“认购者被解约”未解决，北京江南府再现违规交房
新京报
已逾期交房近一年、发票未开全、项目验收疑团重重……近日，北京朝阳区江南府项目的购房者向新京报记者反映了该项目的多重问题。除了这些问题外，9年前交了认购款的部分购房者，如今却被告知违约，且被要求办理认购退款手续。
2018年1月26日，新京报曾报道《北京朝阳江南山水项目购房者认购8年仍未签约》。时过近两年，问题是否已经解决？有没有出现新问题？连日来，新京报记者在项目现场进行了调查走访。
已经延期交房近一年的江南府项目。
延期交房近一年
“江南府项目1、2、3号住宅楼的购房者基本都是在2016年或2017年前后与开发商签订了购房合同，约定2018年底交付。”购房者刘辉（化名）告诉记者，“时至今日，不仅仍未交房，还暴露出一系列新问题。”
刘辉等多名购房者都反映：“在此期间，我们曾收到一次延期交房通知书和一次交房通知书，但房子根本不具备收房条件。”
据刘辉提供的一份《延期交房通知书》显示，依据《商品房预售合同》约定，北京江南投资集团有限公司（简称“江南投资”）本应于2018年12月31日前交房，现因不可抗力因素，导致交房日期顺延，预计顺延至2019年6月30日前后，落款日期为2018年12月24日。
此外，刘辉提供的《交房通知书》显示，江南府1、2、3号楼工程已经完工，自2019年10月8日起正式办理交房手续，购房者必须按照通知当日办理收房手续，否则，将视为自动接受了房屋交付。落款单位为江南投资，时间为2019年9月26日。
业主提供的江南府项目交房通知书。部分业主称，房子没有通过验收，“我们不会收房”。
项目疑似未通过验收
“房子没有通过验收，我们不会收房。据说，江南府项目存在更改规划的问题，在未取得合法手续的情况下，开发商深挖了地下室的部分区域，导致消防不能通过验收。”刘辉对记者说。
刘辉提出了一系列疑问：“我们每个单户面积也普遍不同程度地变大，至今没有看到正规的实测数据，这么多户加起来总共增大了多少面积？我们质疑整栋楼涉嫌超规划建设。另外，我们购买的项目是精装修交房，按照规定，在房屋主体没有验收通过之前，开发商不能进行装修，而江南投资在验收前就已经进行了装修。”
购房者王力（化名）则告诉记者，他发现，签订的合同金额与发票金额不符，业主交付的20万-30万元购房款未开具发票，只提供收据。“针对房屋面积，口头承诺的是实测面积出来后，多退少补，开发商强行与购房者签订了补充协议，又以回公司盖章为由将补充协议拿走，至今不提供给购房者。”
此外，王力等多名购房者还称：“开发商又要求购房者必须缴纳3%的契税、物业费等，交纳面积补差金额后才可以看房。一刀切的税额也很不合理，即便缴税也是向税务部门交，开发商怎么能代收税呢？还有，开发商得向我们支付相关违约金之后，再办理交付。”
针对业主的一连串质疑，新京报记者于12月18日来到江南府项目走访调查。当天下午，记者在项目现场看到，售楼处外侧的大门紧闭，附近几栋未完工楼房的工地上已经没什么工人。当记者以购房者身份询问交房进展时，一名保安经汇报后才给记者打开大门。
随后，记者进入售楼处，客服办公室的一名工作人员回复记者疑问称：“我们项目刚刚通过消防验收，楼内个别空间还需要整修，具体交付时间还得等等。”这名工作人员还表示，交房时会开足额发票，现在先留存一部分额度不开。“购房者所说的3%契税额是按照二套房的额度计算的。”
此外，这名工作人员表示，交房时会解决违约金的问题，房屋实测面积也会出来，差距没购房者说的那么大，现在有些业主已经拿走了购房合同。但他表示，不清楚为什么不把补充合同还给业主。
认购者称“被解约”
12月18日，记者在走访中了解到，江南府项目不仅存在上述新问题，部分购房者所反映的“8年前认购的江南府房子一直未交房”一事，拖延至今仍未解决。
2018年1月26日，新京报曾以《北京朝阳江南山水项目购房者认购8年仍未签约》为题报道此事。当时，购房者王晓华（化名）在接受采访时称，8年前，自己与多名购房者一样，认购了位于朝阳区红坊路江南府的一套住宅，签订认购协议后未再签约正式合同，如今房价涨了约5倍，被开发商告知，因购房者违约解除认购协议。
江南府项目购房者在2016年认购，约定30日内完成签约。
王晓华介绍，2017年10月前后，与他类似只交了认购款的江南府购房者收到一份署名江南投资的通知函，被告知“您拒绝签约，因您未在约定时间交首付及签约，我司按照认购书约定解除认购。”通知函还显示，开发商曾于2016年7月、12月通知部分购房者签约，但双方始终未能达成一致意见进行签约。
“从认购至今，房价一直涨，谁傻呀会去违约？实际上我们一直催开发商签约，他们一直不办，期间我还给开发商发过挂号信，请求按期交首付签约，但被拒收。最后竟然提出按照现在的市场价格重新签合同。”江南府购房者李辉（化名）回忆，他和王晓华有着同样遭遇。为了证实自己的说法，李辉向记者提供了部分与自称江南投资工作人员协商签约的录音录像，并提供了一份寄往认购合同上卖方地址的挂号信。
时过近两年，今年12月18日，王晓华再次向记者反映：“我们一直在向相关部门举报反映此事，开发商方面也采取了上门‘谈判’等一系列方式。期间，有些购房者与开发商进行了协商解决，但我的问题一直未得到解决。”
开发商：还有最后一道手续未完
12月18日，记者来到江南府项目辖区所属的朝阳区小红门乡政府和朝阳区房屋管理局，就购房者反映的问题询问处理方案，得到的回复皆为“我们先记下问题，待调查研究后，可能会与您联系。”
12月19日，记者以记者身份与江南府项目售楼处、客服部取得联系，相关工作人员回应：“我们汇报领导之后，再做回复。”
当日，记者与江南投资的一名于姓负责人取得联系，问及验收问题，该负责人称：“我们之前建了道墙，现在已经拆了，目前，还有最后一步就完成验收了。”
对于延期交房违约金、契税和发票问题，该负责人称：“接下来，契税按照国家规定交就可以，不一定必须交3%。最后结账后，再将剩余发票开足。另外，交房之后，再按照合同约定计算违约金。”
针对王晓华等购房者面临的认购交房问题，该负责人称：“这些人中，有的协商处理，剩下没有协商解决的购房者，我们会按照法院的判决处理。您所问的问题，政府相关部门已经找过我，我会尽快再安排人进行回应。”
截至记者发稿时，未接到上述相关部门及公司的进一步回应。
律师：开发商若无证据，须承担责任
对于王晓华等人面临的认购买房问题，北京金诉律师事务所执行主任王佳红认为：“若购房者已按约履行相关购房资料的申报义务，且不存在无正当理由拒不在约定期限签约及交纳首付款等情形，则不构成违约。如果开发商认为购房者违约单方解除合同，则要承担举证责任，否则，购房者可以要求继续履行合同，并按照签订认购书时确定的房价购买该房屋。若房屋已售罄，导致合同无法继续履行，购房者不仅可要求开发商退还认购款，还可要求其赔偿房屋升值后的预期利益损失。”
对于刘辉等已经网签待收房的购房者，王佳红提醒：“接下来，购房者要时刻关注江南府项目的验收动态，针对具体情况，可以向相关部门咨询，发现超规、乱收费等问题，及时向相关部门举报。同时，要注意留存证据，准备协商不成向法院起诉。”
新京报
已逾期交房近一年、发票未开全、项目验收疑团重重……近日，北京朝阳区江南府项目的购房者向新京报记者反映了该项目的多重问题。除了这些问题外，9年前交了认购款的部分购房者，如今却被告知违约，且被要求办理认购退款手续。
2018年1月26日，新京报曾报道《北京朝阳江南山水项目购房者认购8年仍未签约》。时过近两年，问题是否已经解决？有没有出现新问题？连日来，新京报记者在项目现场进行了调查走访。
已经延期交房近一年的江南府项目。
延期交房近一年
“江南府项目1、2、3号住宅楼的购房者基本都是在2016年或2017年前后与开发商签订了购房合同，约定2018年底交付。”购房者刘辉（化名）告诉记者，“时至今日，不仅仍未交房，还暴露出一系列新问题。”
刘辉等多名购房者都反映：“在此期间，我们曾收到一次延期交房通知书和一次交房通知书，但房子根本不具备收房条件。”
据刘辉提供的一份《延期交房通知书》显示，依据《商品房预售合同》约定，北京江南投资集团有限公司（简称“江南投资”）本应于2018年12月31日前交房，现因不可抗力因素，导致交房日期顺延，预计顺延至2019年6月30日前后，落款日期为2018年12月24日。
此外，刘辉提供的《交房通知书》显示，江南府1、2、3号楼工程已经完工，自2019年10月8日起正式办理交房手续，购房者必须按照通知当日办理收房手续，否则，将视为自动接受了房屋交付。落款单位为江南投资，时间为2019年9月26日。
业主提供的江南府项目交房通知书。部分业主称，房子没有通过验收，“我们不会收房”。
项目疑似未通过验收
“房子没有通过验收，我们不会收房。据说，江南府项目存在更改规划的问题，在未取得合法手续的情况下，开发商深挖了地下室的部分区域，导致消防不能通过验收。”刘辉对记者说。
刘辉提出了一系列疑问：“我们每个单户面积也普遍不同程度地变大，至今没有看到正规的实测数据，这么多户加起来总共增大了多少面积？我们质疑整栋楼涉嫌超规划建设。另外，我们购买的项目是精装修交房，按照规定，在房屋主体没有验收通过之前，开发商不能进行装修，而江南投资在验收前就已经进行了装修。”
购房者王力（化名）则告诉记者，他发现，签订的合同金额与发票金额不符，业主交付的20万-30万元购房款未开具发票，只提供收据。“针对房屋面积，口头承诺的是实测面积出来后，多退少补，开发商强行与购房者签订了补充协议，又以回公司盖章为由将补充协议拿走，至今不提供给购房者。”
此外，王力等多名购房者还称：“开发商又要求购房者必须缴纳3%的契税、物业费等，交纳面积补差金额后才可以看房。一刀切的税额也很不合理，即便缴税也是向税务部门交，开发商怎么能代收税呢？还有，开发商得向我们支付相关违约金之后，再办理交付。”
针对业主的一连串质疑，新京报记者于12月18日来到江南府项目走访调查。当天下午，记者在项目现场看到，售楼处外侧的大门紧闭，附近几栋未完工楼房的工地上已经没什么工人。当记者以购房者身份询问交房进展时，一名保安经汇报后才给记者打开大门。
随后，记者进入售楼处，客服办公室的一名工作人员回复记者疑问称：“我们项目刚刚通过消防验收，楼内个别空间还需要整修，具体交付时间还得等等。”这名工作人员还表示，交房时会开足额发票，现在先留存一部分额度不开。“购房者所说的3%契税额是按照二套房的额度计算的。”
此外，这名工作人员表示，交房时会解决违约金的问题，房屋实测面积也会出来，差距没购房者说的那么大，现在有些业主已经拿走了购房合同。但他表示，不清楚为什么不把补充合同还给业主。
认购者称“被解约”
12月18日，记者在走访中了解到，江南府项目不仅存在上述新问题，部分购房者所反映的“8年前认购的江南府房子一直未交房”一事，拖延至今仍未解决。
2018年1月26日，新京报曾以《北京朝阳江南山水项目购房者认购8年仍未签约》为题报道此事。当时，购房者王晓华（化名）在接受采访时称，8年前，自己与多名购房者一样，认购了位于朝阳区红坊路江南府的一套住宅，签订认购协议后未再签约正式合同，如今房价涨了约5倍，被开发商告知，因购房者违约解除认购协议。
江南府项目购房者在2016年认购，约定30日内完成签约。
王晓华介绍，2017年10月前后，与他类似只交了认购款的江南府购房者收到一份署名江南投资的通知函，被告知“您拒绝签约，因您未在约定时间交首付及签约，我司按照认购书约定解除认购。”通知函还显示，开发商曾于2016年7月、12月通知部分购房者签约，但双方始终未能达成一致意见进行签约。
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开发商：还有最后一道手续未完
12月18日，记者来到江南府项目辖区所属的朝阳区小红门乡政府和朝阳区房屋管理局，就购房者反映的问题询问处理方案，得到的回复皆为“我们先记下问题，待调查研究后，可能会与您联系。”
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当日，记者与江南投资的一名于姓负责人取得联系，问及验收问题，该负责人称：“我们之前建了道墙，现在已经拆了，目前，还有最后一步就完成验收了。”
对于延期交房违约金、契税和发票问题，该负责人称：“接下来，契税按照国家规定交就可以，不一定必须交3%。最后结账后，再将剩余发票开足。另外，交房之后，再按照合同约定计算违约金。”
针对王晓华等购房者面临的认购交房问题，该负责人称：“这些人中，有的协商处理，剩下没有协商解决的购房者，我们会按照法院的判决处理。您所问的问题，政府相关部门已经找过我，我会尽快再安排人进行回应。”
截至记者发稿时，未接到上述相关部门及公司的进一步回应。
律师：开发商若无证据，须承担责任
对于王晓华等人面临的认购买房问题，北京金诉律师事务所执行主任王佳红认为：“若购房者已按约履行相关购房资料的申报义务，且不存在无正当理由拒不在约定期限签约及交纳首付款等情形，则不构成违约。如果开发商认为购房者违约单方解除合同，则要承担举证责任，否则，购房者可以要求继续履行合同，并按照签订认购书时确定的房价购买该房屋。若房屋已售罄，导致合同无法继续履行，购房者不仅可要求开发商退还认购款，还可要求其赔偿房屋升值后的预期利益损失。”
对于刘辉等已经网签待收房的购房者，王佳红提醒：“接下来，购房者要时刻关注江南府项目的验收动态，针对具体情况，可以向相关部门咨询，发现超规、乱收费等问题，及时向相关部门举报。同时，要注意留存证据，准备协商不成向法院起诉。”
压缩机排气过热的主要原因有哪些？
排气温度过热的原因主要有以下几种：回气温度高、电机加热量大、压缩比高、冷凝压力高、制冷剂选择不当。
（1）回气温度高
回气温度高低是相对于蒸发温度为而言的。为了防止回液，一般回气管路都要求20°C的回气过热度。如果回气管路保温不好，过热度就远远超过20°C。
回气温度越高，气缸吸气温度和排气温度就越高。回气温度每升高1°C，排气温度将升高1～1.3°C。
（2）电机加热
对于回气冷却型压缩机，制冷剂蒸气在流经电机腔时被电机加热，气缸吸气温度再一次被提高。电机发热量受功率和效率影响，而消耗功率与排量、容积效率、工况、摩擦阻力等密切相关。
回气冷却型半封压缩机，制冷剂在电机腔的温升范围大致在15~45°C之间。空气冷却（风冷）型压缩机中制冷制不经过绕组，因而不存在电机加热问题。
（3）压缩比过高
排气温度受压缩比影响很大，压缩比越大，排气温度就越高。降低压缩比可以明显降低排气温度，具体方法包括提高吸气压力和降低排气压力。
吸气压力由蒸发压力和吸气管路阻力决定。提高蒸发温度，可以有效提高吸气压力，迅速降低压缩比，从而降低排气温度。
一些用户偏面地认为，蒸发温度越低冷度速度越快，这种想法其实有很多问题。降低蒸发温度虽然可以增加冷冻温差，但压缩机的制冷量却减小了，因此冷冻速度不一定快。何况蒸发温度越低，制冷系数就越低，而负荷却有增加，运转时间延长，耗电量会增大。
降低回气管路阻力也可以提高回气压力，具体方法包括及时更换脏堵的回气过滤器、尽可能缩小蒸发管和回气管路的长度等。此外，制冷剂不足也是吸气压力低的一个因素。制冷剂漏失后要及时补充。实践表明，通过提高吸气压力来降低排气温度，比其他方法更简单有效。
排气压力过高的主要原因是冷凝压力太高。冷凝器散热面积不足、积垢、冷却风量或水量不足、冷却水或空气温度太高等均可导致冷凝压力过高。选择合适的冷凝面积、维持充足的冷却介质流量是非常重要的。
高温和空调压缩机设计的运转压缩比较低，用于冷冻后压缩比成倍提高，排气温度很高，而冷却跟不上，造成过热。因该避免超范围使用压缩机，并使压缩机工作在可能的最小压比下。在一些低温系统中，过热是压缩机故障的首要原因。
（4）反膨胀与气体混合
吸气行程开始后，滞留在气缸余隙内的高压气体会有一个反膨胀过程。反膨胀后气体压力恢复到吸气压力，用于压缩这部分气体而消耗的能量在反膨胀中就损失掉了。余隙越小，一方面反膨胀引起的功耗越小，另一方面吸气量越大，压缩机能效比因此大大增加。
反膨胀过程中，气体与阀板、活塞顶部和气缸顶部的高温面接触吸热，因而反膨胀结束时气体温度不会降低到吸气温度。
反膨胀结束后，正真的吸气过程才开始。气体进入气缸后一方面与反膨胀气体混合，温度升高；另一方面，混合气体从壁面上吸热升温。因此压缩过程开始时的气体温度比吸气温度高。但由于反膨胀过程和吸气过程非常短暂，实际的温升很非常有限，一般不足5°C。
反膨胀是由气缸余隙引起的，是传统活塞式压缩机无法回避的缺点。阀板排气孔中的气体排不出，就会有反膨胀。
（5）压缩温升与制冷剂种类
不同的制冷剂的热物理性质不同，经历同样的压缩过程后排气温度升高量不同。因此对于不同的制冷温度，应该选用不同的制冷剂。
结论与建议
压缩机在使用范围内正常运转不应该有电机高温和排汽温度过高等过热现象。压缩机过热是一个重要的故障信号，表明制冷系统存在较严重的问题，或者压缩机的使用和维护不当。
如果压缩机过热的根源在于制冷系统，只能从改进制冷系统设计和维护方面着手解决问题。换一台新压缩机上去不能从根本上消除过热问题。
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排气温度过热的原因主要有以下几种：回气温度高、电机加热量大、压缩比高、冷凝压力高、制冷剂选择不当。
（1）回气温度高
回气温度高低是相对于蒸发温度为而言的。为了防止回液，一般回气管路都要求20°C的回气过热度。如果回气管路保温不好，过热度就远远超过20°C。
回气温度越高，气缸吸气温度和排气温度就越高。回气温度每升高1°C，排气温度将升高1～1.3°C。
（2）电机加热
对于回气冷却型压缩机，制冷剂蒸气在流经电机腔时被电机加热，气缸吸气温度再一次被提高。电机发热量受功率和效率影响，而消耗功率与排量、容积效率、工况、摩擦阻力等密切相关。
回气冷却型半封压缩机，制冷剂在电机腔的温升范围大致在15~45°C之间。空气冷却（风冷）型压缩机中制冷制不经过绕组，因而不存在电机加热问题。
（3）压缩比过高
排气温度受压缩比影响很大，压缩比越大，排气温度就越高。降低压缩比可以明显降低排气温度，具体方法包括提高吸气压力和降低排气压力。
吸气压力由蒸发压力和吸气管路阻力决定。提高蒸发温度，可以有效提高吸气压力，迅速降低压缩比，从而降低排气温度。
一些用户偏面地认为，蒸发温度越低冷度速度越快，这种想法其实有很多问题。降低蒸发温度虽然可以增加冷冻温差，但压缩机的制冷量却减小了，因此冷冻速度不一定快。何况蒸发温度越低，制冷系数就越低，而负荷却有增加，运转时间延长，耗电量会增大。
降低回气管路阻力也可以提高回气压力，具体方法包括及时更换脏堵的回气过滤器、尽可能缩小蒸发管和回气管路的长度等。此外，制冷剂不足也是吸气压力低的一个因素。制冷剂漏失后要及时补充。实践表明，通过提高吸气压力来降低排气温度，比其他方法更简单有效。
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（4）反膨胀与气体混合
吸气行程开始后，滞留在气缸余隙内的高压气体会有一个反膨胀过程。反膨胀后气体压力恢复到吸气压力，用于压缩这部分气体而消耗的能量在反膨胀中就损失掉了。余隙越小，一方面反膨胀引起的功耗越小，另一方面吸气量越大，压缩机能效比因此大大增加。
反膨胀过程中，气体与阀板、活塞顶部和气缸顶部的高温面接触吸热，因而反膨胀结束时气体温度不会降低到吸气温度。
反膨胀结束后，正真的吸气过程才开始。气体进入气缸后一方面与反膨胀气体混合，温度升高；另一方面，混合气体从壁面上吸热升温。因此压缩过程开始时的气体温度比吸气温度高。但由于反膨胀过程和吸气过程非常短暂，实际的温升很非常有限，一般不足5°C。
反膨胀是由气缸余隙引起的，是传统活塞式压缩机无法回避的缺点。阀板排气孔中的气体排不出，就会有反膨胀。
（5）压缩温升与制冷剂种类
不同的制冷剂的热物理性质不同，经历同样的压缩过程后排气温度升高量不同。因此对于不同的制冷温度，应该选用不同的制冷剂。
结论与建议
压缩机在使用范围内正常运转不应该有电机高温和排汽温度过高等过热现象。压缩机过热是一个重要的故障信号，表明制冷系统存在较严重的问题，或者压缩机的使用和维护不当。
如果压缩机过热的根源在于制冷系统，只能从改进制冷系统设计和维护方面着手解决问题。换一台新压缩机上去不能从根本上消除过热问题。
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