2022年5月19日（周四）早安香港
1.香港新增329宗確診個案，「星月樓」累計70人感染，懷疑出現「超級傳播者」。
2.社交距離措施由今日開始第二階段放寬，食肆堂食時間延至午夜12時前，宴會人數上限增至120人。
3.財政司司長陳茂波透露，截至本月初已動用「防疫抗疫基金」超過1,700億元，惠及超過700萬人次。
4.保安局局長鄧炳強指出，基本法第二十三條立法將會參考英國《國家安全法案》在內的其他司法管轄區同類法律，期望外國政客不應「雙重標準」。
5.立法會首讀及二讀《2022年鄉郊代表選舉（修訂）條例草案》，引入鄉郊代表選舉當選人必須宣誓擁護基本法和效忠香港特區的規定。
6.特區政府將延長豁免或寬減現行34類政府收費額外一年。
7.特區政府明日刊憲，訂明使用港珠澳大橋經海天中轉大樓抵達香港國際機場轉機的過境乘客，將獲豁免繳交飛機乘客離境稅。
8.警方國安處要求黃媒《熱血時報》在限期內刪除網站及社交平台上涉及「危害國家安全」的內容。
9.滬港經濟發展協會、嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所公布新界北居民對北都發展的調查結果，居民最關注交通及醫療配套。
10.明日起，美國來華旅客只需行前48小時內檢測「雙核酸」。
11.美國總統拜登明日將展開任內首次亞洲行，先後訪問韓國及日本。
12.韓國決定作為初始成員國加入美國提出的「印太經濟框架」（IPEF）。
財經
1.特區政府首批零售綠債今日正式上市，是次綠債提供2.5厘保底息，在3年到期時每手可穩袋至少750元利息。
2.港股全日高低波幅約320點，收報20,644點，成交僅1,127億元。
3.統計處最新數據顯示，香港就業人士每月收入中位數為1.87萬元，月入在1萬至2萬元之間的人數最多，超過124萬人。
4.周五至周日將有5盤開售，以港鐵錦上路站柏瓏II銷售428伙最多。
5.騰訊公布首季實現收入1,355億元人民幣，同比幾乎持平，股東應佔溢利錄234億元，大減51%。
資訊
1.影響公務員調薪幅度的「薪酬趨勢調查」結果出爐，基層、中層及高層公務員的薪酬趨勢淨指標分別為2.04%、4.55%及7.26%。
2.港鐵票價調整機制預計今年第三季開始進行公眾諮詢，估計明年上半年可完成檢討。
3.香港都會大學公布，經聯招入讀該校的學生，若在DSE任何科目取得5*或5**成績，可獲發4萬元獎學金。
4.一田購物優惠日將於5月25日至31日在12間分店及12個特別展場同步進行，帶來逾萬件精選貨品，以最低1折價發售。
5.日本原子能管制委員會批准東京電力公司關於福島第一核電站核污水排海計劃的草案。
1.香港新增329宗確診個案，「星月樓」累計70人感染，懷疑出現「超級傳播者」。
2.社交距離措施由今日開始第二階段放寬，食肆堂食時間延至午夜12時前，宴會人數上限增至120人。
3.財政司司長陳茂波透露，截至本月初已動用「防疫抗疫基金」超過1,700億元，惠及超過700萬人次。
4.保安局局長鄧炳強指出，基本法第二十三條立法將會參考英國《國家安全法案》在內的其他司法管轄區同類法律，期望外國政客不應「雙重標準」。
5.立法會首讀及二讀《2022年鄉郊代表選舉（修訂）條例草案》，引入鄉郊代表選舉當選人必須宣誓擁護基本法和效忠香港特區的規定。
6.特區政府將延長豁免或寬減現行34類政府收費額外一年。
7.特區政府明日刊憲，訂明使用港珠澳大橋經海天中轉大樓抵達香港國際機場轉機的過境乘客，將獲豁免繳交飛機乘客離境稅。
8.警方國安處要求黃媒《熱血時報》在限期內刪除網站及社交平台上涉及「危害國家安全」的內容。
9.滬港經濟發展協會、嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所公布新界北居民對北都發展的調查結果，居民最關注交通及醫療配套。
10.明日起，美國來華旅客只需行前48小時內檢測「雙核酸」。
11.美國總統拜登明日將展開任內首次亞洲行，先後訪問韓國及日本。
12.韓國決定作為初始成員國加入美國提出的「印太經濟框架」（IPEF）。
財經
1.特區政府首批零售綠債今日正式上市，是次綠債提供2.5厘保底息，在3年到期時每手可穩袋至少750元利息。
2.港股全日高低波幅約320點，收報20,644點，成交僅1,127億元。
3.統計處最新數據顯示，香港就業人士每月收入中位數為1.87萬元，月入在1萬至2萬元之間的人數最多，超過124萬人。
4.周五至周日將有5盤開售，以港鐵錦上路站柏瓏II銷售428伙最多。
5.騰訊公布首季實現收入1,355億元人民幣，同比幾乎持平，股東應佔溢利錄234億元，大減51%。
資訊
1.影響公務員調薪幅度的「薪酬趨勢調查」結果出爐，基層、中層及高層公務員的薪酬趨勢淨指標分別為2.04%、4.55%及7.26%。
2.港鐵票價調整機制預計今年第三季開始進行公眾諮詢，估計明年上半年可完成檢討。
3.香港都會大學公布，經聯招入讀該校的學生，若在DSE任何科目取得5*或5**成績，可獲發4萬元獎學金。
4.一田購物優惠日將於5月25日至31日在12間分店及12個特別展場同步進行，帶來逾萬件精選貨品，以最低1折價發售。
5.日本原子能管制委員會批准東京電力公司關於福島第一核電站核污水排海計劃的草案。
【香港按揭新聞】港人上車「借到盡」 供樓負擔趨增
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
《經濟日報》香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。學者指，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯。
為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
《經濟日報》香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。學者指，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯。
為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
本人2018年7月4日入职港中旅（青岛）海泉湾有限公司任造价工程师，年薪12万元，每月发7600元，剩余年底发放（年底补发5个月工资），签二年期劳动合同。合同签订后，用人单位没有将合同给申请人。合同到期后，该单位伪造劳动合同，将期限由2年改为3年，称2021年10月31日合同到期，并于2021年11月30日将申请人开除。该单位所有劳动者手里均没有劳动合同，因此维权难。且，合同中没有工资数额、工资构成和发放时间等条款，致双方争议较多。该单位将申请人开除后，2021年欠发的工资36300元及2021年取暖费1957元、11月份工资7600元及经济赔偿金均被扣发。该单位作为台港澳合资企业无视国法，伪造合同，随意开除员工，严重侵害劳动者权益，望明察。#青岛头条##青岛热议#
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