#白话踩盘# 踩盘总结【林奥嘉园】，两年不见，二探林奥，上次是跟着大妈进去遛遛，这次是跟新来的小姐姐@发现十二楼 用大半天时间好好在这看了看房，小区里更绿了，商业依然冷冷清清，我给林奥嘉园在奥森板块的定位，土味时尚小区，乍一看挺矛盾，为什么我继续码字。

说他土，是因为外面看密密麻麻20几层大高楼，围合式院落，还有东西楼栋，很多人都以为是回迁房；进院落看细节，外立面四层及以下贴砖，其余都是涂料，楼道也是极简风，一层没有墙砖，步梯一层是洋灰地大白墙，称之为品质小区有种开不了口的感觉。

说他时尚，毕竟是2015年的社区，商品房性质，人车分流，还带个下沉商业，金融街那片的一些单位+后海部分定向安置的居住人群，前有大湖，后有奥森，院内绿也挺多。

另外小区入住率不高，所以车位富裕，周边小区尤其媒体村那边最缺的就是车位，地库600多一月，使用权车位不到30个，产权车位好像是40（没记住，不对指正），地铁不是很近，5号线北苑路得900多米，地铁周边商业氛围更浓一些。

价格方面，70-80p1居600w左右，主要分布在院外3栋，院内一居只有一层变异，相当于东向2居砍了件房；106东向2居近期成交746，我看的那套挂牌742，说是着急卖，估摸着还能聊；129北厅2居看了套1层挂820，下午室内采光挺差的，中高楼层同户型成交价在900左右；119p纯南2居，也是这小区两居里我比较喜欢的户型，看了套顶层840，之前正常中高层房源成交810-820，所以这个价格我觉得也得大聊，2居做的好的都是双卫，但不带窗。3居室的话140，160p得1000w起了，户型差点意思，要么单一朝向要么客厅朝北。另外还有一些商办房源。

小区好的地方说了，泼个冷水
1.小区未满二的房子挺多，别忘了算上税费再看价格；
2.踩盘打听了一下院内入住率60%，院外三栋楼入住率比院内低不少，小区原始业主很多都不唯一，往外租（2居10000+），将来会不会租户多一些，有人可能说了这房子死贵的，面积又大，租户多应该影响不大，但我今天看的房都是往外租的，可以清晰看到客厅隔断印儿，当3居用了，平摊费用3000一间房貌似北边也还可以；
3.品质我说了，跟大家理解的次新商品房我认为是差距的，至少感觉开发商没在这方面下功夫；
4.以前去奥森我老路过这，先不说早高峰，光说周末节假日，小区周边的道路发生拥堵的概率还是很高的。
5.踩盘发现大热天小区里物业也挺忙活，不过进出小区管理不是很严，门禁是好的，我在等里面出人的功夫，一大姐牟足了劲儿来了个徒手拽门的绝活，这臂力可还行。
6.有的户型房间里（东向2居）有横梁没法打掉还是存在一些浪费面积，不好利用。

700-900w朝阳北部能选的商品房2居还是不少的，在这我感觉就是为了地段，新和大。

凭记忆简单做个踩盘日记，分享完毕，有错误欢迎指正，希望能帮到有需要的朋友，晚安啦～#北京二手房##白话二手房# https://t.cn/A65MAJLE

有时候挺感慨的，从困惑的小镇做题家，甚至做题也做的不是特别好，到今天，达成了很多我以前不太想得到的东西。
以前周末坐着公交上学，跑步上学，路过黄河，看着小城里的索菲特酒店，觉得很好，没想过自己会住得上，到后来感觉这已经是很普通的一件事情。
想起曾经中兴的老板离职时引用李白的一句诗：却顾所来径，苍苍横翠微。回望来时走的山间小路，山林苍苍茫茫一片青翠。
“经历了许多坎坷，许多风雨，最后站在胜利的地方，回顾自己所走过的坎坷的道路，看到原来自己走过的路是多么艰辛与坎坷”的意思。
也不算胜利，只是一时的欢愉。也可能转瞬即逝，丢失一切，但在此时此刻我是知足的，更警醒着我要继续认真的生活下去，你永远不可能想到未来会怎么样，那请你也不要放弃再差的现在，往上走往下走，都要安慰好自己。生活还在继续，现在即是契机。 https://t.cn/AigLduLy

才上到周三，我就已经累了。想起来上周末最放松的时刻，不是爬山的路上（因为很累），而是在长沙吃完宵夜，喝完可乐，腹中满满闲逛在街边的时刻。街灯不怎么亮，三四百米的小街没有车也少有人，路口一个阿叔停着板车卖西瓜，我凑近一看才两块钱一斤，“广州要四块五！”我喊了一句，朋友便大聊特聊她平均两天干掉一只十斤大瓜的光荣事迹。一位路人大哥随风听了一句半句，就向我们双手竖起大拇指，说虽然不知道你们说的是什么，但是听起来很厉害！我们俩个被陌生人一说，愣了一下，然后疯狂大笑哈哈哈哈哈哈哈。