就这种女人。那女的如果要是个男的，我都不会选择要。这种吃不了苦，不能同甘共苦，只想着，想起成找一个有钱的，他事业有成的时候，啥啥都顺着他，等到他事业出了一点点什么小问题，一落千丈。或者是说也破产了，跑的比谁都快，就这种女人。最好认都别认识，打一开始谈恋爱，找对象就这就是为什么一开始我和那个网友说让他选择第二个女孩儿，不要选择第一个女孩儿的原因了。
#滴滴# #股市# #打车# #出租车# 忽然被摘牌退市，会带来什么影响呢？→《突发！滴滴被摘牌退市！打车业务和开票业务…...》
近来，新东方的“双语带货”火出圈了，3天涨粉130万！新东方的股价更是在线狂涨，6月13日新东方股价暴涨100%。
一家欢喜一家愁，同为在美上市的中概股滴滴的处境则大相径庭。
美东时间6月10日，是滴滴（股票代码：DIDI）在纽约证券交易所的最后一个交易日。
历时345天，超级独角兽滴滴最终以主动退市的方式收场。
无独有偶，近来多只在美上市的中概股频频被美国证监会点名，中概股在美似乎举步维艰。
2022年3月8日以来，美国证监会根据2020年底颁布的《国外公司问责法案》，公布了8批不符合美国审计监管要求的公司名单，其中共有139只中概股列示在“预摘牌”公司名单中，共有23只中概股列示在在“确定摘牌”公司名单中。
目前在美股的中概股公司共约250家，上榜公司数已经超过六成。
滴滴缘何主动退市？被美国证监会点名的中概股是否也同样危机重重呢？
上市以来挫折不断，滴滴退市以重整旗鼓
2012年9月9日，小桔科技在北京成立并推出嘀嘀打车APP，旨在为用户提供出租车在线叫车服务。2014年，“嘀嘀打车”正式更名为“滴滴打车”。
自2012年上线以来，滴滴便是资本市场的宠儿，在一级市场融资23次，融资总额逾200亿美元。在多轮“烧钱”大战中，滴滴先后战胜了快的、优步、美团等一众同类市场的竞品。
滴滴是国内网约车行业当之无愧的龙头，称霸网约车市场。
2021年6月30日，在大众视野之外，滴滴匆匆在纽交所上市，从向美国证监会提交IP0申请到成功上市仅用时20天。
滴滴上市之初表现是非常亮眼的，以区间上限14美元实际发行3.17亿股美国存托股份，募资逾 44 亿美元。2021年第一季度滴滴实现了难得盈利，利润达54.83亿元。
在这个时候上市不可谓不明智，对于滴滴IPO估值非常有利。以发行价计算，滴滴IPO估值高达671亿美元。
然而，自滴滴上市起便伴随着网络安全的监管问题。
在滴滴上市后的第三天，2021年7月2日滴滴被实施网络安全审查，并暂停滴滴在中国的新用户注册；7月9日，滴滴旗下25款APP被集体下架，原因是存在违反中国相关法律法规收集个人信息的问题；7月16日，国家网信办等7个部门联合进驻滴滴，开启网络安全审查。
2021年12月，滴滴相关app如滴滴加油、DiDi-Rider等陆续恢复上架。
但是截止2022年6月，与用户出行息息相关的核心app——滴滴出行仍旧没有上架。
作为行业龙头的滴滴身陷监管风波，其他同类竞品便伺机而动，整体行业竞争加剧。
据全国网约车监管信息交互平台统计，截至2021年6月30日，全国共有245家网约车平台公司取得网约车平台经营许可。
除了滴滴外，市场上有着数量庞大的网约车平台。这其中包括：三大央企出资的T3出行，传统汽车制造商推出的享道出行、曹操出行、和首约出行等，背靠阿里巴巴的聚合式打车平台高德打车，背靠腾讯的美团打车等等。
在滴滴APP下架事件后，多家打车平台便立即推出了大力度补贴活动，美团打车的补贴力度甚至远大于其刚上线时的水平。
2021年6月，订单量超过30万单的网约车平台共13家。而在2022年3月，订单量超过30万单的网约车平台共18家。一些平台在滴滴监管风波中取得了长足的发展。
滴滴下架APP事件和竞争对手的突起使得滴滴市场占有率降低。
早在滴滴合并优步以后，滴滴已经占据国内九成市场份额。根据网约车监管信息交互平台的数据显示，2020年10月滴滴订单量达56200万单，是排在第二名的曹操出行的订单量的34倍，占据整个市场订单量约九成。2020年，滴滴拥有3.77亿注册用户和1300万名司机，8157万活跃乘客数量。
2021年7月以后，滴滴的市场占有率有所降低。滴滴上市时日均约2500万单，而2021年7月后日均订单约2000万单，下降20%左右。
相关推算结果指出，滴滴现今市场占有率已经跌至七成以下。
与市场占有率降低相伴而来的是滴滴营业收入的降低。
2021年Q3，滴滴总营业收入426.75亿元，环比下降11%，同比下降2%。总营业收入下降的主要原因是国内出行业务收入的降低，2021年Q3国内出行业务收入为390.09亿元，环比下降13%，同比下降5%。而国际出行业务收入和其他收入都保持着小幅度的增长。
2021年Q4，滴滴的总营业收入和国内出行业务收入依旧保持着下降的趋势。
在核心业务国内出行业务受到制肘、增长乏力的情况下，滴滴在网约车之外的其他领域的尝试也不容乐观。
依靠在出行领域积累的用户规模，滴滴在社区团购、外卖和造车等领域都试图做出努力。
滴滴2018年推出的外卖业务，与美团价格大战48小时，收获相关警示部门警告一张，最终悄然退出。
2021年滴滴投入大量资金的社区团购业务橙心优选亏损208亿，占2021年全年亏损的40%。
2020年，滴滴开始布局造车相关领域。2020年5月，滴滴旗下自动驾驶公司完成首轮超5亿美元融资。造车是典型的“烧钱”行业，滴滴在这一领域未来表现如何需要时间给我们答案。
作为以“烧钱”模式见长的互联网平台，滴滴的亏损并不是短暂的，而是长期的。
从2020-2021年滴滴的亏损情况可以看出，除了2021年Q1，滴滴都是处于亏损状态的。而滴滴正是趁着盈利的这一季度火速上市，获得了非常好的市值估值。
而由于监管问题等各方面原因，在滴滴上后的2021年第三、四季度，滴滴的亏损均接近500亿，约是2021年第二季度亏损的2.5倍。这个业绩表现与滴滴在上市前2021年第一季度相比，对投资者来说落差实在太大。
股价跌跌不休，市值缩水近九成。
美东时间5月23日，在宣布退市的消息后，滴滴股价先涨后跌，截至收盘跌5%，报1.43美元，与上市初相比下跌超九成。
最后一个交易日6月10日，滴滴以2.29元收盘，总市值停留在111.16亿美元，市值缩水近七成。
得不到妥善解决的数据监管问题，业绩表现的持续不佳，导致滴滴市值的大幅缩水，促使滴滴一步步走向退市。
退市不相当于企业破产
滴滴将在港股卷土重来
对于滴滴退市我们也应该保持清醒的认识，退市不相当于企业破产，不意味着股票完全退出流通，所以也不会直接影响滴滴的业务以及开发票的处理。
美国证券市场中，股票退市是正常现象。自愿退市公司的股份可在场外柜台交易系统（OTCBB）继续交易。场外柜台交易市场是一个交易中介系统，进入门槛和监管力度远低于纽交所等主板市场。该市场不需要完善的财务信息披露，但需要在美国证监会注册和提交有效文件，滴滴完全满足该市场的进入要求。
事实上，滴滴的营业总收入态势良好。2021年营业收入1738.27亿，2020年营业收入1417.36亿，同比上涨22.65%；且2021年营业收入力超疫情前2019年的1547.86亿，滴滴正在逐步走出疫情的影响，运营步上正轨。
且无论竞争对手如何使尽浑身解数，滴滴始终是市场份额超过50%的当之无愧的行业领头羊。我国网约车市场依然保持着“一超多强”的格局，各平台想挑战滴滴的霸主地位仍需努力。
从纽交所主动退市，再转到场外市场挂牌，滴滴这么做的意图是等待下一步转换成其他交易所的上市股票。
其实早在2021年12月3日便宣布启动在纽交所退市的工作，将在港交所上市！但是在港交所市场面临着更高的准入门槛，滴滴任重道远。
可以预见退市只是暂时的，我们应对滴滴保持信心，期待它在港股卷土重来。
是否危机四伏？
超六成中概股上榜摘牌名单
截止6月10日，共有23只中概股列示在在“确定摘牌”企业名单中，比较知名的公司包括百度、微博、爱奇艺等；共有139只中概股列示在“预摘牌”名单中，比较知名公司包括中石油、京东、网易、拼多多等。
滴滴的主动退市，不禁让投资者们联想到，频频上榜美国证监会的“预摘牌企业”和“确定摘牌企业”榜单的中概股们，是否也面临着退市危机？
对此，我国证监会给了投资者们一场定心丸。证监会认为，滴滴自主退市这一特定个案，与其他在美上市中概股无关，与目前正在进行的中美审计监管合作磋商无关，不影响双方合作进程。
无论是“预摘牌”还是“确定摘牌”，都不代表这些公司一定会从美股摘牌。
中概股公司确实承受多重压力，一个关键因素是中美审计监管的合作形式有一些客观问题。
今年3月31日，中国证监会国际部负责人公开表示，列入退市风险清单的公司是否会在未来两年真正退市，最终取决于中美审计监管合作的进展与结果。
频频上榜摘牌名单，对中概股的股价产生了一定的负面影响，早前中概股股价持续下跌。
但是近来在退市压力下，中概股逆势上涨。
6月10日，而美股三大指数开盘集体下跌的情况下，热门中概股多数上涨，新东方涨超11%，拼多多涨超5%，阿里巴巴、京东涨超3%。
中概股很多是新经济的代表，比如众多在美上市的互联网巨头。尽管面临退市的压力，但是对于它们的发展前景，市场是比较看好的，在前期股价下跌以后必定会迎来一定程度的回弹。
相关人士指出，随着监管的加码，以及摩擦升级，回归可能是大势所趋。
中概股回归港股或者A股是有先例的。2020年8月在美股上市的贝壳找房，早前发布公告称A类普通股将在香港联交所主板上市。知乎、百济神州、小鹏汽车、理想汽车，都在美股和港股双重上市。
“还记得2012年北京的那个冬夜，下着大雪。我的夹克难挡寒风凛冽，但与我一样，在我前后排着一长队冻僵的人，他们沮丧地等待出租车载他们回家……那一年，我们推出滴滴出行，目标很简单，就是让人们的出行更容易。”程维在招股书的开头写道。
无论如何，滴滴为我们的美好出行贡献过一份举足轻重的力量。
期待滴滴不忘初心，积极配合整改，卷土重来。期待中美就中概股的审计监管问题达成共识，为中概股在美融资创造良好的条件。
近来，新东方的“双语带货”火出圈了，3天涨粉130万！新东方的股价更是在线狂涨，6月13日新东方股价暴涨100%。
一家欢喜一家愁，同为在美上市的中概股滴滴的处境则大相径庭。
美东时间6月10日，是滴滴（股票代码：DIDI）在纽约证券交易所的最后一个交易日。
历时345天，超级独角兽滴滴最终以主动退市的方式收场。
无独有偶，近来多只在美上市的中概股频频被美国证监会点名，中概股在美似乎举步维艰。
2022年3月8日以来，美国证监会根据2020年底颁布的《国外公司问责法案》，公布了8批不符合美国审计监管要求的公司名单，其中共有139只中概股列示在“预摘牌”公司名单中，共有23只中概股列示在在“确定摘牌”公司名单中。
目前在美股的中概股公司共约250家，上榜公司数已经超过六成。
滴滴缘何主动退市？被美国证监会点名的中概股是否也同样危机重重呢？
上市以来挫折不断，滴滴退市以重整旗鼓
2012年9月9日，小桔科技在北京成立并推出嘀嘀打车APP，旨在为用户提供出租车在线叫车服务。2014年，“嘀嘀打车”正式更名为“滴滴打车”。
自2012年上线以来，滴滴便是资本市场的宠儿，在一级市场融资23次，融资总额逾200亿美元。在多轮“烧钱”大战中，滴滴先后战胜了快的、优步、美团等一众同类市场的竞品。
滴滴是国内网约车行业当之无愧的龙头，称霸网约车市场。
2021年6月30日，在大众视野之外，滴滴匆匆在纽交所上市，从向美国证监会提交IP0申请到成功上市仅用时20天。
滴滴上市之初表现是非常亮眼的，以区间上限14美元实际发行3.17亿股美国存托股份，募资逾 44 亿美元。2021年第一季度滴滴实现了难得盈利，利润达54.83亿元。
在这个时候上市不可谓不明智，对于滴滴IPO估值非常有利。以发行价计算，滴滴IPO估值高达671亿美元。
然而，自滴滴上市起便伴随着网络安全的监管问题。
在滴滴上市后的第三天，2021年7月2日滴滴被实施网络安全审查，并暂停滴滴在中国的新用户注册；7月9日，滴滴旗下25款APP被集体下架，原因是存在违反中国相关法律法规收集个人信息的问题；7月16日，国家网信办等7个部门联合进驻滴滴，开启网络安全审查。
2021年12月，滴滴相关app如滴滴加油、DiDi-Rider等陆续恢复上架。
但是截止2022年6月，与用户出行息息相关的核心app——滴滴出行仍旧没有上架。
作为行业龙头的滴滴身陷监管风波，其他同类竞品便伺机而动，整体行业竞争加剧。
据全国网约车监管信息交互平台统计，截至2021年6月30日，全国共有245家网约车平台公司取得网约车平台经营许可。
除了滴滴外，市场上有着数量庞大的网约车平台。这其中包括：三大央企出资的T3出行，传统汽车制造商推出的享道出行、曹操出行、和首约出行等，背靠阿里巴巴的聚合式打车平台高德打车，背靠腾讯的美团打车等等。
在滴滴APP下架事件后，多家打车平台便立即推出了大力度补贴活动，美团打车的补贴力度甚至远大于其刚上线时的水平。
2021年6月，订单量超过30万单的网约车平台共13家。而在2022年3月，订单量超过30万单的网约车平台共18家。一些平台在滴滴监管风波中取得了长足的发展。
滴滴下架APP事件和竞争对手的突起使得滴滴市场占有率降低。
早在滴滴合并优步以后，滴滴已经占据国内九成市场份额。根据网约车监管信息交互平台的数据显示，2020年10月滴滴订单量达56200万单，是排在第二名的曹操出行的订单量的34倍，占据整个市场订单量约九成。2020年，滴滴拥有3.77亿注册用户和1300万名司机，8157万活跃乘客数量。
2021年7月以后，滴滴的市场占有率有所降低。滴滴上市时日均约2500万单，而2021年7月后日均订单约2000万单，下降20%左右。
相关推算结果指出，滴滴现今市场占有率已经跌至七成以下。
与市场占有率降低相伴而来的是滴滴营业收入的降低。
2021年Q3，滴滴总营业收入426.75亿元，环比下降11%，同比下降2%。总营业收入下降的主要原因是国内出行业务收入的降低，2021年Q3国内出行业务收入为390.09亿元，环比下降13%，同比下降5%。而国际出行业务收入和其他收入都保持着小幅度的增长。
2021年Q4，滴滴的总营业收入和国内出行业务收入依旧保持着下降的趋势。
在核心业务国内出行业务受到制肘、增长乏力的情况下，滴滴在网约车之外的其他领域的尝试也不容乐观。
依靠在出行领域积累的用户规模，滴滴在社区团购、外卖和造车等领域都试图做出努力。
滴滴2018年推出的外卖业务，与美团价格大战48小时，收获相关警示部门警告一张，最终悄然退出。
2021年滴滴投入大量资金的社区团购业务橙心优选亏损208亿，占2021年全年亏损的40%。
2020年，滴滴开始布局造车相关领域。2020年5月，滴滴旗下自动驾驶公司完成首轮超5亿美元融资。造车是典型的“烧钱”行业，滴滴在这一领域未来表现如何需要时间给我们答案。
作为以“烧钱”模式见长的互联网平台，滴滴的亏损并不是短暂的，而是长期的。
从2020-2021年滴滴的亏损情况可以看出，除了2021年Q1，滴滴都是处于亏损状态的。而滴滴正是趁着盈利的这一季度火速上市，获得了非常好的市值估值。
而由于监管问题等各方面原因，在滴滴上后的2021年第三、四季度，滴滴的亏损均接近500亿，约是2021年第二季度亏损的2.5倍。这个业绩表现与滴滴在上市前2021年第一季度相比，对投资者来说落差实在太大。
股价跌跌不休，市值缩水近九成。
美东时间5月23日，在宣布退市的消息后，滴滴股价先涨后跌，截至收盘跌5%，报1.43美元，与上市初相比下跌超九成。
最后一个交易日6月10日，滴滴以2.29元收盘，总市值停留在111.16亿美元，市值缩水近七成。
得不到妥善解决的数据监管问题，业绩表现的持续不佳，导致滴滴市值的大幅缩水，促使滴滴一步步走向退市。
退市不相当于企业破产
滴滴将在港股卷土重来
对于滴滴退市我们也应该保持清醒的认识，退市不相当于企业破产，不意味着股票完全退出流通，所以也不会直接影响滴滴的业务以及开发票的处理。
美国证券市场中，股票退市是正常现象。自愿退市公司的股份可在场外柜台交易系统（OTCBB）继续交易。场外柜台交易市场是一个交易中介系统，进入门槛和监管力度远低于纽交所等主板市场。该市场不需要完善的财务信息披露，但需要在美国证监会注册和提交有效文件，滴滴完全满足该市场的进入要求。
事实上，滴滴的营业总收入态势良好。2021年营业收入1738.27亿，2020年营业收入1417.36亿，同比上涨22.65%；且2021年营业收入力超疫情前2019年的1547.86亿，滴滴正在逐步走出疫情的影响，运营步上正轨。
且无论竞争对手如何使尽浑身解数，滴滴始终是市场份额超过50%的当之无愧的行业领头羊。我国网约车市场依然保持着“一超多强”的格局，各平台想挑战滴滴的霸主地位仍需努力。
从纽交所主动退市，再转到场外市场挂牌，滴滴这么做的意图是等待下一步转换成其他交易所的上市股票。
其实早在2021年12月3日便宣布启动在纽交所退市的工作，将在港交所上市！但是在港交所市场面临着更高的准入门槛，滴滴任重道远。
可以预见退市只是暂时的，我们应对滴滴保持信心，期待它在港股卷土重来。
是否危机四伏？
超六成中概股上榜摘牌名单
截止6月10日，共有23只中概股列示在在“确定摘牌”企业名单中，比较知名的公司包括百度、微博、爱奇艺等；共有139只中概股列示在“预摘牌”名单中，比较知名公司包括中石油、京东、网易、拼多多等。
滴滴的主动退市，不禁让投资者们联想到，频频上榜美国证监会的“预摘牌企业”和“确定摘牌企业”榜单的中概股们，是否也面临着退市危机？
对此，我国证监会给了投资者们一场定心丸。证监会认为，滴滴自主退市这一特定个案，与其他在美上市中概股无关，与目前正在进行的中美审计监管合作磋商无关，不影响双方合作进程。
无论是“预摘牌”还是“确定摘牌”，都不代表这些公司一定会从美股摘牌。
中概股公司确实承受多重压力，一个关键因素是中美审计监管的合作形式有一些客观问题。
今年3月31日，中国证监会国际部负责人公开表示，列入退市风险清单的公司是否会在未来两年真正退市，最终取决于中美审计监管合作的进展与结果。
频频上榜摘牌名单，对中概股的股价产生了一定的负面影响，早前中概股股价持续下跌。
但是近来在退市压力下，中概股逆势上涨。
6月10日，而美股三大指数开盘集体下跌的情况下，热门中概股多数上涨，新东方涨超11%，拼多多涨超5%，阿里巴巴、京东涨超3%。
中概股很多是新经济的代表，比如众多在美上市的互联网巨头。尽管面临退市的压力，但是对于它们的发展前景，市场是比较看好的，在前期股价下跌以后必定会迎来一定程度的回弹。
相关人士指出，随着监管的加码，以及摩擦升级，回归可能是大势所趋。
中概股回归港股或者A股是有先例的。2020年8月在美股上市的贝壳找房，早前发布公告称A类普通股将在香港联交所主板上市。知乎、百济神州、小鹏汽车、理想汽车，都在美股和港股双重上市。
“还记得2012年北京的那个冬夜，下着大雪。我的夹克难挡寒风凛冽，但与我一样，在我前后排着一长队冻僵的人，他们沮丧地等待出租车载他们回家……那一年，我们推出滴滴出行，目标很简单，就是让人们的出行更容易。”程维在招股书的开头写道。
无论如何，滴滴为我们的美好出行贡献过一份举足轻重的力量。
期待滴滴不忘初心，积极配合整改，卷土重来。期待中美就中概股的审计监管问题达成共识，为中概股在美融资创造良好的条件。
【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
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