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又有小区给业主发钱了！这笔钱你也可以有
小区公共收益，你知道吗？
近年来，不少小区增设了广告牌，小区摇身一变成为商家的“广告阵地”，由此获得的公共收益也日渐增长。
小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。
主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。
根据我国现有的《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有，小区公共区域及配套设施的所有权及收益权归全体业主所有，其经营所得收益属全体业主共有。
“小区给业主发钱”并不鲜见
这笔钱，其实业主本该有份。最近，小区给业主发钱的新闻屡次见诸报端。
今年6月，湖北襄阳一小区的业委会给全体业主发钱，总共10万元。按照住房面积，小区业主们可以领到300—800元不等的现金，而且以后每年都能领，数额可能会越来越大。这笔钱的来源是三个方面：小区公共车位租金、公共部位广告收益和业主共有的一栋三层楼租金。
今年5月，苏州有小区下发通知，承诺减免全体业主2019年物业费。这笔费用就是从小区公共收益中扣除。
据该小区业委会主任仲文良介绍，这几年小区收取的停车费、广告费、店铺的租金等收益应当都归业主所有，目前，业委会的账户上有近700万资金。原本，他们想用这笔钱对小区的环境进行一番修缮的，但因为赶上了老旧小区环境提升改造工程，这笔钱就给省了下来。经过业委会集体讨论决定，退还全体业主2019年的物业费。
根据我国现有的《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有，小区公共区域及配套设施的所有权及收益权归全体业主所有，其经营所得收益属全体业主共有。
但这笔钱你未必能拿到
记者采访发现，现实中，常常出现公共收益被物业公司擅自使用，业主委员会追讨到手却面临监管难、不会花等尴尬状况。
“公共收益是业主的钱，自己的钱自己怎么还说了不算呢？”沈阳市于洪区某小区业主委员会主任吴佳说。
7月26日，吴佳拿着320名反对“物业使用公共收益做支出”的业主签字找到物业公司，被以“补充专项维修经费后没有结余”为由拒绝了。业主长达一年多对公共收益进行追讨，至今无果。
2003年施行的《物业管理条例》第十一条明确规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。
吴佳居住的小区2017年竣工，共有1000余户业主。《沈阳市物业管理条例》2019年1月1日施行后，物业公司按规定公布了上一年公共收益情况：2018年，小区电梯间广告、停车场租赁以及南北门市房租赁等收取了42万余元。同时公布的还有公共收益的主要支出项目，维修垃圾桶、花坛、路灯等公共设施，结余为零。这遭到了广大业主“擅自动用公共收益”的质疑。
小区公共收益，谁来用，如何用？
小区公共收益，谁来用，如何用？一直是业主委员会、物业公司双方的争议焦点。
我国《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“也就是说，公共收益不一定要用在补充维修资金上，业主大会也可以决定怎么用。”吴佳说。
该小区物业公司维修主管张国鑫则替公司觉得委屈。《沈阳市物业管理条例》施行以来，公司严格执行规定，所得公共收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。据他介绍，物业公司在2018年物业费收缴率不到70%的情况下，没有将2017年的公共收益用在贴补物业费收入的不足上，相反还用来维修小区的公共设施。新条例施行后，公司账面上没有结余，经得起第三方审计。
“这家物业公司动用公共收益的程序错了，业主没有表决同意。”上海段和段(沈阳)律师事务所律师孟宇平说，5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八条规定，利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。孟宇平认为，即将施行的《民法典》也指明，大部分的业主同意了才可以动用，而不是用完了再通报。
业委会管钱，难以监管、不知如何花
2019年9月至10月，沈阳市铁西区新湖明珠城小区先后为2000余户业主发放了每户一桶豆油和均分25万元公共收益。这让同在沈阳铁西区的另一家小区业主们艳羡。这家小区业委会经讨论后希望将小区3年剩余的公共收益16万元平均发放下去，却收到了社区的反对意见，“不提倡均分，合理运用公共性收入才是正确行为，做好年度预算比较重要。”
其实，这笔公共收益在提出均分方案之前，曾经连个存放的银行账户都没有。2019年3月，经协商，物业公司将剩余的公共收益交给业委会。小区业委会主任黄欢告诉记者，业委会不具备法人资格，没有组织机构代码，开设账户有困难，最后只能开设个人账户存放资金。
“没法监管、没人监管，这么多钱放我账户里，我都觉得恐慌。”黄欢说。她曾建议，设一个有报酬的兼职岗位“公共收益会计”，薪酬从公共收益账户里支出，负责管理公共收益的账务，结果遭到业委会成员的一致反对；有人提出用这笔钱为小区建一个儿童游乐场，很快遭到家里没有小孩的业主委员会成员反对；有人提出将物业公司二楼闲置房间设置为居民活动室，购买一些室内健身器材和娱乐设施，又遭到一部分人的反对……争论来争论去，为了让每个业主都能享受到收益，才想出均分的办法。
其实，最开始该小区物业公司曾建议将公共收益转入物业专项维修资金滚存使用，《沈阳市物业专项维修资金管理办法》中也有相关规定。这个建议也很快遭到了业主们的质疑：“我们一年交了几千元的物业费，不用来维护公共设施，为啥非要用收益的钱呢？”“专项维修资金一旦动用，需要通过召开业主大会、房管局审批等诸多手续，收益放进去很可能支取不出来。”
无论谁管，专账专用、定期公开收支是关键
“其实无论钱躺在谁的账面上都一样，关键是要知道这笔钱如何花出去的，花在了哪里。就是专账专用、定期公开收支情况。”孟宇平解释说，业主们不应当聚焦在如何追讨公共收益上，而是应该理顺如何依法依规将这笔钱用在“刀刃”上。
《沈阳市物业管理条例》第三十八条明确，物业服务企业应当公布公共收益收支情况。业主大会或者业主委员会要求对公共收益进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
“我们太缺懂法律、懂审计的专业人才了。”吴佳说。在任的业主委员缺乏法律、财务相关专业知识，几个人开会还要围着电脑查法条。她希望能有公益的法律顾问、财务专家帮助业委会，这样能够避免许多物业和业委会之间的纠纷和冲突。
黄欢则表示，虽然钱没有均分下去，但是她和其他业委会成员正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%设立公共设施专项维修基金，20%举办亲子、敬老、科普等活动，10%用作疫情防控备用金。她相信虽然“花钱”的过程麻烦，但是让每个业主都受益也算是值得。
来源：工人日报
小区公共收益，你知道吗？
近年来，不少小区增设了广告牌，小区摇身一变成为商家的“广告阵地”，由此获得的公共收益也日渐增长。
小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。
主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。
根据我国现有的《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有，小区公共区域及配套设施的所有权及收益权归全体业主所有，其经营所得收益属全体业主共有。
“小区给业主发钱”并不鲜见
这笔钱，其实业主本该有份。最近，小区给业主发钱的新闻屡次见诸报端。
今年6月，湖北襄阳一小区的业委会给全体业主发钱，总共10万元。按照住房面积，小区业主们可以领到300—800元不等的现金，而且以后每年都能领，数额可能会越来越大。这笔钱的来源是三个方面：小区公共车位租金、公共部位广告收益和业主共有的一栋三层楼租金。
今年5月，苏州有小区下发通知，承诺减免全体业主2019年物业费。这笔费用就是从小区公共收益中扣除。
据该小区业委会主任仲文良介绍，这几年小区收取的停车费、广告费、店铺的租金等收益应当都归业主所有，目前，业委会的账户上有近700万资金。原本，他们想用这笔钱对小区的环境进行一番修缮的，但因为赶上了老旧小区环境提升改造工程，这笔钱就给省了下来。经过业委会集体讨论决定，退还全体业主2019年的物业费。
根据我国现有的《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有，小区公共区域及配套设施的所有权及收益权归全体业主所有，其经营所得收益属全体业主共有。
但这笔钱你未必能拿到
记者采访发现，现实中，常常出现公共收益被物业公司擅自使用，业主委员会追讨到手却面临监管难、不会花等尴尬状况。
“公共收益是业主的钱，自己的钱自己怎么还说了不算呢？”沈阳市于洪区某小区业主委员会主任吴佳说。
7月26日，吴佳拿着320名反对“物业使用公共收益做支出”的业主签字找到物业公司，被以“补充专项维修经费后没有结余”为由拒绝了。业主长达一年多对公共收益进行追讨，至今无果。
2003年施行的《物业管理条例》第十一条明确规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。
吴佳居住的小区2017年竣工，共有1000余户业主。《沈阳市物业管理条例》2019年1月1日施行后，物业公司按规定公布了上一年公共收益情况：2018年，小区电梯间广告、停车场租赁以及南北门市房租赁等收取了42万余元。同时公布的还有公共收益的主要支出项目，维修垃圾桶、花坛、路灯等公共设施，结余为零。这遭到了广大业主“擅自动用公共收益”的质疑。
小区公共收益，谁来用，如何用？
小区公共收益，谁来用，如何用？一直是业主委员会、物业公司双方的争议焦点。
我国《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“也就是说，公共收益不一定要用在补充维修资金上，业主大会也可以决定怎么用。”吴佳说。
该小区物业公司维修主管张国鑫则替公司觉得委屈。《沈阳市物业管理条例》施行以来，公司严格执行规定，所得公共收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。据他介绍，物业公司在2018年物业费收缴率不到70%的情况下，没有将2017年的公共收益用在贴补物业费收入的不足上，相反还用来维修小区的公共设施。新条例施行后，公司账面上没有结余，经得起第三方审计。
“这家物业公司动用公共收益的程序错了，业主没有表决同意。”上海段和段(沈阳)律师事务所律师孟宇平说，5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八条规定，利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。孟宇平认为，即将施行的《民法典》也指明，大部分的业主同意了才可以动用，而不是用完了再通报。
业委会管钱，难以监管、不知如何花
2019年9月至10月，沈阳市铁西区新湖明珠城小区先后为2000余户业主发放了每户一桶豆油和均分25万元公共收益。这让同在沈阳铁西区的另一家小区业主们艳羡。这家小区业委会经讨论后希望将小区3年剩余的公共收益16万元平均发放下去，却收到了社区的反对意见，“不提倡均分，合理运用公共性收入才是正确行为，做好年度预算比较重要。”
其实，这笔公共收益在提出均分方案之前，曾经连个存放的银行账户都没有。2019年3月，经协商，物业公司将剩余的公共收益交给业委会。小区业委会主任黄欢告诉记者，业委会不具备法人资格，没有组织机构代码，开设账户有困难，最后只能开设个人账户存放资金。
“没法监管、没人监管，这么多钱放我账户里，我都觉得恐慌。”黄欢说。她曾建议，设一个有报酬的兼职岗位“公共收益会计”，薪酬从公共收益账户里支出，负责管理公共收益的账务，结果遭到业委会成员的一致反对；有人提出用这笔钱为小区建一个儿童游乐场，很快遭到家里没有小孩的业主委员会成员反对；有人提出将物业公司二楼闲置房间设置为居民活动室，购买一些室内健身器材和娱乐设施，又遭到一部分人的反对……争论来争论去，为了让每个业主都能享受到收益，才想出均分的办法。
其实，最开始该小区物业公司曾建议将公共收益转入物业专项维修资金滚存使用，《沈阳市物业专项维修资金管理办法》中也有相关规定。这个建议也很快遭到了业主们的质疑：“我们一年交了几千元的物业费，不用来维护公共设施，为啥非要用收益的钱呢？”“专项维修资金一旦动用，需要通过召开业主大会、房管局审批等诸多手续，收益放进去很可能支取不出来。”
无论谁管，专账专用、定期公开收支是关键
“其实无论钱躺在谁的账面上都一样，关键是要知道这笔钱如何花出去的，花在了哪里。就是专账专用、定期公开收支情况。”孟宇平解释说，业主们不应当聚焦在如何追讨公共收益上，而是应该理顺如何依法依规将这笔钱用在“刀刃”上。
《沈阳市物业管理条例》第三十八条明确，物业服务企业应当公布公共收益收支情况。业主大会或者业主委员会要求对公共收益进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
“我们太缺懂法律、懂审计的专业人才了。”吴佳说。在任的业主委员缺乏法律、财务相关专业知识，几个人开会还要围着电脑查法条。她希望能有公益的法律顾问、财务专家帮助业委会，这样能够避免许多物业和业委会之间的纠纷和冲突。
黄欢则表示，虽然钱没有均分下去，但是她和其他业委会成员正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%设立公共设施专项维修基金，20%举办亲子、敬老、科普等活动，10%用作疫情防控备用金。她相信虽然“花钱”的过程麻烦，但是让每个业主都受益也算是值得。
来源：工人日报
【女子闲置多年别墅成剧组拍摄地，究竟谁把钥匙给了剧方？】“这也太离谱了”，慈溪别墅主人林女士说。2015年，她回老家慈溪花2700万购买了一套别墅样板房后，将钥匙交给物业保管。2019年，林女士却在电视剧里看到了自己购买的别墅。
与物业交涉未果后，林女士将宁波吾同物业、宁波影视艺术有限公司、爱奇艺播放平台告上法庭，要求赔偿损失并赔礼道歉，且全面停播、删除电视剧。
3月18日第一次庭审时，由于得知还有别的剧组入驻拍摄过，3个被告被追加至8个。7月17日，该案进行了第二次庭审前的证据交换。但目前，还没有人承认把钥匙给了剧组，剧组也认为自己并没有过错。
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自家别墅成为剧中女主的家
林女士在宁波慈溪有一套精装别墅。2019年，她在杭州看电视剧《我和我的儿女们》，意外发现自家别墅竟成为剧中女主的家。
代理律师王勤保提供的起诉书显示，2015年10月16日，林女士获得这套别墅的《房屋所有权证》。同年11月8日，她将别墅钥匙交给了当时的物业，即宁波新上海国际物业公司。
王勤保提到，这套房屋系全新的精装修样板房，建筑面积为820平方米，上下4层，另有作为就酒窖的地下室，房产总价近3000万元。由于林女士常年不在慈溪居住，考虑到房屋通风等问题，才将钥匙交付给物业代管。
新京报记者获取的《业主钥匙委托保管书》显示，林女士同意由物业团队帮忙在特殊或紧急情况下照料房屋。
林女士回到慈溪与物业进行交涉，此时小区物业已变更为宁波吾同物业公司（以下简称吾同物业），对方刚接管小区一年多时间。
王勤保称，在交涉过程中，吾同物业否认曾将钥匙交给剧组人员。同时，林女士回家发现，别墅内的装饰画等东西不见踪影，爱马仕丝巾也有污损，室内电梯和大门指纹锁也无法使用了。
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房主将物业、剧组出品方等诉至法院
由于寄送律师函被拒，2019年12月，房主林女士以侵权责任纠纷为案由，起诉《我和我的儿女们》出品方、播放平台以及吾同物业三方，要求赔礼道歉赔偿损失，并全面停播、删除侵权电视剧。
起诉书显示，林女士方认为，影视公司有义务在拍摄前确认、审查房屋所有权人，在本案中，剧组明显失职，停播、下架相关视频的要求也是合理的。
2020年3月18日，该案在慈溪市法院开庭审理。
律师王勤保透露，他们在庭审时得知，2018年，涉案别墅还被另一剧组即《大约是爱》剧组使用过，别墅是这部剧里男主的家。
故第一次庭审后，林女士决定追加三位被告，即《大约是爱》的三个出品方。此外，法院也依职权追加了小区开发商和前期物业公司为被告。至此，该案共有8位被告。
2020年7月17日，该案进行第二次庭审前的证据交换。王勤保说，目前各方正在等待第二次开庭举证，林女士方面也已经向法院申请了别墅财产损失、非法占用费用评估，并初步提出300万元的赔偿要求。
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剧方律师：事先对房屋已售并不知情
《我和我的儿女们》是宁波影视艺术有限责任公司（以下简称宁波影视）出品的上星电视连续剧，于2019年首播，在爱奇艺等平台在线播出。
法院第一次开庭时，宁波影视的答辩意见是，剧组是在不知情、不了解房屋已售的情况下使用了涉案房屋，当属“善意第三人”。
宁波影视代理律师陈耀军告诉新京报记者，2017年12月，剧组在涉案别墅内进行7天的拍摄，剧组人员是根据朋友介绍选择的拍摄地，联系的是小区开发商。“我们是拿着当地宣传部的介绍信去，而且是临时性拍摄不需要组场景，对方就没收钱。”
此外，他提到，剧组拍摄时只知道这是开发商楼盘的样板房，并不知道涉案别墅早在多年前已被销售。而且由于开发商没收钱，剧组商议决定在剧中为该小区进行广告植入。
关于林女士提及的房屋及物品损坏，陈耀军解释称，拍摄时小区物业全程监督陪同，每天拍完后对方会检查，确定没问题后剧组再离开。
另一涉案电视剧《大约是爱》，其出品方律师在接受媒体采访时曾提及，在涉案别墅内拍摄7天时间，并支付吾同物业6万元场地费。吾同物业律师则解释称，这6万元不算场地费，是剧组使用小区会所及吃饭的费用。
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焦点：谁把钥匙给了剧方
到底哪家物业把钥匙给了剧组，林女士至今未得到解答。
王勤保称，小区的前期物业名为宁波新上海国际物业管理有限公司，对方已于2016年底离开。2018年7月由吾同物业负责，两者存在一年半的空档期，“现在两家物业都否认自己把钥匙交给了剧组。”
7月22日下午，新京报记者多次联系吾同物业及其代理律师，截至记者发稿前尚未得到回复。
宁波影视的代理律师曾提及，整个拍摄过程中，剧组只和开发商进行了项目对接，和物业没有接触。确定拍摄后，是由开发商联系的物业进行对接，至于具体哪一家物业，剧组并不知晓。
事件引发多方关注后，涉案别墅的开发商宁波相原和景房地产开发公司，并未就此事做出回应。
此前媒体报道，宁波当地在线购房平台工作人员曾介绍，相原和景已经烂尾，“开发商早就跑路了。”企查查显示，2020年5月21日，因通过登记的住所或者经营场所无法取得联系，涉事开发商被列为经营异常。2019年8月29日至2020年6月29日，涉事开发商被慈溪市人民法院6次列为失信被执行人。
王勤保说，7月17日，该案进行第二次庭审前的证据交换时，除开发商外，其余被告全部出席。宁波影视代理律师也表示，开发商现在处于回避状态，现在他们也联系不上。
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观点
擅用别人闲置别墅拍剧，起码的物权常识都没有？
这两天，一则“女子刷剧时意外发现，自己多年未住的别墅成了剧组拍摄地”的新闻，因其堪比电视剧般的精彩剧情，在网上备受关注。
据媒体报道，5年前，林女士在慈溪购买了一栋别墅，把钥匙托管给了物业，2019年9月底，林女士偶然看电视剧《我和我的儿女们》时，发现自家别墅竟然出现在了剧里，女主就睡在了自己床上。
2019年底，沟通未果的林女士将别墅物业、电视剧的出品方与播放平台等一并告上法院，索赔300万。该案件已于今年3月开庭，7月庭前会议，目前已进行到证据交换阶段。
老实说，遇到这么一桩闹心事，换了谁都会生气。私人住宅不容随意私自侵入使用，这是最起码的物权常识。《物权法》和将于明年施行的《民法典》也都明确了，房屋所有人都对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，该权利还具有排他性。
而对于擅闯行为，刑法上还有个非法侵入住宅罪的罪名。这些都是保护公民住宅权益，也包括隐私权益的“红线”，谁也没有凌驾法律之上的特权。
具体到这起事件，当事人花了大价钱买的别墅，就算多年不住，也不是无主物，不是谁都能出入、使用的地方。谁料到，有关人员连一个招呼都不打，就将私人房子变成了剧组拍摄地——如果不是物主刷剧意外“人赃俱获”，恐怕这事还得隐匿好一阵。
从合同约定的权利义务角度讲，别墅主人还与物业方面还签订了保管钥匙协议，也足额按时交了物业费。按理说，对方就得按照合同约定，履行相应的保管钥匙义务，提供高质量的物业服务。
但结果却是，原价不菲的别墅“面貌全非”，屋内电梯损坏已无法正常使用，奢侈品丝巾及全部地毯污损，多件大件家具磨损、损坏，多件装饰画、挂饰、投影仪及配套幕布、多套餐具遗失等。这已构成侵权，民事赔偿责任恐怕也免不了。
根据《物权法》《侵权责任法》《合同法》等法律规定，对物主房产造成的损失，侵权者除了消除影响、赔礼道歉外，还应据实赔偿所造成的的实际经济损失。
此事引发舆论广泛关注，的确跟剧情离奇有关，在此之外，拨动公众情绪的另一个因素，是物业物管对业主物权和财产权的漠视。
在网上，这类案例不少，虽然戏剧性程度未必有这么高，但也很奇葩：有业主打开自己房子的门后，发现被别人装修了，还居住了4年；有人房子被人霸占16年，有房产证却住不进去……这些案例背后，总穿插着物业或开发商违规操作的影子。
抛开这些“奇葩”情形，从网友反馈看，许多人也遭遇过物业本该是“服务者”却翻身变“主人”的情况。该案中，有关物业自作主张，置他人物权利益于不顾，利用别人闲置房屋“借机生财”，则是物业无视业主权利方面的极端个案。尽管个中对业主物权的践踏程度并不多见，但有些问题却足以击中部分业主的痛点。
房子被空置不等于业主让渡物权，而物权不容随意侵犯，这点在私人物权产权越来越受重视的今天，理应被更多人所知悉。拿该案来说，“剧情”虽离奇，但其涉及的物权与物管权限问题却值得捋一捋，也希望最终司法机关的处理，能用法律给随意侵犯他人物权者好好上一课。
与物业交涉未果后，林女士将宁波吾同物业、宁波影视艺术有限公司、爱奇艺播放平台告上法庭，要求赔偿损失并赔礼道歉，且全面停播、删除电视剧。
3月18日第一次庭审时，由于得知还有别的剧组入驻拍摄过，3个被告被追加至8个。7月17日，该案进行了第二次庭审前的证据交换。但目前，还没有人承认把钥匙给了剧组，剧组也认为自己并没有过错。
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自家别墅成为剧中女主的家
林女士在宁波慈溪有一套精装别墅。2019年，她在杭州看电视剧《我和我的儿女们》，意外发现自家别墅竟成为剧中女主的家。
代理律师王勤保提供的起诉书显示，2015年10月16日，林女士获得这套别墅的《房屋所有权证》。同年11月8日，她将别墅钥匙交给了当时的物业，即宁波新上海国际物业公司。
王勤保提到，这套房屋系全新的精装修样板房，建筑面积为820平方米，上下4层，另有作为就酒窖的地下室，房产总价近3000万元。由于林女士常年不在慈溪居住，考虑到房屋通风等问题，才将钥匙交付给物业代管。
新京报记者获取的《业主钥匙委托保管书》显示，林女士同意由物业团队帮忙在特殊或紧急情况下照料房屋。
林女士回到慈溪与物业进行交涉，此时小区物业已变更为宁波吾同物业公司（以下简称吾同物业），对方刚接管小区一年多时间。
王勤保称，在交涉过程中，吾同物业否认曾将钥匙交给剧组人员。同时，林女士回家发现，别墅内的装饰画等东西不见踪影，爱马仕丝巾也有污损，室内电梯和大门指纹锁也无法使用了。
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房主将物业、剧组出品方等诉至法院
由于寄送律师函被拒，2019年12月，房主林女士以侵权责任纠纷为案由，起诉《我和我的儿女们》出品方、播放平台以及吾同物业三方，要求赔礼道歉赔偿损失，并全面停播、删除侵权电视剧。
起诉书显示，林女士方认为，影视公司有义务在拍摄前确认、审查房屋所有权人，在本案中，剧组明显失职，停播、下架相关视频的要求也是合理的。
2020年3月18日，该案在慈溪市法院开庭审理。
律师王勤保透露，他们在庭审时得知，2018年，涉案别墅还被另一剧组即《大约是爱》剧组使用过，别墅是这部剧里男主的家。
故第一次庭审后，林女士决定追加三位被告，即《大约是爱》的三个出品方。此外，法院也依职权追加了小区开发商和前期物业公司为被告。至此，该案共有8位被告。
2020年7月17日，该案进行第二次庭审前的证据交换。王勤保说，目前各方正在等待第二次开庭举证，林女士方面也已经向法院申请了别墅财产损失、非法占用费用评估，并初步提出300万元的赔偿要求。
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剧方律师：事先对房屋已售并不知情
《我和我的儿女们》是宁波影视艺术有限责任公司（以下简称宁波影视）出品的上星电视连续剧，于2019年首播，在爱奇艺等平台在线播出。
法院第一次开庭时，宁波影视的答辩意见是，剧组是在不知情、不了解房屋已售的情况下使用了涉案房屋，当属“善意第三人”。
宁波影视代理律师陈耀军告诉新京报记者，2017年12月，剧组在涉案别墅内进行7天的拍摄，剧组人员是根据朋友介绍选择的拍摄地，联系的是小区开发商。“我们是拿着当地宣传部的介绍信去，而且是临时性拍摄不需要组场景，对方就没收钱。”
此外，他提到，剧组拍摄时只知道这是开发商楼盘的样板房，并不知道涉案别墅早在多年前已被销售。而且由于开发商没收钱，剧组商议决定在剧中为该小区进行广告植入。
关于林女士提及的房屋及物品损坏，陈耀军解释称，拍摄时小区物业全程监督陪同，每天拍完后对方会检查，确定没问题后剧组再离开。
另一涉案电视剧《大约是爱》，其出品方律师在接受媒体采访时曾提及，在涉案别墅内拍摄7天时间，并支付吾同物业6万元场地费。吾同物业律师则解释称，这6万元不算场地费，是剧组使用小区会所及吃饭的费用。
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焦点：谁把钥匙给了剧方
到底哪家物业把钥匙给了剧组，林女士至今未得到解答。
王勤保称，小区的前期物业名为宁波新上海国际物业管理有限公司，对方已于2016年底离开。2018年7月由吾同物业负责，两者存在一年半的空档期，“现在两家物业都否认自己把钥匙交给了剧组。”
7月22日下午，新京报记者多次联系吾同物业及其代理律师，截至记者发稿前尚未得到回复。
宁波影视的代理律师曾提及，整个拍摄过程中，剧组只和开发商进行了项目对接，和物业没有接触。确定拍摄后，是由开发商联系的物业进行对接，至于具体哪一家物业，剧组并不知晓。
事件引发多方关注后，涉案别墅的开发商宁波相原和景房地产开发公司，并未就此事做出回应。
此前媒体报道，宁波当地在线购房平台工作人员曾介绍，相原和景已经烂尾，“开发商早就跑路了。”企查查显示，2020年5月21日，因通过登记的住所或者经营场所无法取得联系，涉事开发商被列为经营异常。2019年8月29日至2020年6月29日，涉事开发商被慈溪市人民法院6次列为失信被执行人。
王勤保说，7月17日，该案进行第二次庭审前的证据交换时，除开发商外，其余被告全部出席。宁波影视代理律师也表示，开发商现在处于回避状态，现在他们也联系不上。
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观点
擅用别人闲置别墅拍剧，起码的物权常识都没有？
这两天，一则“女子刷剧时意外发现，自己多年未住的别墅成了剧组拍摄地”的新闻，因其堪比电视剧般的精彩剧情，在网上备受关注。
据媒体报道，5年前，林女士在慈溪购买了一栋别墅，把钥匙托管给了物业，2019年9月底，林女士偶然看电视剧《我和我的儿女们》时，发现自家别墅竟然出现在了剧里，女主就睡在了自己床上。
2019年底，沟通未果的林女士将别墅物业、电视剧的出品方与播放平台等一并告上法院，索赔300万。该案件已于今年3月开庭，7月庭前会议，目前已进行到证据交换阶段。
老实说，遇到这么一桩闹心事，换了谁都会生气。私人住宅不容随意私自侵入使用，这是最起码的物权常识。《物权法》和将于明年施行的《民法典》也都明确了，房屋所有人都对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，该权利还具有排他性。
而对于擅闯行为，刑法上还有个非法侵入住宅罪的罪名。这些都是保护公民住宅权益，也包括隐私权益的“红线”，谁也没有凌驾法律之上的特权。
具体到这起事件，当事人花了大价钱买的别墅，就算多年不住，也不是无主物，不是谁都能出入、使用的地方。谁料到，有关人员连一个招呼都不打，就将私人房子变成了剧组拍摄地——如果不是物主刷剧意外“人赃俱获”，恐怕这事还得隐匿好一阵。
从合同约定的权利义务角度讲，别墅主人还与物业方面还签订了保管钥匙协议，也足额按时交了物业费。按理说，对方就得按照合同约定，履行相应的保管钥匙义务，提供高质量的物业服务。
但结果却是，原价不菲的别墅“面貌全非”，屋内电梯损坏已无法正常使用，奢侈品丝巾及全部地毯污损，多件大件家具磨损、损坏，多件装饰画、挂饰、投影仪及配套幕布、多套餐具遗失等。这已构成侵权，民事赔偿责任恐怕也免不了。
根据《物权法》《侵权责任法》《合同法》等法律规定，对物主房产造成的损失，侵权者除了消除影响、赔礼道歉外，还应据实赔偿所造成的的实际经济损失。
此事引发舆论广泛关注，的确跟剧情离奇有关，在此之外，拨动公众情绪的另一个因素，是物业物管对业主物权和财产权的漠视。
在网上，这类案例不少，虽然戏剧性程度未必有这么高，但也很奇葩：有业主打开自己房子的门后，发现被别人装修了，还居住了4年；有人房子被人霸占16年，有房产证却住不进去……这些案例背后，总穿插着物业或开发商违规操作的影子。
抛开这些“奇葩”情形，从网友反馈看，许多人也遭遇过物业本该是“服务者”却翻身变“主人”的情况。该案中，有关物业自作主张，置他人物权利益于不顾，利用别人闲置房屋“借机生财”，则是物业无视业主权利方面的极端个案。尽管个中对业主物权的践踏程度并不多见，但有些问题却足以击中部分业主的痛点。
房子被空置不等于业主让渡物权，而物权不容随意侵犯，这点在私人物权产权越来越受重视的今天，理应被更多人所知悉。拿该案来说，“剧情”虽离奇，但其涉及的物权与物管权限问题却值得捋一捋，也希望最终司法机关的处理，能用法律给随意侵犯他人物权者好好上一课。
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