#三联美食# 世间百味，舌尖能够品尝出来的，却只有酸甜苦咸鲜五种。至于辣和臭这两种“剑走偏锋”的味道，一个是源自痛觉，另一个则是嗅觉。在这五味之中，鲜是最难描述的，却偏偏是淮扬一带最喜欢的。
鲜味从何而来？或许是一碗蒸蛋羹的鲜嫩；或许是一锅土鸡汤的美味；又或许是炸肉丸散发出来的香气……这些蕴含在食物里的鲜味物质，才是勾起味蕾兴奋、让人欲罢不能的幕后推手。
我从小鼻子灵光，在大人做菜的时候，可以帮上忙—尤其是母亲调制肉馅的时候，她担心料酒、盐放的多少不合适，又不便品尝生肉味道。这时候，就轮到我这样的小孩派上大用场了。
我把脑袋凑近了装了馅料的盆子，像馋猫一样用鼻子深深地反复吸嗅着，然后一本正经地给她提建议：有点腥气，再加一点料酒，葱姜水也来点儿；盐嘛，我吃应该够了……鉴于我这样的“大功臣”帮忙，母亲往往会在做好菜的时候，奖励我先吃一点。
母亲做好的肉馅，通常是用来做炸丸子的。但是，她不诚实，老是往肉馅里掺入老豆腐之类的原料充数，而很少用纯猪肉的。
只见她把豆腐先切成薄片，再将刀面放平，把一片片的豆腐压碎，并细细地碾成豆腐泥；然后与肉馅、少量花生油、盐一起，再打上两个鸡蛋提鲜，朝一个方向不停地搅拌在一起，直到所有的馅料都搅拌均匀、上劲儿。她用筷子挑起一团馅料，让我又闻一次味儿，来确定盐味大小。等到调和好的肉馅散发出恰到好处的气味时，就可以开始热油锅炸丸子了。
而丸子通常不会炸透，仅仅在油锅里稍微炸得表皮变硬，呈现出诱人的金黄色，就捞上来了。因为这样做一来只是给丸子做个定型的，二来也好省油。做好的丸子盛在大碗里放起来，可以红烧，也可以每次做菜、烧汤的时候放几个进去，就是一道不错的家常荤菜了。
其实，这种“掺假”的肉丸，动物蛋白的肉蛋加上植物蛋白的豆腐混合，吃口软嫩，又不会过于油腻，是一种很不错的营养组合。但是，在人们肚子里油水并不多的年代，我还是觉得纯肉的大丸子，也就是淮扬菜头牌——狮子头更好吃。
而之所以叫“狮子头”，是因为整个肉丸用了“细切粗斩”的刀法，做出来的不是细密的肉糜感，而是如同石榴籽一般的小颗粒感。这种颗粒状外观支棱着，看着就像雄狮的鬃毛一样威风，故而得名。
通常，鲜香四溢的狮子头一端上桌，就成了众人拼抢的目标。夹到碗里，用筷子稍微一用力，大块的肉团就能能轻松分开；一口咬下去，汁水丰盈，似乎猪肉的油脂都在齿间迸溅开来，油润了整个舌头和口腔；也无需用力咀嚼，肉团轻抿即化，就急急地滑进喉咙、胃肠。这纯粹的肉香，让人几乎有一种幸福得“要晕过去”的陶醉。
让人吃起来很过瘾的狮子头，一般只在逢年过节、婚嫁喜事这种名场面的时候才有。而红烧的做法，通常是一盘四个，色泽红亮喜庆，故而也俗称“四喜丸子”。在淮扬一带，狮子头的地位不亚于苏帮菜的松鼠桂鱼，是家常宴席和酒楼菜单上一道必不能少的压轴菜品，代表着主人家和酒店大厨的实力与牌面。
无论是美味的狮子头，还是母亲做的家常丸子，都是将猪肉这类寻常的食材“改头换面”，调和激发出完全不同的滋味。虽然母亲掺了豆腐的家常丸子味道也很不错，但和宴席上众人拼抢的狮子头还是差一些滋味。一直到我毕业工作后，在一次旅游团建时，才真正感受到这种家常菜和酒楼做法的差异。
那年五一，公司组团去北京游玩。游完故宫长城后，同事们都觉得饥肠辘辘，想着好好大补一顿。而年轻帅气的导游小哥是地道的北京人，操一口流利的京片子，却显然没能用大名鼎鼎的本地烤鸭征服我们这群南方人的味蕾。于是，大家一致要求他推荐个适合我们的饭店。
等到菜品一道道端上来，大家都觉得比前两天的京帮菜可口多了。这纯正鲜美的滋味，连一向吃惯了粤菜的香港同事也赞不绝口。尤其是其中一道肉丸白菜汤，几近清澈的汤水里，只见嫩黄的白菜菜心对半刨开，如花蕊一样点缀其间；而一个个小巧可爱的粉白肉丸沉浮在其中。舀起一个丸子放入口中，汤鲜肉香！菜心也软嫩油润，顿时一股熟悉的滋味充溢在唇齿之间。
“很像狮子头的味道，这是淮扬菜吧？”我问导游小哥。小哥脆生生的京片子滔滔不绝地介绍说，这家饭店的主厨以前是给伟人做过家宴的，还曾操办国宴，接待过外宾，是地道正宗的淮扬味儿。
狮子头早在清代，就已经传入京中，成为宫廷菜品之一。而现代淮扬菜系的发扬光大，是和伟人周公的推崇分不开的。出生于淮安的他，自小吃惯的就是家乡的淮扬菜。而且他不仅爱吃会吃，还动手能力极强，曾亲自下厨，做过这道淮扬名菜红烧狮子头，用来款待文化界名流人士，一时间被传为佳话。
时至今日，南甜北咸，东辣西酸，全国各地的菜系众多，口味不一；而国宴菜品却一直是以做工讲究、滋味柔和纯正的淮扬口味为主。因为它不仅适合绝大多国人的口味，也征服了众多国际友人的味蕾，于是保留至今。
烟花三月，江南扬州，瘦西湖畔，十里春风路。来到扬州以后，我才发现，某些网红推荐的本地必打卡的小馆子有多么不靠谱。
而有些常菜馆做出来的狮子头，原本应是真正“网红”的淮扬菜代表，但不是紧实发干，就是调料的味道喧宾夺主，或者鲜味不足——那种肉味调和完美、火候恰到好处的滋味，完全品不出来。
要想吃到味道正宗的狮子头，还是要到口碑和水平一直在线的那几家老牌酒楼饭店里去。离瘦西湖不远，就有一家这样的饭店。无论是清蒸，还是红烧，他们做出的狮子头，一入口，舌尖便立马能分辨出来滋味的高下差别来。
做狮子头关键的一步，是选用三分肥七分瘦的五花肉，先把肉切成薄片，再切成细条，然后切成豆粒大小的肉丁，稍加斩剁；而不要把肉剁成过细，或者用绞肉机弄出来的肉糜。这样做出来的狮子头才会松散入味，不至于太过紧密而影响口感。
而全是小肉粒是没有粘性，无法团成型的，所以，还会加入蛋液、清水和适量生粉，甚至有些厨师爱用干硬的老面馒头搓成细屑来替代淀粉。为了中和肥肉的油腻，还加入了切成小粒的蔬菜，比如荸荠、山药等，使之吃起来口感更加丰富。若是肉馅中加入蟹黄，则档次升级为蟹粉狮子头。这就是宋人诗中所说的“却将一脔配两蟹，世间真有扬州鹤。”
通常，狮子头将近拳头那么大，普通人干掉一个也足够满足了。无论是清蒸清炖的，加了软烂的白菜或者烫熟的小青菜；还是红烧勾芡后，配上绿白油亮的上海青装盘点缀，那一口鲜美丰润的滋味，都是舌尖一生难忘的美好记忆。
于是，用寻常食材创造出生活美味，把平凡日子过得有滋有味，一道狮子头就成了美食老饕的幸福标配。
《一口狮子头，舌尖便识淮扬味》 文 | 清风吴语
鲜味从何而来？或许是一碗蒸蛋羹的鲜嫩；或许是一锅土鸡汤的美味；又或许是炸肉丸散发出来的香气……这些蕴含在食物里的鲜味物质，才是勾起味蕾兴奋、让人欲罢不能的幕后推手。
我从小鼻子灵光，在大人做菜的时候，可以帮上忙—尤其是母亲调制肉馅的时候，她担心料酒、盐放的多少不合适，又不便品尝生肉味道。这时候，就轮到我这样的小孩派上大用场了。
我把脑袋凑近了装了馅料的盆子，像馋猫一样用鼻子深深地反复吸嗅着，然后一本正经地给她提建议：有点腥气，再加一点料酒，葱姜水也来点儿；盐嘛，我吃应该够了……鉴于我这样的“大功臣”帮忙，母亲往往会在做好菜的时候，奖励我先吃一点。
母亲做好的肉馅，通常是用来做炸丸子的。但是，她不诚实，老是往肉馅里掺入老豆腐之类的原料充数，而很少用纯猪肉的。
只见她把豆腐先切成薄片，再将刀面放平，把一片片的豆腐压碎，并细细地碾成豆腐泥；然后与肉馅、少量花生油、盐一起，再打上两个鸡蛋提鲜，朝一个方向不停地搅拌在一起，直到所有的馅料都搅拌均匀、上劲儿。她用筷子挑起一团馅料，让我又闻一次味儿，来确定盐味大小。等到调和好的肉馅散发出恰到好处的气味时，就可以开始热油锅炸丸子了。
而丸子通常不会炸透，仅仅在油锅里稍微炸得表皮变硬，呈现出诱人的金黄色，就捞上来了。因为这样做一来只是给丸子做个定型的，二来也好省油。做好的丸子盛在大碗里放起来，可以红烧，也可以每次做菜、烧汤的时候放几个进去，就是一道不错的家常荤菜了。
其实，这种“掺假”的肉丸，动物蛋白的肉蛋加上植物蛋白的豆腐混合，吃口软嫩，又不会过于油腻，是一种很不错的营养组合。但是，在人们肚子里油水并不多的年代，我还是觉得纯肉的大丸子，也就是淮扬菜头牌——狮子头更好吃。
而之所以叫“狮子头”，是因为整个肉丸用了“细切粗斩”的刀法，做出来的不是细密的肉糜感，而是如同石榴籽一般的小颗粒感。这种颗粒状外观支棱着，看着就像雄狮的鬃毛一样威风，故而得名。
通常，鲜香四溢的狮子头一端上桌，就成了众人拼抢的目标。夹到碗里，用筷子稍微一用力，大块的肉团就能能轻松分开；一口咬下去，汁水丰盈，似乎猪肉的油脂都在齿间迸溅开来，油润了整个舌头和口腔；也无需用力咀嚼，肉团轻抿即化，就急急地滑进喉咙、胃肠。这纯粹的肉香，让人几乎有一种幸福得“要晕过去”的陶醉。
让人吃起来很过瘾的狮子头，一般只在逢年过节、婚嫁喜事这种名场面的时候才有。而红烧的做法，通常是一盘四个，色泽红亮喜庆，故而也俗称“四喜丸子”。在淮扬一带，狮子头的地位不亚于苏帮菜的松鼠桂鱼，是家常宴席和酒楼菜单上一道必不能少的压轴菜品，代表着主人家和酒店大厨的实力与牌面。
无论是美味的狮子头，还是母亲做的家常丸子，都是将猪肉这类寻常的食材“改头换面”，调和激发出完全不同的滋味。虽然母亲掺了豆腐的家常丸子味道也很不错，但和宴席上众人拼抢的狮子头还是差一些滋味。一直到我毕业工作后，在一次旅游团建时，才真正感受到这种家常菜和酒楼做法的差异。
那年五一，公司组团去北京游玩。游完故宫长城后，同事们都觉得饥肠辘辘，想着好好大补一顿。而年轻帅气的导游小哥是地道的北京人，操一口流利的京片子，却显然没能用大名鼎鼎的本地烤鸭征服我们这群南方人的味蕾。于是，大家一致要求他推荐个适合我们的饭店。
等到菜品一道道端上来，大家都觉得比前两天的京帮菜可口多了。这纯正鲜美的滋味，连一向吃惯了粤菜的香港同事也赞不绝口。尤其是其中一道肉丸白菜汤，几近清澈的汤水里，只见嫩黄的白菜菜心对半刨开，如花蕊一样点缀其间；而一个个小巧可爱的粉白肉丸沉浮在其中。舀起一个丸子放入口中，汤鲜肉香！菜心也软嫩油润，顿时一股熟悉的滋味充溢在唇齿之间。
“很像狮子头的味道，这是淮扬菜吧？”我问导游小哥。小哥脆生生的京片子滔滔不绝地介绍说，这家饭店的主厨以前是给伟人做过家宴的，还曾操办国宴，接待过外宾，是地道正宗的淮扬味儿。
狮子头早在清代，就已经传入京中，成为宫廷菜品之一。而现代淮扬菜系的发扬光大，是和伟人周公的推崇分不开的。出生于淮安的他，自小吃惯的就是家乡的淮扬菜。而且他不仅爱吃会吃，还动手能力极强，曾亲自下厨，做过这道淮扬名菜红烧狮子头，用来款待文化界名流人士，一时间被传为佳话。
时至今日，南甜北咸，东辣西酸，全国各地的菜系众多，口味不一；而国宴菜品却一直是以做工讲究、滋味柔和纯正的淮扬口味为主。因为它不仅适合绝大多国人的口味，也征服了众多国际友人的味蕾，于是保留至今。
烟花三月，江南扬州，瘦西湖畔，十里春风路。来到扬州以后，我才发现，某些网红推荐的本地必打卡的小馆子有多么不靠谱。
而有些常菜馆做出来的狮子头，原本应是真正“网红”的淮扬菜代表，但不是紧实发干，就是调料的味道喧宾夺主，或者鲜味不足——那种肉味调和完美、火候恰到好处的滋味，完全品不出来。
要想吃到味道正宗的狮子头，还是要到口碑和水平一直在线的那几家老牌酒楼饭店里去。离瘦西湖不远，就有一家这样的饭店。无论是清蒸，还是红烧，他们做出的狮子头，一入口，舌尖便立马能分辨出来滋味的高下差别来。
做狮子头关键的一步，是选用三分肥七分瘦的五花肉，先把肉切成薄片，再切成细条，然后切成豆粒大小的肉丁，稍加斩剁；而不要把肉剁成过细，或者用绞肉机弄出来的肉糜。这样做出来的狮子头才会松散入味，不至于太过紧密而影响口感。
而全是小肉粒是没有粘性，无法团成型的，所以，还会加入蛋液、清水和适量生粉，甚至有些厨师爱用干硬的老面馒头搓成细屑来替代淀粉。为了中和肥肉的油腻，还加入了切成小粒的蔬菜，比如荸荠、山药等，使之吃起来口感更加丰富。若是肉馅中加入蟹黄，则档次升级为蟹粉狮子头。这就是宋人诗中所说的“却将一脔配两蟹，世间真有扬州鹤。”
通常，狮子头将近拳头那么大，普通人干掉一个也足够满足了。无论是清蒸清炖的，加了软烂的白菜或者烫熟的小青菜；还是红烧勾芡后，配上绿白油亮的上海青装盘点缀，那一口鲜美丰润的滋味，都是舌尖一生难忘的美好记忆。
于是，用寻常食材创造出生活美味，把平凡日子过得有滋有味，一道狮子头就成了美食老饕的幸福标配。
《一口狮子头，舌尖便识淮扬味》 文 | 清风吴语
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
在家中摆放沙发有哪些风水禁忌
沙发是客厅当中最重要的摆放物了，因此可知其风水作用是多么的重要，下面就居家风水中客厅的沙发摆放要注意六点：
1、不能与大门对冲
风水学上要求客厅中的沙发不要与厦门对冲。假如家中的沙发与厦门成一条直线的话，以风水上就被称为对冲，就会导致家人流失，财散四方，是非常不吉利的事情。遇到这种情况，最好的办法是把沙发移开，避免与大门相冲。假如没有地方可以移开，也便只好在两者之间摆放上一道屏风，尽量做到让从大门流进屋内的气不会直冲沙发，家人也不会被冲散导致不能聚首一堂，财气也就不会外泄了。
2、不能背门而摆
客厅主沙发的位置摆放是有讲究的，如果摆放错误会形成不好的风水气候。一般认为主沙发不可背门而摆，不然容易导致犯小人之效应。在摆放主沙发时应尽量做到摆放的位置能让人坐在其上可以顺利看到大门出入的情形。
3、顶上不能有横梁
风水学上忌沙发上面横梁压顶。横梁外露在住宅中是一件很需要注意的事情。假如客厅的沙发上有横梁压顶，受影响的就不是一两个人，而是一家大小甚至包括了常来的宾客，因此一定要尽量避免这咱情况。如果实在是避无可避，还可以在沙发两旁的茶几上摆放上两个开光的葫芦来收煞气。
4、顶上不能有直光照射
客厅的沙发顶上不宜有灯直射。很多人在装修的时候，发现沙发范围的光线较弱，就会在沙发顶上安装灯饰，比如安装藏在天花板上的筒灯或显露在外的射灯管等。这些灯虽然使客厅的光线亮了起来，但是因数太接近沙发，往往形成从头顶直射下来，就与风水之道相违背，应尽量避免。从环境设计的角度而言，也会令人情绪紧张，头晕目眩，坐卧不宁。
5、背后不能有水
从风水学的角度来看，以水来做背后的靠山是不妥当的，因为水性是无常，倚之作为靠山，便难求稳定。如果把鱼缸、风水轮等有水的装饰摆放在沙发的背后，一家大小平日坐在那里，就好比无山可靠，影响宅运的安定。因此，在沙发背后放置水性的物品是风水大忌。
6、不能摆放镜子
沙发的使用上要注意，沙发背后不宜有镜子照着人的后脑。有人在装修的时候为了使客厅看起来更通透宽敞，就会在墙壁上挂上镜子。殊不知，在风水学看来，镜子因为有反射作用，是绝对不应该随便乱挂的。而沙发背后就不宜有大镜子，一般情况下会导致其失魂落魄，精神狂躁。当然，镜子不在后面而在旁边就不碍事了。
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沙发是客厅当中最重要的摆放物了，因此可知其风水作用是多么的重要，下面就居家风水中客厅的沙发摆放要注意六点：
1、不能与大门对冲
风水学上要求客厅中的沙发不要与厦门对冲。假如家中的沙发与厦门成一条直线的话，以风水上就被称为对冲，就会导致家人流失，财散四方，是非常不吉利的事情。遇到这种情况，最好的办法是把沙发移开，避免与大门相冲。假如没有地方可以移开，也便只好在两者之间摆放上一道屏风，尽量做到让从大门流进屋内的气不会直冲沙发，家人也不会被冲散导致不能聚首一堂，财气也就不会外泄了。
2、不能背门而摆
客厅主沙发的位置摆放是有讲究的，如果摆放错误会形成不好的风水气候。一般认为主沙发不可背门而摆，不然容易导致犯小人之效应。在摆放主沙发时应尽量做到摆放的位置能让人坐在其上可以顺利看到大门出入的情形。
3、顶上不能有横梁
风水学上忌沙发上面横梁压顶。横梁外露在住宅中是一件很需要注意的事情。假如客厅的沙发上有横梁压顶，受影响的就不是一两个人，而是一家大小甚至包括了常来的宾客，因此一定要尽量避免这咱情况。如果实在是避无可避，还可以在沙发两旁的茶几上摆放上两个开光的葫芦来收煞气。
4、顶上不能有直光照射
客厅的沙发顶上不宜有灯直射。很多人在装修的时候，发现沙发范围的光线较弱，就会在沙发顶上安装灯饰，比如安装藏在天花板上的筒灯或显露在外的射灯管等。这些灯虽然使客厅的光线亮了起来，但是因数太接近沙发，往往形成从头顶直射下来，就与风水之道相违背，应尽量避免。从环境设计的角度而言，也会令人情绪紧张，头晕目眩，坐卧不宁。
5、背后不能有水
从风水学的角度来看，以水来做背后的靠山是不妥当的，因为水性是无常，倚之作为靠山，便难求稳定。如果把鱼缸、风水轮等有水的装饰摆放在沙发的背后，一家大小平日坐在那里，就好比无山可靠，影响宅运的安定。因此，在沙发背后放置水性的物品是风水大忌。
6、不能摆放镜子
沙发的使用上要注意，沙发背后不宜有镜子照着人的后脑。有人在装修的时候为了使客厅看起来更通透宽敞，就会在墙壁上挂上镜子。殊不知，在风水学看来，镜子因为有反射作用，是绝对不应该随便乱挂的。而沙发背后就不宜有大镜子，一般情况下会导致其失魂落魄，精神狂躁。当然，镜子不在后面而在旁边就不碍事了。
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