平均规模10.9亿元，泰州三市三区第一！
“水域码头工程成功应用关键技术”“新能源汽车零部件生产线正式投产”“年底竣工投产没问题”……盛夏时节我市重大产业项目建设现场接连传来好消息
今年以来，我市坚持“大抓项目、抓大项目”，对外加大“抢”的力度，落地重大产业化“链主”企业，对内深挖“转”的空间，推进优质企业“智改数转”，对上拓展“争”的成效，入选3个省重大项目，掀起了项目建设的滚滚热潮。
据统计我市上半年新开工5亿元和3000万美元以上项目13个计划总投资142亿元比去年同期增加30.2亿元项目平均规模10.9亿元列泰州三市三区首位
释放“葡萄串效应”
集聚千亿级金属新材料产业群
炎炎烈日下，位于开发区沿江路与敦土路交界处的青山控股靖江新材料生产基地项目，机器轰鸣、热气腾腾，施工人员正全力以赴推进项目建设，目前项目已完成桩基工程、承台浇筑等工序，朝着投产目标稳步推进。
青山项目是我市树立“葡萄串”链式思维成功招引的重大产业项目，从初步接洽到正式签约仅用时3个月，从正式签约到全面动工仅用时5个月，刷新了重大项目招引速度纪录。凭借靖江奋力打造的优质营商环境，该项目不断释放全球不锈钢制造龙头企业的链主效应，带动了一批产业链上下游企业集聚靖江。
今年上半年，投资25亿元的如山高品质不锈钢棒、弹簧钢丝、焊丝生产项目，投资15亿元的浦象高性能不锈钢管生产建设项目，投资10.25亿元的立青高端不锈钢丝智能化生产线建设项目，投资10亿元的青汇高性能不锈钢管、型材生产建设项目，投资5亿元的青昊高品质精密模具钢锻件生产建设项目，投资5亿元的瑞浦金属结构件生产制造项目……这些紧随青山而来的6个金属新材料深加工项目全部实质性开工。当前，我市正加快青山二期甬金等产业链重点项目报批，培育青山甬金“顶天立地”、配套企业“铺天盖地”的产业矩阵，打造千亿级金属新材料产业集群。
计划总投资52亿元的凯飞民用航空结构件生产制造项目同样跑出“加速度”。该项目作为中国商飞投资江苏“第一单”，也释放出“葡萄串”效应，带动吉凯恩飞机风挡、众拓五轴加工中心等项目投产达效，推动航空制造产业集群化、规模化、特色化发展，打响“靖江航空制造”品牌。
靖江经济技术开发区相关负责人说，开发区作为项目建设主战场，将发挥龙头“牵引效应”，延伸招商触角，对产业链上下游企业主动跟进对接、开辟绿色通道、提档优惠政策，加快落地一批规模大、支撑强、潜力足的关联项目，形成“项目追着链主来”的最佳效果。
深耕“智改数转”
点燃特色产业发展新动能
走进新程汽车工业有限公司生产车间，一条“巨无霸”式的热成型自动化生产线正在铆足马力生产，设备由德国进口，生产节拍达到每分钟四件，加工的零部件实现轻量化、高强度的要求，助推企业及早抢占新能源汽配市场。
智能化改造让新程汽车尝到了甜头，更加积极地拥抱“智改数转”。新程企业今年继续投资10.8亿元，打造新能源汽车轻量化结构件智能制造项目，建设设备高度互联、系统高度互通、数据高度互享、供应链高度互融的智能制造工厂，抢占发展“智”高点。
这是我市传统特色产业发力“智改数转”的一个生动场景。
在靖江上半年新开工、新竣工的“三比一提升”项目中，“智改数转”项目占据大半壁江山。
江苏新时代造船有限公司作为我市船舶产业领军企业，瞄准市场需求，实施绿色、智能转型，今年投资20亿元打造智能化海工装备生产项目，通过智能化生产线建设，提高智能化和信息化水平，致力走“专、精、特、新”的产品发展之路。
在江苏恒义工业技术有限公司的智能车间，一个毛坯经过车加工、滚齿、热处理等生产步骤，只需要10多分钟，就变成了齿轮轴成品，生产过程完全实现了智能化。企业还投资5亿元打造了新能源汽车零部件扩产项目，上半年竣工投产，新增了40万台套电池箱下壳体的产能，企业年产值有望增加约8亿元。
凯傲宝骊投资3000万美元建设的现代化智能绿色工厂改造项目已竣工投产，项目引入仓储车车架焊接机器人、AGV自动送料小车、平衡重叉车自动检测线、VOCs处理系统等高端设备和系统，极大提高生产效率，可达到年产25000台叉车的生产规模。
如今，以信息化、数字化、网络化、智能化为重要特征的“智改数转”行动，深度推进研、产、供销、服务、企业管理等方面进行变革，促进我市传统特色产业持续放大优势。
市发改委相关负责人介绍，目前，投资50亿元的赛德力医药离心机项目、投资11.83亿元的江苏省煤炭物流靖江基地二期工程项目、投资10.2亿元的大中技术股份有限公司智能电机项目等3个被列入省重大项目的“智改数转”项目正全力推进。我市还积极谋划青拓不锈钢板带深加工、科能增材智能化技改、迈能智慧工厂等科技含量高、发展潜力大、亩均效益好的项目，通过“智改数转”实现经济效益的提升。
做优“服务品牌”
推进重大项目快落地快推进
最近，深国际智慧物流园项目水域码头工程建设现场，首次成功应用了装配式预制下横梁技术，传为行内佳话。“我们项目能有突破性进展，多亏了开发区提供的优质服务，给我们增添了很大的信心。”深国际江苏兴旺物流有限公司董事长黄小刚说。
江苏兴旺物流（深国际）智慧物流园项目是我市引进的省服务业重点项目，计划总投资3亿美元，建设国际领先的集环保、智慧、节能、绿色于一体的现代化智能物流枢纽基地。项目签约入驻以来，开发区提供贴心服务，今年2月，市“靖心服务队”成立后，服务效率进一步提高，帮助企业加快完成道路施工涉及的跨和尚港水利许可，对陆域部分平面规划设计、建筑施工方案、消防通道设计等进行服务指导，确保项目有序推进。
总投资50亿元的中南高科·靖江智造谷一期项目已有14家企业实现投产，一些企业面临人才招聘难等问题。开发区想企业之所想，积极组织企业参加线上招聘会，推进企业与求职者精准对接，有效缓解企业用人需求。
为虹吸更多优质项目，城南园区今年推出项目全生命周期服务，整合环保、安全、科技等专业第三方力量，实行“项目专班管家”模式。城南园区相关负责人介绍，城南园区项目服务团队正深度对接中科光电研究所，充分发挥政策优势，引进孵化一批专家学者带队的“哪吒企业”“瞪羚企业”，打造新材料产业增长极。
以营商环境“金口碑”
换取项目建设“金速度”
日益成为我市项目服务工作者的共识开发区正持续开展“靖心服务项目建设”行动用好“靖心服务队”人力资源优势全力全速推进重大产业项目
来源：靖江发布
“水域码头工程成功应用关键技术”“新能源汽车零部件生产线正式投产”“年底竣工投产没问题”……盛夏时节我市重大产业项目建设现场接连传来好消息
今年以来，我市坚持“大抓项目、抓大项目”，对外加大“抢”的力度，落地重大产业化“链主”企业，对内深挖“转”的空间，推进优质企业“智改数转”，对上拓展“争”的成效，入选3个省重大项目，掀起了项目建设的滚滚热潮。
据统计我市上半年新开工5亿元和3000万美元以上项目13个计划总投资142亿元比去年同期增加30.2亿元项目平均规模10.9亿元列泰州三市三区首位
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集聚千亿级金属新材料产业群
炎炎烈日下，位于开发区沿江路与敦土路交界处的青山控股靖江新材料生产基地项目，机器轰鸣、热气腾腾，施工人员正全力以赴推进项目建设，目前项目已完成桩基工程、承台浇筑等工序，朝着投产目标稳步推进。
青山项目是我市树立“葡萄串”链式思维成功招引的重大产业项目，从初步接洽到正式签约仅用时3个月，从正式签约到全面动工仅用时5个月，刷新了重大项目招引速度纪录。凭借靖江奋力打造的优质营商环境，该项目不断释放全球不锈钢制造龙头企业的链主效应，带动了一批产业链上下游企业集聚靖江。
今年上半年，投资25亿元的如山高品质不锈钢棒、弹簧钢丝、焊丝生产项目，投资15亿元的浦象高性能不锈钢管生产建设项目，投资10.25亿元的立青高端不锈钢丝智能化生产线建设项目，投资10亿元的青汇高性能不锈钢管、型材生产建设项目，投资5亿元的青昊高品质精密模具钢锻件生产建设项目，投资5亿元的瑞浦金属结构件生产制造项目……这些紧随青山而来的6个金属新材料深加工项目全部实质性开工。当前，我市正加快青山二期甬金等产业链重点项目报批，培育青山甬金“顶天立地”、配套企业“铺天盖地”的产业矩阵，打造千亿级金属新材料产业集群。
计划总投资52亿元的凯飞民用航空结构件生产制造项目同样跑出“加速度”。该项目作为中国商飞投资江苏“第一单”，也释放出“葡萄串”效应，带动吉凯恩飞机风挡、众拓五轴加工中心等项目投产达效，推动航空制造产业集群化、规模化、特色化发展，打响“靖江航空制造”品牌。
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点燃特色产业发展新动能
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智能化改造让新程汽车尝到了甜头，更加积极地拥抱“智改数转”。新程企业今年继续投资10.8亿元，打造新能源汽车轻量化结构件智能制造项目，建设设备高度互联、系统高度互通、数据高度互享、供应链高度互融的智能制造工厂，抢占发展“智”高点。
这是我市传统特色产业发力“智改数转”的一个生动场景。
在靖江上半年新开工、新竣工的“三比一提升”项目中，“智改数转”项目占据大半壁江山。
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在江苏恒义工业技术有限公司的智能车间，一个毛坯经过车加工、滚齿、热处理等生产步骤，只需要10多分钟，就变成了齿轮轴成品，生产过程完全实现了智能化。企业还投资5亿元打造了新能源汽车零部件扩产项目，上半年竣工投产，新增了40万台套电池箱下壳体的产能，企业年产值有望增加约8亿元。
凯傲宝骊投资3000万美元建设的现代化智能绿色工厂改造项目已竣工投产，项目引入仓储车车架焊接机器人、AGV自动送料小车、平衡重叉车自动检测线、VOCs处理系统等高端设备和系统，极大提高生产效率，可达到年产25000台叉车的生产规模。
如今，以信息化、数字化、网络化、智能化为重要特征的“智改数转”行动，深度推进研、产、供销、服务、企业管理等方面进行变革，促进我市传统特色产业持续放大优势。
市发改委相关负责人介绍，目前，投资50亿元的赛德力医药离心机项目、投资11.83亿元的江苏省煤炭物流靖江基地二期工程项目、投资10.2亿元的大中技术股份有限公司智能电机项目等3个被列入省重大项目的“智改数转”项目正全力推进。我市还积极谋划青拓不锈钢板带深加工、科能增材智能化技改、迈能智慧工厂等科技含量高、发展潜力大、亩均效益好的项目，通过“智改数转”实现经济效益的提升。
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最近，深国际智慧物流园项目水域码头工程建设现场，首次成功应用了装配式预制下横梁技术，传为行内佳话。“我们项目能有突破性进展，多亏了开发区提供的优质服务，给我们增添了很大的信心。”深国际江苏兴旺物流有限公司董事长黄小刚说。
江苏兴旺物流（深国际）智慧物流园项目是我市引进的省服务业重点项目，计划总投资3亿美元，建设国际领先的集环保、智慧、节能、绿色于一体的现代化智能物流枢纽基地。项目签约入驻以来，开发区提供贴心服务，今年2月，市“靖心服务队”成立后，服务效率进一步提高，帮助企业加快完成道路施工涉及的跨和尚港水利许可，对陆域部分平面规划设计、建筑施工方案、消防通道设计等进行服务指导，确保项目有序推进。
总投资50亿元的中南高科·靖江智造谷一期项目已有14家企业实现投产，一些企业面临人才招聘难等问题。开发区想企业之所想，积极组织企业参加线上招聘会，推进企业与求职者精准对接，有效缓解企业用人需求。
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以营商环境“金口碑”
换取项目建设“金速度”
日益成为我市项目服务工作者的共识开发区正持续开展“靖心服务项目建设”行动用好“靖心服务队”人力资源优势全力全速推进重大产业项目
来源：靖江发布
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
#璞玉唤新# ：《生命的间奏：长寿的智慧》
长寿时代，我们将如何定义年龄？
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