房企是否沦陷？房企该何去何从？
避其锐气，击其惰归。大江东去，浪淘尽，千古风流人物。海内存知己，天涯若比邻。从善如登，从恶如崩。风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。解码房企开发商业地产的现状。
“钱紧”的一年，房企投资信心，正遭遇前所未有的下调。
今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。
房企投资力度下降的信号，在去年就已经出现了。
2021年，只有16%的房企投资金额同比上涨，而且涨幅普遍偏低。
梳理近期房企公开表态发现，当前房企投资态度整体呈现出两大趋势。
首先，房企投资力度还将进一步收紧。其次，投资策略将越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。
谨慎拿地已成为行业共识。
去年以来，不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示，2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。
去年，以华润和中海为代表的房企拿地相对积极，但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。
而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑，投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。
进入2022年，房企投资信心仍然不足。
百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低，这一数据仅为0.14。
当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列，这也意味着，在集中供地的城市，中小房企投资空间越来越小。
拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%，有超过六成百强房企未拿地。
市场下行、资金紧张的情况下，房企投资压力可见一斑。
投资力度收紧，意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。
近两年，不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略，2021年百强房企投资分布中，有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。
今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。
CRIC监测数据显示，截止4月末，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC监测显示，佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。
未来，房企投资更加聚焦核心城市。
比如万科，提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取；越秀也提出投资优先级，优先进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。
而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说，就是要退出一些城市。
如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求，美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市，聚焦29个根据地；碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节，退出一些非确定性的市场。
目前，二季度还剩下一个月左右，部分房企投资策略变化已经很明显了。
从截止4月末房企投资情况来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。
如果房企投资集中于22城，土地市场势必竞争激烈，拿地门槛越来越高，再加上部分城市参拍幅数限制，房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。
从这一角度来看，如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道？这在房企投资中的重要性也越来越高。
过去，收并购是土拍市场以外重要的投资渠道。但当前房企对收并购仍然比较谨慎。
多家房企表示，2022年将在审慎投资的基础上，积极寻求优质的收并购项目。越秀将按照40%的投资强度进行收并购铺排，旭辉也将有200亿-300亿的并购贷额度。
实际上，在房企资金链承压、行业信任危机影响下，项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利，这些都是决定房企收并购的根本因素。
除了收并购，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。
比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%；绿城也通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。
理性、谨慎是接下来房企投资最重要的关键词，而销售和回款将决定房企的投资力度。整体来看，2022年房企投资大概率将低位运行。
因此，在城市的选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市将会有选择性地退出或审慎进入。
花落水流红，闲愁万种，无语怨东风。举头望明月，低头思故乡。风日晴和人意好，夕阳箫鼓几船归。二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫。人有不为也，而后可以有为。
避其锐气，击其惰归。大江东去，浪淘尽，千古风流人物。海内存知己，天涯若比邻。从善如登，从恶如崩。风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还。解码房企开发商业地产的现状。
“钱紧”的一年，房企投资信心，正遭遇前所未有的下调。
今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。
房企投资力度下降的信号，在去年就已经出现了。
2021年，只有16%的房企投资金额同比上涨，而且涨幅普遍偏低。
梳理近期房企公开表态发现，当前房企投资态度整体呈现出两大趋势。
首先，房企投资力度还将进一步收紧。其次，投资策略将越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。
谨慎拿地已成为行业共识。
去年以来，不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示，2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。
去年，以华润和中海为代表的房企拿地相对积极，但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。
而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑，投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。
进入2022年，房企投资信心仍然不足。
百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低，这一数据仅为0.14。
当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列，这也意味着，在集中供地的城市，中小房企投资空间越来越小。
拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%，有超过六成百强房企未拿地。
市场下行、资金紧张的情况下，房企投资压力可见一斑。
投资力度收紧，意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。
近两年，不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略，2021年百强房企投资分布中，有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。
今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。
CRIC监测数据显示，截止4月末，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC监测显示，佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。
未来，房企投资更加聚焦核心城市。
比如万科，提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取；越秀也提出投资优先级，优先进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。
而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说，就是要退出一些城市。
如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求，美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市，聚焦29个根据地；碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节，退出一些非确定性的市场。
目前，二季度还剩下一个月左右，部分房企投资策略变化已经很明显了。
从截止4月末房企投资情况来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。
如果房企投资集中于22城，土地市场势必竞争激烈，拿地门槛越来越高，再加上部分城市参拍幅数限制，房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。
从这一角度来看，如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道？这在房企投资中的重要性也越来越高。
过去，收并购是土拍市场以外重要的投资渠道。但当前房企对收并购仍然比较谨慎。
多家房企表示，2022年将在审慎投资的基础上，积极寻求优质的收并购项目。越秀将按照40%的投资强度进行收并购铺排，旭辉也将有200亿-300亿的并购贷额度。
实际上，在房企资金链承压、行业信任危机影响下，项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利，这些都是决定房企收并购的根本因素。
除了收并购，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。
比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%；绿城也通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。
理性、谨慎是接下来房企投资最重要的关键词，而销售和回款将决定房企的投资力度。整体来看，2022年房企投资大概率将低位运行。
因此，在城市的选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市将会有选择性地退出或审慎进入。
花落水流红，闲愁万种，无语怨东风。举头望明月，低头思故乡。风日晴和人意好，夕阳箫鼓几船归。二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫。人有不为也，而后可以有为。
《伤寒论》第12讲:桂枝汤的禁忌证
桂枝汤的加减应用（1）
一、桂枝汤的禁忌症:
1、典型的单纯的太阳伤寒表实证禁用桂枝汤
第16条:桂枝本为解肌，若其人脉浮紧，发热汗不出者，不可与之也。常须识此，勿令误也。
“识”是铭记的意思。
桂枝汤本为是解肌祛风，调和营卫，这里的“解肌”主要是和麻黄汤治法中的“发汗”散寒相区别，桂枝汤的发汗和麻黄汤的发汗不同，主要理解桂枝汤发汗力弱，麻黄汤发汗力强。
“若其人脉浮紧”， 浮主邪在表，紧主寒邪盛。发热汗不出，这正是寒邪闭表，阳气被郁的一种表现，是典型的单纯的太阳伤寒表实证。他不兼有里虚，不兼有里实，没有经过汗、下，不能用桂枝汤。一个典型的单纯的太阳伤寒表实证，这个表实是寒邪闭表，卫闭营郁，无汗，相对来说，太阳中风证是卫强营弱，营卫失和，有汗出，有营气不足，把他叫表虚，这个表实和表虚是后世医家说的，而不是《伤寒论》说的，一个典型的太阳伤寒表实证，应当用纯辛温的方剂来开表、发汗，不能够用辛、甘、温的桂枝汤，因桂枝汤发汗力弱，其中的芍药酸敛阴柔，容易使表寒闭郁更加严重，这就常常导致寒邪闭表，阳气内郁，进一步化热，郁热扰心，很可能就发展成了不汗出而烦躁的大青龙汤证。
2、以酒客病为例，提示湿热内盛的人禁用桂枝汤
原文第17条:若酒客病，不可与桂枝汤，得之则呕，以酒客不喜甘故也。
酒客指嗜酒之人，天天喝酒。酒客病是什么概念？注家有两种解释，一种是酒客这种人得了太阳中风病，酒客病中风，另外一种是酒客病就是一种病，因为过度饮酒造成的临床表现。
第一种，长期大量饮酒的人，由于酒湿内留，湿郁化热，身体就湿热内盛，湿热内盛的人得了太阳中风症，不能单独给他用桂枝汤，桂枝汤是辛味的、甘味的、温性的，甘可以增湿，温可以助热，体内有湿热，更易增加湿热而出现湿热上逆的呕吐，对于湿热内盛的病人得了太阳中风要先解表，用桂枝汤的时候把甘草大枣甜味的药去掉，加上芳香的，化湿的，醒酒的这类药，有人主张加葛花，有解酒作用，加枳椇子，有醒脾的作用。
第二种认识认为酒客病就是一个病名，过度饮酒所造成的证候，由于长期大量饮酒，导致温热内盛，阻遏营卫气血，常常见到一阵阵的烦热，然后汗出，头痛、周身酸楚、发热、汗出、怕冷，在临床上类似于太阳中风症，长期喝酒，舌红苔黄厚而腻，这是湿热中阻，湿热内盛的表现，脉也绝对不是表证的脉相，而是脉滑而数，脉滑主有痰湿，脉数主有热。还有胸脘痞闷，饮食减少，大便粘腻不爽。所以千万不要把这种证候错误的当成太阳中风证去治疗，应当清热利湿，调和中州。
“以酒客不喜甘故也”，指凡常常喝酒的人，一般都是湿热中阻，不喜欢吃甜食，因甜味增加体内的湿，会不舒服，湿热内盛的人禁用桂枝汤。
桂枝汤禁忌第三条
原文第19条:凡服桂枝汤吐者，其后必吐脓血也。
能吐出脓血，体内必有化脓性的病灶，这是有内痈的病人，你内毒热内盛，腐破血络，体内产生化脓性病灶，出现发热，毒热逼迫津液外越，会有汗出，头痛，周身酸懒，类似于太阳中风症，他也是个太阳类证，这种情况禁用桂枝汤，应该用清热解毒化脓破腐的方法来治疗，用桂枝汤就意味着用热药来治疗火毒，火上浇油
第17、19条， 提示无论是湿热内盛还是毒热内盛都应当禁用桂枝汤。
《伤寒论》的“伤寒例”里有一句话很精辟“桂枝下咽，阳盛则毙，承气入胃，阴盛以亡”。
“桂枝下咽，阳盛则毙”是说阳热盛的疾病，用桂枝汤，就可能造成不良后果。“承气入胃，阴盛以亡”，是说阴寒内盛的疾病，如果用承气汤的话，就可能导致不良的后果。临床上凡是看到舌红、口渴，咽痛，咽喉红肿的，表证兼有这一类表现的，兼有里热的，兼有里湿热的，应当禁用或慎用桂枝汤。
二、桂枝汤的加减应用（1）
原文第14条:太阳病，项背强几几，反汗出恶风者，桂枝加葛根汤主之。
几几通紧紧，“项背强几几”，指项背部肌肉拘紧，不柔和，寒邪导致项背部的肌肉拘紧，寒邪在经，全身的症状应当是无汗的，而这里是“反汗出恶风者”，反汗是有汗的，和通常见到的寒邪不一样，提示风邪在经，经气不利，正因为外有风邪，风主疏泄，卫阳被伤，卫外失司，所以有汗出，卫阳被伤，伤的比较轻一些，所以有恶风，当风则恶，无风则缓，是怕冷的比较轻的一个症状，如果只用桂枝汤的话，只能解肌祛风，调和营卫，对祛除经脉中的邪气力量不够，所以要加一位葛根，这就是桂枝加葛根汤，这张方子是解肌祛风，疏通经脉，这是它的治法。葛根在这张方子里有三个作用，①升阳发表，助桂枝汤解肌祛风，增强桂子汤的发汗力量。（加了葛根，可以不用喝热粥，但仍要盖被。）②疏通经脉，祛除经脉中的邪气。（葛根在地面部分就是葛藤，爬的很远，它是藤本植物，就如人体的经络，所有的藤本植物都有疏通经络的作用，植物的外观常常使我们联想到它的作用）③升阴液，起阴气，滋润经脉。（凡是经脉拘挛的这种病证，都有津液不能滋润的因素，这个方子中葛根滋润筋脉的作用是非常重要的，离开这个药，没有任何一个药能够代替它）
桂枝汤的加减应用（1）
一、桂枝汤的禁忌症:
1、典型的单纯的太阳伤寒表实证禁用桂枝汤
第16条:桂枝本为解肌，若其人脉浮紧，发热汗不出者，不可与之也。常须识此，勿令误也。
“识”是铭记的意思。
桂枝汤本为是解肌祛风，调和营卫，这里的“解肌”主要是和麻黄汤治法中的“发汗”散寒相区别，桂枝汤的发汗和麻黄汤的发汗不同，主要理解桂枝汤发汗力弱，麻黄汤发汗力强。
“若其人脉浮紧”， 浮主邪在表，紧主寒邪盛。发热汗不出，这正是寒邪闭表，阳气被郁的一种表现，是典型的单纯的太阳伤寒表实证。他不兼有里虚，不兼有里实，没有经过汗、下，不能用桂枝汤。一个典型的单纯的太阳伤寒表实证，这个表实是寒邪闭表，卫闭营郁，无汗，相对来说，太阳中风证是卫强营弱，营卫失和，有汗出，有营气不足，把他叫表虚，这个表实和表虚是后世医家说的，而不是《伤寒论》说的，一个典型的太阳伤寒表实证，应当用纯辛温的方剂来开表、发汗，不能够用辛、甘、温的桂枝汤，因桂枝汤发汗力弱，其中的芍药酸敛阴柔，容易使表寒闭郁更加严重，这就常常导致寒邪闭表，阳气内郁，进一步化热，郁热扰心，很可能就发展成了不汗出而烦躁的大青龙汤证。
2、以酒客病为例，提示湿热内盛的人禁用桂枝汤
原文第17条:若酒客病，不可与桂枝汤，得之则呕，以酒客不喜甘故也。
酒客指嗜酒之人，天天喝酒。酒客病是什么概念？注家有两种解释，一种是酒客这种人得了太阳中风病，酒客病中风，另外一种是酒客病就是一种病，因为过度饮酒造成的临床表现。
第一种，长期大量饮酒的人，由于酒湿内留，湿郁化热，身体就湿热内盛，湿热内盛的人得了太阳中风症，不能单独给他用桂枝汤，桂枝汤是辛味的、甘味的、温性的，甘可以增湿，温可以助热，体内有湿热，更易增加湿热而出现湿热上逆的呕吐，对于湿热内盛的病人得了太阳中风要先解表，用桂枝汤的时候把甘草大枣甜味的药去掉，加上芳香的，化湿的，醒酒的这类药，有人主张加葛花，有解酒作用，加枳椇子，有醒脾的作用。
第二种认识认为酒客病就是一个病名，过度饮酒所造成的证候，由于长期大量饮酒，导致温热内盛，阻遏营卫气血，常常见到一阵阵的烦热，然后汗出，头痛、周身酸楚、发热、汗出、怕冷，在临床上类似于太阳中风症，长期喝酒，舌红苔黄厚而腻，这是湿热中阻，湿热内盛的表现，脉也绝对不是表证的脉相，而是脉滑而数，脉滑主有痰湿，脉数主有热。还有胸脘痞闷，饮食减少，大便粘腻不爽。所以千万不要把这种证候错误的当成太阳中风证去治疗，应当清热利湿，调和中州。
“以酒客不喜甘故也”，指凡常常喝酒的人，一般都是湿热中阻，不喜欢吃甜食，因甜味增加体内的湿，会不舒服，湿热内盛的人禁用桂枝汤。
桂枝汤禁忌第三条
原文第19条:凡服桂枝汤吐者，其后必吐脓血也。
能吐出脓血，体内必有化脓性的病灶，这是有内痈的病人，你内毒热内盛，腐破血络，体内产生化脓性病灶，出现发热，毒热逼迫津液外越，会有汗出，头痛，周身酸懒，类似于太阳中风症，他也是个太阳类证，这种情况禁用桂枝汤，应该用清热解毒化脓破腐的方法来治疗，用桂枝汤就意味着用热药来治疗火毒，火上浇油
第17、19条， 提示无论是湿热内盛还是毒热内盛都应当禁用桂枝汤。
《伤寒论》的“伤寒例”里有一句话很精辟“桂枝下咽，阳盛则毙，承气入胃，阴盛以亡”。
“桂枝下咽，阳盛则毙”是说阳热盛的疾病，用桂枝汤，就可能造成不良后果。“承气入胃，阴盛以亡”，是说阴寒内盛的疾病，如果用承气汤的话，就可能导致不良的后果。临床上凡是看到舌红、口渴，咽痛，咽喉红肿的，表证兼有这一类表现的，兼有里热的，兼有里湿热的，应当禁用或慎用桂枝汤。
二、桂枝汤的加减应用（1）
原文第14条:太阳病，项背强几几，反汗出恶风者，桂枝加葛根汤主之。
几几通紧紧，“项背强几几”，指项背部肌肉拘紧，不柔和，寒邪导致项背部的肌肉拘紧，寒邪在经，全身的症状应当是无汗的，而这里是“反汗出恶风者”，反汗是有汗的，和通常见到的寒邪不一样，提示风邪在经，经气不利，正因为外有风邪，风主疏泄，卫阳被伤，卫外失司，所以有汗出，卫阳被伤，伤的比较轻一些，所以有恶风，当风则恶，无风则缓，是怕冷的比较轻的一个症状，如果只用桂枝汤的话，只能解肌祛风，调和营卫，对祛除经脉中的邪气力量不够，所以要加一位葛根，这就是桂枝加葛根汤，这张方子是解肌祛风，疏通经脉，这是它的治法。葛根在这张方子里有三个作用，①升阳发表，助桂枝汤解肌祛风，增强桂子汤的发汗力量。（加了葛根，可以不用喝热粥，但仍要盖被。）②疏通经脉，祛除经脉中的邪气。（葛根在地面部分就是葛藤，爬的很远，它是藤本植物，就如人体的经络，所有的藤本植物都有疏通经络的作用，植物的外观常常使我们联想到它的作用）③升阴液，起阴气，滋润经脉。（凡是经脉拘挛的这种病证，都有津液不能滋润的因素，这个方子中葛根滋润筋脉的作用是非常重要的，离开这个药，没有任何一个药能够代替它）
#你怎么看待公摊面积# 因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公路，公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。
城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。
从历史沿革上看，尽管多家庭居住于一栋楼宇，但公共部分的产权并不难以界定。这就如同我们住在平房，推开院门就进入了公共区域一样，大楼的门廊、楼梯间乃至管道井、设备间，无非是公共设施延伸到家庭的神经末梢。
不过，现代城市的楼宇越建越高，电梯出现了，随着居民对生活品质更高的需求，健身房、游泳池、洗衣房，阅览室等超出了基本居住需求的更高档次共居状态出现了，居民们开始共享更多的楼宇设施，这是共管式公寓。共管公寓当然是需要有公摊面积的，但公摊面积也并不是像我们这里，以建筑面积为标尺来分摊，而是体现了共享设施使用频率上的差异，如此分配才算公平。
住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。海外多数国家和地区的住房都是按套购买，按套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。公摊面积实际上相当于是政府附送。比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。
我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。
社区共生、楼宇共居、产权自有是现代城市住房的普遍特征。在此基础上，探讨现代人的居住上的产权关系，是对城市居民智慧和理念的一个挑战，解决好了才能提现社会的文明和进步，解决不好则会被开发商或物业管理方利用，侵蚀购房者利益。
土地有时限的产权、公摊面积、预售制、土地财政，是香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式。但在这之前，香港的土地和楼宇也是只能单独拥有，整栋房子是一个单独的产权。就连租房子都需要预支两年的房租，再加上一笔押金，以至于普通人很难承担，这也就催生了大量二房东的出现。
也是在那个百废待兴的历史关口，香港经济起飞的前夜，地产商开始了脑洞革命。先是有商人按层卖楼，资金很快回笼了。紧接着楼花和公摊横空出世，彻底刺激了香港房地产的腾飞。产权分割后中产阶层也可以买房了，这的确是一个创造性的发明；以使用面积为基础来分摊公用面积，也简化了分割的方式，寻找到了解决产权矛盾的最大公约数，算得上是最有效率的方案。
不过，2013年香港《一手住宅物业销售条例》实施，新房只能用实用面积来计价，如果不是按照实用面积来标注，就可能罚款100到500万港元，判处3到7年有期徒刑。这期间发生了什么？就是因为地产商钻了公摊面积的空子，香港住房的实得率不断下降，1972年楼盘平均使得率还高达92.9%，到1986年就下降到90%，2010年更下降到78%。买一套房子，里边有超过20%的公摊面积，公摊面积里有多少水分，任何业主都很难厘清。
公摊面积不在自己的居住范围内，每天也就是“借路”，看不清，摸不着，最容易被地产商做了手脚。
我们的一生中得有多长的时间，用在了为家门口的走廊和地下室里的电力π接室打工。如果不是要安装充电桩，我永远也不知道楼下还有好几间π接室。若是住在平房，电线杆子和变压器怎么可能要居民自己花钱建设。
更不用说，业主公摊的地下室，很可能被开发商给租出去。物业费全部用在公摊面积上，却是以业主的居住面积为计费标尺。而取暖费，只加热了室内却用着室外面积的钱。所谓名不正言不顺，如此多的漏洞可钻，公摊面积的确该改改了。#116平米房子37平米公摊# #开发商回应116平米房子37平米公摊#
《“公摊面积”这个坑，该填上了》文 | 邢海洋
城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。
从历史沿革上看，尽管多家庭居住于一栋楼宇，但公共部分的产权并不难以界定。这就如同我们住在平房，推开院门就进入了公共区域一样，大楼的门廊、楼梯间乃至管道井、设备间，无非是公共设施延伸到家庭的神经末梢。
不过，现代城市的楼宇越建越高，电梯出现了，随着居民对生活品质更高的需求，健身房、游泳池、洗衣房，阅览室等超出了基本居住需求的更高档次共居状态出现了，居民们开始共享更多的楼宇设施，这是共管式公寓。共管公寓当然是需要有公摊面积的，但公摊面积也并不是像我们这里，以建筑面积为标尺来分摊，而是体现了共享设施使用频率上的差异，如此分配才算公平。
住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。海外多数国家和地区的住房都是按套购买，按套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。公摊面积实际上相当于是政府附送。比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。
我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。
社区共生、楼宇共居、产权自有是现代城市住房的普遍特征。在此基础上，探讨现代人的居住上的产权关系，是对城市居民智慧和理念的一个挑战，解决好了才能提现社会的文明和进步，解决不好则会被开发商或物业管理方利用，侵蚀购房者利益。
土地有时限的产权、公摊面积、预售制、土地财政，是香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式。但在这之前，香港的土地和楼宇也是只能单独拥有，整栋房子是一个单独的产权。就连租房子都需要预支两年的房租，再加上一笔押金，以至于普通人很难承担，这也就催生了大量二房东的出现。
也是在那个百废待兴的历史关口，香港经济起飞的前夜，地产商开始了脑洞革命。先是有商人按层卖楼，资金很快回笼了。紧接着楼花和公摊横空出世，彻底刺激了香港房地产的腾飞。产权分割后中产阶层也可以买房了，这的确是一个创造性的发明；以使用面积为基础来分摊公用面积，也简化了分割的方式，寻找到了解决产权矛盾的最大公约数，算得上是最有效率的方案。
不过，2013年香港《一手住宅物业销售条例》实施，新房只能用实用面积来计价，如果不是按照实用面积来标注，就可能罚款100到500万港元，判处3到7年有期徒刑。这期间发生了什么？就是因为地产商钻了公摊面积的空子，香港住房的实得率不断下降，1972年楼盘平均使得率还高达92.9%，到1986年就下降到90%，2010年更下降到78%。买一套房子，里边有超过20%的公摊面积，公摊面积里有多少水分，任何业主都很难厘清。
公摊面积不在自己的居住范围内，每天也就是“借路”，看不清，摸不着，最容易被地产商做了手脚。
我们的一生中得有多长的时间，用在了为家门口的走廊和地下室里的电力π接室打工。如果不是要安装充电桩，我永远也不知道楼下还有好几间π接室。若是住在平房，电线杆子和变压器怎么可能要居民自己花钱建设。
更不用说，业主公摊的地下室，很可能被开发商给租出去。物业费全部用在公摊面积上，却是以业主的居住面积为计费标尺。而取暖费，只加热了室内却用着室外面积的钱。所谓名不正言不顺，如此多的漏洞可钻，公摊面积的确该改改了。#116平米房子37平米公摊# #开发商回应116平米房子37平米公摊#
《“公摊面积”这个坑，该填上了》文 | 邢海洋
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