中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
#探探网红店#
美的好夜晚， ͏
还是要需点浪的漫音乐来陪伴，
距上离次在里这听上一场「壹号内室乐」的宫崎骏烛音光乐会，
已经是两个前月的事了情，
依旧意犹未尽[666]
地址：高新区技科西路6号杰思息信大厦11楼
One Line Rooftop微醺餐吧
营时业间：17:00-02:00
无是论室内的拱门设计，
还是那抹爱仕马橙，
都足以让你拍高照级一回，
或者室外的泳池砂，石走廊，滩沙椅，
都透露一着股舒的适气息[哇]
夏天晚夜的户外我更欢喜，
不期定有不主同题文艺活动，
所以次上就是遇到了得难的主题音乐会
就算平时和来朋友吃个西餐或者烤烧，
再来个音乐小酒，
一天疲的惫不复存在[爱你]
所啥以时候还能被再治愈一下[可怜]
#我的美食日记##美食时刻# https://t.cn/A6b2twGR
美的好夜晚， ͏
还是要需点浪的漫音乐来陪伴，
距上离次在里这听上一场「壹号内室乐」的宫崎骏烛音光乐会，
已经是两个前月的事了情，
依旧意犹未尽[666]
地址：高新区技科西路6号杰思息信大厦11楼
One Line Rooftop微醺餐吧
营时业间：17:00-02:00
无是论室内的拱门设计，
还是那抹爱仕马橙，
都足以让你拍高照级一回，
或者室外的泳池砂，石走廊，滩沙椅，
都透露一着股舒的适气息[哇]
夏天晚夜的户外我更欢喜，
不期定有不主同题文艺活动，
所以次上就是遇到了得难的主题音乐会
就算平时和来朋友吃个西餐或者烤烧，
再来个音乐小酒，
一天疲的惫不复存在[爱你]
所啥以时候还能被再治愈一下[可怜]
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《张卫国的夏天》首播将至，黄磊海清主演，2大看点有爆款潜质
正在热播的《星汉灿烂》可谓是完美接档《梦华录》，彻底避免观众剧荒。但由于鹅厂的更新机制，《星汉灿烂》每周只能更新6集，对于观众而言，依然需要更多优质的国剧来拯救即将到来的剧荒。
赵丽颖主演的《幸福到万家》同样口碑爆表，上线后引起了广泛讨论，不少现实问题堪称人间真实。但这部剧集的弊端在于让观众越看越压抑，尽管治好了低血压，但让人下头的王庆来等角色，依旧看的气不打一出来。
不过随着国剧的品质陷入内卷，将会有越来越多的优质国剧与观众见面，例如首播将至的《张卫国的夏天》，就是一部值得狠狠期待的剧作，不单单是因为黄磊海清合体主演，更重要的是剧集两大看点有爆款潜质。
芒果季风剧场推出的剧集均收获了不错的反响，孙莉的回归之作《妻子的选择》刚刚迎来完结，丈夫黄磊的新剧就来接档了，于7月18日与观众见面，一部带有轻喜剧色彩的生活剧，终于能给观众宽宽心了！
一，聚焦中年男性困境
如今不少国产剧作都将视角对准了女性，无论是年过30或人到中年，都有值得刻画的内容，反倒是男性题材的作品越来越少，而《张卫国的夏天》就是一部聚焦中年男性困境的剧作。
在剧中有两个主要人物，一个是京剧团的龙套演员张卫国，住在北京的胡同里，每天都过得逍遥快活，简直把躺平的人生诠释到了极致，但京剧团让张卫国提前退休，这无疑是让人到中年的他彻底失了业。
对于干了一辈子龙套的张卫国而言，自然无法在短时间内快速转型，迎接自己的新生活，不可避免的中年焦虑瞬间将张卫国裹挟，原本平淡而又幸福的生活，成了张卫国的奢望。
祸不单行的是张卫国的父亲倒下，也让张卫国就此没了生活的支点，父亲还在时可以挡在困难和生活的残酷真相面前，让张卫国继续过他的平静人生，但在一切发生了变化，又是在中年这样的节点时，张卫国不得不寻求转变。
另外一个是表面上看与张卫国形成鲜明对比的是林宏年，一个小有名气的电视台一哥，两人的生活有很大的差别，单单是从林宏年的着装和状态就能看得出来，即便是人到中年也依旧自律，每天都是穿着西装衬衫，俨然一副成功人士的模样。
但中年男性的困境是普遍的，并不只发生在张卫国这样的人身上，林宏年看似有一个体面的工作，实则事业上也处处不顺心，老一代的电视媒体节目在更新换代之中要被淘汰，而一波又一波的新人进入行业，也对他这样的老人形成了冲击。
两个人在一起同病相怜，但通过预告来看，一开始还有不少误会，林宏年试图借张卫国是“太监的后裔”制造话题，但在张卫国看来这是对自己名誉权的侵犯，哥俩闹得很不愉快。然而在相处的过程中，他们渐渐意识到对方就是自己，决定携手共度中年危机。
这也将是《张卫国的夏天》最大的看点，剧中描绘的中年危机都是真实而又接地气的，比如失业或是在行业中被新人冲击，都是生活中的常见现象。还有张卫国口中提到的中年油腻，如果没有自律也是不可避免的，这部剧作相信一定会让不少中年男性看到自己的影子。
二，实力派飙戏看点足，黄磊再演生活剧
《张卫国的夏天》虽然不是一部大成本制作的剧集，体量也是短小精悍只有12集，但这并不影响剧作在方方面面都考虑得当，尤其是选角更是完全符合期待。
黄磊这一次剃了寸头，穿着最简单的老汉衫大短裤，观感上就是一个生活随性的中年男人，而更为精致，保持着完美身材的电视台一哥将由刘奕君来演绎，作为公认的书圈“天菜”，刘奕君的状态完全不像是人到中年，反而有难能可贵的少年感。
两位演员与角色百分百契合，再加上两人都是观众公认的实力派，扛剧能力同样不容小觑。
在今年年初的《开端》中，刘奕君就凭借着张警官一角再度出圈，而《开端》也是今年人气大爆的一部剧集，在这之前出演过不少正午阳光剧的刘奕君，也已经成了黄金配角，只不过在这些剧中的戏份占比都不高。
此次在《张卫国的夏天》中饰演男二号，将会再一次让观众感受老戏骨的演技魅力，而黄磊在生活剧领域完全可以称得上是“扛把子”，《小敏家》，《小欢喜》，《小别离》等均无一例外大爆，这一次再演生活剧，黄磊无疑是要在舒适圈中精益求精。
虽然剧作主要刻画的是中年男性危机，但剧中的两位女性角色同样满足了观众的高期待，与黄磊搭档过数次的海清，这一次破天荒的没有与黄磊饰演夫妻，而是搭档刘奕君演绎出现婚姻因危机的中年夫妻。
但在预告片中，海清给黄磊饰演的张卫国推拿，师徒两人的对手戏还是很值得期待的。而在剧中饰演张卫国妻子的则是公认的实力派演员梅婷，早前在《父母爱情》等剧中均有出彩的表现。
实力派演员飙戏，能够为剧作带来更多的看点，无论是黄磊和刘奕君相爱相杀的戏码，或是黄磊与梅婷搭档的夫妻，以及刘奕君与海清面临着办理离婚手续的婚姻危机，都是值得期待的。
在《张卫国的夏天》官宣上线之前，黄磊常驻的《向往的生活》就曾邀请刘奕君，现实生活中两个人就是师兄弟，在剧中也是相同的设定，可想而知两人合作的默契，必然是要超过其他演员的。
黄磊近几年推出的几部剧作口碑和热度表现都很出色，他的选剧眼光也能够给观众吃下一颗定心丸。《张卫国的夏天》能够被黄磊选中，还有一众实力派助阵，自然会给我们带来更多的惊喜，让我们拭目以待吧！
正在热播的《星汉灿烂》可谓是完美接档《梦华录》，彻底避免观众剧荒。但由于鹅厂的更新机制，《星汉灿烂》每周只能更新6集，对于观众而言，依然需要更多优质的国剧来拯救即将到来的剧荒。
赵丽颖主演的《幸福到万家》同样口碑爆表，上线后引起了广泛讨论，不少现实问题堪称人间真实。但这部剧集的弊端在于让观众越看越压抑，尽管治好了低血压，但让人下头的王庆来等角色，依旧看的气不打一出来。
不过随着国剧的品质陷入内卷，将会有越来越多的优质国剧与观众见面，例如首播将至的《张卫国的夏天》，就是一部值得狠狠期待的剧作，不单单是因为黄磊海清合体主演，更重要的是剧集两大看点有爆款潜质。
芒果季风剧场推出的剧集均收获了不错的反响，孙莉的回归之作《妻子的选择》刚刚迎来完结，丈夫黄磊的新剧就来接档了，于7月18日与观众见面，一部带有轻喜剧色彩的生活剧，终于能给观众宽宽心了！
一，聚焦中年男性困境
如今不少国产剧作都将视角对准了女性，无论是年过30或人到中年，都有值得刻画的内容，反倒是男性题材的作品越来越少，而《张卫国的夏天》就是一部聚焦中年男性困境的剧作。
在剧中有两个主要人物，一个是京剧团的龙套演员张卫国，住在北京的胡同里，每天都过得逍遥快活，简直把躺平的人生诠释到了极致，但京剧团让张卫国提前退休，这无疑是让人到中年的他彻底失了业。
对于干了一辈子龙套的张卫国而言，自然无法在短时间内快速转型，迎接自己的新生活，不可避免的中年焦虑瞬间将张卫国裹挟，原本平淡而又幸福的生活，成了张卫国的奢望。
祸不单行的是张卫国的父亲倒下，也让张卫国就此没了生活的支点，父亲还在时可以挡在困难和生活的残酷真相面前，让张卫国继续过他的平静人生，但在一切发生了变化，又是在中年这样的节点时，张卫国不得不寻求转变。
另外一个是表面上看与张卫国形成鲜明对比的是林宏年，一个小有名气的电视台一哥，两人的生活有很大的差别，单单是从林宏年的着装和状态就能看得出来，即便是人到中年也依旧自律，每天都是穿着西装衬衫，俨然一副成功人士的模样。
但中年男性的困境是普遍的，并不只发生在张卫国这样的人身上，林宏年看似有一个体面的工作，实则事业上也处处不顺心，老一代的电视媒体节目在更新换代之中要被淘汰，而一波又一波的新人进入行业，也对他这样的老人形成了冲击。
两个人在一起同病相怜，但通过预告来看，一开始还有不少误会，林宏年试图借张卫国是“太监的后裔”制造话题，但在张卫国看来这是对自己名誉权的侵犯，哥俩闹得很不愉快。然而在相处的过程中，他们渐渐意识到对方就是自己，决定携手共度中年危机。
这也将是《张卫国的夏天》最大的看点，剧中描绘的中年危机都是真实而又接地气的，比如失业或是在行业中被新人冲击，都是生活中的常见现象。还有张卫国口中提到的中年油腻，如果没有自律也是不可避免的，这部剧作相信一定会让不少中年男性看到自己的影子。
二，实力派飙戏看点足，黄磊再演生活剧
《张卫国的夏天》虽然不是一部大成本制作的剧集，体量也是短小精悍只有12集，但这并不影响剧作在方方面面都考虑得当，尤其是选角更是完全符合期待。
黄磊这一次剃了寸头，穿着最简单的老汉衫大短裤，观感上就是一个生活随性的中年男人，而更为精致，保持着完美身材的电视台一哥将由刘奕君来演绎，作为公认的书圈“天菜”，刘奕君的状态完全不像是人到中年，反而有难能可贵的少年感。
两位演员与角色百分百契合，再加上两人都是观众公认的实力派，扛剧能力同样不容小觑。
在今年年初的《开端》中，刘奕君就凭借着张警官一角再度出圈，而《开端》也是今年人气大爆的一部剧集，在这之前出演过不少正午阳光剧的刘奕君，也已经成了黄金配角，只不过在这些剧中的戏份占比都不高。
此次在《张卫国的夏天》中饰演男二号，将会再一次让观众感受老戏骨的演技魅力，而黄磊在生活剧领域完全可以称得上是“扛把子”，《小敏家》，《小欢喜》，《小别离》等均无一例外大爆，这一次再演生活剧，黄磊无疑是要在舒适圈中精益求精。
虽然剧作主要刻画的是中年男性危机，但剧中的两位女性角色同样满足了观众的高期待，与黄磊搭档过数次的海清，这一次破天荒的没有与黄磊饰演夫妻，而是搭档刘奕君演绎出现婚姻因危机的中年夫妻。
但在预告片中，海清给黄磊饰演的张卫国推拿，师徒两人的对手戏还是很值得期待的。而在剧中饰演张卫国妻子的则是公认的实力派演员梅婷，早前在《父母爱情》等剧中均有出彩的表现。
实力派演员飙戏，能够为剧作带来更多的看点，无论是黄磊和刘奕君相爱相杀的戏码，或是黄磊与梅婷搭档的夫妻，以及刘奕君与海清面临着办理离婚手续的婚姻危机，都是值得期待的。
在《张卫国的夏天》官宣上线之前，黄磊常驻的《向往的生活》就曾邀请刘奕君，现实生活中两个人就是师兄弟，在剧中也是相同的设定，可想而知两人合作的默契，必然是要超过其他演员的。
黄磊近几年推出的几部剧作口碑和热度表现都很出色，他的选剧眼光也能够给观众吃下一颗定心丸。《张卫国的夏天》能够被黄磊选中，还有一众实力派助阵，自然会给我们带来更多的惊喜，让我们拭目以待吧！
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