老旧小区改造用好钱不容易
 6800万元能做什么?在大兴区枣园小区和三合南里社区,它已经为4527户、约16100名老楼居民提供了焕然一新的社区公共环境,不仅促进邻里关系和谐,也进一步推动社区良性治理。“小支点撬动大杠杆”,这就是社会资本参与到本市6个老旧小区改造中所起到的作用。
 解题

  盘活闲置资源补便民短板

  深红色的外墙,旋转的楼梯,搭配彩色的风雨廊,当三合南里社区居民老高第一次走进试营业的便民菜店时,他还真有点不敢相信,这是过去那处灰暗的闲置锅炉房。

  三合南里社区建成于上世纪90年代,由三个独立小区组成。住着1147户居民的小区,内部公共空间较少且欠缺便民配套服务,然而,社区之外,却有一处闲置的锅炉房和堆煤场,多年无人使用。

  2020年,大兴区以清源街道枣园小区、兴丰街道三合南里社区为试点,突破传统社区物理空间边界,跨区域统筹引入社会资本,在小区进行改造之前,由社会资本方先行投资对公共区域的环境进行综合提升。

  三合南里社区党总支书记魏然介绍,社会资本方除了对社区内公共区域进行改造提升外,闲置的小小锅炉房也被派上了大用场,经规划改造为集便民服务和文体活动为一体的街区综合便民服务中心。

  命名为三合·美邻坊的综合服务体,一层为便民菜店,二层为社区食堂和便民服务中心,三层为书店,还有街区体育中心,简单的生活所需都可在此“一站式”解决。初步预测,仅便民菜店就能辐射街区周边约6000户到8000户居民。

  枣园小区亦是如此。社会资本方进驻小区后,对占地约3万平方米的中心公共区域进行了提升改造,提升公共景观,并建设了便民服务中心。同时,根据居民意愿,利用社区内的闲置空间,建设了一系列便民服务配套。口袋公园、主食厨房、社区便利店、厨余垃圾处理站、共享菜园……原先不足的社区配套服务设施,经过这一轮改造,基本补全了。

  建成于1993年的石景山区六合园南社区,6月22日基本完成老旧小区改造,原先的闲置空地上,如今建起一座集立体停车、屋顶广场、便民服务等多功能为一体的立体停车楼,成为社区“民生综合体”。停车楼的底层,是社区食堂、老年驿站等为老服务空间;停车场的顶层,是可供休憩和玩耍的空中花园;还有下沉剧场和露天影院。

  破题

  引入社会资本助改造提升

  老旧小区改造是居民诉求集中的共性问题。然而,面对数量众多的老旧小区,谁先改、谁后改、资金从哪来,都得通盘考虑。特别是资金,可以说是保障老旧小区改造的“弹药”,然而,单靠财政投入,资金有限、无法在短时间内大规模铺开不说,如果后期管理跟不上,改造成果也容易打水漂儿。

  一面是居民“我家老楼何时纳入改造”的呼声,一面是庞大的资金缺口,如何破题?调动市场力量、引入社会资本,成为北京“十三五”时期老旧小区改造的探索新方向。

  老楼集中、老龄化程度高的朝阳区劲松北社区,成为第一个“吃螃蟹”者。2018年,劲松街道以劲松北一、二区为试点,引入愿景集团投入3000万元,从设计、规划、施工到后期的物业管理,全程参与改造。社区改造方案、物业企业的选择、物业费的定制……每一项事关居民生活的决定,都从议事规则中“走”出来。居民没为公共区域改造投入一分钱,就享受到了社区焕新的福利。

  也是通过劲松北社区的探索,各方找到了一套行之有效的办法:政府让利,盘活老旧小区资源;企业微利,确保长期可持续;居民获利,先体验后购买。

  随后,社会资本参与老旧小区改造的探索在全市“多点开花”,继朝阳区劲松北社区、大兴区清源街道之后,石景山区、通州区和西城区也有创新实践。

  石景山区鲁谷街道,以五芳园、六合园南、七星园南三个社区为试点,基础类改造由市区两级财政资金投入,新建停车综合体、自行车棚改造等提升类改造由社会资本投入,投入资金2300万元。

  鲁谷街道办事处副主任来英慧将引入社会资本的实践总结为四个一:一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理,同步提升老旧小区“面子”与“里子”,同时将物业管理与社区治理也纳入全局,并通过授权资本方运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等,确保其微利可持续,最终实现老旧小区有人建且有人管。

  石景山区古城街道,引入首开集团,投入2300万元进行低效资产改造、智慧社区建设。目前,古城南路社区已经完成了改造,不仅老楼变“健康”了,过去闲置低效的自行车棚也都被改造为便民超市、养老驿站等配套服务设施。

  通州区玉桥街道玉桥南里社区,2020年引入社会资本,先行完成了社区小广场的提升改造;西城区真武庙租赁置换项目,引入社会资本作为实施主体,获得业主房屋出租权后改造再出租。

  立题

  老旧小区改造有了新思路

  日前,住建部办公厅印发的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第三批)》中,多种方式引入社会资本也被作为北京市吸引市场力量参与老旧小区改造的典型经验,向全国推广。

  “老旧小区改造是民生工程,也是发展工程,引入社会资本能带动城市更新。”市住建委房屋安全设备处处长张宝超说。

  “十四五”时期,北京引入社会资本的步子将迈得更大些。就在今年4月,北京市印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》,引导企业参与老旧小区改造,并提供政策支持。这是全国第一份关于老旧小区改造引资的文件,也被不少物业人评价为“为老旧小区可持续更新提供新思路的指引。”

  《意见》提到,社会资本可以通过提供专业化物业服务、参与老旧小区改造、提供养老等专业服务,以及“改造+运营+物业”方式,参与到老旧小区的改造之中。其中,“改造+运营+物业”方式是指社会资本可通过投资改造,获得小区公共空间和设施的经营权,提供物业服务和增值服务。

  “社会资本投入老旧小区改造,需要微利可持续。”愿景集团大兴区域负责人贾凡算了笔账,投入6800万元完成枣园小区和三合南里社区的提升改造后,他们每年可以获得的固定收入有物业费、停车管理费和便民服务中心的租金收入,初步测算,预期八年半的时间可收回全部投资。

春生夏长秋收冬藏,中国人的四季

春生夏长秋收冬藏,四时迭起,万物循生。

中国古人根据对自然物候的朴素观察,形成了自己独特的历法和二十四节气。

由此,我们看到的日月才不仅仅是纯自然的日月,我们体验到的四季才是更有内涵的四季,我们感受到的天地才是有灵性的天地。

四 季 之 义 大 矣

“云行雨施,品物流形”,正因为古人细心地观察到了“云行而雨下,于是万物在变化中成形”这种自然现象,人们才能进一步用心地将天地之间的自然现象,迁移至人类社会生活之中,达致一种仰观于天文、俯察于地理、中观乎人文的超级境界。

“行云下雨”是天地的因,“万物因此而发生变化并塑成自己的外貌”是天地之因在生物界和人类界结成的果;

没有人类对天文、地理和四季的体验、感悟、观察和模仿,人类就无法清楚地认识天地、认识自己。

《周易·彖》说:“刚中而柔外。”对天地来说,这句话是说天道内刚外健,而地道则内阴外柔;没有内在的强大刚健,哪有天道外在的自强不息、运行不已;

没有内在的阴顺宽厚,又哪有地道外在的柔美和谐、滋养万物。

对四季来说,这句话是说四季有刚有柔、刚柔间错;春季和顺宽展、万物复苏,夏季则火烈暑酷、困苦难耐,秋季回归天高云淡、宜人醇厚,冬季再轮为冰雪严寒、人境艰难。

对人类来说,这句话是说一个人要内心刚强而言行和蔼,或内心强大而外表温和,或内心坚固而外表不争,或言语柔和而行为果决。

四季范畴中的天德之美和地德之美,总是受到古人的推崇的。

所谓天德,就是天的德行,就是天的特质,就是天为万物和人类的生存、生长做出的决定性的贡献。

所谓地德,就是地的德行,就是地的特质,就是地为万物和人类的生存、生长做出的决定性的贡献。

没有太阳的供暖和行云施雨,就没有大地上的万物生长;没有大地的承载和滋养,万物也无所归依、无可生长。

但在中国古代文化氛围中,至为重要的,则是对天地、四季内美不彰品德的推崇。

老子说:“知者不言,言者不知。”这是告诉人们,智者是不会夸夸而谈的,夸夸而谈的人不是智者。

孔子说:“君子欲讷于言而敏于行。”这是告诉人们,君子要言语谨慎,行事敏捷。

《庄子·知北游》说:“天地有大美而不言,四时有明法而不议,万物有成理而不说。”

这是告诉人们,天地有大美好却不张扬,四季有确定的法则但不议论,万物有既定的规律但不说出来。

在中国古代的智者看来,一个人,能力再强,智慧再丰,地位再高,助人再多,贡献再大,也不可能超过四季和天地,既然对万物和人类做出那么大贡献的四季和天地都内美不彰,人类的一点小小成就,还值得自恋其中而夸耀不已吗?

四季有刚有柔、刚柔间错,这才叫“一阴一阳之谓道”。

春天来了,万物萌芽;夏天到了,万物度暑;秋天来了,万物成熟;冬天到了,储藏整备。

既然季节如此,人类做起事情,不也要时至而动,时尽而止吗?

如果春天来了,不去耕种,秋天到了,不去收获,那还有不失败的吗?

迁延至人生,也要时至而动,时尽而止;机会来了,要敏捷地抓取;时机不成熟,就不能勉强作为,而要厚积厚攒,待时而发。

四时迭起,万物循生。

人们从四季,以及太阳、月亮和天地关系中,总结出阴阳、刚柔的哲学理念,并精炼扩大,成为中国古代最重要的观念和法则。

在古人的眼光中,阴阳和刚柔,不仅仅是无所不在的,还是无所不包的;不仅仅是绝对的,而且是相对的;不仅仅是固定不变的,而且是物极必反、循环不已的。

冬天冷到了极致,就会转暖,夏天热到顶点,就要转凉;人生也是如此,顺到不能再顺时,就会反转,霉到不能再霉时,就要反弹。

《周易·系辞上》说:“原始反终,故知死生之说。”

这是告诉人们,事物都是从起点开始又返回作为终点的起点,这才是死与生的道理。

因此,事物过顺,就要警惕它向不顺反转;而事物不顺,就要努力,以进取和积累迎接反转的到来。

《庄子·则阳》说:“阴阳相照,相盖相治;四时相代,相生相杀。”

这是告诉人们,阴阳相互映照,相互包纳相互呵护;四季轮岗,相互促生你衰我盛。顺境不是永远,困境也不是终点,它们都只是过程的一部分,只有努力和追索才是永恒的。

正是有了古代的智者对日月、天地、阴阳的观察、思考、总结、归纳和提炼,我们看到的日月才不仅仅是纯自然的日月,我们体验到的四季才是更有内涵的四季,我们感受到的天地才是有灵性的天地。

孔子说“逝者如斯夫,不舍昼夜”,这逝去的已经不只是汛期泗水这个泄洪道里的浊水了,而是复加了时间、空间、喟叹、社会、人生、期待、责怨等等的情感之水了。

孔子期待的能跟弟子们一道享受的“暮春三月,春天的衣服已经穿上身,五六个成年人,六七个小孩子,在沂水里洗洗澡,在舞雩台上吹吹风,一路唱着歌走回家”的天然境界,也已经不仅仅只是春天、游水、儿童、拉风、飙歌和新衣服等等关键词了,而成为对一种理想社会生活的渴求和描述。

老子说:“上善若水,水善利万物而不争,处众人之所恶,故几于道。”

在老子眼里,最高等级的善或最高等级的善人就像水那样,水滋利万物而不与之争夺,位处大家都不愿意待的低洼地,因此水的品质已经十分接近于宇宙的最高规则了。

在老子的视野里,这水已经不是自然之水,不是地表之水,不是理化成分的水,不是喝了只能解渴的水,而是哲学之水、文学之水、情感之水、观念之水和养心之水。

《庄子》在天地四季中追求的是一种仙童般的悠然和凝静,是一种“入无穷之门,以游无极之野”的超然境界;

在庄子的视野中,游世于天地四季之间是人生的实境,游心于天地四季之外才是人生的至境;守神凝静,形体自会康顺;安顿好自己的内心,精神自会生长。

也正因为古代的智者为我们挖掘了如此丰富的天地、四季的大内涵,我们在体验四季、感受天地的过程中,才不再显得那么浅薄、粗心而浮躁。

我们挎着竹篮走进原野时,我们不仅仅是走进了原野,而是正在走进农耕文化的腹地;

我们看见刮风下雨时,我们知道那并非只是在刮风下雨,那也是阴阳交合、刚柔互转;

我们捡拾一片地皮时,我们不只是在捡拾一种野味,我们也会感叹大地对万物的滋润和养育;

我们挖起一棵荠菜时,我们知道我们并非只是在挖起一棵野菜,我们会想起为了食品安全而以身试毒的先人;

我们在开花的蒲公英附近休息时,我们会想起不竭泽而渔的道理;

我们走在无人而沉寂的原野里时,我们则将懂得何为心静如水、顺天而应时。

春生夏长秋收冬藏,中国人的四季

春生夏长秋收冬藏,四时迭起,万物循生。

中国古人根据对自然物候的朴素观察,形成了自己独特的历法和二十四节气。

由此,我们看到的日月才不仅仅是纯自然的日月,我们体验到的四季才是更有内涵的四季,我们感受到的天地才是有灵性的天地。

四 季 之 义 大 矣

“云行雨施,品物流形”,正因为古人细心地观察到了“云行而雨下,于是万物在变化中成形”这种自然现象,人们才能进一步用心地将天地之间的自然现象,迁移至人类社会生活之中,达致一种仰观于天文、俯察于地理、中观乎人文的超级境界。

“行云下雨”是天地的因,“万物因此而发生变化并塑成自己的外貌”是天地之因在生物界和人类界结成的果;

没有人类对天文、地理和四季的体验、感悟、观察和模仿,人类就无法清楚地认识天地、认识自己。

《周易·彖》说:“刚中而柔外。”对天地来说,这句话是说天道内刚外健,而地道则内阴外柔;没有内在的强大刚健,哪有天道外在的自强不息、运行不已;

没有内在的阴顺宽厚,又哪有地道外在的柔美和谐、滋养万物。

对四季来说,这句话是说四季有刚有柔、刚柔间错;春季和顺宽展、万物复苏,夏季则火烈暑酷、困苦难耐,秋季回归天高云淡、宜人醇厚,冬季再轮为冰雪严寒、人境艰难。

对人类来说,这句话是说一个人要内心刚强而言行和蔼,或内心强大而外表温和,或内心坚固而外表不争,或言语柔和而行为果决。

四季范畴中的天德之美和地德之美,总是受到古人的推崇的。

所谓天德,就是天的德行,就是天的特质,就是天为万物和人类的生存、生长做出的决定性的贡献。

所谓地德,就是地的德行,就是地的特质,就是地为万物和人类的生存、生长做出的决定性的贡献。

没有太阳的供暖和行云施雨,就没有大地上的万物生长;没有大地的承载和滋养,万物也无所归依、无可生长。

但在中国古代文化氛围中,至为重要的,则是对天地、四季内美不彰品德的推崇。

老子说:“知者不言,言者不知。”这是告诉人们,智者是不会夸夸而谈的,夸夸而谈的人不是智者。

孔子说:“君子欲讷于言而敏于行。”这是告诉人们,君子要言语谨慎,行事敏捷。

《庄子·知北游》说:“天地有大美而不言,四时有明法而不议,万物有成理而不说。”

这是告诉人们,天地有大美好却不张扬,四季有确定的法则但不议论,万物有既定的规律但不说出来。

在中国古代的智者看来,一个人,能力再强,智慧再丰,地位再高,助人再多,贡献再大,也不可能超过四季和天地,既然对万物和人类做出那么大贡献的四季和天地都内美不彰,人类的一点小小成就,还值得自恋其中而夸耀不已吗?

四季有刚有柔、刚柔间错,这才叫“一阴一阳之谓道”。

春天来了,万物萌芽;夏天到了,万物度暑;秋天来了,万物成熟;冬天到了,储藏整备。

既然季节如此,人类做起事情,不也要时至而动,时尽而止吗?

如果春天来了,不去耕种,秋天到了,不去收获,那还有不失败的吗?

迁延至人生,也要时至而动,时尽而止;机会来了,要敏捷地抓取;时机不成熟,就不能勉强作为,而要厚积厚攒,待时而发。

四时迭起,万物循生。

人们从四季,以及太阳、月亮和天地关系中,总结出阴阳、刚柔的哲学理念,并精炼扩大,成为中国古代最重要的观念和法则。

在古人的眼光中,阴阳和刚柔,不仅仅是无所不在的,还是无所不包的;不仅仅是绝对的,而且是相对的;不仅仅是固定不变的,而且是物极必反、循环不已的。

冬天冷到了极致,就会转暖,夏天热到顶点,就要转凉;人生也是如此,顺到不能再顺时,就会反转,霉到不能再霉时,就要反弹。

《周易·系辞上》说:“原始反终,故知死生之说。”

这是告诉人们,事物都是从起点开始又返回作为终点的起点,这才是死与生的道理。

因此,事物过顺,就要警惕它向不顺反转;而事物不顺,就要努力,以进取和积累迎接反转的到来。

《庄子·则阳》说:“阴阳相照,相盖相治;四时相代,相生相杀。”

这是告诉人们,阴阳相互映照,相互包纳相互呵护;四季轮岗,相互促生你衰我盛。顺境不是永远,困境也不是终点,它们都只是过程的一部分,只有努力和追索才是永恒的。

正是有了古代的智者对日月、天地、阴阳的观察、思考、总结、归纳和提炼,我们看到的日月才不仅仅是纯自然的日月,我们体验到的四季才是更有内涵的四季,我们感受到的天地才是有灵性的天地。

孔子说“逝者如斯夫,不舍昼夜”,这逝去的已经不只是汛期泗水这个泄洪道里的浊水了,而是复加了时间、空间、喟叹、社会、人生、期待、责怨等等的情感之水了。

孔子期待的能跟弟子们一道享受的“暮春三月,春天的衣服已经穿上身,五六个成年人,六七个小孩子,在沂水里洗洗澡,在舞雩台上吹吹风,一路唱着歌走回家”的天然境界,也已经不仅仅只是春天、游水、儿童、拉风、飙歌和新衣服等等关键词了,而成为对一种理想社会生活的渴求和描述。

老子说:“上善若水,水善利万物而不争,处众人之所恶,故几于道。”

在老子眼里,最高等级的善或最高等级的善人就像水那样,水滋利万物而不与之争夺,位处大家都不愿意待的低洼地,因此水的品质已经十分接近于宇宙的最高规则了。

在老子的视野里,这水已经不是自然之水,不是地表之水,不是理化成分的水,不是喝了只能解渴的水,而是哲学之水、文学之水、情感之水、观念之水和养心之水。

《庄子》在天地四季中追求的是一种仙童般的悠然和凝静,是一种“入无穷之门,以游无极之野”的超然境界;

在庄子的视野中,游世于天地四季之间是人生的实境,游心于天地四季之外才是人生的至境;守神凝静,形体自会康顺;安顿好自己的内心,精神自会生长。

也正因为古代的智者为我们挖掘了如此丰富的天地、四季的大内涵,我们在体验四季、感受天地的过程中,才不再显得那么浅薄、粗心而浮躁。

我们挎着竹篮走进原野时,我们不仅仅是走进了原野,而是正在走进农耕文化的腹地;

我们看见刮风下雨时,我们知道那并非只是在刮风下雨,那也是阴阳交合、刚柔互转;

我们捡拾一片地皮时,我们不只是在捡拾一种野味,我们也会感叹大地对万物的滋润和养育;

我们挖起一棵荠菜时,我们知道我们并非只是在挖起一棵野菜,我们会想起为了食品安全而以身试毒的先人;

我们在开花的蒲公英附近休息时,我们会想起不竭泽而渔的道理;

我们走在无人而沉寂的原野里时,我们则将懂得何为心静如水、顺天而应时。


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