【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。

以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。

然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。

其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；

再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。

具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：

第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；

第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；

第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。

第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。

上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：

1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。

为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；

2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。

一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。

过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；

3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。

马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。

基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。

手头两个项目，一个今天终于上会了；另一个原本我以为要像第一个项目反馈七八轮问题才能通过，没想到问了两轮问题就让我今天提流程啦，我觉得一定是因为我在上周日晚上十点多还在给评审发反馈报告感动了她！开心的晚上又自己吃完了两人份量的饭：美味的越南粉+烤肉包+一大杯水果茶 https://t.cn/AilfYyHQ

本来以为两个月在宿舍关禁闭很考验心理承受力了，没想到7天隔离比之前更痛苦。卫生条件差到不想和房间里的任何物品有接触。一日三餐没办法选择要不要吃，因为整个区的人数统计没办法具体到每个人是否需要三餐。每天从手机上看到的消息无外乎市区又划定了新的封锁区域，每日新增感染人数有增无减，无数次做着解除隔离可能又要陷入新一轮封锁的心理建设。早上五点半被喊起来测核酸之后，要定不同时段的六个闹钟上报体温。醒着的时间足够把街边店铺“扫场所码”的语音提示从开店听到闭店，从凌晨空无一人的街道熬到深夜再次空无一人。白天偶尔能睡着的时候也会被不同地方打来的流调电话吵醒，一遍遍提供个人信息反复确认是从刚从上海返回。同时还要反复跟自己强调，明天是周一，早上八点还有学校的课要上，期末还有很多论文和报告要交，无论如何，也要把它们坚持着完成，不能没有成绩。

我只是不带有任何逻辑的回忆着近来的遭遇，在此之前总会侥幸的认为自己的承受能力尚可，终究没有到达需要在朋友圈发长文字拼长图诉说处境的地步。所有人都在劝我说这是最后封闭的日子了，只需要最后忍一忍，一切就都过去了。但也许也是应验了那句话，越是迫近黎明，越是有无法言说的黑暗。

也总有人劝我，处在这些事件的中心，要多找人说说话，适当找一些情感输出的窗口。可我想说这世界上本就没有真正的感同身受，我也做不出把负能量持续向外输出的行为，比起我有没有得到缓解，我更在意他人听了会不会不适、会不会厌倦。当然，也并不是说我把全部情绪都自我消化，我也在尝试偶尔向外界陈述一些事实，把一些不好的情绪藏在字里行间，希望被发现被理解。但还是要说回那句话，世界上没有真正的感同身受。我不想在持续若干日洗不上澡的时候听到一句“有饭吃就不错了”。不想在连续数日吃同样的饭菜失去胃口的时候听到一句“恶心也要吃，不吃就会病会死”。也不想在发现房间有蟑螂而迫于房源紧张不能更换住处的时候，听到关于蟑螂存在的合理性的解释，我确实在用玩笑话掩饰这样尴尬的处境，但我是真的想开这样的玩笑吗？这些至关重要却持续缺失的共情能力，除了失望，什么也没有让我感受到。也并不是说我期待一定要得到理解，可是如果张口说出的话一定会以道理的形式被重新灌输回来，我宁愿永远对这段日子以及这些事情保持缄默。

现在是晚上八点，距离今天最后一次上报提问还有1个小时，距离明天早八专业课还有12小时，距离7日隔离结束还有96小时，距离真正实现人身自由还有……