【房价比地价还低,买这类房是不是很划算?】2021年老司机问答专栏已经关闭了,今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上,收费也有明显变化(详见文末:付费咨询)。如果只是问一些简单的问题,可以通过现场交流会或老司机直播间来提问,都是免费的。
从7月开始,老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播,主要点评近期楼市发生的事情,并回答大家的问题。(直播在视频号:房产老司机)
先问大家一个问题,你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类?
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜,但并不是最便宜的,市场上还有更便宜的房子,既不是最老,也不是最破,更不是最小。
而是那种房龄15年以上,面积120以上,大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切,因为相比老破小,这类房子并不是特别老,基本上是第二代商品房小区,15年左右说不上破,外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说,显得老一些,旧一些,老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的,典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”(房龄往往20年+)的成交,我们意外的发现,反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例,这里聚集着大量的老破小社区,如联南花园,也有品质略好的老旧大社区,比如丽园馨都,但去年到今年,联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村,也有类似的情况。
不仅成交量,丽园馨都的房价甚至还卖不过联南,特别是今年以来,联南的老破小能卖到2.4-2.6万,丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看,丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了,慈城的房子早就2万+了,联丰板块居然还只能卖2.3万左右(电梯房),怎么也想不通。
单就卖地来说,联丰的楼面地价一定会在2万以上,最近成交的高塘地块,楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子,也没能好卖起来,类似小区今年的成交量,往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因?
还是以联南社区为例,这里成交的二手房,绝大部分都在200万以下,50-80平米之间,超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说,客户类别已经变得非常单一,基本上都是以首次置业的刚需客户,这些客户购房的第一限制条件,就是总价。
资金决定了首付,首付决定了总价。
老旧大产品,尽管单价不高,但总价往往都靠300万区间了,这与首次置业的购买力之间,至少有了100万的缺口,无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说,这种老旧小区很难以入法眼,虽然地段好,但居住舒适性是个很大问题,比如停车就特别困难。
如果没电梯,那就更糟糕了。
高不成低不就,是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了?对老司机来说这怎么可能!下面,一个有深度的问题出现了:
这种接近地价的老旧大,有投资价值吗?
打个比方,老旧大就像一辆开了20万公里的汽车,现在二手车的价格接近卖废铁的价格,但这车还能开,你认为有没有买的价值?
最差就算拆了卖废铁,也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了,但别急,房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价,地价本身是否成立?如果将来土地越卖越便宜,就算现在接近地价买过来,将来还是站岗,而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢?
要知道,我们的地价并非是市场的产物,而是垄断的结果,这个板块地价卖2万是否合理,没办法论证,因为就算没人买,政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买,但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么,是拆迁成本,拆迁成本上去了,地价肯定下不来。这还只是表面现象,其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时,抵押的就是土地。
土地掉价了,对银行来说意味着抵押物不安全了,必然会要求增加抵押物,或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信,地价在垄断控制之下,是可以保持稳定的。
地价稳定了,老旧大就可以投资了吗?还是不行,因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁,马上就可以兑现,但买一套这样的老旧大,如果不拆迁,兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁,因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期,投资这种老旧大可能就是一个陷阱,随着新建商品房越来越多,二手房市场的过剩会越来越明显,越来越多的房子,真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗?不会!它们在银行是有估值的,就算卖不掉,也可以用来作为贷款抵押物,可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说,房子就真不是用来住的,而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去?只有天知道。
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先问大家一个问题,你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类?
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜,但并不是最便宜的,市场上还有更便宜的房子,既不是最老,也不是最破,更不是最小。
而是那种房龄15年以上,面积120以上,大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切,因为相比老破小,这类房子并不是特别老,基本上是第二代商品房小区,15年左右说不上破,外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说,显得老一些,旧一些,老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的,典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”(房龄往往20年+)的成交,我们意外的发现,反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例,这里聚集着大量的老破小社区,如联南花园,也有品质略好的老旧大社区,比如丽园馨都,但去年到今年,联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村,也有类似的情况。
不仅成交量,丽园馨都的房价甚至还卖不过联南,特别是今年以来,联南的老破小能卖到2.4-2.6万,丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看,丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了,慈城的房子早就2万+了,联丰板块居然还只能卖2.3万左右(电梯房),怎么也想不通。
单就卖地来说,联丰的楼面地价一定会在2万以上,最近成交的高塘地块,楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子,也没能好卖起来,类似小区今年的成交量,往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因?
还是以联南社区为例,这里成交的二手房,绝大部分都在200万以下,50-80平米之间,超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说,客户类别已经变得非常单一,基本上都是以首次置业的刚需客户,这些客户购房的第一限制条件,就是总价。
资金决定了首付,首付决定了总价。
老旧大产品,尽管单价不高,但总价往往都靠300万区间了,这与首次置业的购买力之间,至少有了100万的缺口,无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说,这种老旧小区很难以入法眼,虽然地段好,但居住舒适性是个很大问题,比如停车就特别困难。
如果没电梯,那就更糟糕了。
高不成低不就,是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了?对老司机来说这怎么可能!下面,一个有深度的问题出现了:
这种接近地价的老旧大,有投资价值吗?
打个比方,老旧大就像一辆开了20万公里的汽车,现在二手车的价格接近卖废铁的价格,但这车还能开,你认为有没有买的价值?
最差就算拆了卖废铁,也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了,但别急,房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价,地价本身是否成立?如果将来土地越卖越便宜,就算现在接近地价买过来,将来还是站岗,而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢?
要知道,我们的地价并非是市场的产物,而是垄断的结果,这个板块地价卖2万是否合理,没办法论证,因为就算没人买,政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买,但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么,是拆迁成本,拆迁成本上去了,地价肯定下不来。这还只是表面现象,其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时,抵押的就是土地。
土地掉价了,对银行来说意味着抵押物不安全了,必然会要求增加抵押物,或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信,地价在垄断控制之下,是可以保持稳定的。
地价稳定了,老旧大就可以投资了吗?还是不行,因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁,马上就可以兑现,但买一套这样的老旧大,如果不拆迁,兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁,因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期,投资这种老旧大可能就是一个陷阱,随着新建商品房越来越多,二手房市场的过剩会越来越明显,越来越多的房子,真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗?不会!它们在银行是有估值的,就算卖不掉,也可以用来作为贷款抵押物,可以套取资金用来周转。
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最具情怀的中级后驱车,丰田锐志。
如果要说哪一款中级轿车最具操控性,外观最时尚,丰田锐志放任不让。
中级轿车最具可玩性的后驱,让它在2018年停产后,二手车还涨价了一波。
如今见到这台2010年上牌,历经11年风雨,20万公里的风度菁英版锐志,我还是忍不住想收下来。
这车从来就不省油,毕竟2.5L自然吸气发动机,没有10L百公里油耗才不正常。
但是车主暧昧不清的态度,让我不知道这车啥时候能到手,这就很难受了。
随缘吧
如果要说哪一款中级轿车最具操控性,外观最时尚,丰田锐志放任不让。
中级轿车最具可玩性的后驱,让它在2018年停产后,二手车还涨价了一波。
如今见到这台2010年上牌,历经11年风雨,20万公里的风度菁英版锐志,我还是忍不住想收下来。
这车从来就不省油,毕竟2.5L自然吸气发动机,没有10L百公里油耗才不正常。
但是车主暧昧不清的态度,让我不知道这车啥时候能到手,这就很难受了。
随缘吧
"新能源汽车太坑爹了,没钱人玩不起啊!
这台小鹏P7是我在去年10月份买的落地价将近24万,当时会买这款车,主要是因为家里面已经有了一台燃油车,想着老婆平时上下班也没车,用这台车就给她用,然后我就开老车。本来是觉得有点贵的,但是想想,毕竟是新能源车,外观又设计的非常像跑车,档次感也不错,续航里程也可以,就买了。
前段时间看到网上关于理想one的讨论非常热烈,我也就想看一下我这台车能卖多少钱,结果做二手车的朋友跟我说这个车现在最多不会超过15万,估计还没什么人会买,去二手车市场一问,还真的是这样子,我买新能源汽车买错了?这么廉价的吗?有点后悔了。"
新能源汽车之所以二手车保值率普遍都不高,主要是因为技术问题没有攻克,另外后期的维护成本相当高,换一块电池多少钱我想都不用我说吧,新能源汽车换一块电池,就跟燃油车大修发动机或者换一台发动机,没什么区别了,只不过,说它成本会比发动机稍微低一些。那人家二手车商肯定就不太愿意要这种车型,消费者也肯定不想买啊!
这台小鹏P7是我在去年10月份买的落地价将近24万,当时会买这款车,主要是因为家里面已经有了一台燃油车,想着老婆平时上下班也没车,用这台车就给她用,然后我就开老车。本来是觉得有点贵的,但是想想,毕竟是新能源车,外观又设计的非常像跑车,档次感也不错,续航里程也可以,就买了。
前段时间看到网上关于理想one的讨论非常热烈,我也就想看一下我这台车能卖多少钱,结果做二手车的朋友跟我说这个车现在最多不会超过15万,估计还没什么人会买,去二手车市场一问,还真的是这样子,我买新能源汽车买错了?这么廉价的吗?有点后悔了。"
新能源汽车之所以二手车保值率普遍都不高,主要是因为技术问题没有攻克,另外后期的维护成本相当高,换一块电池多少钱我想都不用我说吧,新能源汽车换一块电池,就跟燃油车大修发动机或者换一台发动机,没什么区别了,只不过,说它成本会比发动机稍微低一些。那人家二手车商肯定就不太愿意要这种车型,消费者也肯定不想买啊!
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