#轴承#《你知道轴承也会失效吗？》
一、轴承的失效机理
1．接触疲劳失效
接触疲劳失效系指轴承工作表面受到交变应力的作用而产生失效。接触疲劳剥落发生在轴承工作表面，往往也伴随着疲劳裂纹，首先从接触表面以下最大交变切应力处产生，然后扩展到表面形成不同的剥落形状，如点状为点蚀或麻点剥落，剥落成小片状的称浅层剥落。由于剥落面的逐渐扩大，而往往向深层扩展，形成深层剥落。深层剥落是接触疲劳失效的疲劳源。
2．磨损失效
磨损失效系指表面之间的相对滑动摩擦导致其工作表面金属不断磨损而产生的失效。持续的磨损将引起轴承零件逐渐损坏，并最终导致轴承尺寸精度丧失及其它相关问题。磨损可能影响到形状变化，配合间隙增大及工作表面形貌变化，可能影响到润滑剂或使其污染达到一定程度而造成润滑功能完全丧失，因而使轴承丧失旋转精度乃至不能正常运转。磨损失效是各类轴承常见的失效模式之一，按磨损形式通常可分为最常见的磨粒磨损和粘着磨损。
磨粒磨损系指轴承工作表面之间挤入外来坚硬粒子或硬质异物或金属表面的磨屑且接触表面相对移动而引起的磨损，常在轴承工作表面造成犁沟状的擦伤。硬质粒子或异物可能来自主机内部或来自主机系统其它相邻零件由润滑介质送进轴承内部。粘着磨损系指由于摩擦表面的显微凸起或异物使摩擦面受力不均，在润滑条件严重恶化时，因局部摩擦生热，易造成摩擦面局部变形和摩擦显微焊合现象，严重时表面金属可能局部熔化，接触面上作用力将局部摩擦焊接点从基体上撕裂而增大塑性变形。这种粘着——撕裂——粘着的循环过程构成了粘着磨损，一般而言，轻微的粘着磨损称为擦伤，严重的粘着磨损称为咬合。
3．断裂失效
轴承断裂失效主要原因是缺陷与过载两大因素。当外加载荷超过材料强度极限而造成零件断裂称为过载断裂。过载原因主要是主机突发故障或安装不当。轴承零件的微裂纹、缩孔、气泡、大块外来杂物、过热组织及局部烧伤等缺陷在冲击过载或剧烈振动时也会在缺陷处引起断裂，称为缺陷断裂。应当指出，轴承在制造过程中，对原材料的入厂复验、锻造和热处理质量控制、加工过程控制中可通过仪器正确分析上述缺陷是否存在，今后仍必须加强控制。但一般来说，通常出现的轴承断裂失效大多数为过载失效。
4．游隙变化失效
轴承在工作中，由于外界或内在因素的影响，使原有配合间隙改变，精度降低，乃至造成“咬死”称为游隙变化失效。外界因素如过盈量过大，安装不到位，温升引起的膨胀量、瞬时过载等，内在因素如残余奥氏体和残余应力处于不稳定状态等均是造成游隙变化失效的主要原因。
轴承失效分析方法
在分析轴承失效的过程中，往往会碰到许多错综复杂的现象，各种实验结果可能是相互矛盾或者主次不清，这就需要经过反复实验、论证，以获得足够的证据或反证。只有运用正确的分析方法、程序、步骤，才能找到引发失效的真正原因。
一般情况下轴承失效分析大体可分为以下三个步骤：失效实物和背景资料的收集、对失效实物的宏观检查和微观分析。
1.失效实物和背景材料的收集
尽可能地收集到失效事物的各个零件和残片。充分了解失效轴承的工作条件、使用过程和制造质量等。具体内容包括：
（1）主机的载荷、转速、工作状况等轴承的设计工作条件。
（2）轴承及其相关部位其他零件的失效情况，轴承失效的类型。
（3）轴承的安装运转记录。运转使用过程中有无不正常操作。
（4）轴承工作中所承受的实际载荷是否符合原设计。
（5）轴承工作的实际转速及不同转速出现的频率。
（6）失效时是否有温度的急剧增加或冒烟，是否有噪声及振动。
（7）工作环境中有无腐蚀性介质，轴承与轴颈间有无特殊的表面氧化色或其他沾污色。
（8）轴承的安装记录（包括安装前轴承尺寸公差的复验情况），轴承原始间隙、装配和对中情况，轴承座和机座刚性如何，安装是否有异常。
（9）轴承运转是否有热膨胀及动力传递变化。
（10）轴承的润滑情况，包括润滑剂的牌号、成分、颜色、粘度、杂质含量、过滤、更换及供给情况等，并收集其沉淀物。
（11）轴承的选材是否正确，用材质量是否符合有关标准或图样要求。
（12）轴承的制造工艺过程是否正常，表面是否有塑性变形，有没有表面磨削烧伤。
（13）失效轴承的修复和保养记录。
（14）同批或同类轴承的失效情况。
在收集实际背景材料工作中，全部满足上述要求是很难的。但收集到的资料越多，无疑会更有利于得到正确的分析结论。
2.宏观检查
对失效轴承进行宏观检查（包括尺寸公差测量和表面状态检查分析），是失效分析最重要的环节。总体的外观检查，可了解轴承失效的概貌和损坏部位的特征，估计造成失效的起因，察看缺陷的大小、形状、部位、数量和特征，并截取适当部位做进一步的的微观检查和分析。宏观检查的内容包括：
（1）外形和尺寸的变化情况（包括测振分析、动态函数分析和滚道圆度分析）。
（2）游隙的变化情况。
（3）是否有腐蚀现象，在什么部位，是什么类型的腐蚀，是否与失效直接有关。
（4）是否有裂纹，裂纹的形态和断口性质如何。
（5）磨损是什么类型的，对失效有多大作用。
（6）观察轴承各零件工作表面变色的情况和部位以确定其润滑情况和表面温度效应。
（7）对失效特征区主要观察有无异常磨损、外来颗粒嵌入、裂纹、擦伤和其他缺陷。
（8）冷酸洗法或热酸洗法检验轴承零件原始表面有无软点、脱碳层和烧伤，特别是表面磨削烧伤。
（9）用X射线应力测定仪器测量轴承工作前后的应力变化情况。
宏观检查的结果，有时可基本判断失效的形式和原因，但要进一步确定失效的性质，还必须取得更多的证据，做微观分析。
3.微观分析
失效轴承的微观分析包括光学金相分析、电子显微镜分析、探针和电子能谱分析等。主要是根据失效特征区的微观组织结构变化和对疲劳源、裂纹源的分析为失效分析提供更充分的判据或反证。微观分析中最常用、最普遍的方法是光学金相分析和对表面硬度检测。分析的内容应包括：
（1）材料质量是否符合有关标准和设计要求。
（2）轴承零件的基本组织和热处理质量是否符合有关要求。
（3）表层组织是否存在脱碳层、托氏体和其他表面加工变质层。
（4）测量渗碳层等表面强化层和多层金属各层组织的深度，腐蚀坑或裂纹的形态与深度，并根据裂纹的形状和两侧组织特征确定裂纹产生的原因及性质。
（5）根据晶粒大小、组织变形、局部相变、重结晶、相聚集等判断变形程度、温升情况、材料种类及工艺过程等。
（6）测量基本硬度、硬度均匀性及失效特征区的硬度变化。
（7）断口观察与分析。用扫描电子显微镜定性分析和测量观察断口。
（8）电子显微镜、探针和电子能谱在疲劳源和裂纹源分析中能测出断口的成分，发现断口的性质和断裂的原因。
以上介绍的轴承失效分析一般方法的三个步骤是一个由表及里逐步深入的分析过程。具体每一步骤中包含的内容应根据轴承失效的类型和特点，视具体情况取舍，但分析步骤是缺一不可的。而且在整个分析过程中，分析结果应始终与影响轴承失效的诸多因素联系起来，综合考虑。
三、轴承常见失效模式及对策
1．沟道单侧极限位置剥落
沟道单侧极限位置剥落主要表现在沟道与挡边交界处有严重的剥落环带。产生原因是轴承安装不到位或运转过程中突发轴向过载。采取对策是确保轴承安装到位或将自由侧轴承外圈配合改为间隙配合，以期轴承过载时使轴承得到补偿。
2．沟道在圆周方向呈对称位置剥落
对称位置剥落表现在内圈为周围环带剥落，而外圈呈周向对称位置剥落（即椭圆的短轴方向），其产生原因主要是因为外壳孔椭圆过大或两半分离式外壳孔结构，这在摩托车用凸轮轴轴承中表现尤为明显。当轴承压入椭圆偏大的外壳孔中或两半分离式外壳固紧时，使轴承外圈产生椭圆，在短轴方向的游隙明显减少甚至负游隙。轴承在载荷的作用下，内圈旋转产生周向剥落痕迹，外圈只在短轴方向的对称位置产生剥落痕迹。这是该轴承早期失效的主要原因，经对该轴承失效件检验表明，该轴承外径圆度已从原工艺控制的0.8μm变为27μm。此值远远大于径向游隙值。因此，可以肯定该轴承是在严重变形及负游隙下工作的，工作面上易早期形成异常的急剧磨损与剥落。采取的对策是提高外壳孔加工精度或尽可能不采用外壳孔两半分离结构。
3．滚道倾斜剥落
在轴承工作面上呈倾斜剥落环带，说明轴承是在倾斜状态下工作的，当倾斜角达到或超过临界状态时，易早期形成异常的急剧磨损与剥落。产生的原因主要是因为安装不良，轴有挠度、轴颈与外壳孔精度低等，采取对策为确保轴承安装质量与提高轴肩、孔肩的轴向跳动精度。
4．套圈断裂
套圈断裂失效一般较少见，往往是突发性过载造成。产生原因较为复杂，如轴承的原材料缺陷（气泡、缩孔）、锻造缺陷（过烧）、热处理缺陷（过热）、加工缺陷（局部烧伤或表面微裂纹）、主机缺陷（安装不良、润滑贫乏、瞬时过载）等，一旦受过载冲击负荷或剧烈振动均有可能使套圈断裂。采取对策为避免过载冲击载荷、选择适当的过盈量、提
安装精度、改善使用条件及加强轴承制造过程中的质量控制。
5．保持架断裂
保持架断裂属于偶发性非正常失效模式。其产生原因主要有以下五个方面：
a．保持架异常载荷。如安装不到位、倾斜、过盈量过大等易造成游隙减少，加剧摩擦生热，表面软化，过早出现异常剥落，随着剥落的扩展，剥落异物进入保持架兜孔中，导致保持架运转阻滞并产生附加载荷，加剧了保持架的磨损，如此恶化的循环作用，便可能造成保持架断裂。
b．润滑不良主要指轴承运转处于贫油状态，易形成粘着磨损，使工作表面状态恶化，粘着磨损产生的撕裂物易进入保持架，使保持架产生异常载荷，有可能造成保持架断裂。
c．外来异物的侵入是造成保持架断裂失效的常见模式。由于外来硬质异物的侵入，加剧了保持架的磨损与产生异常附加载荷，也有可能导致保持架断裂。
d．蠕变现象也是造成保持架断裂的原因之一。所谓蠕变多指套圈的滑动现象，在配合面过盈量不足的情况下，由于滑动而使载荷点向周围方向移动，产生套圈相对轴或外壳向圆周方向位置偏离的现象。蠕变一旦产生，配合面显着磨损，磨损粉末有可能进入轴承内部，形成异常磨损——滚道剥落——保持架磨损及附加载荷的过程，以至可能造成保持架断裂。
e．保持架材料缺陷（如裂纹、大块异金属夹杂物、缩孔、气泡）及铆合缺陷（缺钉、垫钉或两半保持架结合面空隙，严重铆伤）等均可能造成保持架断裂。采取对策为在制造过程中加以严格控制。
四、总结
综上所述，从轴承常见失效机理与失效模式可知，尽管滚动轴承是精密而可靠的机构基础体，但使用不当也会引起早期失效。一般情况下，如果能正确使用轴承，可使用至疲劳寿命为止。轴承的早期失效多起于主机配合部位的制造精度、安装质量、使用条件、润滑效果、外部异物侵入、热影响及主机突发故障等方面的因素。因此，正确合理地使用轴承是一项系统工程，在轴承结构设计、制造和装机过程中，针对产生早期失效的环节，采取相应的措施，可有效地提高轴承及主机的使用寿命，这是制造厂和客户应负有的共同责任。
一、轴承的失效机理
1．接触疲劳失效
接触疲劳失效系指轴承工作表面受到交变应力的作用而产生失效。接触疲劳剥落发生在轴承工作表面，往往也伴随着疲劳裂纹，首先从接触表面以下最大交变切应力处产生，然后扩展到表面形成不同的剥落形状，如点状为点蚀或麻点剥落，剥落成小片状的称浅层剥落。由于剥落面的逐渐扩大，而往往向深层扩展，形成深层剥落。深层剥落是接触疲劳失效的疲劳源。
2．磨损失效
磨损失效系指表面之间的相对滑动摩擦导致其工作表面金属不断磨损而产生的失效。持续的磨损将引起轴承零件逐渐损坏，并最终导致轴承尺寸精度丧失及其它相关问题。磨损可能影响到形状变化，配合间隙增大及工作表面形貌变化，可能影响到润滑剂或使其污染达到一定程度而造成润滑功能完全丧失，因而使轴承丧失旋转精度乃至不能正常运转。磨损失效是各类轴承常见的失效模式之一，按磨损形式通常可分为最常见的磨粒磨损和粘着磨损。
磨粒磨损系指轴承工作表面之间挤入外来坚硬粒子或硬质异物或金属表面的磨屑且接触表面相对移动而引起的磨损，常在轴承工作表面造成犁沟状的擦伤。硬质粒子或异物可能来自主机内部或来自主机系统其它相邻零件由润滑介质送进轴承内部。粘着磨损系指由于摩擦表面的显微凸起或异物使摩擦面受力不均，在润滑条件严重恶化时，因局部摩擦生热，易造成摩擦面局部变形和摩擦显微焊合现象，严重时表面金属可能局部熔化，接触面上作用力将局部摩擦焊接点从基体上撕裂而增大塑性变形。这种粘着——撕裂——粘着的循环过程构成了粘着磨损，一般而言，轻微的粘着磨损称为擦伤，严重的粘着磨损称为咬合。
3．断裂失效
轴承断裂失效主要原因是缺陷与过载两大因素。当外加载荷超过材料强度极限而造成零件断裂称为过载断裂。过载原因主要是主机突发故障或安装不当。轴承零件的微裂纹、缩孔、气泡、大块外来杂物、过热组织及局部烧伤等缺陷在冲击过载或剧烈振动时也会在缺陷处引起断裂，称为缺陷断裂。应当指出，轴承在制造过程中，对原材料的入厂复验、锻造和热处理质量控制、加工过程控制中可通过仪器正确分析上述缺陷是否存在，今后仍必须加强控制。但一般来说，通常出现的轴承断裂失效大多数为过载失效。
4．游隙变化失效
轴承在工作中，由于外界或内在因素的影响，使原有配合间隙改变，精度降低，乃至造成“咬死”称为游隙变化失效。外界因素如过盈量过大，安装不到位，温升引起的膨胀量、瞬时过载等，内在因素如残余奥氏体和残余应力处于不稳定状态等均是造成游隙变化失效的主要原因。
轴承失效分析方法
在分析轴承失效的过程中，往往会碰到许多错综复杂的现象，各种实验结果可能是相互矛盾或者主次不清，这就需要经过反复实验、论证，以获得足够的证据或反证。只有运用正确的分析方法、程序、步骤，才能找到引发失效的真正原因。
一般情况下轴承失效分析大体可分为以下三个步骤：失效实物和背景资料的收集、对失效实物的宏观检查和微观分析。
1.失效实物和背景材料的收集
尽可能地收集到失效事物的各个零件和残片。充分了解失效轴承的工作条件、使用过程和制造质量等。具体内容包括：
（1）主机的载荷、转速、工作状况等轴承的设计工作条件。
（2）轴承及其相关部位其他零件的失效情况，轴承失效的类型。
（3）轴承的安装运转记录。运转使用过程中有无不正常操作。
（4）轴承工作中所承受的实际载荷是否符合原设计。
（5）轴承工作的实际转速及不同转速出现的频率。
（6）失效时是否有温度的急剧增加或冒烟，是否有噪声及振动。
（7）工作环境中有无腐蚀性介质，轴承与轴颈间有无特殊的表面氧化色或其他沾污色。
（8）轴承的安装记录（包括安装前轴承尺寸公差的复验情况），轴承原始间隙、装配和对中情况，轴承座和机座刚性如何，安装是否有异常。
（9）轴承运转是否有热膨胀及动力传递变化。
（10）轴承的润滑情况，包括润滑剂的牌号、成分、颜色、粘度、杂质含量、过滤、更换及供给情况等，并收集其沉淀物。
（11）轴承的选材是否正确，用材质量是否符合有关标准或图样要求。
（12）轴承的制造工艺过程是否正常，表面是否有塑性变形，有没有表面磨削烧伤。
（13）失效轴承的修复和保养记录。
（14）同批或同类轴承的失效情况。
在收集实际背景材料工作中，全部满足上述要求是很难的。但收集到的资料越多，无疑会更有利于得到正确的分析结论。
2.宏观检查
对失效轴承进行宏观检查（包括尺寸公差测量和表面状态检查分析），是失效分析最重要的环节。总体的外观检查，可了解轴承失效的概貌和损坏部位的特征，估计造成失效的起因，察看缺陷的大小、形状、部位、数量和特征，并截取适当部位做进一步的的微观检查和分析。宏观检查的内容包括：
（1）外形和尺寸的变化情况（包括测振分析、动态函数分析和滚道圆度分析）。
（2）游隙的变化情况。
（3）是否有腐蚀现象，在什么部位，是什么类型的腐蚀，是否与失效直接有关。
（4）是否有裂纹，裂纹的形态和断口性质如何。
（5）磨损是什么类型的，对失效有多大作用。
（6）观察轴承各零件工作表面变色的情况和部位以确定其润滑情况和表面温度效应。
（7）对失效特征区主要观察有无异常磨损、外来颗粒嵌入、裂纹、擦伤和其他缺陷。
（8）冷酸洗法或热酸洗法检验轴承零件原始表面有无软点、脱碳层和烧伤，特别是表面磨削烧伤。
（9）用X射线应力测定仪器测量轴承工作前后的应力变化情况。
宏观检查的结果，有时可基本判断失效的形式和原因，但要进一步确定失效的性质，还必须取得更多的证据，做微观分析。
3.微观分析
失效轴承的微观分析包括光学金相分析、电子显微镜分析、探针和电子能谱分析等。主要是根据失效特征区的微观组织结构变化和对疲劳源、裂纹源的分析为失效分析提供更充分的判据或反证。微观分析中最常用、最普遍的方法是光学金相分析和对表面硬度检测。分析的内容应包括：
（1）材料质量是否符合有关标准和设计要求。
（2）轴承零件的基本组织和热处理质量是否符合有关要求。
（3）表层组织是否存在脱碳层、托氏体和其他表面加工变质层。
（4）测量渗碳层等表面强化层和多层金属各层组织的深度，腐蚀坑或裂纹的形态与深度，并根据裂纹的形状和两侧组织特征确定裂纹产生的原因及性质。
（5）根据晶粒大小、组织变形、局部相变、重结晶、相聚集等判断变形程度、温升情况、材料种类及工艺过程等。
（6）测量基本硬度、硬度均匀性及失效特征区的硬度变化。
（7）断口观察与分析。用扫描电子显微镜定性分析和测量观察断口。
（8）电子显微镜、探针和电子能谱在疲劳源和裂纹源分析中能测出断口的成分，发现断口的性质和断裂的原因。
以上介绍的轴承失效分析一般方法的三个步骤是一个由表及里逐步深入的分析过程。具体每一步骤中包含的内容应根据轴承失效的类型和特点，视具体情况取舍，但分析步骤是缺一不可的。而且在整个分析过程中，分析结果应始终与影响轴承失效的诸多因素联系起来，综合考虑。
三、轴承常见失效模式及对策
1．沟道单侧极限位置剥落
沟道单侧极限位置剥落主要表现在沟道与挡边交界处有严重的剥落环带。产生原因是轴承安装不到位或运转过程中突发轴向过载。采取对策是确保轴承安装到位或将自由侧轴承外圈配合改为间隙配合，以期轴承过载时使轴承得到补偿。
2．沟道在圆周方向呈对称位置剥落
对称位置剥落表现在内圈为周围环带剥落，而外圈呈周向对称位置剥落（即椭圆的短轴方向），其产生原因主要是因为外壳孔椭圆过大或两半分离式外壳孔结构，这在摩托车用凸轮轴轴承中表现尤为明显。当轴承压入椭圆偏大的外壳孔中或两半分离式外壳固紧时，使轴承外圈产生椭圆，在短轴方向的游隙明显减少甚至负游隙。轴承在载荷的作用下，内圈旋转产生周向剥落痕迹，外圈只在短轴方向的对称位置产生剥落痕迹。这是该轴承早期失效的主要原因，经对该轴承失效件检验表明，该轴承外径圆度已从原工艺控制的0.8μm变为27μm。此值远远大于径向游隙值。因此，可以肯定该轴承是在严重变形及负游隙下工作的，工作面上易早期形成异常的急剧磨损与剥落。采取的对策是提高外壳孔加工精度或尽可能不采用外壳孔两半分离结构。
3．滚道倾斜剥落
在轴承工作面上呈倾斜剥落环带，说明轴承是在倾斜状态下工作的，当倾斜角达到或超过临界状态时，易早期形成异常的急剧磨损与剥落。产生的原因主要是因为安装不良，轴有挠度、轴颈与外壳孔精度低等，采取对策为确保轴承安装质量与提高轴肩、孔肩的轴向跳动精度。
4．套圈断裂
套圈断裂失效一般较少见，往往是突发性过载造成。产生原因较为复杂，如轴承的原材料缺陷（气泡、缩孔）、锻造缺陷（过烧）、热处理缺陷（过热）、加工缺陷（局部烧伤或表面微裂纹）、主机缺陷（安装不良、润滑贫乏、瞬时过载）等，一旦受过载冲击负荷或剧烈振动均有可能使套圈断裂。采取对策为避免过载冲击载荷、选择适当的过盈量、提
安装精度、改善使用条件及加强轴承制造过程中的质量控制。
5．保持架断裂
保持架断裂属于偶发性非正常失效模式。其产生原因主要有以下五个方面：
a．保持架异常载荷。如安装不到位、倾斜、过盈量过大等易造成游隙减少，加剧摩擦生热，表面软化，过早出现异常剥落，随着剥落的扩展，剥落异物进入保持架兜孔中，导致保持架运转阻滞并产生附加载荷，加剧了保持架的磨损，如此恶化的循环作用，便可能造成保持架断裂。
b．润滑不良主要指轴承运转处于贫油状态，易形成粘着磨损，使工作表面状态恶化，粘着磨损产生的撕裂物易进入保持架，使保持架产生异常载荷，有可能造成保持架断裂。
c．外来异物的侵入是造成保持架断裂失效的常见模式。由于外来硬质异物的侵入，加剧了保持架的磨损与产生异常附加载荷，也有可能导致保持架断裂。
d．蠕变现象也是造成保持架断裂的原因之一。所谓蠕变多指套圈的滑动现象，在配合面过盈量不足的情况下，由于滑动而使载荷点向周围方向移动，产生套圈相对轴或外壳向圆周方向位置偏离的现象。蠕变一旦产生，配合面显着磨损，磨损粉末有可能进入轴承内部，形成异常磨损——滚道剥落——保持架磨损及附加载荷的过程，以至可能造成保持架断裂。
e．保持架材料缺陷（如裂纹、大块异金属夹杂物、缩孔、气泡）及铆合缺陷（缺钉、垫钉或两半保持架结合面空隙，严重铆伤）等均可能造成保持架断裂。采取对策为在制造过程中加以严格控制。
四、总结
综上所述，从轴承常见失效机理与失效模式可知，尽管滚动轴承是精密而可靠的机构基础体，但使用不当也会引起早期失效。一般情况下，如果能正确使用轴承，可使用至疲劳寿命为止。轴承的早期失效多起于主机配合部位的制造精度、安装质量、使用条件、润滑效果、外部异物侵入、热影响及主机突发故障等方面的因素。因此，正确合理地使用轴承是一项系统工程，在轴承结构设计、制造和装机过程中，针对产生早期失效的环节，采取相应的措施，可有效地提高轴承及主机的使用寿命，这是制造厂和客户应负有的共同责任。
房产跌价能找物业赔偿吗？法院判了！
中国普法微信公众号 2021-11-12
住房商品化后，物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而，美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市，环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务，而业主江某却因邻居违建、房产跌价，及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前，浙江省温岭市人民法院作出裁判，依法支持了环雅公司的诉求。
物业收费明约定
浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。
同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。
2015年，市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。
邻居违建起纠纷
在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。
房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。
随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。
验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。
他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。
房产跌价由谁赔
2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。
迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。
庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。
他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。
环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。
由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。
物业公司已尽责
温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。
涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入其中，制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。
江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
另外，《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。
宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。
判决解析：
物业服务企业没有执法权
本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的同时，也应当履行自己应尽的义务。
环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。
江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。
因此，在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。
整治违建应各负其责
毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：
一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。
然而，法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。
二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。
业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。当然，也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。
三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。
物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。
四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。
因此，行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时，要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。
（责任编辑：赵子贺)
中国普法微信公众号 2021-11-12
住房商品化后，物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而，美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市，环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务，而业主江某却因邻居违建、房产跌价，及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前，浙江省温岭市人民法院作出裁判，依法支持了环雅公司的诉求。
物业收费明约定
浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。
同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。
2015年，市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。
邻居违建起纠纷
在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。
房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。
随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。
验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。
他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。
房产跌价由谁赔
2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。
迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。
庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。
他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。
环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。
由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。
物业公司已尽责
温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。
涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入其中，制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。
江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
另外，《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。
宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。
判决解析：
物业服务企业没有执法权
本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的同时，也应当履行自己应尽的义务。
环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。
江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。
因此，在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。
整治违建应各负其责
毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：
一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。
然而，法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。
二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。
业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。当然，也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。
三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。
物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。
四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。
因此，行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时，要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。
（责任编辑：赵子贺)
#案例播报#【房产跌价能找物业赔偿吗？法院判了！】住房商品化后，物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而，美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市，环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务，而业主江某却因邻居违建、房产跌价，及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前，浙江省温岭市人民法院作出裁判，依法支持了环雅公司的诉求。
物业收费明约定
浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。
同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。
2015年，市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。
邻居违建起纠纷
在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。
房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。
随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。
验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。
他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。
房产跌价由谁赔
2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。
迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。
庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。
他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。
环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。
由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。
物业公司已尽责
温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。
涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入其中，制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。
江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
另外，《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。
宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。
判决解析：
物业服务企业没有执法权
本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的同时，也应当履行自己应尽的义务。
环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。
江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。
因此，在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。
整治违建应各负其责
毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：
一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。
然而，法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。
二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。
业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。当然，也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。
三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。
物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。
四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。
因此，行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时，要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。
来源：人民法院报
物业收费明约定
浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。
同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。
2015年，市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。
邻居违建起纠纷
在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。
房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。
随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。
验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。
他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。
房产跌价由谁赔
2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。
迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。
庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。
他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。
环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。
由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。
物业公司已尽责
温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。
涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入其中，制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。
江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
另外，《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。
宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。
判决解析：
物业服务企业没有执法权
本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的同时，也应当履行自己应尽的义务。
环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。
江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。
因此，在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。
整治违建应各负其责
毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：
一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。
然而，法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。
二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。
业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。当然，也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。
三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。
物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。
四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。
因此，行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时，要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。
来源：人民法院报
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