【#什么人在职场上活得最轻松# ？】
1. 为什么你一看见办公室政治就头疼？
收到的咨询，最多的是关于“职场政治”的困惑。我发现，“职场政治”的大部分原则，比如“谨慎站队”、“小心慎言”、“禁忌话题”、“上司管理”等等，人人都能理解，但执行起来，有一些人很快就能上手，有一些人却总是“臣妾办不到啊”。办公室政治的本质是通过人际关系进行的“看不见的竞争”，这里既有利益竞争，也有性格冲突。过去我们讲“职场政治”，总是告诉你要怎么认清双方的利益关系，然后是一堆潜规则，搞得很庸俗。但性格层面的因素，却被我们忽视了。
2. “低自我监控者”真的是职场政治的loser吗？
小王和小李是同时进公司的员工，但两年后的绩效评估中，小王比小李高了很多，率先获得晋升资格。两人的能力都不错，工作也都很努力，最大的区别在于人际关系的处理上。小王擅于察颜观色，根据领导和同事的态度灵活应变，形象管理也很好，让她始终以积极、高效、开放的职场形象示人。而小李完全相反，他的口头禅是：“我生活得很真实，从不会为了取悦他人而改变自己。”“根据周围人的反应，改变自己行为”的“见风使舵”的能力，心理学上称之为“自我监控”，前面的小王属于“高自我监控者”，很多调查表明，高自我监控者的晋升机会明显更高。“低自我监控者”有两类，一类属于内向、保守、敏感型性格，很容易对职场人际关系累觉不爱；另一类属于过于热情、粗心、直率的性格，更是“职场政治”的受害者。
你一定以为，本文会教大家如何成为一个“高自我监控者”，但我不打算这么做。《黑镜》第三季有一集，设想了一个人与人相互打分的社会，分数越高，你占有的社会资源越多，每个人都试图用自己最完美的形象去吸引别人，给自己打高分，整个社会充满了渴望以“混圈子”的方法来突破现有阶层的人。我们试想，如果职场中每一个人都是“高自我监控者”，为了控制大家的印象，释放出的信息都是非常正面、积极、美好的，那不就变成了“朋友圈”了吗？你在朋友圈里能得到真实的信息吗？
事实上，“低自我监控者”有自己的优势，他们的性格很直接，对组织的忠诚度也更高。所以，保持一定比例的“低自我监控者”，是一个组织健康发展的必要条件。但有人要说了，难道要这些“低自我监控者”牺牲自己的职场前途，去维持组织的稳定，去填平“高自我监控者”的晋升之路吗？
那些身居高位的管理者，“低自我监控者”的比例真的少吗？那些冷酷无情的总经理、原则性极强的董事长、内向敏感的CEO，比比皆是。他们不都是从职场政治的腥风血雨中活下来的吗？这就需要我们用一种全新的眼光去看待“职场政治”这个老话题，找到最适合“低自我监控者”的职场生存之道。
3. 广结同盟，还是坚持自我？
既然讲职场政治，我们还是先回到“政治”本身。政治，一直有“利益政治”和“原则政治”的说法。“利益政治”最常见，特朗普就是“极端利益政治”的代表，他在《交易的艺术》开头就说：“多数人都对我的行事方式感到惊讶，我经常会出尔反尔。”当总统后，他常常为自己的行事诡异进行辩解：“我怎么可能让你知道我的底牌？” 而特朗普早期的军师、极右翼分子班农则恰恰相反，是“原则政治”代表，反多元文化者，坚持“禁穆令”，反对拿原则作交易，所以才被“什么都能拿来交易”的特朗普打入冷宫。
职场政治也一样，以前给人的印象往往是“利益至上，不讲原则”，其实不然。办公室政治中，既有讲利益的，也有讲原则的。举个例子：职场中有派系，派系有斗争，斗争有输赢，万一你站在输的那一方，职场政治有一个大忌，就是投靠对手——忠诚，就是一种“讲原则”的职场政治。再以工作配合为例，大部分人都更倾向于和一个性格明确、利益透明的人合作，因为我们都是风险厌恶者，尤其讨厌的是别人带来的风险。
职场上的“利益政治”和“原则政治”，其实是两种不同的人际关系合作策略。“利益政治”的合作策略是，用最少的代价，换最大的利益，没有永恒的朋友，只有永恒的利益。所以，底牌永远不会摊出来。“原则政治”的合作策略是，我有什么，我要什么，我是怎样的人，一切都摆在台面上，如果你愿意，请放心与我合作。“利益政治”是主动出击，化敌为友，广结同盟；“低自我监察”是坚持自我，敌我分明，后发制人。“利益政治”需要洞察他人的需求，克制自己的情绪，适合前面说过的“高自我监控者”。
“原则政治”则相反，如果你是一个“低自我监控者”，常常屏蔽社交信息，还对猜测别人的心思感到很不耐烦，那你不如采用“原则政治”的人际关系策略，增加自己的透明度，增强行动的可预测性，把自己放在被选择的地位上，放弃某些眼前利益，让对方产生长期合作的高预期。一句话，“职场原则政治”的目标是建立长期可持续的合作关系。我想一定有人要问：底牌都摊出来了，人家故意欺骗你怎么办？这是个好问题，答案就5个字：一报还一报。
4. 为什么“一报还一报”是最好的合作策略？
密歇根大学政治科学家艾克斯罗德在研究“合作与博弈理论”时，用电脑模拟过一个“生存游戏”，他公开征集了几十个不同的“合作策略”，放在一个程序里竞争，结果，他发现最后存活数量最多的是一种叫“一报还一报”的合作策略，几次实验结果都是如此。“一报还一报”的策略和前面说的“原则政治”很像：第一步，相信合作者，从不首先背叛；第二步，对于对方的背叛行为一定要惩罚；第三步，惩罚过一次，对方再想合作，还是选择相信。
实验发现，“一报还一报”策略在一开始并不占优势，总是要到后半场，才真正开始发力。而我们常常用的“欺软怕硬”策略、“欺骗性合作”策略等等，刚好相反，一开始占优势，最后无一例外遭到失败。此外，实验还发现，“一报还一报”的策略虽然总分最高，但在每一轮博弈中，从来拿不到最高分。这两点都说明了一个道理，“原则政治”信奉者，为了长远的优势，往往要牺牲眼前的利益，承受暂时的打击：
在印象形成阶段，你需要承受一定的人际冲突。而且，你不能嫉妒人家，不能因为“能力不如你、但人际关系比你好”的人提升，而愤愤不平，因为这是你的选择。你也不能玩小聪明，有利益时，变成“利益政治”，没利益时，变回“原则政治”，这就变成了“欺骗性合作”策略。顺便提一嘴，艾克斯罗德把这一系列实验写在了一本叫《合作的进化》的书里，用实验结果解释了很多政治与道德选择背后的原理，里面有一句话，令人震惊：“只要有5%的人持一报还一报的策略，就可以改造一个充满了欺骗的社会。”当然，想要玩转职场“原则政治”，还有三条原则。
5. “原则政治”的三条原则
“原则政治”最重要的第一原则是：金身不破。保持你性格的稳定性，内向你就一直内向下去，保守你就始终保守，敏感你就别怕别人说你敏感。记得以前有个巨蟹座的同事，口头禅就是“身为巨蟹座，赶紧做完回家是一件天大的事”，反复念叨了一两年，大家让他加班时，总有一种负疚感。形成稳定预期后，别人就知道怎么配合你，如果你是一个很挑剔的人，别人自然会把准备工作做得更细，如果你是个直率的人，人家对你的某些言论也就见怪不怪了。
“原则政治”第二个原则：扬长，不避短。“不避短”前面说过了，扬长就是“长板理论”——把木桶倾斜，能装最多的水决定于你最长的那块板。选择了“原则政治”，好处是可以把精力集中在业务能力的提升上。既然你不能主动出击，你总得有点真材实学，别人才愿意跟你合作啊。
“原则政治”第三个原则：不知彼，但知己。“原则政治”不要求你洞察他人，但相应就提高了“了解自己”的要求。问题在于，一部分“低自我监控者”恰恰是对自我缺乏了解的人。而且，对于一个20多岁的职场新人而言，你真的了解自己吗？你的性格真的不会变吗？坚持个性原则，永远不应该成为你逃避成长的借口。
6. 半途而废者，最累
职场政治未必都是潜规则的世界，讲原则也是可以得到利益的，只是这个过程是如此漫长，长到很多人都半途而废。职场上有两种人活着最轻松，一种是讲原则的人，另一种是完全不讲原则的人。而那些半途而废的人，最累。https://t.cn/A662TTsL（作者：人神共奋）
1. 为什么你一看见办公室政治就头疼？
收到的咨询，最多的是关于“职场政治”的困惑。我发现，“职场政治”的大部分原则，比如“谨慎站队”、“小心慎言”、“禁忌话题”、“上司管理”等等，人人都能理解，但执行起来，有一些人很快就能上手，有一些人却总是“臣妾办不到啊”。办公室政治的本质是通过人际关系进行的“看不见的竞争”，这里既有利益竞争，也有性格冲突。过去我们讲“职场政治”，总是告诉你要怎么认清双方的利益关系，然后是一堆潜规则，搞得很庸俗。但性格层面的因素，却被我们忽视了。
2. “低自我监控者”真的是职场政治的loser吗？
小王和小李是同时进公司的员工，但两年后的绩效评估中，小王比小李高了很多，率先获得晋升资格。两人的能力都不错，工作也都很努力，最大的区别在于人际关系的处理上。小王擅于察颜观色，根据领导和同事的态度灵活应变，形象管理也很好，让她始终以积极、高效、开放的职场形象示人。而小李完全相反，他的口头禅是：“我生活得很真实，从不会为了取悦他人而改变自己。”“根据周围人的反应，改变自己行为”的“见风使舵”的能力，心理学上称之为“自我监控”，前面的小王属于“高自我监控者”，很多调查表明，高自我监控者的晋升机会明显更高。“低自我监控者”有两类，一类属于内向、保守、敏感型性格，很容易对职场人际关系累觉不爱；另一类属于过于热情、粗心、直率的性格，更是“职场政治”的受害者。
你一定以为，本文会教大家如何成为一个“高自我监控者”，但我不打算这么做。《黑镜》第三季有一集，设想了一个人与人相互打分的社会，分数越高，你占有的社会资源越多，每个人都试图用自己最完美的形象去吸引别人，给自己打高分，整个社会充满了渴望以“混圈子”的方法来突破现有阶层的人。我们试想，如果职场中每一个人都是“高自我监控者”，为了控制大家的印象，释放出的信息都是非常正面、积极、美好的，那不就变成了“朋友圈”了吗？你在朋友圈里能得到真实的信息吗？
事实上，“低自我监控者”有自己的优势，他们的性格很直接，对组织的忠诚度也更高。所以，保持一定比例的“低自我监控者”，是一个组织健康发展的必要条件。但有人要说了，难道要这些“低自我监控者”牺牲自己的职场前途，去维持组织的稳定，去填平“高自我监控者”的晋升之路吗？
那些身居高位的管理者，“低自我监控者”的比例真的少吗？那些冷酷无情的总经理、原则性极强的董事长、内向敏感的CEO，比比皆是。他们不都是从职场政治的腥风血雨中活下来的吗？这就需要我们用一种全新的眼光去看待“职场政治”这个老话题，找到最适合“低自我监控者”的职场生存之道。
3. 广结同盟，还是坚持自我？
既然讲职场政治，我们还是先回到“政治”本身。政治，一直有“利益政治”和“原则政治”的说法。“利益政治”最常见，特朗普就是“极端利益政治”的代表，他在《交易的艺术》开头就说：“多数人都对我的行事方式感到惊讶，我经常会出尔反尔。”当总统后，他常常为自己的行事诡异进行辩解：“我怎么可能让你知道我的底牌？” 而特朗普早期的军师、极右翼分子班农则恰恰相反，是“原则政治”代表，反多元文化者，坚持“禁穆令”，反对拿原则作交易，所以才被“什么都能拿来交易”的特朗普打入冷宫。
职场政治也一样，以前给人的印象往往是“利益至上，不讲原则”，其实不然。办公室政治中，既有讲利益的，也有讲原则的。举个例子：职场中有派系，派系有斗争，斗争有输赢，万一你站在输的那一方，职场政治有一个大忌，就是投靠对手——忠诚，就是一种“讲原则”的职场政治。再以工作配合为例，大部分人都更倾向于和一个性格明确、利益透明的人合作，因为我们都是风险厌恶者，尤其讨厌的是别人带来的风险。
职场上的“利益政治”和“原则政治”，其实是两种不同的人际关系合作策略。“利益政治”的合作策略是，用最少的代价，换最大的利益，没有永恒的朋友，只有永恒的利益。所以，底牌永远不会摊出来。“原则政治”的合作策略是，我有什么，我要什么，我是怎样的人，一切都摆在台面上，如果你愿意，请放心与我合作。“利益政治”是主动出击，化敌为友，广结同盟；“低自我监察”是坚持自我，敌我分明，后发制人。“利益政治”需要洞察他人的需求，克制自己的情绪，适合前面说过的“高自我监控者”。
“原则政治”则相反，如果你是一个“低自我监控者”，常常屏蔽社交信息，还对猜测别人的心思感到很不耐烦，那你不如采用“原则政治”的人际关系策略，增加自己的透明度，增强行动的可预测性，把自己放在被选择的地位上，放弃某些眼前利益，让对方产生长期合作的高预期。一句话，“职场原则政治”的目标是建立长期可持续的合作关系。我想一定有人要问：底牌都摊出来了，人家故意欺骗你怎么办？这是个好问题，答案就5个字：一报还一报。
4. 为什么“一报还一报”是最好的合作策略？
密歇根大学政治科学家艾克斯罗德在研究“合作与博弈理论”时，用电脑模拟过一个“生存游戏”，他公开征集了几十个不同的“合作策略”，放在一个程序里竞争，结果，他发现最后存活数量最多的是一种叫“一报还一报”的合作策略，几次实验结果都是如此。“一报还一报”的策略和前面说的“原则政治”很像：第一步，相信合作者，从不首先背叛；第二步，对于对方的背叛行为一定要惩罚；第三步，惩罚过一次，对方再想合作，还是选择相信。
实验发现，“一报还一报”策略在一开始并不占优势，总是要到后半场，才真正开始发力。而我们常常用的“欺软怕硬”策略、“欺骗性合作”策略等等，刚好相反，一开始占优势，最后无一例外遭到失败。此外，实验还发现，“一报还一报”的策略虽然总分最高，但在每一轮博弈中，从来拿不到最高分。这两点都说明了一个道理，“原则政治”信奉者，为了长远的优势，往往要牺牲眼前的利益，承受暂时的打击：
在印象形成阶段，你需要承受一定的人际冲突。而且，你不能嫉妒人家，不能因为“能力不如你、但人际关系比你好”的人提升，而愤愤不平，因为这是你的选择。你也不能玩小聪明，有利益时，变成“利益政治”，没利益时，变回“原则政治”，这就变成了“欺骗性合作”策略。顺便提一嘴，艾克斯罗德把这一系列实验写在了一本叫《合作的进化》的书里，用实验结果解释了很多政治与道德选择背后的原理，里面有一句话，令人震惊：“只要有5%的人持一报还一报的策略，就可以改造一个充满了欺骗的社会。”当然，想要玩转职场“原则政治”，还有三条原则。
5. “原则政治”的三条原则
“原则政治”最重要的第一原则是：金身不破。保持你性格的稳定性，内向你就一直内向下去，保守你就始终保守，敏感你就别怕别人说你敏感。记得以前有个巨蟹座的同事，口头禅就是“身为巨蟹座，赶紧做完回家是一件天大的事”，反复念叨了一两年，大家让他加班时，总有一种负疚感。形成稳定预期后，别人就知道怎么配合你，如果你是一个很挑剔的人，别人自然会把准备工作做得更细，如果你是个直率的人，人家对你的某些言论也就见怪不怪了。
“原则政治”第二个原则：扬长，不避短。“不避短”前面说过了，扬长就是“长板理论”——把木桶倾斜，能装最多的水决定于你最长的那块板。选择了“原则政治”，好处是可以把精力集中在业务能力的提升上。既然你不能主动出击，你总得有点真材实学，别人才愿意跟你合作啊。
“原则政治”第三个原则：不知彼，但知己。“原则政治”不要求你洞察他人，但相应就提高了“了解自己”的要求。问题在于，一部分“低自我监控者”恰恰是对自我缺乏了解的人。而且，对于一个20多岁的职场新人而言，你真的了解自己吗？你的性格真的不会变吗？坚持个性原则，永远不应该成为你逃避成长的借口。
6. 半途而废者，最累
职场政治未必都是潜规则的世界，讲原则也是可以得到利益的，只是这个过程是如此漫长，长到很多人都半途而废。职场上有两种人活着最轻松，一种是讲原则的人，另一种是完全不讲原则的人。而那些半途而废的人，最累。https://t.cn/A662TTsL（作者：人神共奋）
预亏40亿、财务总监半年换俩 中利集团光伏回款艰难执着下注
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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