撤县设区，中国迎来新一轮的城市扩容潮，房企再次狂欢
2020的上半年，通过撤县设区进行城市扩容的趋势风靡全国，一场新的城市战争在悄悄打响。
自2020年6月起，各地行政区划调整密集官宣。截至目前，共有成都、长春、烟台、邢台、芜湖、南通、六盘水等7个城市完成扩容。所谓城市扩容，一般通过“撤县设区”来完成，此前相对独立的县域便可纳入市管辖，实现全市域统筹发展。
根据民政部数据，从2009年底到2020年6月，全国市辖区数量从855个增加到965个，县的数量从1464个减少至1324个。也就是说，十年时间，全国撤销了约140个县，增加了约110个市辖区。这些被撤销的县成为了某个大城市的行政区，中国已经迎来新一轮的城市扩容潮。
“县”作为一种行政区划，代表着农业社会的管理方式。而“区”直接隶属于市，和城市相关，和市场紧密相连，代表的是城市化的发展方向。从“县”到“区”的一字之差，虽然管辖区域和人口都没有变化，但背后的差距是明显的。无论是行政职权，还是产业规划都会发生改变，将直接影响城市未来发展的方向和质量。考虑具体的区位、资源禀赋和发展定位，通过撤县设区，可实现做大做强中心城市、大城市的目的。
很多地方热衷于撤县设区的道理很简单，首先是能够利用现有的城市等级管理体系扩展行政管辖空间；其次是扩张城市的人口规模和面积，可以更好的在新增市辖区内利用土地资源，获取政策倾斜，提升城市竞争力；然后，增设市辖区也是中心城市政府追求政绩和形象的重要体现，可以快速带动周边区域发展，寻求更大的城市发展空间。
不是所有的县，也不是多数县能改市、改区，而是人口密度、经济社会发展水平、城镇集聚的人口，尤其是非农业人口达到城市化的标准，并且各项经济总量指标达到城市化的程度，才构成撤县设市或撤县设区的条件。
2018年3月，国家发改委公布《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中提出，2018年要加快培育新生中小城市：“稳妥有序增设一批中小城市，继续开展撤县设市、撤地设市，推动城市群及国家新型城镇化综合试点地区范围内符合条件的县和非县级政府驻地特大镇率先设市。稳步推进撤县（市）设区，增强设区市辐射带动作用”。
2020年4月9日，国家发改委公布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展》的重要文件。明确指示放宽城市人口落户限制，做强特大中心城市和城市群，赋予省级政府更多的土地权限。
2019年河南省公布，对周口市部分行政区划进行调整，撤销淮阳县，设立周口市淮阳区。据统计，2018年末全市中心城区人口只有40万人左右，城镇化率仅42.82%，比全国平均水平低了16.76个百分点，是我国城镇化水平最为滞后的地区之一。撤县设区后，周口市城区人口达到170万人，淮阳特色旅游业和生产制造业将并入周口市产业经济版图中。今年年初开通高铁、进行城区改造，周口的经济面貌发生重大改变，先后评比卫生城市和文明城市，未来或将成为豫东经济增长的重要一极。
今年6月19日，吉林省公布，将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。此次区划变更后，长春市将辖7区1县，代管3个县级市。面积直接增加4000km²，跃居全国省城第三；人口达到850万，在东北仅次于哈尔滨；GDP直线突破6300亿，仅次于大连。更为关键的是，长春市扩容直指东北重要的汽车制造产业，对于吉林来说，汽车产业是最重要的主导产业，行政区划调整后，背靠长春的公主岭成了新的汽车零件配套产业基地。
撤县设区是再城市化进程的重要一步，整个演变过程大致分为五步：
第一步：重新进行城市规划，明确产业定位，寻找新的经济增长点
第二步：打通中心城区和市辖区的交通网络，在区位版图上将城市紧密地连在一起，加速人、物、信息的流通和配置。
第三步：大刀破斧的进行市辖区改造，完善城市基础设施和公共服务体系，创造更好的生活和工作条件，尽可能留住常住人口，增加外来流动人口。
第四步：充分开发土地资源，一部分是房地产开发，一部分是招商引资，形成“房地产+产业”双轮驱动的城市发展模式。
第五步：引入高铁、飞机，拓宽城市边界线，以更加开放的姿态融入区域经济协调发展的大局中来。
大力改善当地的营商环境，利用当地的劳动力、土地资源优势，以及高铁建设带来的契机，大力吸引产业落户，加快当地产业的发展，促进人口就近就业和就地城镇化。在这个过程中，做大做强中心城区平台，拓展城市发展空间，吸引产业落户就是关键一步。
撤县设区后将开启新一轮的基建工程，作为价值洼地的房价将迎来一波上涨行情。
需求端：撤县设区后最低工资水平上涨，尤其是公务员和事业编人员的福利待遇会提高，促进人才流入。随着城市基础配套（教育、医疗、休闲）的不断完善，产业集聚创造越来越多的就业岗位，市辖区会对周边的县城产生虹吸效应，外来人口将加速导入，这时购房置业的需求大量产生。
供给端：当前时间节点的房地产开发商迫切寻找价值洼地，相比于有发展潜力的县级城市，撤县设区后的“再城市化”更具市场价值。大量土地资源被开发，政策红利前期的土地价格相对较低，辖区和中心城区连接带的地方更具投资价值。随着万科、恒大、碧桂园等大品牌开发商的进驻，将带动整个辖区的房价慢慢向市中心靠拢。
中国已经进入以城市型社会为主题的城市治理时代，“撤县设区”、“撤县立市”、“高铁建设”、“产业升级”对一个地方而言，是一次脱胎换骨的过程，也是一次重大的历史发展机遇，你做好准备了吗？ #房地产#
文章来源于财经作者陈琦 ，作者财经作者陈琦
更多内容请关注公众号：环闻网和24h财经干货
本平台尊重文章原作者的辛勤劳动和原著版权，如您对我们转载的文章存在异议，欢迎后台联系我们，我们将第一时间回复并删除处理。
2020的上半年，通过撤县设区进行城市扩容的趋势风靡全国，一场新的城市战争在悄悄打响。
自2020年6月起，各地行政区划调整密集官宣。截至目前，共有成都、长春、烟台、邢台、芜湖、南通、六盘水等7个城市完成扩容。所谓城市扩容，一般通过“撤县设区”来完成，此前相对独立的县域便可纳入市管辖，实现全市域统筹发展。
根据民政部数据，从2009年底到2020年6月，全国市辖区数量从855个增加到965个，县的数量从1464个减少至1324个。也就是说，十年时间，全国撤销了约140个县，增加了约110个市辖区。这些被撤销的县成为了某个大城市的行政区，中国已经迎来新一轮的城市扩容潮。
“县”作为一种行政区划，代表着农业社会的管理方式。而“区”直接隶属于市，和城市相关，和市场紧密相连，代表的是城市化的发展方向。从“县”到“区”的一字之差，虽然管辖区域和人口都没有变化，但背后的差距是明显的。无论是行政职权，还是产业规划都会发生改变，将直接影响城市未来发展的方向和质量。考虑具体的区位、资源禀赋和发展定位，通过撤县设区，可实现做大做强中心城市、大城市的目的。
很多地方热衷于撤县设区的道理很简单，首先是能够利用现有的城市等级管理体系扩展行政管辖空间；其次是扩张城市的人口规模和面积，可以更好的在新增市辖区内利用土地资源，获取政策倾斜，提升城市竞争力；然后，增设市辖区也是中心城市政府追求政绩和形象的重要体现，可以快速带动周边区域发展，寻求更大的城市发展空间。
不是所有的县，也不是多数县能改市、改区，而是人口密度、经济社会发展水平、城镇集聚的人口，尤其是非农业人口达到城市化的标准，并且各项经济总量指标达到城市化的程度，才构成撤县设市或撤县设区的条件。
2018年3月，国家发改委公布《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中提出，2018年要加快培育新生中小城市：“稳妥有序增设一批中小城市，继续开展撤县设市、撤地设市，推动城市群及国家新型城镇化综合试点地区范围内符合条件的县和非县级政府驻地特大镇率先设市。稳步推进撤县（市）设区，增强设区市辐射带动作用”。
2020年4月9日，国家发改委公布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展》的重要文件。明确指示放宽城市人口落户限制，做强特大中心城市和城市群，赋予省级政府更多的土地权限。
2019年河南省公布，对周口市部分行政区划进行调整，撤销淮阳县，设立周口市淮阳区。据统计，2018年末全市中心城区人口只有40万人左右，城镇化率仅42.82%，比全国平均水平低了16.76个百分点，是我国城镇化水平最为滞后的地区之一。撤县设区后，周口市城区人口达到170万人，淮阳特色旅游业和生产制造业将并入周口市产业经济版图中。今年年初开通高铁、进行城区改造，周口的经济面貌发生重大改变，先后评比卫生城市和文明城市，未来或将成为豫东经济增长的重要一极。
今年6月19日，吉林省公布，将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。此次区划变更后，长春市将辖7区1县，代管3个县级市。面积直接增加4000km²，跃居全国省城第三；人口达到850万，在东北仅次于哈尔滨；GDP直线突破6300亿，仅次于大连。更为关键的是，长春市扩容直指东北重要的汽车制造产业，对于吉林来说，汽车产业是最重要的主导产业，行政区划调整后，背靠长春的公主岭成了新的汽车零件配套产业基地。
撤县设区是再城市化进程的重要一步，整个演变过程大致分为五步：
第一步：重新进行城市规划，明确产业定位，寻找新的经济增长点
第二步：打通中心城区和市辖区的交通网络，在区位版图上将城市紧密地连在一起，加速人、物、信息的流通和配置。
第三步：大刀破斧的进行市辖区改造，完善城市基础设施和公共服务体系，创造更好的生活和工作条件，尽可能留住常住人口，增加外来流动人口。
第四步：充分开发土地资源，一部分是房地产开发，一部分是招商引资，形成“房地产+产业”双轮驱动的城市发展模式。
第五步：引入高铁、飞机，拓宽城市边界线，以更加开放的姿态融入区域经济协调发展的大局中来。
大力改善当地的营商环境，利用当地的劳动力、土地资源优势，以及高铁建设带来的契机，大力吸引产业落户，加快当地产业的发展，促进人口就近就业和就地城镇化。在这个过程中，做大做强中心城区平台，拓展城市发展空间，吸引产业落户就是关键一步。
撤县设区后将开启新一轮的基建工程，作为价值洼地的房价将迎来一波上涨行情。
需求端：撤县设区后最低工资水平上涨，尤其是公务员和事业编人员的福利待遇会提高，促进人才流入。随着城市基础配套（教育、医疗、休闲）的不断完善，产业集聚创造越来越多的就业岗位，市辖区会对周边的县城产生虹吸效应，外来人口将加速导入，这时购房置业的需求大量产生。
供给端：当前时间节点的房地产开发商迫切寻找价值洼地，相比于有发展潜力的县级城市，撤县设区后的“再城市化”更具市场价值。大量土地资源被开发，政策红利前期的土地价格相对较低，辖区和中心城区连接带的地方更具投资价值。随着万科、恒大、碧桂园等大品牌开发商的进驻，将带动整个辖区的房价慢慢向市中心靠拢。
中国已经进入以城市型社会为主题的城市治理时代，“撤县设区”、“撤县立市”、“高铁建设”、“产业升级”对一个地方而言，是一次脱胎换骨的过程，也是一次重大的历史发展机遇，你做好准备了吗？ #房地产#
文章来源于财经作者陈琦 ，作者财经作者陈琦
更多内容请关注公众号：环闻网和24h财经干货
本平台尊重文章原作者的辛勤劳动和原著版权，如您对我们转载的文章存在异议，欢迎后台联系我们，我们将第一时间回复并删除处理。
昨晚跟持有华侨城的朋友聊了恒大事件，他非常不安，怕恒大事件将对房地产行业产生持久的影响，而这个影响对于恒大这种高负债的非民营房企是不利的。
从行业上来说，房地产业无疑已经进入存量竞争，整个行业的规模基本已经到顶了。最优先被淘汰的就是实力最差、杠杆率最高、资金风险最大的中小企业，这些其实在前几年就已经发生了。再之后是更大规模的企业，再之后，就是头部的有经营风险的企业，这一幕，其实已经发生了。恒大事件如果控制得好，那么带给恒大的影响是长期缓慢的负面影响；而如果控制不好，还真可能会引起连锁反应，但我觉得这个概率应该不高。如果是前者，那么对于房地产头部的几个央企来说是利好，对经营透明性高而经营稳健的企业应该也没事，而对其他房企均为长期利空。而如果是后者，那是一个全输的局面，没有赢家。虽然我对房地产股整体悲观，只关注其中的龙头央企地产股。但是也建议朋友不要悲观，持有捂住就好。华侨城相比于恒大、融创的优势在哪里呢？首先说说负债率，华侨城A2020年上半年的有息负债1437亿，净负债率为111%，提出预收账款的资产负债率为57%，这个比例不算高。而在负债结构上，又以长期负债为主，长期负债占比达到66%（数据来源：克而瑞，公司年报）。其次它的负债成本很低，负债成本的影响因素比较多，既受负债率的影响，也受到公司竞争力的影响，还受到大股东背景的影响。华侨城是央企，其业务模式我个人认为属于特色地产，具备独特的优势，也因此盈利的确定性很强。上面又提到公司的负债率不高，也因此华侨城的负债成本很低。可以参考一下各地产公司的融资成本是一个间接的手段，金融机构已经帮我们分析过公司的综合实力和经营风险，帮我们定好价了。看看恒大高高在上的融资成本，黑天鹅不找你找谁呢？融资成本低，在正常经营的时候体现的是成本更低，在黑天鹅出现时就是安全垫。融资成本越低，公司的实力越强，抵御黑天鹅的能力越强。上面两个因素，决定了华侨城的安全性：不会死。不死，就有机会。华侨城的盈利也很强，估值还很低。不仅如此，公司后续出现业绩向上拐点的概率还很高，现金流改善也是可以预期的：下跌有底而上涨有看点，这就是捂住理由。
从行业上来说，房地产业无疑已经进入存量竞争，整个行业的规模基本已经到顶了。最优先被淘汰的就是实力最差、杠杆率最高、资金风险最大的中小企业，这些其实在前几年就已经发生了。再之后是更大规模的企业，再之后，就是头部的有经营风险的企业，这一幕，其实已经发生了。恒大事件如果控制得好，那么带给恒大的影响是长期缓慢的负面影响；而如果控制不好，还真可能会引起连锁反应，但我觉得这个概率应该不高。如果是前者，那么对于房地产头部的几个央企来说是利好，对经营透明性高而经营稳健的企业应该也没事，而对其他房企均为长期利空。而如果是后者，那是一个全输的局面，没有赢家。虽然我对房地产股整体悲观，只关注其中的龙头央企地产股。但是也建议朋友不要悲观，持有捂住就好。华侨城相比于恒大、融创的优势在哪里呢？首先说说负债率，华侨城A2020年上半年的有息负债1437亿，净负债率为111%，提出预收账款的资产负债率为57%，这个比例不算高。而在负债结构上，又以长期负债为主，长期负债占比达到66%（数据来源：克而瑞，公司年报）。其次它的负债成本很低，负债成本的影响因素比较多，既受负债率的影响，也受到公司竞争力的影响，还受到大股东背景的影响。华侨城是央企，其业务模式我个人认为属于特色地产，具备独特的优势，也因此盈利的确定性很强。上面又提到公司的负债率不高，也因此华侨城的负债成本很低。可以参考一下各地产公司的融资成本是一个间接的手段，金融机构已经帮我们分析过公司的综合实力和经营风险，帮我们定好价了。看看恒大高高在上的融资成本，黑天鹅不找你找谁呢？融资成本低，在正常经营的时候体现的是成本更低，在黑天鹅出现时就是安全垫。融资成本越低，公司的实力越强，抵御黑天鹅的能力越强。上面两个因素，决定了华侨城的安全性：不会死。不死，就有机会。华侨城的盈利也很强，估值还很低。不仅如此，公司后续出现业绩向上拐点的概率还很高，现金流改善也是可以预期的：下跌有底而上涨有看点，这就是捂住理由。
#财经##股票##股民十三郎#
【#美的置业提款机式分红#：30亿股息，24亿进了大股东的口袋】2020年以来，美的置业累计跌幅约为17%，但在部分投资者的眼里，该公司依然值得关注，因为其拥有较高的股息。毕竟美的置业算是港股内房股上市首年最高比例分红的房企。数据显示，2019年TOP200中的上市房企现金分红金额达1753.09亿元。其中，美的置业虽然不是年度分红总额最多的房企，但在“每股派发红利”名单上，美的置业以每股分红1.46元占据第三名。
据悉，何享健虽于2012年卸任美的集团董事，但其目前仍间接持有美的置业的绝大部分股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业94.55%股权转让给卢德燕。转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业也即美的置业的实际控制人。为上市而进行重组时，又在美的建业上搭建美的置业控股，卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。
【#美的置业提款机式分红#：30亿股息，24亿进了大股东的口袋】2020年以来，美的置业累计跌幅约为17%，但在部分投资者的眼里，该公司依然值得关注，因为其拥有较高的股息。毕竟美的置业算是港股内房股上市首年最高比例分红的房企。数据显示，2019年TOP200中的上市房企现金分红金额达1753.09亿元。其中，美的置业虽然不是年度分红总额最多的房企，但在“每股派发红利”名单上，美的置业以每股分红1.46元占据第三名。
据悉，何享健虽于2012年卸任美的集团董事，但其目前仍间接持有美的置业的绝大部分股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业94.55%股权转让给卢德燕。转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业也即美的置业的实际控制人。为上市而进行重组时，又在美的建业上搭建美的置业控股，卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。
✋热门推荐