承租方因疫情及政策原因强势要求退租，出租方应如何合理应对？
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕 张盼
【导读】 乙公司租甲公司房屋开办培训机构，受疫情和双减政策影响乙公司发函退租拒交费用。黄晨婕和张盼律师认为，疫情等影响只是让乙公司有协商退租的权利，合同在解除前约束力依然存在，乙公司应依合同承担违约责任。最终法院判决乙支付拖欠费用及违约金并解除合同。
【成功案例入选理由】 法律精神分析透彻，诉讼节点抓取准确，驳斥对方当事人的法律误解，依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 甲公司与乙公司签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲公司出租两处房屋给乙公司用作乙公司旗下品牌（教学）培训、办公使用，租期8年。
受到新冠疫情和国家“双减”政策的影响，乙公司经营遭遇严重困难。乙公司遂在租赁期限尚未届满的情况下，对甲公司发出《退租沟通函》，要求提前退租，并且希望甲公司退还租赁保证金M万元。
甲公司不同意提前退租，此后，乙公司停止缴纳租金、物业费等，又将房屋钥匙邮寄退还甲公司，甲公司拒收。
甲公司向我们的律师咨询，拟以乙公司单方退租为由，依法追究乙公司的违约责任。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案有这样一个法律特征，即站在甲公司的角度，因为依法成立的合同受法律保护。根据《租赁合同》，乙公司单方退租应该按照合同的约定，依法承担相应的责任。所以，甲公司理直气壮的拟以乙公司单方退租为由，依法追究乙公司的违约责任。站在乙公司的角度，因为《民法典》第533条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，所以，乙公司理直气壮的认为自己单方退租合理合法。
但是，全面的理解前述法律规定以及法律精神，①甲、乙二公司均存在一个过于站在自己的角度认识问题的认知缺陷。②现在，甲公司虽然存在一定的认知缺陷，但如果本案完全像乙公司认为的那样，甲公司就只能无条件同意乙公司单方退租而没有任何权利可以主张，这对甲公司而言，显然是不公平的。
因此，甲公司目前应该调整自己的认识，将前述法律规定以及法律精神结合起来，并从中找到自己的核心权利，然后才能依法、有效的处理这个问题，依法、有效的维护自己的合法权益。
甲公司同意我们的法律服务分析意见，委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。
具体承办本案的黄晨婕律师和张盼律师认为：
1、由于新冠疫情和国家“双减”政策的影响，乙公司经营遭遇严重困难，所以，甲公司还想根据《租赁合同》获得预期的房屋出租利益，显然是很困难的。因此，尽早解除涉案的《租赁合同》，应该在根本上更加符合甲公司的长久经济利益。
2、因为根据《民法典》第533条的规定，如果出现“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”之情形，解决问题的途径：首先是“受不利影响的当事人可以与对方重新协商”；然后才是如果“在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。
由此可见，新冠疫情和“双减”政策赋予乙公司的权利，是“乙公司可以和甲公司协商”，并不是说只要乙公司提出解除涉案的《租赁合同》，涉案的《租赁合同》就一定会随即无条件被解除的。
所以，乙公司对甲公司发出《退租沟通函》要求提前退租，只能算是“受不利影响的当事人可以与对方重新协商”；甲公司不同意提前退租应该属于当事人在“在合理期限内当事人未能通过协商达成一致意见”。后续的法律内容应该是“当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。
前述法律分析意见的延伸，其内容应该是：在当事人未“请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，且法院或者仲裁机构并未作出‘变更或者解除合同’结论”的情况下，合同对当事人依然是具有相应约束力的。因此，甲公司可以将此作为自己依法维权的切入点。
根据前述法律分析意见，黄晨婕律师和张盼律师认为，“乙公司停止缴纳租金、物业费等，又将房屋钥匙邮寄退还甲公司”，并不等于乙公司已经将涉案房屋真实的归还到了甲公司手中，据此事实，甲公司可以这样依法处理这个问题：
1、依据乙公司没有将涉案房屋真实归还到了甲公司手中的事实，根据涉案《租赁合同》的约定，向法院起诉，要求乙公司支付欠租和物业费。
2、客观上承认新冠疫情和“双减”政策对涉案《租赁合同》的履行可能存在一定影响，但是，这种影响是否达到了需要变更或者解除合同的程度，甲公司不宜强势提出自己的意见，甲公司可将这个问题交给法院依法判决。
如果甲公司这样处理问题，甲公司是可以确保自己获得合理合法之法律优势的。
甲公司充分认同黄晨婕律师和张盼律师的分析意见。
本案的诉讼过程中，乙公司继续认为由于新冠疫情和“双减”政策，乙公司单方退租合理合法。
对此，黄晨婕律师和张盼律师反驳，由于新冠疫情和“双减”政策，乙公司单方提出退租，只能是乙公司权利的要求，而不是乙公司要求退租已经获得了相应的结论。相应的结论，应该由法院根据《民法典》第533条的规定，查明相关事实、依法作出判决。所以，乙公司不可以把自己的要求和法院的结论划上等号。如果乙公司把自己的要求和法院的结论划上等号，乙公司的这种做法就是极其武断的。因此：
1、依据乙公司没有将涉案房屋真实的归还到了甲公司手中的事实，甲公司根据涉案《租赁合同》的约定，要求乙公司支付欠租和物业费的诉求，应该得到法律的支持。
2、甲公司承认新冠疫情和“双减”政策对涉案《租赁合同》的履行可能存在一定影响，但是，这种影响是否达到了需要变更或者解除合同的程度，甲公司听从法院依法判决。
3、在法院尚未判决解除涉案的《租赁合同》之情形下，《租赁合同》对乙公司而言，其合同约束力是依然存在的。因此，乙公司拖欠房租和物业费而不承担任何违约责任，是不符合法律原则的。但是，考虑到新冠疫情和“双减”政策与涉案《租赁合同》之间的关联，乙公司是否需要减轻承担相应的违约责任，甲公司听从法院依法判决。
【案件处理结果】 法院判决乙公司支付拖欠的租金以及物业费，判决乙公司支付酌定的违约金，判决解除了涉案的《租赁合同》。#法律##法律咨询##疫情##双减政策##租赁合同##退租#

【你关心的这些问题，总理都回答了】今天上午，十三届全国人大五次会议在京闭幕，国务院总理李克强会后在人民大会堂三楼金色大厅出席记者会并答记者问，记者会采用网络视频形式进行。李克强总理一共回答了13位中外记者的提问。记者会有哪些要点？一起速览↓

谈今年5.5%左右的GDP增长目标

5.5%左右的增长意味着今年要有9万亿元名义GDP的增量。看似放缓，实际上分量更重。高水平上的稳，实质上就是进，是不容易的，必须有相应的宏观政策支撑。
今年采取的举措不仅应对短期，也着眼长远，决不预支未来，是可持续的。

谈乌克兰局势

当前乌克兰局势令人担忧，中方呼吁保持最大限度的克制，真诚希望局势得到缓解。当今世界经济受疫情冲击已经很艰难了，有关制裁会对世界经济复苏造成冲击，对各方都不利。中方愿为维护和平、促进繁荣发展作出建设性努力。

谈减税降费

去年有一次和企业家座谈时，对于国家该出台什么样的支持措施，大家最想要的就是给企业减税降费。看来施肥还真是要浇到根上，根壮才能枝繁叶茂。有人担心减税降费实施几年后效果递减，今年进行了结构调整，采取的是退税和减税并举，规模2.5万亿元。如果效果好，还会加大力度。
有位政协委员，也是企业家说，退税来得最快、来得最好，退税等于是给企业直接发现金，是及时雨。说破千言万语，不如干成实事一桩。我们要在今年6月底以前，把小微企业的留抵税额一次性退到位。
退税降费是在做减法，但实质上也是加法，因为今天退，明天就是增。从2013年我们实施增值税改革，以减税为导向，累计减了8.7万亿元，当时我们的财政收入大概11万亿，去年已经突破了20万亿，增加了近一倍。
地方财政收入出现新困难，我们注意到了。所以今年中央对地方的转移支付增幅是多年来少有的，增长18%，总规模达到9.8万亿；另外，地方政府要当“铁公鸡”，不该花的钱一分钱也不能花，该给市场主体的钱一分都不能少，多一分那是添光彩。

谈香港疫情

当前，香港新冠疫情形势严峻，中央政府每天都在关注，十分惦念香港市民安康。特区政府要担负主体责任，中央政府也会全力支持。对特区推迟行政长官选举，充分理解和支持。

谈就业问题

去年调研，有企业负责人说，8月份的时候很多职工希望预支工资，因为9月份孩子要交学费。在西北调研，有农民说，他一个孩子上大学一年得花一万多，还有一个孩子上高中得花8000多，光靠种地不行。打工、就业，不仅关乎当前生计，也是通过就业为下一代来争取更好的未来。
只要实现了比较充分的就业，就能够实现有些人说的中国经济潜在增长率。我们相信普通人有上上智，把他们的特长、聪明才智发挥出来，那就业的大舞台会绚丽多彩。
灵活就业，这种就业形式会比较长期地存在。政府要完善政策保障权益，给这些“骑手们”系上“安全带”，让灵活就业等新就业形态既解燃眉之急，又激发市场活力和社会创造力。

谈疫情防控政策

病毒一直在变异。我们会根据疫情的形势变化和病毒的特点，使防控更加科学精准。同时会不断积累经验，及时应对可能发生的变化，逐步使物流、人流有序畅通起来。

谈营商环境

近十年，国务院每年都要召开一次全国性的推进“放管服”改革、优化营商环境的会议。现在办企业拿执照，在全国范围内平均4天，最少的地方1天。触动利益比触动灵魂还要难。但政贵有恒，惠企利民的措施我们会继续推进下去。
“放”“管”是并行的，“放”不是放责，“管”是政府必须履行的职责。“放”也不是放任，对那些假冒伪劣、坑蒙拐骗等行为要坚决打击。

谈中美关系

中美分歧难免，但合作该是主流。如果美国放宽对中国的出口限制，双边贸易额还会更大，两国和两国人民都会从中受益。中方愿同美方一道择宽处行，谋长久利。#中美双方互相打开了大门就不应再关上#

谈扶持特殊困难行业

疫情发生后，受冲击最大的是服务业，特别是接触型的服务业，其中量大面广的是中小微企业。帮助他们实际上也是支撑就业，如果等苗枯旱透根，再帮他们就来不及了。所以一定要看到“秤砣虽小压千斤”，给他们及时扶持。对这些特殊困难行业，已经出台了40多项扶持政策。
当前线下消费比较疲弱。市井长巷店铺林立、热气腾腾，那就是熙熙攘攘的人间烟火。如果关门了，那可不是大吉，老百姓生活都会受到影响。所以我们扶持这些特殊困难行业，不仅是让他们挺过去，也是让人民群众的生活有温度，让我们的经济能够显示更多生机。

谈两岸关系

我们对台大政方针是明确的，就是坚持一个中国原则和“九二共识”，坚决反对“台独”分裂行径，推动两岸关系和平发展和祖国统一。
两岸同胞说到底是一家人，手足亲情任何时候都是割不断的。#总理谈台湾问题#

谈本届政府成绩

本届政府以来，国际形势复杂多变，国内矛盾和困难叠加。我们志不求易、事不避难、行不避险，尽了最大努力。今年是本届政府的最后一年，也是我担任总理的最后一年。我们会以锲而不舍的精神恪尽职守，用实干来践行承诺。

谈民生保障

今年年初，有关方面递了反映民生十盼的材料，多数都是基本民生。今年将进一步加大向农村和边远地区义务教育的投入力度、增加医保补助标准，特别是要巩固脱贫攻坚的成果，对因病返贫、因大病致贫的要予以特殊的支持帮助。
今年要实施一项新政策，就是把身份证电子化。#今年要实现身份证电子化#
保障人民群众的合法权益，这是人民政府必须扛在肩上的。对漠视群众权益的，要坚决追责问责，对那些拐卖妇女儿童的犯罪行为要严厉打击，严惩不贷。保民安和惠民生是不可分割的。#总理强调严厉打击拐卖妇女儿童行为#

谈共同富裕和对外开放

共同富裕，那是要共同奋斗的。
外商来华发展了自己，也给我们带来了投资、销售渠道，带来了我们需要的商品，对大家都有利，我们为什么要限制呢？
无论国际风云如何变幻，中国都会坚定不移地扩大开放。长江黄河不会倒流。中国对外开放40多年，发展了自己，造福了人民，也有利于世界。这是个机遇的大门，我们决不会也决不能把它关上。（来源：新闻联播）

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读书遇古人疑难大事，先须掩卷静思，如果处此，何以措置，然后看将下去，方知古人得失，学识方有长进。不然，一直看去，古人自古人，我自我，有何益处。——汤斌
以心交人人去心还在，以物交人人去情已尽。
有志向人生叫蓝图，无志向人生叫拼图；无 目标人生叫流浪，有目标人生叫追梦。
自信是成功的使者，自强是成功的利器。
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