品店销售蔬菜等商品不明码标价案
金山区市场监管局近日接到举报，称某微信社区团购销售的蔬菜禽肉产品未明码标价，执法人员随即对该团购发起人上海市金山区李旦食品店进行调查。经查，该店在微信平台上开设“生活物资配送1群”用于社区团购，在群内发布的蔬菜、鸡蛋、肉类等货物清单上并未标示相关商品价格。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第一款的规定，构成了不明码标价的违法行为。金山区市场监管局拟作出责令其改正违法行为，罚款3500元的行政处罚。
案例九：上海市崇明县新玲水果经营部销售番茄等蔬果不明码标价案
崇明区市场监管局近日通过对辖区内社区团购群的排摸，根据团购群里的实时信息，对上海市崇明县新玲水果经营部开始现场检查。经查，该店经营的番茄、苹果、西瓜和芒果未公示价格信息。当事人前期已经收到《关于稳定基本民生商品和防疫用品价格的提醒告诫函》，明知在销售粮油肉蛋菜奶等基本民生商品的过程中应严格执行明码标价的规定。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第一款的规定，构成了不明码标价的违法行为。崇明区市场监管局责令其改正违法行为，并给予警告、罚款3500元的行政处罚。
案例十：上海联华永昌超市有限公司白玉店在标价之外加价出售榨菜案
普陀区市场监管局近日收到市民举报，反映上海联华永昌超市有限公司白玉店销售的榨菜实际售价与标价不符。经查，当事人在销售商品过程中，以标价4.4元/袋的价格销售乌江牌全型榨菜块（300克/袋），实际却以5.8元/袋进行结算。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款的规定，构成在标价之外加价出售商品的违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
微信公众号“上海市场监管”：本轮疫情以来，全市市场监管部门动态调整价格监管重点，通过现场检查、线上监测、投诉举报等各种渠道，时刻关注市民反映的突出问题，从快从重从严查处哄抬价格、价格欺诈、违反明码标价规定等三类违法行为。截至5月2日，共立案查处价格违法案件443件，移送公安部门3件。
最高进销差价率达486.8%。查办的443件案件中，哄抬价格类行为占比15.7%。主要表现为经营者利用供需失衡的状况，在进货成本没有明显变化的情况下，大幅抬高对外销售价格，使进销差价率高于规定的最高进销差价率，扰乱市场秩序。在市场监管部门查获的案件中，不少经营者进销差价率超过100%，最高甚至达到了486.8%。上海华仟大药房有公司在进货成本无明显变化的情况下，通过网络平台销售“名德75%酒精消毒液（净含量500ml）”，进价6.8元，售价39.9元，进销差价率达486.8%，高于规定的最高进销差价率。同时，也查获个别经营者通过抬高配送服务费用，变相提高商品价格的案件。上海金大碗餐饮有限公司在疫情期间收取高额配送费、赚取不正当收入，除被顶格罚款外，因为主观故意、情节恶劣被责令停业整顿。
诱导消费从重处以40万罚款。截至目前，市场监管部门查办的价格欺诈类案件共17件，占总案件数量的4.2%。有少数经营者通过虚假的或者使人误解的价格手段，诱使消费者与其进行交易。具体表现形式之一为价格误导，使用欺骗性或者误导性的文字、图片等标价，诱使消费者交易。3月29日，上海菇缘农业科技有限公司设立价目表标示“供港+蔬菜品名”等与实际不符，欺骗消费者，构成价格欺诈，被从重处以40万罚款。4月以来，网络平台内商户、社区团购相关经营者中，存在短斤缺两，实际提供商品重量少于向消费者公示的重量，重量与价格不符等问题。其中，小商户占比较多，问题相对突出。
违反明码标价规定案件占比超八成。疫情期间，市场监管部门通过线上线下相结合的方式，收集、整理、甄别违法线索，持续发掘案源，查办的违反明码标价规定案件共322件。如销售团购套餐，只有套餐总价、没有套餐内所含商品的具体的品名、规格等信息。
随着疫情防控形势趋好，市场监管部门将继续开展价格监管不放松，对监管中发现的哄抬物价、价格欺诈等违法行为，坚持从快从重从严查处。
案例一：上海市浦东新区金杨新村街道晓东肉品店价格欺诈案
市局执法总队根据线索反映，检查发现当事人在外卖平台上使用“上农批品牌肉专卖”店铺名称开展经营，并对若干猪肉产品的品名标示含有“土猪”等内容。当事人无法证明所售猪肉产品与“土猪”有关联，且“上农批”系“上海农产品批发市场”简称，自3月28日后当事人实际采购的猪肉并非来自上农批。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项之规定，构成“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不正当价格行为。已对当事人立案调查，于5月1日送达行政处罚告知书，对其价格违法行为作出警告，并处罚款8万元。
案例二：上海市浦东新区金杨新村街道亚涛水产店哄抬鸡蛋等商品价格案
市局执法总队接线索反映，某电商平台入驻商户高价销售鸡蛋、老母鸡、三黄鸡等民生商品。当日，市局执法总队立即会同市公安局经侦总队和长宁分局对这一线索开展持续调查，历经三天辗转浦东香山集贸市场、金浜村、上钢集贸市场、周边商超及集贸市场等多地，查实了相关事实。
经查，当事人上海市浦东新区金杨新村街道亚涛水产店于今年4月15日-21日期间，从路边摊贩处购入鸡蛋、老母鸡、三黄鸡等商品后，在外卖平台上以29.56元/盒（每盒8枚）、118元/只及98.78元/只的价格对外销售。经走访调查，当事人上述涉案产品的进销差价率远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》相关规定，构成哄抬价格的违法行为。已对当事人立案调查，于4月28日送达行政处罚告知书，责令当事人将多收取的5648.50元退还给消费者，并处罚款28242.51元。目前当事人已完成大部分多收价款的清退。
案例三：上海聚雪餐饮有限公司哄抬牛奶价格案
市局执法总队接线索反映，上海聚雪餐饮有限公司在经营过程中涉嫌哄抬牛奶价格。经查，当事人在相关经营成本没有明显变化的情况下，以26元/盒的价格购进光明优倍牛奶(950ML)，并通过网络平台以55元/盒的标价销售，进销差价率101.69%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》等相关规定，构成哄抬价格的违法行为。已责令当事人改正，退还多收价款783.51元，并处罚款3917.55元。
案例四：上海市长宁区吴贝庆水果店哄抬蔬菜价格案
市局执法总队接线索反映，上海市长宁区吴贝庆水果店高价售卖蔬菜。经查，当事人以每斤6.07元的价格购进大白菜，在外卖平台上以每一包5斤58元的价格（折合每斤11.6元）对外销售，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》等相关规定，构成哄抬价格违法行为。已对当事人立案调查，于5月1日送达行政处罚告知书，责令当事人将多收取的330.78元退还给消费者，并处罚款1653.9元。
案例五：上海市静安区万小小百货店哄抬消毒酒精价格案
市局执法总队接线索反映，上海市静安区万小小百货店销售的“海氏海诺酒精喷雾[100ml]75度消毒液”价格偏高。经查，当事人购入海氏海诺酒精喷雾[100ml]75度消毒液进价为7元/瓶，随后在网络平台以19.9元/瓶的价格对外进行销售，进销差价率184.28%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例六：上海臻毅食品商行哄抬蔬菜价格案
市局执法总队接线索反映，上海某联华超市高价销售蔬菜等商品。经查，发现上海臻毅食品商行系上海联华超市加盟商，其销售的土豆价格5.8元/斤进销差价率93.33%、西红柿价格12.8元/斤进销差价率75.58%、洋葱价格5.8元/斤进销差价率98.63%、白菜价格6.9元/斤进销差价率97.14%、黄瓜价格9.8元/斤进销差价率65.82%，上述几款商品的进销差价率远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例七：上海易万单食品店哄抬鸡蛋价格案
市局执法总队接线索反映，位于浦东新区云山路的上海易万单食品店在外卖平台上高价销售鸡蛋。经查，当事人以88元销售“鲜生鸡蛋草鸡蛋30个/份”，进销差价率达122.93%，远高于同时期周边市场同类商品的进销差价率。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》及《关于疫情防控期间认定哄抬价格违法行为的指导意见》的相关规定，构成哄抬价格违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
案例八：上海市金山区李旦食品店销售蔬菜等商品不明码标价案
金山区市场监管局近日接到举报，称某微信社区团购销售的蔬菜禽肉产品未明码标价，执法人员随即对该团购发起人上海市金山区李旦食品店进行调查。经查，该店在微信平台上开设“生活物资配送1群”用于社区团购，在群内发布的蔬菜、鸡蛋、肉类等货物清单上并未标示相关商品价格。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第一款的规定，构成了不明码标价的违法行为。金山区市场监管局拟作出责令其改正违法行为，罚款3500元的行政处罚。
案例九：上海市崇明县新玲水果经营部销售番茄等蔬果不明码标价案
崇明区市场监管局近日通过对辖区内社区团购群的排摸，根据团购群里的实时信息，对上海市崇明县新玲水果经营部开始现场检查。经查，该店经营的番茄、苹果、西瓜和芒果未公示价格信息。当事人前期已经收到《关于稳定基本民生商品和防疫用品价格的提醒告诫函》，明知在销售粮油肉蛋菜奶等基本民生商品的过程中应严格执行明码标价的规定。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第一款的规定，构成了不明码标价的违法行为。崇明区市场监管局责令其改正违法行为，并给予警告、罚款3500元的行政处罚。
案例十：上海联华永昌超市有限公司白玉店在标价之外加价出售榨菜案
普陀区市场监管局近日收到市民举报，反映上海联华永昌超市有限公司白玉店销售的榨菜实际售价与标价不符。经查，当事人在销售商品过程中，以标价4.4元/袋的价格销售乌江牌全型榨菜块（300克/袋），实际却以5.8元/袋进行结算。
当事人的行为违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款的规定，构成在标价之外加价出售商品的违法行为。目前案件正在抓紧办理中。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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