杭州一小区的决定“牛”:业主欠预缴年物业费日违约金2%
浙江省杭州市西湖区有个小区,近日将物业费从原来的每平方米每月2.8元提价到3.1元,要求业主每年第一个月必须提前预交一年的物业费,否则要交日违约金高达2%。
更令人惊奇的是,这个被业主称为“南京条约”的物业合同居然在业主大会上通过了。倒底是什么原因呢?

业主们联名投诉
这个小区叫紫蝶苑,位于三墩镇,物业公司名叫中旅城市运营服务有限公司杭州分公司。
这个小区的开发商与物业公司是一家人。小区自2016年底交付,去年9月成立业委会,今年5月开始,针对这个前期物业公司到期是否续聘的问题,业委会决定要召开业主大会表决。
这么重大的事情,按理应该家喻户晓,人人皆知才行。但事情变得很蹊跷。从5月31日开始,业主们突然接到自称是第三方的公司打来的电话,询问小区物业公司要续聘,是否同意。有业主说,还以为是骗子。
业主们联名向三墩镇政府投诉了这次物业续聘投票第三方公司操作不合规不公正的问题,这封投诉联名信上归纳了下列两大问题:一是流程不规范,投票前和投票中均有不合规操作,主要是投票前没有对第三方公司作15天公示,业委会也以涉及保密协议为由拒绝向业主透露。有业主证实,在本人没有委托的情况下,第三方就让其父投了票。还有业主证实,第三方公司上门直接让租客投票,他想网上投票时发现已被人投了票。一位业主说,他接到妻子电话说已经电话投票,第三方公司有录音,当查看电话时发现号码并非本人也不是妻子的,他也未接到所谓的投票电话,当他回拨登记的电话时,对方一开始说是他家业主,再次询问说不是。业主们说,电话看不到合同附件,电话也没有做足够的说明沟通,直接问同不同意续聘。业主匆忙投票后,后续无法改投,电话也打不通。有业主说,去现场要求更改投票,第三方以已有电话投票录音为由不让修改,也未告知按照规定在投票期内,拿房本可以修改投票结果。二是投票过程中存在诱导投票。业主反映,在纸质投票现场,投票箱旁边摆放一张写有物业公司续聘对小区种种好处的承诺的纸张,业主前来投票时,第三方公司工作人员对物业续聘承诺讲解,并说物业续聘成功后承诺会马上兑现,诱导业主投续聘票。还有业主反映,电话投票时,第三方公司说选其他物业,会需要很长时间。一位自称楼上滴水投诉6年未果的业主说,他去现场拿票,被第三方公司拒绝,他找了业委会,之后第三方公司才把票给了他。
业主们发现,在业委会关于对小区物业企业续聘、选聘的公告中,前期物业公司对续聘的种种好处的承诺都在这个公告中。
违反小区“宪法”
据了解,这家名为秦天未来社区服务(杭州)有限公司的第三方公司是紫蝶苑业主委员会聘请的。那么紫蝶苑业委会在这次业主大会中是如何操作的呢?
紫蝶苑有个《紫蝶苑小区业主大会议事规则》,是成立业委会时业主大会通过的,相当于小区“宪法”,业委会及业主大会的有关事项都必须依照这个《议事规则》执行。该《议事规则》第三十三条第九款规定:业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在每幢单元公告15日。但这次召开业主大会的决定并没有按照这个规定执行,只是在小区两个大门公告栏里张贴,而这两个公告栏平常少有业主观看。
这个《议事规则》第三十九条规定,业委会公开选聘物业企业前,需对物业企业服务满意度进行调查,满意度在75% 以上,就是否续聘现有物业企业进行业主大会表决,经表决不同意续聘的,再启动业主大会对业委会起草的选聘方案及拟签的合同条款进行表决通过后进行公开选聘。但小区的业主们说,不清楚业委会有没有对物业公司服务满意度调查,如果有,是怎样调查的?满意度多少?有没有公告都不清楚。
这次业主大会是直接对前期物业公司续聘和物业合同草案一起进行表决,而且是放在同一项内容里,也就是说同意续聘就是同意物业合同草案。
业主们认为,业委会如此操作,违反小区议事规则,程序违法。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》第十九条规定,召开业主大会会议,业主委员会应当于定期会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示,并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。据了解,杭州其他一些小区开业主大会,每个业主都会收到手机短信,告知召开业主大会,并有相关链接,打开链接后有开业主大会的程序和内容。而这次紫蝶苑业主大会,业主们说,别说是没收到手机短信,连小区各幢楼单元物业建的业主微信群也没看到公告,业委会没有将召开业主大会的决定发到单元业主群里。而整个小区业委会并没有建微信群。“是业委会认为没有规定在各单元业主微信群里发决定,还是根本不想让更多的业主知道?”有业主质疑道。
6月21日,这次业主大会的投票出来了,纸质票里反对续聘219票,大于同意205票,也就是说半数以上的纸质投票业主反对续聘。而电话投票同意的票高达323票,反对的只有74票,还有选择“少数服从多数”选项的31票。
小区“炸开了锅”
根据小区议事规则规定,物业服务合同是由业委会负责拟定的。在投票结束公示后,小区“炸开了锅”。业主们去仔细查看物业服务合同,不看不知道,一看吓一跳。
紫蝶苑有1337户业主,33层的高层楼房有5幢,大面积的多层楼房4幢,总共9幢楼房。物业服务合同规定实行包干制。在这个物业合同中,业委会对物业公司可谓“关爱有加”。物业合同规定,物业公司在一年有好几百万元的物业费“汗涝保收”的前提下,物业公司对公用部位的维修、养护和管理只需负责2000元以下的小修,2000元以上费用就归业委会负责;共用设施设备的日常运行、维护和管理物业公司也只负责2000元以下的小修,2000元以上费用归业委会负责;还有特种设备的管理物业公司也只负责2000元以下的小修。不仅如此,本归小区全体业主的小区公共收益也要给物业公司“好处”,物业合同规定,停车场收益三七开,物业公司拿三,业委会拿七,广告等经营收入也是三七开,小区摆摊收益也是三七开。这还不算,到年终,若业委会对物业考核达标,小区还要拿出整体收益税后的 10%作为物业公司奖金给物业。如此算来,物业合同规定中,不出意外,小区经营性公共收益的约 30%-40%归物业公司所有。而《民法典》规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
《民法典》中规定了对逾期未缴纳物业费的情况,物业可以采用“催告”、“诉讼” 或“申请仲裁”的办法。而该物业合同中跳过“合理期限”,直接按照每天 2%收取违约金。这么高的违约金不仅大大超过银行利息,也大大超出了司法实践的经验,业主形容比高利贷还狠。
据了解,紫蝶苑小区的业主对这次业主大会的不满,其背景是对物业公司的积怨的爆发。业主们认为,物业公司管理服务质量与水平与其收费不匹配,物业公司不履职不作为,业主反映的问题长期得不到解决,比如墙面开裂脱落严重,乱搭乱建触目惊人,甚至出现电梯接连出现下坠或急停事件等,已经很大程度上影响到居民的生活和安全。物业公司缺乏监督,工作不透明不公开。而由于物业公司的不配合,小区交付5年后直到去年业委会才组建起来。业主们要求换物业公司的呼声很高。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》规定,街道办事处、乡镇政府职责是指导、监督业主大会、业委会履行职责,业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的,应当责令限期改正或依法撤销其决定,并通告全体业主。
紫蝶苑业主们认为,这次业主大会程序违法,第三方公司涉嫌误导业主投票,遂向三墩镇政府联名反映和向杭州市长热线12345反映,要求成立调查组彻底调查,依法处理,重启业主大会重新投票。三墩镇政府和杭州市12345均已受理。

【研究:暂停用药将改善数百万人对新冠疫苗的反应】英国一项临床试验表明,如果世界各地数百万接受免疫抑制治疗的人在接种新冠疫苗后立即停药两周,他们对新冠疫苗的反应会更好。短暂中断免疫抑制治疗可提高接种新冠疫苗后产生的抗体水平,同时几乎没有伤害。
诺丁汉大学领导的一个学术团体研究了在接种第三剂新冠疫苗后停用甲氨蝶呤两周的效果。在接种疫苗后暂停甲氨蝶呤的人群中,识别Sars-Cov-2病毒刺突蛋白的保护性抗体水平是继续用药的对照组的两倍多。该研究结果发表在《柳叶刀-呼吸医学》(The Lancet Respiratory Medicine)杂志上。

#三联美食# #你心中的最佳消暑饮品# 在没有空调、电扇的旧时,绿豆汤和酸梅汤成了我家乡两大消暑饮品。父亲回忆起他小时候,一到夏天,手里攥着向祖母要来的零钱,跑到百年老店采芝斋,“零拷”浓缩的酸梅膏。回到家,按浓缩汁和水的比例 1:6冲兑,灌入大瓶,捏紧盖子,然后吊放下井,用凉井水“冰镇”。等取上来,开盖畅饮,那叫一个“透心凉”。

我小时候,一放暑假,隔壁邻家退休的“老北京”回家乡探望孙女,每隔一段时间就会给宝贝孙女熬酸梅汤喝,此刻,我也能沾点光,分到一杯羹尝尝。“北京爷爷”用古法熬制的酸梅汤和店里买的口感不大一样,有一股淡淡的中草药味。做完暑假作业,一得空闲,我就围着“北京爷爷”,饶有兴致看他熬酸梅汤。

首先,乌梅是酸梅汤的灵魂,《神农本草经》介绍乌梅“味酸”、“除热烦满”,是一味生津止渴、除烦安神的药剂。《三国演义》第二十一回《曹操煮酒论英雄》中,曹操邀刘皇叔去自己后园小酌时,说:“适见枝头梅子青青,忽感去年征张绣时,道上缺水,将士皆渴,吾心生一计,以鞭虚指曰:‘前有梅林’,军士闻之口皆生唾,由是不渴。今见此梅,不可不赏。”此中之“梅”指的便是制作乌梅的原材料。到了五月,梅子黄时,用百草烟来将之熏黑,即《本草纲目》:“梅实采半黄者,以烟熏之为乌梅。”

洛神花自古以来就是一味去火清热的上好夏日饮品。加上几颗冰糖,还能增加甜味。

乌梅、洛神花、冰糖三样打底,其余则根据个人口味不同随意添减,所谓章法之内,名正言顺,章法之外,各显神通。老爷爷在自家的秘制酸梅汤中添加了山楂、陈皮、甘草、桂花、蜂蜜。先把乌梅、山楂等食材用清水泡开,用白纱布将其包裹起来,在大锅里注满“熟水”,这个水必须是开水,而非生水,故称之为“熟水梅汤”。

然后放入纱布包,大火烧开,煮沸加适量冰糖,再用小火熬煮半天,试想,在熬煮过程中,乌梅、山楂、陈皮、洛神花,各种不同的酸味相互浸染、各占其味,那该是怎样一种扎实丰满的酸甜味啊。当一锅乌汁水开始“咕嘟咕嘟”沸气泡,空气中弥漫起一股泛着淡淡中药味的酸甜,就可以关火熄灶了,在浓得发亮的汤面淋撒上一层桂花,就大功告成了。一碗上好的酸梅汁稠水少、浓酽似醇醪,回味爽口甘酸,绝对是酷暑时节的续命饮品。

甘草是一味略带苦味的中草药,放冰块可减轻涩味。旧时将酸梅汤倒入瓷罐,封口,用冰块镇在容器外面,谓之“冰镇酸梅汤”。这样的酸梅汤冰得极透,一碗下肚,“热以凉克之,燥以清驱之”,比棒冰、雪糕更消暑解渴,老幼皆宜。

徐凌霄的《旧都百话》记载:“暑天之冰,以冰梅汤为最流行,大街小巷,干鲜果铺的门口,都可以看见“冰镇梅汤”四字的木檐横额。有的黄底黑字,甚为工致,迎风招展,好似酒家的帘子一样,使过往的热人,望梅止渴,富于吸引力。”

早在魏晋南北朝时,山中宰相陶弘景的《本草经集注》记载:“伤寒烦热,乌梅水渍饮汁”,这种水渍乌梅便是酸梅汤的前身。之后,其配方、口味不断衍变,唐朝药王孙思邈的《千金翼方》中记载了一款用豆豉和乌梅煎成的咸饮料;宋《大业拾遗记》记载中:“先有筹禅师,仁寿间常在内供养,造五色饮,以扶芳叶为青饮,楥禊根为赤饮,酪浆为白饮,乌梅浆为玄饮,江桂为黄饮。”

其中的乌梅浆即酸梅汤;到了清朝,历史上最长寿活到八十九岁的帝王乾隆,茶前饭后都要喝一盏酸梅汤,在这位“资深梅粉”的授意下,御膳房改进了酸梅汤配方,之后, “源于皇家而兴于市井”,这款御饮配方流入民间,北平酸梅汤开始驰名中外,那就不难理解“北京爷爷”有一手酸梅汤绝活了。

上起皇室贵胄,《红楼梦》中,出身贵族的贾宝玉挨了父亲一顿毒打后,“只嚷干渴,要吃酸梅汤”;下至普通百姓,炎炎夏日,街道边、大树下,装着酸梅汤的大铁壶湃在井水里,旁边木桌上摆几个小碗,过往客人,落座即可喝上冰镇酸梅汤,试想一下,大太阳底下,咕咚咕咚灌上一碗,酸、甜、凉、香直沁心脾、凉透肺腑,要多舒坦就有多舒坦,肚量大的年轻人,一口气能喝下五、六碗。可见,“夏天喝酸梅汤,是不分阶级人人都能享受的事.……”

我上中学时,有一年暑假中午,家里传来一阵急促的电话铃声,电话那头是一位中年男子,他火急火燎告诉我,父亲在单位中暑了,现已送到医院,神志已经恢复。几年前“北京爷爷”做酸梅汤的方子,我仍默记于心。于是,我去干货店买了乌梅、洛神花、甘草、山楂等,着手做起了酸梅汤。每天清晨,父亲去上班,临行前,我灌满一大瓶自制的酸梅汤放在他自行车前兜里,嘱咐他一有空就当喝两口消消暑。

我上大学后,在大一那年暑假,心血来潮又熬了一锅酸梅汤,冰镇后取出,倒在海碗里,一咂嘴,透心沁齿,含在嘴里,像品红酒一样细细品味,能体味道乌梅、山楂之酸甜,桂花混合着蜂蜜的香甜,氤氲在唇齿喉舌间,久久不散。

一个人喝不完,我灵机一动,推开大门,在弄堂口支了一个小摊位,我坐在藤椅上,一边摇蒲扇看书,一边兜售酸梅汤。江南溽热,停下来买酸梅汤的路人还挺多,第一天生意就火爆得出奇。夜间收摊,我在台灯下数钱数到手抽筋,很有“自食其力”的成就感,一想到这,就笑得见牙不见眼。整整一个暑假,我是在买原料——熬酸梅汤——冰镇——兜售——数钱中循环度过。

邻居阿姨夸我勤快能干又有经商头脑。我用古法熬制的酸梅汤不添加任何防腐剂,绿色、环保、纯天然,且不齁甜,除了外乡游客,连本地居民也来买了给自家小孩当饮料喝,他们亲昵地叫我“酸梅汤妹妹”。

今年夏天,满街流行起了古风,我和父亲闲逛小巷,看到一家铺面很小,只有两间小小门面,临街的旧式玻璃门窗,拂拭得一尘不染,门楣上一块黑漆金字匾额,铺内清洁简单的酸梅汤铺,忽感口渴,进去拣了个座头,一人要了一碗,慢慢喝,我问父亲滋味如何,老父若有感慨地说:“没有我闺女亲手熬的好喝!”

《论消暑,还得是这碗酸梅汤》文 | 申功晶


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