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发隆金融网：人民日报三问租购同权：真能上 https://t.cn/EK8SOtk
这段时间，“租购同权”火了。“租房能像买学校房一样上‘好学校’”“租房也能落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策，引起关注。
今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出此举是“解决新市民住房问题”。
“租购同权”到底是什么？会带来哪些改变？还有哪些坎要迈过去？
租房真能上“好学校”吗？
租购同权是好事，但也不要夸大含金量。
7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，头1次出现在我国地方的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能去好校”，成了此次“租购同权”热议的捻子。
“一开始不少人还真信了，小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学校房”的袁倩说。袁倩手中的这套房，是2014年购入，对口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3，3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本去好学校，那我们之前的投入岂不白费了？将来换手，也卖不上价钱吧？”
随后一段时间，来自部门的解读使“真相”渐趋明朗，袁倩也慢慢安下心：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有用的“居住地证明”，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“定位”到好学校。“租房也能去好学校？这事还早吧？”袁倩说。
7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是，这些城市将同权放在了户籍上。比如，无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。
“推动租购同权，不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚：“租房可以落户”不是新鲜事，而是早已有之，以前除了购房人员之外，投资人员、外来务工人员也能落户，只不过购房落户干脆利落，其他两类还要一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房就能落户”，照样得有相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满5年。
“北京、上海就不会提‘租购同权’吧？到北京租个房，孩子就能去好学校，怎么可能呢？真那样，还不得有一半的人挤过去？”李斌打趣说。
“这几年长三角地区的城市普遍发展不错，上海的‘虹吸作用’，无锡的外来人口加多其实并不快，需要在落户门槛上‘松松口子’。”李斌揣测，此次新政的目的多还是为了加强无锡的城市吸引力和竞争力。
租购同权面临哪些刚性制约？
在一些人口大规模流入的城市，做到“租购同权”还不现实，难点是好的公共资源的供给能力不足。
“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方公共资金的主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量不一样，什么时候实现‘租购同权’还真不好说。”
不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待，但要实现并不容易。
“推动社会公平当然是好事，但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到，目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，才是既无户籍也无住房的人群。她认为，在学位富足的区域，租房者的子女理当能够入学，就近受义务教育，但如果“僧多粥少”、学位紧张，还是应该维持现状，“买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”
市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城全做到‘租购同权’还不太现实，难点是好的公共资源的供给能力不足，是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。
仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力显现、租房者扩权需求强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展理事长李铁所说，像北京这样的1线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，就是对“权”的限制，“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。
从另一方面看，“租购同权”也非“盲目画饼”，而是大势所趋、现实所需。
“‘房子是用来住的，不是用来炒的’。既然是‘住’，除了自有产权的房子之外，租赁住房也是解决‘住有所居’的一种方式。”任兴洲认为，“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的一直机制，一个重要举措就是通过租售并举来对城镇各人群的住房需求，而要使‘租售并举’落到实处，‘租购同权’要提上议事日程。”
“过去，我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房上，比如买了房子就容易落户，落户后孩子就有在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘效益’，加值空间大，人们就会踊跃地购房。在供需矛盾一、二线城市，购房需求越来越旺，房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来，如果让租房者也能逐步受到同等的公共资源，这些人群就不用非挤到购房的“独木桥”上，“这样一来，人们买房会理性，利于房地产市场平稳良性发展。”
租购同权会推动租金上涨吗？
目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化。
“前几个月，全家一到周末，就四处看房、谈合同。‘租购同权’的信号一出来，我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望，看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居一家目前还在租房，“幸好小区幼儿园的学位足，闺女能就近入园，可几年后上小学咋办？都抢着去好学校，不买房能挤到前面吗？”他坦言现在的心情很微妙，“房子还是要买的，只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”
同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利加高了，那租金是不是就能涨？可如果大家都被吸引着去租房，房产本身的价值会不会缩水？”相关细则没出来，袁倩现在也拿不太准。
“租购同权”，到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动，但不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。重要的是，决定一个地区房租水平的因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析，租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”
“‘租购同权’大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实“租购同权”还应该接地气，考虑新市民眼下迫切的需求，“先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，他们才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。”
任兴洲认为，“租购同权”不单是一个住房问题，取决于我国城市公共服务供给能力的加升和管理能力的现代化，在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制，使人口流入地获得相应义务教育的财力支持，让其有能力改变当地教育条件，增加好的公共资源的供给。“同时，还要做好配套的制度设计，以免造成过度的人口‘虹吸效应’。因此，与租购同权相伴随的，须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。
这段时间，“租购同权”火了。“租房能像买学校房一样上‘好学校’”“租房也能落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策，引起关注。
今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出此举是“解决新市民住房问题”。
“租购同权”到底是什么？会带来哪些改变？还有哪些坎要迈过去？
租房真能上“好学校”吗？
租购同权是好事，但也不要夸大含金量。
7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，头1次出现在我国地方的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能去好校”，成了此次“租购同权”热议的捻子。
“一开始不少人还真信了，小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学校房”的袁倩说。袁倩手中的这套房，是2014年购入，对口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3，3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本去好学校，那我们之前的投入岂不白费了？将来换手，也卖不上价钱吧？”
随后一段时间，来自部门的解读使“真相”渐趋明朗，袁倩也慢慢安下心：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有用的“居住地证明”，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“定位”到好学校。“租房也能去好学校？这事还早吧？”袁倩说。
7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是，这些城市将同权放在了户籍上。比如，无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。
“推动租购同权，不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚：“租房可以落户”不是新鲜事，而是早已有之，以前除了购房人员之外，投资人员、外来务工人员也能落户，只不过购房落户干脆利落，其他两类还要一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房就能落户”，照样得有相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满5年。
“北京、上海就不会提‘租购同权’吧？到北京租个房，孩子就能去好学校，怎么可能呢？真那样，还不得有一半的人挤过去？”李斌打趣说。
“这几年长三角地区的城市普遍发展不错，上海的‘虹吸作用’，无锡的外来人口加多其实并不快，需要在落户门槛上‘松松口子’。”李斌揣测，此次新政的目的多还是为了加强无锡的城市吸引力和竞争力。
租购同权面临哪些刚性制约？
在一些人口大规模流入的城市，做到“租购同权”还不现实，难点是好的公共资源的供给能力不足。
“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方公共资金的主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量不一样，什么时候实现‘租购同权’还真不好说。”
不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待，但要实现并不容易。
“推动社会公平当然是好事，但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到，目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，才是既无户籍也无住房的人群。她认为，在学位富足的区域，租房者的子女理当能够入学，就近受义务教育，但如果“僧多粥少”、学位紧张，还是应该维持现状，“买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”
市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城全做到‘租购同权’还不太现实，难点是好的公共资源的供给能力不足，是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。
仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力显现、租房者扩权需求强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展理事长李铁所说，像北京这样的1线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，就是对“权”的限制，“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。
从另一方面看，“租购同权”也非“盲目画饼”，而是大势所趋、现实所需。
“‘房子是用来住的，不是用来炒的’。既然是‘住’，除了自有产权的房子之外，租赁住房也是解决‘住有所居’的一种方式。”任兴洲认为，“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的一直机制，一个重要举措就是通过租售并举来对城镇各人群的住房需求，而要使‘租售并举’落到实处，‘租购同权’要提上议事日程。”
“过去，我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房上，比如买了房子就容易落户，落户后孩子就有在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘效益’，加值空间大，人们就会踊跃地购房。在供需矛盾一、二线城市，购房需求越来越旺，房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来，如果让租房者也能逐步受到同等的公共资源，这些人群就不用非挤到购房的“独木桥”上，“这样一来，人们买房会理性，利于房地产市场平稳良性发展。”
租购同权会推动租金上涨吗？
目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化。
“前几个月，全家一到周末，就四处看房、谈合同。‘租购同权’的信号一出来，我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望，看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居一家目前还在租房，“幸好小区幼儿园的学位足，闺女能就近入园，可几年后上小学咋办？都抢着去好学校，不买房能挤到前面吗？”他坦言现在的心情很微妙，“房子还是要买的，只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”
同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利加高了，那租金是不是就能涨？可如果大家都被吸引着去租房，房产本身的价值会不会缩水？”相关细则没出来，袁倩现在也拿不太准。
“租购同权”，到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动，但不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。重要的是，决定一个地区房租水平的因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析，租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”
“‘租购同权’大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实“租购同权”还应该接地气，考虑新市民眼下迫切的需求，“先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，他们才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。”
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