我国与房地产直接相关的贷款，根据央行发布的贷款投向，主要是两类。第一类是固定资产贷款，也就是企业以房屋土地等固定资产为抵押向银行借钱，其中包含地产公司的开发贷款。第二类是个人按揭贷款。这两类合计，就是我国房地产贷款的总规模。
当然，企业和个人都有很多以经营贷的名义借出来的钱，也拿去买房了。尤其江浙地区和深圳，这种情况非常普遍。不过，考虑到固定资产贷款里面，也有少部分的机器设备和办公设备贷款，不属于房地产贷款，我这里就把这两种例外情况予以相互抵销好了。
根据这样的考虑，我将2012年至今的年度房地产贷款增量全都算了出来，与全年的总贷款增量进行比对，以计算我国金融系统对房地产的依赖度。我的结论是：整体高得令人难以置信。
2014-2019年的6年时间里，有三年时间，房地产贷款增量超过总贷款增量的50%，仅2015年稍微低一点，40%（那一年房地产市场确实出现了冷却迹象），但马上就开启了地产去库存活动，把占比迅速提升了上来。
2020年之后该占比出现了显著的下降趋势，今年一季度下降到了37%，与此同时，则是银行出现资产荒，手里拿着太多钱贷不出去，宏观经济开始出现滞胀迹象。
当然，企业和个人都有很多以经营贷的名义借出来的钱，也拿去买房了。尤其江浙地区和深圳，这种情况非常普遍。不过，考虑到固定资产贷款里面，也有少部分的机器设备和办公设备贷款，不属于房地产贷款，我这里就把这两种例外情况予以相互抵销好了。
根据这样的考虑，我将2012年至今的年度房地产贷款增量全都算了出来，与全年的总贷款增量进行比对，以计算我国金融系统对房地产的依赖度。我的结论是：整体高得令人难以置信。
2014-2019年的6年时间里，有三年时间，房地产贷款增量超过总贷款增量的50%，仅2015年稍微低一点，40%（那一年房地产市场确实出现了冷却迹象），但马上就开启了地产去库存活动，把占比迅速提升了上来。
2020年之后该占比出现了显著的下降趋势，今年一季度下降到了37%，与此同时，则是银行出现资产荒，手里拿着太多钱贷不出去，宏观经济开始出现滞胀迹象。
政府投资建设项目审计中发现的问题及建议
一、建设项目管理建设方面存在的主要问题
综合我市国家建设项目审计情况，政府投资建设项目在管理建设方面主要存在以下几个方面的问题：
1、超概算投资较为突出
有的项目本身设计深度不够，概算粗略，中途变更多。有的承包商采用先低价中标，然后通过中途改变设计来实现其利润，导致决算超概算，工程造价失控。也有的建设单位少批多建、擅自提高建设标准等。如某区去年已完成的四个项目，批准投资6218万元，实际完成11167万元，平均超概算80%，有两个单位分别超过批准概算一倍以上；某行政机关业务大楼工程批准概算5500万元，由于在建设过程中提高建设标准，将网络智能化升级，空调系统改为变频中央空调，国产电梯改为进口电梯，室外改用园林化等，实际完成投资(扣除办公家具等概算外投资)6781万元，超概算金额1281万元；某县新桥北路改造项目批准概算896万元，实际完成1478万元，超概算582万元。
2、招投标活动不够规范
一是该招标的未招标，二是招标范围主要在建筑安装工程，而对符合招标要求的设计、监理、大宗材料采购和设备及一些配套附属工程直接发包。如某市2004年已审计完成的六个建设项目中，普遍存在招投标不规范的问题，主体工程都较好地实行了公开招标，但附属工程、增加工程[各类审计方法案例报告模板关注公众号内审网可查阅获取,内审网]等多数单位未进行公开招标，往往作为主体工程的延续，由主体工程施工单位延续施工，有的附属工程或增加工程的投资额远远超过有关法律、法规规定的可以不进行公开招标的数额限制。勘察、设计、监理实行公开招标的，更是凤毛麟角。
3、施工合同签订不规范，导致竣工决算时引起争议
如我们在对一工程审计时发现：建设单位与中标人在室内装饰工程订立的合同在工程价款结算方式上违背了招标文件。根据工程招标文件，其在投标报价说明中明确：“本工程施工采取包施工，按投标报价一次包死的方式。对于装饰过程中发生设计变更，以工程联系单为准调整，其增减数量按实结算。材料差价一次包死，不予调整”。而双方签订的合同在合同价款与支付条款中注明：本合同价款采用可调价格合同，合同价款调整方法：“合同价款调整是指工作项目单价不变，数量按实际发生结算”。违背了招标文件，也违反了《招标投标法》的有关规定。又某市审计局在审计的新华北路延伸段道路工程时，发现该项目在招标时明确投标采用固定价格，要求施工单位在投标时自行考虑风险系数，工程实施期间不因市场因素而变动，而在施工合同中发现，合同价款变成了可调价格合同，工程量和工程材料价格都变成了可调，完全违背了招标文件的约定。
4、违法转包和肢解发包
如某县审计局对海王公路项目的审计，经延伸审计施工单位，发现该施工单位将该工程全部转包给另外一个施工单位，并收取3%的管理费；在审计某县消防大队营房迁建工程中，发现建设单位将中标合同范围内的分部分项工程直接发包给其他施工单位。
5、代建单位职责不明确，未能发挥控制工程造价的作用
如某区审计局2004年在审计时，发现两个建设项目分别委托房产公司代建，支付代建费40.41万元和59.91万元。由于代建费用都是按工程造价一定的百分比支付，工程造价越高，代建费也越多，由于有利益关系，所以代建单位对控制工程造价的作用难以发挥。
6、规避政府采购行为不同程度存在
尤其是机关建办公大楼时，将办公家具、电脑、空调、电梯等设备进行直接采购，打入工程款。某区审计局在对公、检、法三个项目审计中发现自行采购总额为365.67万元，其中一单位共计307.61万元的办公家具、电脑、空调等设备通过代建单位进行采购，计入工程成本。
7、工程合同、变更签证不严肃
由于合同条款及施工变更联系单大多由施工单位起草，有些建设单位没有进行认真的审核，或者单方面听取了施工单位的解释，就达成协议。如某区审计局在对一国家建设项目审计中发现：在签订建设工程的附属工程补充协议中，提高了费率标准，在对区法院建设工程的审计中发现，对石材等材料的价格结算，在信息价的基础上，再计取综合费。在对一中学的部分签证单审计[各类审计方法案例报告模板关注公众号内审网可查阅获取,内审网]时发现，既没有签意见，也没有签名，只盖了一个公章，对有些单价签证，心中无数，也照签字，照盖章，由于补充协议和联系单、签证单均是合同的组成部分，这样的现场管理工作，给工程竣工决算审计带来很大难度。某市审计局在审计汽车客运南站工程中，发现建设单位对本应按定额和市场信息价计算的新增单价都签死了价格，而且价格远远高市场价格，造成差价损失达40多万元。
8、施工单位高估冒算现象仍较严重
如我们对市某医院住院大楼审计，大楼室内外装修工程送审价为2548.88万元,审定价为1830.49万元,净核减718.35万元,核减率达28.2%。对一工程幕墙送审金额1534万元，核减392万元，核减率达25.57%；微波塔安装工程送审46.25万元，审定21.32万元，核减率达46.10%；其他单项如消防、室外弱电、室外水电等的核减率均在20%以上。综合全市情况来看，室内外装修工程施工单位高估冒算现象普遍较严重，土建情况相对较好。
二、针对审计发现的情况和问题，我们提出下列解决问题的建议
1、有关单位要切实加强对国家建设项目概（预）算和初步设计的审查，加强对国家建设项目预算的控制，避免工程决算超概（预）算情况的发生，减轻财政的负担。对严重超概（预）算的建设项目要按有关规定加大处理处罚的力度。
2、建设主管部门要切实加强对国家建设项目招投标的管理和控制。要从招标文件的审查[各类审计方法案例报告模板关注公众号内审网可查阅获取,内审网]到合同的签订进行全过程的控制和管理。特别是在后续的管理上，签订的合同要与招投标文件相一致，避免出现签订的合同与招标文件实质内容不一致情况的发生。
3、有关主管部门要加强对国家建设项目实施过程中的管理，对限额以上的国家建设项目，包括勘测、设计、监理等都应按规定进行公开招投标。对一个整体工程肢解为多个分项工程而有意规避公开招投标的行为要进行查处和纠正。
4、国家建设项目的建设单位，要加强对项目的管理，建立健全内部控制制度并予以落实，对投资项目实施过程的设计变更、施工变更签证要加强管理和控制，加强对建设单位管理人员的教育与管理，落实责任制，约束其行为，以有效控制项目投资。
5、各有关单位要加强对监理单位的管理，使监理单位的责、权、利相统一，使监理单位真正做到对项目的进度、投资、质量的控制。对监理单位的违规违法行为要坚决查处和公开曝光，以有效遏制工程监理市场违规违法行为的发生。
6、对代建项目，要明确代建单位和建设单位各自的职责。对代建单位应按规定进行公开招投标。同时，代建费用与项目投资额挂钩的办法应改革，以促进代建单位对投资的有效控制。
7、为了有效避免国家建设项目审计过程中产生法律上的纠纷，建议在国家建设项目的有关建设合同中加入：施工单位的工程造价结算以有关部门（包括审计、财政）的审计为准，并以此作为施工单位向建设单位结算的依据等条款。以避免有关法律诉讼问题的发生，节约工程投资。
8、有关主管部门要切实对建设市场的管理和整顿，建立市场准入机制，对无资金、无技术人员，无相应施工资质，仅靠挂靠的“包工头”应从建设市场中清理出去。对仅出借资质，不参与管理，只收取管理费的单位应给予必要的处理处罚，以规范建设市场。
一、建设项目管理建设方面存在的主要问题
综合我市国家建设项目审计情况，政府投资建设项目在管理建设方面主要存在以下几个方面的问题：
1、超概算投资较为突出
有的项目本身设计深度不够，概算粗略，中途变更多。有的承包商采用先低价中标，然后通过中途改变设计来实现其利润，导致决算超概算，工程造价失控。也有的建设单位少批多建、擅自提高建设标准等。如某区去年已完成的四个项目，批准投资6218万元，实际完成11167万元，平均超概算80%，有两个单位分别超过批准概算一倍以上；某行政机关业务大楼工程批准概算5500万元，由于在建设过程中提高建设标准，将网络智能化升级，空调系统改为变频中央空调，国产电梯改为进口电梯，室外改用园林化等，实际完成投资(扣除办公家具等概算外投资)6781万元，超概算金额1281万元；某县新桥北路改造项目批准概算896万元，实际完成1478万元，超概算582万元。
2、招投标活动不够规范
一是该招标的未招标，二是招标范围主要在建筑安装工程，而对符合招标要求的设计、监理、大宗材料采购和设备及一些配套附属工程直接发包。如某市2004年已审计完成的六个建设项目中，普遍存在招投标不规范的问题，主体工程都较好地实行了公开招标，但附属工程、增加工程[各类审计方法案例报告模板关注公众号内审网可查阅获取,内审网]等多数单位未进行公开招标，往往作为主体工程的延续，由主体工程施工单位延续施工，有的附属工程或增加工程的投资额远远超过有关法律、法规规定的可以不进行公开招标的数额限制。勘察、设计、监理实行公开招标的，更是凤毛麟角。
3、施工合同签订不规范，导致竣工决算时引起争议
如我们在对一工程审计时发现：建设单位与中标人在室内装饰工程订立的合同在工程价款结算方式上违背了招标文件。根据工程招标文件，其在投标报价说明中明确：“本工程施工采取包施工，按投标报价一次包死的方式。对于装饰过程中发生设计变更，以工程联系单为准调整，其增减数量按实结算。材料差价一次包死，不予调整”。而双方签订的合同在合同价款与支付条款中注明：本合同价款采用可调价格合同，合同价款调整方法：“合同价款调整是指工作项目单价不变，数量按实际发生结算”。违背了招标文件，也违反了《招标投标法》的有关规定。又某市审计局在审计的新华北路延伸段道路工程时，发现该项目在招标时明确投标采用固定价格，要求施工单位在投标时自行考虑风险系数，工程实施期间不因市场因素而变动，而在施工合同中发现，合同价款变成了可调价格合同，工程量和工程材料价格都变成了可调，完全违背了招标文件的约定。
4、违法转包和肢解发包
如某县审计局对海王公路项目的审计，经延伸审计施工单位，发现该施工单位将该工程全部转包给另外一个施工单位，并收取3%的管理费；在审计某县消防大队营房迁建工程中，发现建设单位将中标合同范围内的分部分项工程直接发包给其他施工单位。
5、代建单位职责不明确，未能发挥控制工程造价的作用
如某区审计局2004年在审计时，发现两个建设项目分别委托房产公司代建，支付代建费40.41万元和59.91万元。由于代建费用都是按工程造价一定的百分比支付，工程造价越高，代建费也越多，由于有利益关系，所以代建单位对控制工程造价的作用难以发挥。
6、规避政府采购行为不同程度存在
尤其是机关建办公大楼时，将办公家具、电脑、空调、电梯等设备进行直接采购，打入工程款。某区审计局在对公、检、法三个项目审计中发现自行采购总额为365.67万元，其中一单位共计307.61万元的办公家具、电脑、空调等设备通过代建单位进行采购，计入工程成本。
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由于合同条款及施工变更联系单大多由施工单位起草，有些建设单位没有进行认真的审核，或者单方面听取了施工单位的解释，就达成协议。如某区审计局在对一国家建设项目审计中发现：在签订建设工程的附属工程补充协议中，提高了费率标准，在对区法院建设工程的审计中发现，对石材等材料的价格结算，在信息价的基础上，再计取综合费。在对一中学的部分签证单审计[各类审计方法案例报告模板关注公众号内审网可查阅获取,内审网]时发现，既没有签意见，也没有签名，只盖了一个公章，对有些单价签证，心中无数，也照签字，照盖章，由于补充协议和联系单、签证单均是合同的组成部分，这样的现场管理工作，给工程竣工决算审计带来很大难度。某市审计局在审计汽车客运南站工程中，发现建设单位对本应按定额和市场信息价计算的新增单价都签死了价格，而且价格远远高市场价格，造成差价损失达40多万元。
8、施工单位高估冒算现象仍较严重
如我们对市某医院住院大楼审计，大楼室内外装修工程送审价为2548.88万元,审定价为1830.49万元,净核减718.35万元,核减率达28.2%。对一工程幕墙送审金额1534万元，核减392万元，核减率达25.57%；微波塔安装工程送审46.25万元，审定21.32万元，核减率达46.10%；其他单项如消防、室外弱电、室外水电等的核减率均在20%以上。综合全市情况来看，室内外装修工程施工单位高估冒算现象普遍较严重，土建情况相对较好。
二、针对审计发现的情况和问题，我们提出下列解决问题的建议
1、有关单位要切实加强对国家建设项目概（预）算和初步设计的审查，加强对国家建设项目预算的控制，避免工程决算超概（预）算情况的发生，减轻财政的负担。对严重超概（预）算的建设项目要按有关规定加大处理处罚的力度。
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4、国家建设项目的建设单位，要加强对项目的管理，建立健全内部控制制度并予以落实，对投资项目实施过程的设计变更、施工变更签证要加强管理和控制，加强对建设单位管理人员的教育与管理，落实责任制，约束其行为，以有效控制项目投资。
5、各有关单位要加强对监理单位的管理，使监理单位的责、权、利相统一，使监理单位真正做到对项目的进度、投资、质量的控制。对监理单位的违规违法行为要坚决查处和公开曝光，以有效遏制工程监理市场违规违法行为的发生。
6、对代建项目，要明确代建单位和建设单位各自的职责。对代建单位应按规定进行公开招投标。同时，代建费用与项目投资额挂钩的办法应改革，以促进代建单位对投资的有效控制。
7、为了有效避免国家建设项目审计过程中产生法律上的纠纷，建议在国家建设项目的有关建设合同中加入：施工单位的工程造价结算以有关部门（包括审计、财政）的审计为准，并以此作为施工单位向建设单位结算的依据等条款。以避免有关法律诉讼问题的发生，节约工程投资。
8、有关主管部门要切实对建设市场的管理和整顿，建立市场准入机制，对无资金、无技术人员，无相应施工资质，仅靠挂靠的“包工头”应从建设市场中清理出去。对仅出借资质，不参与管理，只收取管理费的单位应给予必要的处理处罚，以规范建设市场。
#法院动态# 【浦北县法院召开“为群众办实事示范法院”创建活动推进会】为进一步提升法院整体工作水平和质效，践行以人民为中心的发展思想，5月18日，浦北县人民法院召开“为群众办实事示范法院”创建活动推进会，深入贯彻落实上级法院关于“为群众办实事示范法院”创建活动的部署要求和相关会议精神，并对下一步工作措施进行安排部署。会议由院党组书记、院长方辉主持，该院班子成员、专职审委委员和各部门负责人参加了会议。
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