#金家岭投研# 潍坊滨海投资发展有限公司调研纪要
潍坊滨海投资发展有限公司线上调研交流会
会议纪要
会议时间： 2022 年 3 月 25 日星期五
会议形式： 腾讯会议
出席人员：
潍坊市财政局党组成员、副局长 刘 明
潍坊市国资委党委委员、副主任 汤振国
潍坊市金融监管局党组成员、副局长 王 强
潍坊市滨海区管委会党工委委员、副主任 欧永生
潍坊市海洋投资集团有限公司代表、负责人 李雪衍
潍坊滨海投资发展有限公司党委书记、董事长 白玉东
主持人： 五矿证券
第一部分 领导发言
一、潍坊市财政局领导发言
随着国家融资政策持续收紧以及我国经济下行因素，尤其今年上半年受到疫情影响，国企发展目前面临不少困难。但潍坊市财政经济形势近年来呈现出了良好发展态势，在金融市场方面也取得了不错成绩。我市对企业良性发展、持续发展充满了信心。其主要原因与潍坊市作为山东省第三强市的强大财政支撑有关。
简要分析以下几点：
一、 从财政经济形式来看，潍坊市财政实力强劲，潜力较大。经过多年积累， 潍坊市财政收入一直保持快速增长，实力不断增强，为将来国有企业增资扩容、快速发展提供了有力支撑。
二、 收入总量今年再次进入全省前三。 2021 年全市一般公共预算收入是656.9 亿元，时隔 22 年再次进入全省前三，居全国大中城市第 32 位，普通地级市第 8 位， 同比增长 14.5%，增幅高于全省 3.5 个百分点。再加上政府专项债券、 上级转移支付、 政府基金收入、 上级税收返还等等， 潍坊市实际可用财力超过了 1700 亿，是一般公用预算收入三倍。今年 1 到 2 月份仍然保持了很好的态势， 一般公共预算收入完成 129.7 亿， 同比增长了 13.6%，高于全省 5.1 个百分点，增幅居全省第二位， 保持了比较强劲的势头。
三、 收入质量保持较高水平。 2021 年，全市税收完成了 499.6 亿，接近 500亿元，连续三年居全省第三位，同比增幅达到了 17.2%，高于全省 2.1 个百分点。税收占一般公共预算收入比重达到了 76.1%，高于全省 0.9 个百分点。
四、 2021 年，潍坊市新上市 5 家公司。潍坊市地域内上市公司累计达到了36 家， 雄厚产业实力为潍坊市财政高质量发展奠定了底气和信心。
五、县域财政实力进一步增强。众所周知，潍坊市是全国著名县域经济比较发达地区之一，且一直保持着比较好的均衡性。潍坊县域农业、工业、制造业基础非常强劲。
六、潍坊市经济呈现多点开花的局面。 2021 年，全省财政收入 30 强当中，潍坊市 8 个县市中有 7 个入围；在前 20 强当中，潍坊市有 5 个县市入围。无论是 30 强、 20 强，潍坊市都在各地级市当中占比最多。其中寿光市财政收入突破100 亿，居全省第 3 位； 诸城市、高密市、青州市都突破了 50 亿，分别居全省
第 8 位、第 11 位和第 33 位。滨海区作为我市设立时间不长的开发区，财政经济也飞速发展。 2021 年，全区一般公共预算收入完成了 40 亿，居全省第 16 位。今年 1 到 2 月份，税收在一般公共预算收入中的比重达到了 86.8%， 税收比重结构非常好， 为国有企业发展提供了有力保障。
七、 2021 年潍坊市 GDP 突破了 7000 亿，达到 7010 亿，同比增长 9.7%，增幅居全省第一，居全国大中城市前五。名义 GDP 增长率达到 19.37%，居全国大中城市第一位。 2020 年 GDP 总额超过了扬州、绍兴、盐城和石家庄，其中包括三个江浙城市、 一个省会城市， 居全国大中城市第 35位，比 2020年提高四位。
潍坊市发展目标 GDP 收入超过一万亿， 进入全国大中城市发展前三十名。从目前经济发展速度来看，预计在三年之内， 潍坊市能够实现目标即进入全国 30 强。
八、潍坊市工业产值超过 1 万亿，工业营收收入超过 1 万亿。全市存款规模超过 12,000 亿， 贷款规模接近 1 万亿。 2021 年双招双引达到 2421 亿， 居全省第一位。签约项目和开工项目分别达到 527 个和 599 个。市场主体达到 139.4 万人，这几个指标在全省遥遥领先，说明潍坊市发展后劲充足。 在著名媒体人秦朔先生写的一篇关于生产隐形冠军城市的文章中， 提到潍坊市省级隐形冠军数量为 57 个，济南为 47 个，烟台为 37 个，青岛为 31 个。潍坊市隐形冠军数量全省位居第一。 因此潍坊市经济特点呈现出发展快、质量好、 后劲大的态势。
九、 关于潍坊市政府债务和国企债务情况。从债务化解方面看，我市债务管控比较严，风险隐患完全可控。截至 2021 年底，全市政府债务余额是 1672.9亿元，仅次于青岛市， 政府债务规模比较大。 虽然我市债务规模大，但是管控严格，风险隐患在可控范围。2021 年潍坊市政府债务率为 97%， 低于 100%警戒线； 政府负债率 23.9%，低于国际通行 60%警戒线； 同时综合债务率在 2021 年下降到 195.2%， 现已经完成省财政厅审核，正在上报财政部公布， 如果该数字在 3 月底 4 月初公布，那么潍坊市将由橙色风险等级下降为黄色风险等级。为做好风险防护工作， 潍坊市重点开展下几个方面工作： 坚持多措并举，有序消化存量隐形债务。严格按照上级化解规定，多渠道多方式应合规来化解
政府隐性债务， 全市政府债务率比 2020 年底下降 29.6 个百分点。从一定程度上来讲，影响市场资源最大因素就是政府信用， 为提高政府公信力，维护政府信誉，潍坊市本级及各县区每年都制定债券还本付息计划，所需资金足额列入产出预算，并且全部建立资金明细台账，进行定期核对，确保能够到期按时偿还。去年全省经济社会综合考核当中， 潍坊市债券还本付息指标得到满分。
今年全市债券还本付息 216.9 亿元，已经全部列入预算，等待审核通过。同时， 突出一县一策，县域债务风险不断降低。在市级指导下，各县市区结合各地实际，从发展经济、壮大财力、匹配资源等方面，一县一策制定还债方案，统筹推进债务化解。 2021 年底，全市 12 个县区当中综合债务率都大幅降低。 滨海区成功化解政府债务 46.9 亿元，在全市发展规模当中位列第一。
潍坊市统筹调配各县市、 各部门和国有企业， 掌握与融资高度关联业务资源，形成可盘活变现、对冲风险的资源池。去年， 潍坊市设立总规模为 50 亿元国企融资增信计划和规模达到 80 亿元国企债券投资基金，引入金融机构和社会资本，有力支持国企债券密集发行，并逐步修复二级市场估值。下一步， 潍坊市将加大政府资产资源盘活力度，对闲置土地和房产、 城市低效用地以及海域矿产资产资源盘活、出租或对外出售，以存量换增量，有力对冲地方金融风险，坚决防止地区信用风险演变。
十、加快优化整合，国企规模实力进一步壮大，坚持因地制宜、因企施策，研究制定推动国企高质量化。综合运用兼并重组资产，推动国企优化整合，扩大国企规模，提升信用评级。 打造一批实力强、信用高的国企， 力争今年年底县级国企数量在县域企业数量基础上增加 3%-10%。每一个县至少有一个 AA+以上企业， 融资能力要有所提升。滨海区先行一步，率先整合 4 家国企，成立海洋投资集团，资产资源更加优化， 奠定持续发展、高质量发展基础。相信在雄厚财政基础支撑下，在各区域国有企业强大偿债能力、应对风险的坚决态度和强力的风控措施下，各投资机构可以放心地来潍坊市投资。 有着经济强省中排名前三的经济实力，潍坊市有能力也有决心，绝不让任何一家金融机构的投资出现违约风险，也绝不让一个企业一个区域陷入债务危机。
二、 潍坊市金融监管局领导发言
今年 1 月份潍坊市贷款余额首次突破 9000 亿，达到 9090 亿，成为山东省继济南市和青岛市之外第三个贷款余额突破 9000 亿的城市。据统计，从 2020年 3 月份到 2022 年 1 月份，潍坊市仅用 23 个月就实现贷款从 6000 亿级到 9000亿级的提升，按照两年 15%左右的增幅，今年年底前，贷款余额能突破 1 万亿。而在 2022 年 1-2 月份，潍坊市存款余额就已经突破 1 万亿。也就是说今年年底潍坊就能成为存贷款双万亿城市。潍坊贷款余额在全国地级市中（不包括直辖市、计划单列市、省会城市）排在第 13 位。如果说贷款体现金融对实体经济支持力度，那么存款则体现一个城市对资金吸附能力以及居民财富水平。 2021 年末，潍坊市贷款余额达到 11,217 亿，在全国地级市中排名第 13 位。在 GDP 超
过 7000 亿的 35 个城市之中排名第 32 位， 超过前 30 强中的泉州、徐州和烟台。
从增速上看，去年贷款增速为 11.3%，在 GDP 超过 7000 亿的 35 的城市中，排名第 6。由于房价低，潍坊房地产贷款占比仅为 27.8%。去年新增贷款 1299 亿元，其中有 907 亿投向企业，占到各项新增贷款的 70%，即有 70%的贷款是投向能够产生效益的企业贷款，而住户贷款则同比下降 10.4 个百分点，当然这也与房地产形势下滑有关系。因此潍坊市的贷款是真正投到制造业、农业等产业中去，而不是房地产。
从贷款期限上，去年新增贷款 1299 亿元中，长期贷款达到 836.6 亿，同比增长 134 亿元，反映出潍坊市经济发展后劲升级。从贷款成本上来看，去年潍坊市银行新发放企业贷款平均利率为 4.46%，同比下降 0.23 个百分点。潍坊市现有 36 家银行机构，农商行与国有大行共 16 家，商业银行 11 家，地方银行 10家， 异地城商行分支机构 8 家。截止去年年底，潍坊全市不良率为 0.72%，全省最低。
债权融资和股权融资联动发展。潍坊市非常关注企业上市股权方式， 潍坊市对保护金融债权态度一以贯之。市领导非常郑重地承诺，潍坊市有实力也有能力，绝对不让一家国企出现债务违约风险，也绝对不让一个区域陷入债务危机。各个县市区、 开发区党政主要负责人，都以个人名义加盖公章，向潍坊市委承诺，如果辖区内出现国企债务违约，引发重大舆情或者不良影响，党政主要负责人自愿接受市委市政府问责和组织处理，市委市政府决心非常鲜明。
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潍坊滨海投资发展有限公司线上调研交流会
会议纪要
会议时间： 2022 年 3 月 25 日星期五
会议形式： 腾讯会议
出席人员：
潍坊市财政局党组成员、副局长 刘 明
潍坊市国资委党委委员、副主任 汤振国
潍坊市金融监管局党组成员、副局长 王 强
潍坊市滨海区管委会党工委委员、副主任 欧永生
潍坊市海洋投资集团有限公司代表、负责人 李雪衍
潍坊滨海投资发展有限公司党委书记、董事长 白玉东
主持人： 五矿证券
第一部分 领导发言
一、潍坊市财政局领导发言
随着国家融资政策持续收紧以及我国经济下行因素，尤其今年上半年受到疫情影响，国企发展目前面临不少困难。但潍坊市财政经济形势近年来呈现出了良好发展态势，在金融市场方面也取得了不错成绩。我市对企业良性发展、持续发展充满了信心。其主要原因与潍坊市作为山东省第三强市的强大财政支撑有关。
简要分析以下几点：
一、 从财政经济形式来看，潍坊市财政实力强劲，潜力较大。经过多年积累， 潍坊市财政收入一直保持快速增长，实力不断增强，为将来国有企业增资扩容、快速发展提供了有力支撑。
二、 收入总量今年再次进入全省前三。 2021 年全市一般公共预算收入是656.9 亿元，时隔 22 年再次进入全省前三，居全国大中城市第 32 位，普通地级市第 8 位， 同比增长 14.5%，增幅高于全省 3.5 个百分点。再加上政府专项债券、 上级转移支付、 政府基金收入、 上级税收返还等等， 潍坊市实际可用财力超过了 1700 亿，是一般公用预算收入三倍。今年 1 到 2 月份仍然保持了很好的态势， 一般公共预算收入完成 129.7 亿， 同比增长了 13.6%，高于全省 5.1 个百分点，增幅居全省第二位， 保持了比较强劲的势头。
三、 收入质量保持较高水平。 2021 年，全市税收完成了 499.6 亿，接近 500亿元，连续三年居全省第三位，同比增幅达到了 17.2%，高于全省 2.1 个百分点。税收占一般公共预算收入比重达到了 76.1%，高于全省 0.9 个百分点。
四、 2021 年，潍坊市新上市 5 家公司。潍坊市地域内上市公司累计达到了36 家， 雄厚产业实力为潍坊市财政高质量发展奠定了底气和信心。
五、县域财政实力进一步增强。众所周知，潍坊市是全国著名县域经济比较发达地区之一，且一直保持着比较好的均衡性。潍坊县域农业、工业、制造业基础非常强劲。
六、潍坊市经济呈现多点开花的局面。 2021 年，全省财政收入 30 强当中，潍坊市 8 个县市中有 7 个入围；在前 20 强当中，潍坊市有 5 个县市入围。无论是 30 强、 20 强，潍坊市都在各地级市当中占比最多。其中寿光市财政收入突破100 亿，居全省第 3 位； 诸城市、高密市、青州市都突破了 50 亿，分别居全省
第 8 位、第 11 位和第 33 位。滨海区作为我市设立时间不长的开发区，财政经济也飞速发展。 2021 年，全区一般公共预算收入完成了 40 亿，居全省第 16 位。今年 1 到 2 月份，税收在一般公共预算收入中的比重达到了 86.8%， 税收比重结构非常好， 为国有企业发展提供了有力保障。
七、 2021 年潍坊市 GDP 突破了 7000 亿，达到 7010 亿，同比增长 9.7%，增幅居全省第一，居全国大中城市前五。名义 GDP 增长率达到 19.37%，居全国大中城市第一位。 2020 年 GDP 总额超过了扬州、绍兴、盐城和石家庄，其中包括三个江浙城市、 一个省会城市， 居全国大中城市第 35位，比 2020年提高四位。
潍坊市发展目标 GDP 收入超过一万亿， 进入全国大中城市发展前三十名。从目前经济发展速度来看，预计在三年之内， 潍坊市能够实现目标即进入全国 30 强。
八、潍坊市工业产值超过 1 万亿，工业营收收入超过 1 万亿。全市存款规模超过 12,000 亿， 贷款规模接近 1 万亿。 2021 年双招双引达到 2421 亿， 居全省第一位。签约项目和开工项目分别达到 527 个和 599 个。市场主体达到 139.4 万人，这几个指标在全省遥遥领先，说明潍坊市发展后劲充足。 在著名媒体人秦朔先生写的一篇关于生产隐形冠军城市的文章中， 提到潍坊市省级隐形冠军数量为 57 个，济南为 47 个，烟台为 37 个，青岛为 31 个。潍坊市隐形冠军数量全省位居第一。 因此潍坊市经济特点呈现出发展快、质量好、 后劲大的态势。
九、 关于潍坊市政府债务和国企债务情况。从债务化解方面看，我市债务管控比较严，风险隐患完全可控。截至 2021 年底，全市政府债务余额是 1672.9亿元，仅次于青岛市， 政府债务规模比较大。 虽然我市债务规模大，但是管控严格，风险隐患在可控范围。2021 年潍坊市政府债务率为 97%， 低于 100%警戒线； 政府负债率 23.9%，低于国际通行 60%警戒线； 同时综合债务率在 2021 年下降到 195.2%， 现已经完成省财政厅审核，正在上报财政部公布， 如果该数字在 3 月底 4 月初公布，那么潍坊市将由橙色风险等级下降为黄色风险等级。为做好风险防护工作， 潍坊市重点开展下几个方面工作： 坚持多措并举，有序消化存量隐形债务。严格按照上级化解规定，多渠道多方式应合规来化解
政府隐性债务， 全市政府债务率比 2020 年底下降 29.6 个百分点。从一定程度上来讲，影响市场资源最大因素就是政府信用， 为提高政府公信力，维护政府信誉，潍坊市本级及各县区每年都制定债券还本付息计划，所需资金足额列入产出预算，并且全部建立资金明细台账，进行定期核对，确保能够到期按时偿还。去年全省经济社会综合考核当中， 潍坊市债券还本付息指标得到满分。
今年全市债券还本付息 216.9 亿元，已经全部列入预算，等待审核通过。同时， 突出一县一策，县域债务风险不断降低。在市级指导下，各县市区结合各地实际，从发展经济、壮大财力、匹配资源等方面，一县一策制定还债方案，统筹推进债务化解。 2021 年底，全市 12 个县区当中综合债务率都大幅降低。 滨海区成功化解政府债务 46.9 亿元，在全市发展规模当中位列第一。
潍坊市统筹调配各县市、 各部门和国有企业， 掌握与融资高度关联业务资源，形成可盘活变现、对冲风险的资源池。去年， 潍坊市设立总规模为 50 亿元国企融资增信计划和规模达到 80 亿元国企债券投资基金，引入金融机构和社会资本，有力支持国企债券密集发行，并逐步修复二级市场估值。下一步， 潍坊市将加大政府资产资源盘活力度，对闲置土地和房产、 城市低效用地以及海域矿产资产资源盘活、出租或对外出售，以存量换增量，有力对冲地方金融风险，坚决防止地区信用风险演变。
十、加快优化整合，国企规模实力进一步壮大，坚持因地制宜、因企施策，研究制定推动国企高质量化。综合运用兼并重组资产，推动国企优化整合，扩大国企规模，提升信用评级。 打造一批实力强、信用高的国企， 力争今年年底县级国企数量在县域企业数量基础上增加 3%-10%。每一个县至少有一个 AA+以上企业， 融资能力要有所提升。滨海区先行一步，率先整合 4 家国企，成立海洋投资集团，资产资源更加优化， 奠定持续发展、高质量发展基础。相信在雄厚财政基础支撑下，在各区域国有企业强大偿债能力、应对风险的坚决态度和强力的风控措施下，各投资机构可以放心地来潍坊市投资。 有着经济强省中排名前三的经济实力，潍坊市有能力也有决心，绝不让任何一家金融机构的投资出现违约风险，也绝不让一个企业一个区域陷入债务危机。
二、 潍坊市金融监管局领导发言
今年 1 月份潍坊市贷款余额首次突破 9000 亿，达到 9090 亿，成为山东省继济南市和青岛市之外第三个贷款余额突破 9000 亿的城市。据统计，从 2020年 3 月份到 2022 年 1 月份，潍坊市仅用 23 个月就实现贷款从 6000 亿级到 9000亿级的提升，按照两年 15%左右的增幅，今年年底前，贷款余额能突破 1 万亿。而在 2022 年 1-2 月份，潍坊市存款余额就已经突破 1 万亿。也就是说今年年底潍坊就能成为存贷款双万亿城市。潍坊贷款余额在全国地级市中（不包括直辖市、计划单列市、省会城市）排在第 13 位。如果说贷款体现金融对实体经济支持力度，那么存款则体现一个城市对资金吸附能力以及居民财富水平。 2021 年末，潍坊市贷款余额达到 11,217 亿，在全国地级市中排名第 13 位。在 GDP 超
过 7000 亿的 35 个城市之中排名第 32 位， 超过前 30 强中的泉州、徐州和烟台。
从增速上看，去年贷款增速为 11.3%，在 GDP 超过 7000 亿的 35 的城市中，排名第 6。由于房价低，潍坊房地产贷款占比仅为 27.8%。去年新增贷款 1299 亿元，其中有 907 亿投向企业，占到各项新增贷款的 70%，即有 70%的贷款是投向能够产生效益的企业贷款，而住户贷款则同比下降 10.4 个百分点，当然这也与房地产形势下滑有关系。因此潍坊市的贷款是真正投到制造业、农业等产业中去，而不是房地产。
从贷款期限上，去年新增贷款 1299 亿元中，长期贷款达到 836.6 亿，同比增长 134 亿元，反映出潍坊市经济发展后劲升级。从贷款成本上来看，去年潍坊市银行新发放企业贷款平均利率为 4.46%，同比下降 0.23 个百分点。潍坊市现有 36 家银行机构，农商行与国有大行共 16 家，商业银行 11 家，地方银行 10家， 异地城商行分支机构 8 家。截止去年年底，潍坊全市不良率为 0.72%，全省最低。
债权融资和股权融资联动发展。潍坊市非常关注企业上市股权方式， 潍坊市对保护金融债权态度一以贯之。市领导非常郑重地承诺，潍坊市有实力也有能力，绝对不让一家国企出现债务违约风险，也绝对不让一个区域陷入债务危机。各个县市区、 开发区党政主要负责人，都以个人名义加盖公章，向潍坊市委承诺，如果辖区内出现国企债务违约，引发重大舆情或者不良影响，党政主要负责人自愿接受市委市政府问责和组织处理，市委市政府决心非常鲜明。
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西安都市圈”获批：对城市和楼市有何影响？
#给00后的一封信##这届考研生究竟有多难##房产资讯##房产#
近期，西安都市圈规划获批的消息，被媒介和有关人士传的比较热。这毕竟对西安市乃至陕西省来说，是一件大事。
但是，我们也发现，对于更多定位为“普通百姓”的人，却显得相对冷静，对此似乎没有表现出太大的兴奋。
西安都市圈对城市和楼市影响在哪，之前也写过一些推文，做过一些分析解读，这次也有些话要提醒。
在这篇之前，我们跟踪西安都市圈的信息，发过2篇推文，大家可以看一下：
1、西安都市圈划定！这10多个区域都将是“圈”内人!
2、西安都市圈规划获批，近期将正式实施！
西安都市圈对于西安、西安周边城市和陕西的意义，下面2张图已经看懂了，就明白大概了。
一是西安都市圈“一轴两翼”规划图：
下图一
二是以西安都市圈为核心的陕西“一圈四极六城多镇”发展格局图：
下图二
这个发展态势，虽然是规划，实际上是在现状基础上，进行“互补”发展：
西安都市圈以西安、咸阳两市主城区和西咸新区为主，渭南、铜川、杨凌中心城区为辅，是核心发展区域；
以西安都市圈为核心和影响，推动渭南、宝鸡、汉中、榆林成为区域带动的增长极，并促进区域区域发展。
这是从区域经济、产业优化等角度来规划的，既尊重现实发展情况，又面向未来需要。
从发展时序看，近期是大家各自既要加快完善发展，又要一盘棋地构建产业优化分流的通道和承接地。
长远看，其它区域和城市，无疑将分流来自西安、咸阳主城和西咸新区的产业、资源和资本的转移，有利于自我发展。
这是必然的。
如果只是仅仅进一步壮大和丰富了西安、咸阳主城和西咸新区，其它区域不能得到促进和互补，这个圈和全省一盘棋，就难以实现初衷。
也就说，短期对于西安、咸阳等是利好，长远看则是其它地市得利，最终是省级总盘子量升质高。
2020-2021年，西安每年的经济总量在1-1.4万亿，其它地市在基本在1000-5000千亿的水平上，陕西全省在2.7-2.8万亿的样子，西安占到三分之一强。
未来数年，如再有1个城市达到万亿级，有2、3个达到七八千亿级，目前一两千亿的都能上两个台阶，那会怎么样？
没有不可能！这是发展的愿景，也只有实现和突破这样的目标，才是符合逻辑的。
你可以仔细想一想是不是这个道理？！
对西安来说，未来在产业上自我优化和壮大的同时辐射带动其他区域发展、城市建设进一步完善早日实现国家中心城市功能，是两大使命。
实际上，这十年左右，大西安和陕西全省的大交通格局，高速、高铁，甚至通用航空，已经前置性的布局，构建了产业、资本流动的快速通道。
对咸阳的拉动在前几年已经显现了。在产业落地和楼市火爆上，是咸阳多年之前难以相比的。西咸新区作为国家中心城市核心承载区已归西安代管。
可以预期的是渭南、铜川这两个距离西安主城较近的地市的中心城区，受益于西安影响的效应在后几年将进一步显现。
考验西安的是近几年突然加大的“虹吸效应”对人口、产业、资本等的聚合是不是能保持，或者依然能处在一个相对较好的水平上？
这个“相对较好”不是和过去比，也不是和省内其它地市比较，它们不可比，而是和郑州、成都、武汉等省会城市横向比，处在相对有利的地位！
如果未来5年甚至更长时间内，这个比较后成绩单，大家“阅卷”后认为还不错，那西安就更不一样了。
从楼市的角度看，短期内西安楼市的支撑都还是比较高的，环境、教育等持续向好发展，对于省内以及周边省份的吸引力依然存在，虽然房价已非5年前的水平。
未来，这个时间尚不好清晰预判，西安的房价和进入门槛等更高，未来的购买力也或将经历多轮洗牌，“有钱买西安、钱少买周边”会逐步成为现实。
过去说“西安-咸阳”双城记，未来逐步会有“西安-渭南”、“西安-铜川”等双城记，而且可能性正在来。
以工作或养老为核心，第一居所或第二居所在西安，第二或第三居所在西安之外省内环境较好的地方，量级也会更大。
时间、城市发展、人口演变等，会证明一切。
结合行业发展、金融等因素，现在以配置房产，眼光要更宽阔一些，根据趋势来提前布局，还是有机会的。 https://t.cn/R2WxdDX
#给00后的一封信##这届考研生究竟有多难##房产资讯##房产#
近期，西安都市圈规划获批的消息，被媒介和有关人士传的比较热。这毕竟对西安市乃至陕西省来说，是一件大事。
但是，我们也发现，对于更多定位为“普通百姓”的人，却显得相对冷静，对此似乎没有表现出太大的兴奋。
西安都市圈对城市和楼市影响在哪，之前也写过一些推文，做过一些分析解读，这次也有些话要提醒。
在这篇之前，我们跟踪西安都市圈的信息，发过2篇推文，大家可以看一下：
1、西安都市圈划定！这10多个区域都将是“圈”内人!
2、西安都市圈规划获批，近期将正式实施！
西安都市圈对于西安、西安周边城市和陕西的意义，下面2张图已经看懂了，就明白大概了。
一是西安都市圈“一轴两翼”规划图：
下图一
二是以西安都市圈为核心的陕西“一圈四极六城多镇”发展格局图：
下图二
这个发展态势，虽然是规划，实际上是在现状基础上，进行“互补”发展：
西安都市圈以西安、咸阳两市主城区和西咸新区为主，渭南、铜川、杨凌中心城区为辅，是核心发展区域；
以西安都市圈为核心和影响，推动渭南、宝鸡、汉中、榆林成为区域带动的增长极，并促进区域区域发展。
这是从区域经济、产业优化等角度来规划的，既尊重现实发展情况，又面向未来需要。
从发展时序看，近期是大家各自既要加快完善发展，又要一盘棋地构建产业优化分流的通道和承接地。
长远看，其它区域和城市，无疑将分流来自西安、咸阳主城和西咸新区的产业、资源和资本的转移，有利于自我发展。
这是必然的。
如果只是仅仅进一步壮大和丰富了西安、咸阳主城和西咸新区，其它区域不能得到促进和互补，这个圈和全省一盘棋，就难以实现初衷。
也就说，短期对于西安、咸阳等是利好，长远看则是其它地市得利，最终是省级总盘子量升质高。
2020-2021年，西安每年的经济总量在1-1.4万亿，其它地市在基本在1000-5000千亿的水平上，陕西全省在2.7-2.8万亿的样子，西安占到三分之一强。
未来数年，如再有1个城市达到万亿级，有2、3个达到七八千亿级，目前一两千亿的都能上两个台阶，那会怎么样？
没有不可能！这是发展的愿景，也只有实现和突破这样的目标，才是符合逻辑的。
你可以仔细想一想是不是这个道理？！
对西安来说，未来在产业上自我优化和壮大的同时辐射带动其他区域发展、城市建设进一步完善早日实现国家中心城市功能，是两大使命。
实际上，这十年左右，大西安和陕西全省的大交通格局，高速、高铁，甚至通用航空，已经前置性的布局，构建了产业、资本流动的快速通道。
对咸阳的拉动在前几年已经显现了。在产业落地和楼市火爆上，是咸阳多年之前难以相比的。西咸新区作为国家中心城市核心承载区已归西安代管。
可以预期的是渭南、铜川这两个距离西安主城较近的地市的中心城区，受益于西安影响的效应在后几年将进一步显现。
考验西安的是近几年突然加大的“虹吸效应”对人口、产业、资本等的聚合是不是能保持，或者依然能处在一个相对较好的水平上？
这个“相对较好”不是和过去比，也不是和省内其它地市比较，它们不可比，而是和郑州、成都、武汉等省会城市横向比，处在相对有利的地位！
如果未来5年甚至更长时间内，这个比较后成绩单，大家“阅卷”后认为还不错，那西安就更不一样了。
从楼市的角度看，短期内西安楼市的支撑都还是比较高的，环境、教育等持续向好发展，对于省内以及周边省份的吸引力依然存在，虽然房价已非5年前的水平。
未来，这个时间尚不好清晰预判，西安的房价和进入门槛等更高，未来的购买力也或将经历多轮洗牌，“有钱买西安、钱少买周边”会逐步成为现实。
过去说“西安-咸阳”双城记，未来逐步会有“西安-渭南”、“西安-铜川”等双城记，而且可能性正在来。
以工作或养老为核心，第一居所或第二居所在西安，第二或第三居所在西安之外省内环境较好的地方，量级也会更大。
时间、城市发展、人口演变等，会证明一切。
结合行业发展、金融等因素，现在以配置房产，眼光要更宽阔一些，根据趋势来提前布局，还是有机会的。 https://t.cn/R2WxdDX
#买房指导#【有问有答：小区污水总管道堵了这个费用由谁来承担？】
问：今年刚在中崂路1025号购买了一处二手房，办理了房产证，后来发现房产证使用期限那一栏空白，没写起止日，咨询相关部门，是有关部门漏填了吗?还是什么情况?答：不动产权证上土地使用年限一栏空白说明该宗土地使用性质为划拨，若注明期限说明该宗土地使用性质为出让。问：胶州政务网公开显示胶州和新城吾悦广场签订...
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