中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
孩子一哭就抱会惯坏？事实真的是这样吗？#婴儿哭泣时该立马抱起吗##儿童健康守护者计划##新手爸妈指南#
“孩子哭闹时，千万别惯着他，否则将来遭罪的就是你。”新手父母一定听过这样的告诫。确实，有个一抱就能吃能睡，放下就哭闹不止的孩子，让很多宝爸宝妈头疼不已。于是，很多家长陷入矛盾中，孩子哭了，不哄不抱，看着心疼，抱了又怕把孩子惯坏。到底要不要满足他？一哭就抱是惯孩子吗？这样真的会把孩子惯坏吗？
我们的建议是：这件事不能一刀切，一岁以内的宝宝该惯还是得惯。
☺求抱抱的孩子心思很简单
很多大人担心孩子太聪明，早早知道“会哭的孩子有奶吃”，为了培养孩子良好的品性，在孩子哭闹时选择不予理会，甚至有人建议“让宝宝哭个够”，让他知道哭也没用，下次就不会哭了。大人以为这样就能让孩子学会忍耐和延迟满足，培养坚强的意志力。其实，这是高估了宝宝的心思，一岁以内的小婴儿，根本不懂怎么抓住父母爱子心切的心理，用哭闹来满足自己。他们的自我意识还没有形成，大脑还没有发育到可以建立这样的因果关系。
心理学家做了一项历时四年的实验，对3000多个不同人种的婴儿的各种哭声进行了研究，总结出婴儿啼哭的五种原因：饥饿、瞌睡、身体不佳、心理不适、感到无聊。在婴儿早期，他的哭声就是一种简单的提示，很可能在告诉大人，自己冷了、热了、饿了、受惊了、皮肤痒了，肚子不舒服了等。所以家长要及时查看，给予足够的关爱。
☺没有得到安慰的孩子很受伤
如果家长坚持抱着不能惯的想法对待孩子的哭闹，会给孩子带来很多伤害。孩子有可能是病理性哭闹，如果不能及时发现，可能造成严重的后果。另外孩子的需求一直得不到满足，会让孩子始终处于压力之下，脑科学家指出，较长时间的压力，会弱化海马体里的细胞，影响记忆和注意力功能，这种损伤是不可逆的。
☺“惯”出孩子的安全感
“惯”孩子不是溺爱，而是科学养育。从心理学角度分析，积极回应孩子的需求，能够为孩子的成长提供足够的安全感，受益终生。
家长通过与宝宝的互动，帮助婴儿和自己建立起最初的社会性联结，这种心理现象被称为依恋。如果家长能够正确理解宝宝发出的信号，给予积极的应答与反馈，经常通过说话、微笑、爱抚、做游戏等方式，与婴儿进行情感交流，增加互动，宝宝就会对家长产生信任感，建立起“安全型依恋”，对世界形成最初的安全感和信任感。这就会在孩子的潜意识中植入：我是安全的，这个世界是值得信任的。这份安全感会让孩子在断乳、分床、去幼儿园时，没有那么严重的分离焦虑。
反之，没有感受到安全感的孩子，要么形成“回避型依恋”，和家长没有亲密的情感，表现冷漠；要么形成“反抗型依恋”，既想家长陪伴，又反抗家长的安抚，黏人又磨人。研究发现，父母给予孩子的抚慰不够，无法满足孩子的关爱需求，孩子成年后会缺乏安全感，出现情感冷漠，抵触外界环境，不愿表达自己，很难融入集体。
而那些跟父母肢体接触越多的宝宝，情绪更稳定，身体和心理发育会更健康，成年后会表现出自信勇敢，拥有较强的情绪调节能力和适应力，更容易建立健康的友谊和稳定的人际关系。
哭是人原始的求生本能。对于一岁以前的宝宝来说，哭是他们向世界表达自己的唯一方式。所以父母要理解孩子的需要，及时回应他们的情绪，为孩子营造一个健康成长的环境。
下一次，千万不要让宝宝一个人哭，宠爱他们，做他们的温暖港湾，这样“惯”出来的孩子更可爱。
“孩子哭闹时，千万别惯着他，否则将来遭罪的就是你。”新手父母一定听过这样的告诫。确实，有个一抱就能吃能睡，放下就哭闹不止的孩子，让很多宝爸宝妈头疼不已。于是，很多家长陷入矛盾中，孩子哭了，不哄不抱，看着心疼，抱了又怕把孩子惯坏。到底要不要满足他？一哭就抱是惯孩子吗？这样真的会把孩子惯坏吗？
我们的建议是：这件事不能一刀切，一岁以内的宝宝该惯还是得惯。
☺求抱抱的孩子心思很简单
很多大人担心孩子太聪明，早早知道“会哭的孩子有奶吃”，为了培养孩子良好的品性，在孩子哭闹时选择不予理会，甚至有人建议“让宝宝哭个够”，让他知道哭也没用，下次就不会哭了。大人以为这样就能让孩子学会忍耐和延迟满足，培养坚强的意志力。其实，这是高估了宝宝的心思，一岁以内的小婴儿，根本不懂怎么抓住父母爱子心切的心理，用哭闹来满足自己。他们的自我意识还没有形成，大脑还没有发育到可以建立这样的因果关系。
心理学家做了一项历时四年的实验，对3000多个不同人种的婴儿的各种哭声进行了研究，总结出婴儿啼哭的五种原因：饥饿、瞌睡、身体不佳、心理不适、感到无聊。在婴儿早期，他的哭声就是一种简单的提示，很可能在告诉大人，自己冷了、热了、饿了、受惊了、皮肤痒了，肚子不舒服了等。所以家长要及时查看，给予足够的关爱。
☺没有得到安慰的孩子很受伤
如果家长坚持抱着不能惯的想法对待孩子的哭闹，会给孩子带来很多伤害。孩子有可能是病理性哭闹，如果不能及时发现，可能造成严重的后果。另外孩子的需求一直得不到满足，会让孩子始终处于压力之下，脑科学家指出，较长时间的压力，会弱化海马体里的细胞，影响记忆和注意力功能，这种损伤是不可逆的。
☺“惯”出孩子的安全感
“惯”孩子不是溺爱，而是科学养育。从心理学角度分析，积极回应孩子的需求，能够为孩子的成长提供足够的安全感，受益终生。
家长通过与宝宝的互动，帮助婴儿和自己建立起最初的社会性联结，这种心理现象被称为依恋。如果家长能够正确理解宝宝发出的信号，给予积极的应答与反馈，经常通过说话、微笑、爱抚、做游戏等方式，与婴儿进行情感交流，增加互动，宝宝就会对家长产生信任感，建立起“安全型依恋”，对世界形成最初的安全感和信任感。这就会在孩子的潜意识中植入：我是安全的，这个世界是值得信任的。这份安全感会让孩子在断乳、分床、去幼儿园时，没有那么严重的分离焦虑。
反之，没有感受到安全感的孩子，要么形成“回避型依恋”，和家长没有亲密的情感，表现冷漠；要么形成“反抗型依恋”，既想家长陪伴，又反抗家长的安抚，黏人又磨人。研究发现，父母给予孩子的抚慰不够，无法满足孩子的关爱需求，孩子成年后会缺乏安全感，出现情感冷漠，抵触外界环境，不愿表达自己，很难融入集体。
而那些跟父母肢体接触越多的宝宝，情绪更稳定，身体和心理发育会更健康，成年后会表现出自信勇敢，拥有较强的情绪调节能力和适应力，更容易建立健康的友谊和稳定的人际关系。
哭是人原始的求生本能。对于一岁以前的宝宝来说，哭是他们向世界表达自己的唯一方式。所以父母要理解孩子的需要，及时回应他们的情绪，为孩子营造一个健康成长的环境。
下一次，千万不要让宝宝一个人哭，宠爱他们，做他们的温暖港湾，这样“惯”出来的孩子更可爱。
谭谈交通下架的后续来了，成都广播电视台回应了，是他们进行的授权，这其实是最糟糕的情况。
因为，哪怕我是谭sir粉丝，我也不得不承认，这里确实是存在一个争议盲区的。
那就是，《谭谈交通》的版权，是谁的？
很多人第一反应一定是，《谭谈交通》的版权？那还用说？肯定是谭sir的啊。
但如果是业内从业者，则会告诉你另一个答案，《谭谈交通》的版权，应该是当年电视台的。
但现实比这个还要复杂。
大家熟悉的《谭谈交通》严格来说不是节目名，《红绿灯》才是节目名。
谭谈交通最初是四川成都电视台都市生活频道（CDTV-3）的节目《红绿灯》下的一个专栏。红绿灯才是严格意义上的节目名，谭谈交通是里面的一个环节。
那么《红绿灯》的版权在哪呢？
《红绿灯》是成都地区唯一档电视交通节目。先后获得全国交通电视节目十佳栏目、全国法制节目十佳栏目、全省电视十佳新闻栏目等奖项。
制作公司为——成都广播电视台
成都广播电视台是交通节目《红绿灯》的制作公司，版权大概率真的在他们那里。他们确实有资格授权给第三方公司进行版权追赔。
但这个问题的盲区，才刚刚开始。
因为大家都知道一个事实，谭sir不是电视台主播，谭sir是交警，我一个交警怎么跑到你电视台节目里去的？
答案是，《红绿灯》栏目，是成都电视台都市生活频道和成都市公安局交通管理局联合策划制作的。而谭sir本人谭乔，正是成都市公安局交通管理局宣传处的民警。
所以，第一个烂账来了
当年【成都电视台都市生活频道】要做一档交通节目，从体制内兄弟单位【成都市公安局交通管理局】找人，找到的这个人，正是现在大家熟悉的谭乔。也正是因为有交通管理局的支持，所以节目是算电视台和交通管理局联合策划制作的。
那么问题来了，既然节目是电视台和交警局一起做的，那最终版权归属，是电视台独占，还是电视台和交警局共有？
当然现实中这个问题我估计不会算那么细，都是体制内单位，交警局估计不会纠结，版权应该会在电视台那。
但这样一来，谭乔就特别尴尬了~
因为你甚至无法定义他的身份。。。
谭乔那边的说法是，《谭谈交通》在创作之初，就从来没有签订过任何协议和合同。
我是相信这个说法的，因为从刚刚这个历史来看，当年情况大概率是
“我们电视台要做个交通节目，你们交警局来个人吧”“那行啊小谭你过去一下吧”
现在大家觉得参与一个节目不签合同不可思议，但当年同为体制内单位，我觉得大概率还真是没签协议合同这些。严格来说，我觉得这算是“借调”，电视台从交警局借调人员。
这导致谭乔身份非常模糊。很多人说他是节目主持人，也有人认为他是节目合同工，这些都不对，谭乔本职工作是交警，2007年，成都群众喜爱十佳交警还有他，意味着他的编制一定是在交警那边而不是电视台。
事实上你会发现，《红绿灯》制作表里，谭乔甚至不是算在主持人那栏的，而是算在嘉宾~
所以第一个烂账本质是，当年走的是社会主义那套，电视台和交警局，你出团队我出交警，一起做了一个节目。
然后现在开始资本版权那套，要算版权归属了，大家发现麻了，算不清楚了。
这直接导致了第二个烂账，谭乔本人和节目版权关系。
《谭谈交通》算谁的，严格来说是这个节目如何定位
如果《谭谈交通》是电视台节目，谭乔是电视台找来的演员照本念台词的，那版权是电视台的没话说
但如果《谭谈交通》理解为谭乔个人创作，电视台算播放平台，那谭乔本人对节目版权能有支撑。
核心是，你和电视台签的是劳务合同还是演员合同还是创作授权合同，当然现实刚刚也分析了，当年这块大概率没签是烂账。
那怎么算？糊涂账，要不你们把当年老领导们请回来好好讨论下？
所以有人说“这可能是我国新著作权法实施以后，第一个具有代表性、里程碑式的一个案子”，我觉得没夸张，这确实是一个很有代表性的案子。
但是，但是，纠结点还不止于此。
刚刚说了，如果当年合同没明确，所以谭乔权益无法得到保障，那么同样的，对方也是一样。
假如版权方说，谭乔只是合同工完成拍摄工作，不是创作者没有版权
那我谭乔也可以说，当年你们只给了我拍摄节目的劳务费，但没买我的肖像权和著作权。
所以你要版权警告，那我就侵犯肖像权警告，我这边下架了，你那边也没法播。
你要社会主义算法，那这是大家一起干的
你要资本版权算法，那你就得接受资本算法的一切
你要公平，我就给你公平，并且比你想要的更公平，对吧？
所以谭谈交通这个问题，涉及很多非常特殊的历史原因，我觉得还是几方协商沟通比较好。
个人观点，当年制作节目的电视台，参与制作的交警局，进行表演及创作的谭乔，应该都有版权归属，建议各放各的。
#谭谈交通被诉侵权案背后推手曝光# #微博新知博主#
因为，哪怕我是谭sir粉丝，我也不得不承认，这里确实是存在一个争议盲区的。
那就是，《谭谈交通》的版权，是谁的？
很多人第一反应一定是，《谭谈交通》的版权？那还用说？肯定是谭sir的啊。
但如果是业内从业者，则会告诉你另一个答案，《谭谈交通》的版权，应该是当年电视台的。
但现实比这个还要复杂。
大家熟悉的《谭谈交通》严格来说不是节目名，《红绿灯》才是节目名。
谭谈交通最初是四川成都电视台都市生活频道（CDTV-3）的节目《红绿灯》下的一个专栏。红绿灯才是严格意义上的节目名，谭谈交通是里面的一个环节。
那么《红绿灯》的版权在哪呢？
《红绿灯》是成都地区唯一档电视交通节目。先后获得全国交通电视节目十佳栏目、全国法制节目十佳栏目、全省电视十佳新闻栏目等奖项。
制作公司为——成都广播电视台
成都广播电视台是交通节目《红绿灯》的制作公司，版权大概率真的在他们那里。他们确实有资格授权给第三方公司进行版权追赔。
但这个问题的盲区，才刚刚开始。
因为大家都知道一个事实，谭sir不是电视台主播，谭sir是交警，我一个交警怎么跑到你电视台节目里去的？
答案是，《红绿灯》栏目，是成都电视台都市生活频道和成都市公安局交通管理局联合策划制作的。而谭sir本人谭乔，正是成都市公安局交通管理局宣传处的民警。
所以，第一个烂账来了
当年【成都电视台都市生活频道】要做一档交通节目，从体制内兄弟单位【成都市公安局交通管理局】找人，找到的这个人，正是现在大家熟悉的谭乔。也正是因为有交通管理局的支持，所以节目是算电视台和交通管理局联合策划制作的。
那么问题来了，既然节目是电视台和交警局一起做的，那最终版权归属，是电视台独占，还是电视台和交警局共有？
当然现实中这个问题我估计不会算那么细，都是体制内单位，交警局估计不会纠结，版权应该会在电视台那。
但这样一来，谭乔就特别尴尬了~
因为你甚至无法定义他的身份。。。
谭乔那边的说法是，《谭谈交通》在创作之初，就从来没有签订过任何协议和合同。
我是相信这个说法的，因为从刚刚这个历史来看，当年情况大概率是
“我们电视台要做个交通节目，你们交警局来个人吧”“那行啊小谭你过去一下吧”
现在大家觉得参与一个节目不签合同不可思议，但当年同为体制内单位，我觉得大概率还真是没签协议合同这些。严格来说，我觉得这算是“借调”，电视台从交警局借调人员。
这导致谭乔身份非常模糊。很多人说他是节目主持人，也有人认为他是节目合同工，这些都不对，谭乔本职工作是交警，2007年，成都群众喜爱十佳交警还有他，意味着他的编制一定是在交警那边而不是电视台。
事实上你会发现，《红绿灯》制作表里，谭乔甚至不是算在主持人那栏的，而是算在嘉宾~
所以第一个烂账本质是，当年走的是社会主义那套，电视台和交警局，你出团队我出交警，一起做了一个节目。
然后现在开始资本版权那套，要算版权归属了，大家发现麻了，算不清楚了。
这直接导致了第二个烂账，谭乔本人和节目版权关系。
《谭谈交通》算谁的，严格来说是这个节目如何定位
如果《谭谈交通》是电视台节目，谭乔是电视台找来的演员照本念台词的，那版权是电视台的没话说
但如果《谭谈交通》理解为谭乔个人创作，电视台算播放平台，那谭乔本人对节目版权能有支撑。
核心是，你和电视台签的是劳务合同还是演员合同还是创作授权合同，当然现实刚刚也分析了，当年这块大概率没签是烂账。
那怎么算？糊涂账，要不你们把当年老领导们请回来好好讨论下？
所以有人说“这可能是我国新著作权法实施以后，第一个具有代表性、里程碑式的一个案子”，我觉得没夸张，这确实是一个很有代表性的案子。
但是，但是，纠结点还不止于此。
刚刚说了，如果当年合同没明确，所以谭乔权益无法得到保障，那么同样的，对方也是一样。
假如版权方说，谭乔只是合同工完成拍摄工作，不是创作者没有版权
那我谭乔也可以说，当年你们只给了我拍摄节目的劳务费，但没买我的肖像权和著作权。
所以你要版权警告，那我就侵犯肖像权警告，我这边下架了，你那边也没法播。
你要社会主义算法，那这是大家一起干的
你要资本版权算法，那你就得接受资本算法的一切
你要公平，我就给你公平，并且比你想要的更公平，对吧？
所以谭谈交通这个问题，涉及很多非常特殊的历史原因，我觉得还是几方协商沟通比较好。
个人观点，当年制作节目的电视台，参与制作的交警局，进行表演及创作的谭乔，应该都有版权归属，建议各放各的。
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