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#糟心网购影响情绪# 618网购狂欢节来临，很多人准备熬夜抢购。最近，有网友分享了自己身边人因为网购导致心脏病发作的的经历。情绪激动，心率过快，确实影响健康。欧美国家曾进行过大规模流行病学研究发现，安静时心率＞80~85次/分的人，患冠心病、高血压、心脏猝死等心血管危险事件的几率明显超过心率偏慢的人。而发脾气、刺激性事件都会影响心率。所以在购物时，要管理好自己的情绪，不要太激动，理性选择品质、服务皆优的平台购物。

疫情阴霾逐渐散开，春暖花开总算到来，按下“暂停键”的商业活动正在渐渐复苏，商场、餐饮、线下娱乐等陆续恢复营业，人们几个月以来被抑制的线下消费需求得到释放，消费市场将迎来一波报复性反弹。

在过去的三个月里，商业经营数据压力之大超乎想象，停止营业、闭店调整、品牌合作撤出市场，此起彼伏，有些项目的闭店率高达70％。商业作为物业持有方的压力，直接表现在合作的品牌商户上。

作为一个线下实体商业的运营操盘方，在疫情过后，如何抓住“报复性消费”这一机遇，重新调整商场业态布局，快速招商入驻呢？下面，17度将为大家分享一些实战专家的成功经验和方法，供大家参考。

1、细分业态，优化业态布局
前期项目定位策划是一个战略性的决策，关系到整个项目未来发展的基本轨迹。在招商过程中，我们需要更细分业态——不单单只是经营的品类，更要从更深层的数据分析去优化业态布局。通常我们会选择的一些分析参数，用于在几个同业态品牌的选择以及在同一个铺位对不同业态品牌的选择。

其次，业态布局是一个动态发展的过程，一般品牌的签约年限在1-3年，优质品牌和大面积特殊业态可能到5-8年，主力店是10-15年。随着项目在市场环境的不断发展变化，在业态布局的时候就要考虑到所在市场的发展趋势，拟定战略计划，以确保商家能够生存，并保证租金收益合理和持续稳定增长。

2、比商家更懂品牌经营

作为招商人员，必须熟悉各类业态品牌的背书，包括发展历史、市场定位、主力客单价、品牌特点和发展战略、最新的发展动态，比商家更懂得品牌经营，才能打动品牌的心。充分了解商家的生意模式，目标客群，平均客单价，平均经营状况，布点计划，选址标准，物业工程条件、平均业绩坪效，经营毛利，开店投资成本……等等。

3、搞懂消费者
消费者洞察，如海底针。商业推广的核心其实就是基于对消费趋势及消费行为的准确、系统的理解基础上的“对症下药”。

因此，商家及商业项目必须搞懂消费者，要把“取悦消费者"的精神根植于项目的全过程，让项目本身月月都能呈现出“品质感与新鲜感”，沿着消费者的癖好进行商业组合与商家沟通，或许离成功会更近一些。

4、玩转商务条件
租金、租金＋扣点两者取其高、保底租金＋扣点、扣点、装修补贴、免租期，这些都是租赁合同中经常出现的商务条件。
纯租金：适合对商务条件要求不高的普通品牌，也适用于营运管理团队预算较低的公司。但是这种商务条件对租金定价的要求非常高，在商家经营的合理利润范围内，同时也要满足购物中心的营收预期，否则容易出现租户欠租的情况，非良性经营的商户不单单是解约重新招商这么简单，其带来的负面影响是多方面的，因此需要慎重。
租金＋扣点两者取其高：一般适用于比较强势的开发商或者成熟的商场，并且对招商品牌的营业额预估有较准确的把握。在项目成熟期通常会采用这种商务条件。
保底租金＋扣点：通常用在开业的项目培育期，有时与一些优质品牌谈纯租金合作无法达成共识时，也会退而求其次采用这种合作模式，这是比较容易实现双赢的合作模式。
纯扣点：百货、大卖场、买手店、美食广场常采用的合作模式，对营运团队的要求非常高，不单要把控整体项目的销售总额，更要规范商家的经营行为，一般对自身项目非常有信心的开发团队会采用这种合作模式。
装修补贴：主力店、奢侈品品牌或者必须引进的品牌一般会用到这个商务条件，当然也有开发商投资后托管给专业营运团队合作的品牌，通常一些不容易招商的项目会采用这种合作方式，也有市场竞争对手在争抢同一品牌并且对品牌有区域门店限制时使用这个商务条件吸引商家合作。
免租期：变相降租，用于培育期的商场，当项目进入成长期时，因为租金基数相对较高，谈判余地较大。免租期是最直接给到商家优惠的有利条件，但最好不要一次性给太多，一般按照签约年限在每年年底或者开业之初给予，以免商家前期通过不正当经营敛财，享受免租期优惠后违约退场风险。

5、二次招商和品牌调整的学问
一般影响二次招商品牌调整的主要评定标准有以下几点：

1. 人流密集点和死角区域
人流密集区域的商业业态一般定位为快速消费品，而死角区域则定位目的性消费，通常能够靠前期主力店的位置、建筑设计以及活动密集场地推测，但是需要通过开业后的数据进行验证和微调。

2. 品牌经营情况
为自身经营能力有问题的商家提供解决方式，若无法解决则采取劝退措施。对经营能力强，但是铺位较差导致业绩问题的商家主动采取赠送广告位、活动引导客流等方式增加其在项目中的关注度。对租金定价远远偏离其正常的租金成本占比的商家采取重点观察，并于合约到期时调整租金定价。

3. 3％～5％的空铺率和短租商铺
保证一些快时尚热点品牌能够最快地在适当的时机进入商场，为商场带动客流。

招商工作作为商业地产运营的重要部分，其核心价值是为品牌商和商业地产物业持有者实现双赢，因此只有比品牌更懂经营之道，才能够在市场中脱颖而出，更能够确保项目持续健康稳定地发展。