【买房知识点四：二手房交易注意事项（上）】

二手房交易，牢记以下15条，可以有效规避交易中的潜在风险。

（当然凡事无绝对，仅供参考）

1、通过中介公司找房源，不要直接从个人手里购买。因为房主可能向你隐瞒关于房屋的真实情况，比如有官司、是凶宅、泡过水等等。而中介一般对本小区的房源比较清楚，能帮你排除可疑房源。
（社群、朋友圈除外）

2、房产中介的从业人员素质参差不齐、构成复杂、流动性大，建议尽量找正规中介公司的、学历高、经验丰富的房产经纪人。
（学历不一定要高，但是人要靠谱）

3、尽可能和房主直接见面，不要通过中介背对背谈。见面后，先了解对方的身份来路，然后询问清楚房屋的历史、隐患和权利情况：这房子怎么来的？怎么装修的？谁在里面住过？卖房牵涉到哪些人？怎么没见他一起过来？这些交谈，能够帮助你规避很多潜在的风险。
（多与房东沟通）

4、别在三更半夜签合同。中介公司为了促成交易，经常让买卖双方无论谈判到多晚，签完合同再走。但人在困倦的时候，容易忽略合同条款，引发纠纷。
（半夜可能更利于成交[允悲]）

5、签署合同前，要和房主一起到交易中心查询房屋的权利归属，有没有和其他人做过网签，有没有抵押、查封等情况。
（至少让中介提前准备好）

6、交易过程中，要求房主至少有一次夫妻都在场。如果房屋是夫妻二人的共同财产，一方偷偷将房子卖掉，另一方起诉，你也会沦为被告。《配偶同意出售证明》可能伪造。而中介公司会议室有录像，可以证明双方都知情。
（夫妻共同财产要注意）

7、尽量缩短交易时间，过户之后立即交房。办理的时间一长，房价下跌或者上涨，如果一方反悔，极易引发纠纷。

8、对买卖双方最有利的交易模式是，先支付一小部分定金，剩余款项全部交由资金监管。
（资金监管很重要）#房产资讯# #买房小知识# #买房#

#合肥楼市[超话]#一个失败的置换案例

昨天晚上，政务区某小区的邻居M先生来滨湖请我吃饭，兴冲冲的来，最后很郁闷的回去了，是怎么回事呢？

事情的原委是这样的：M先生住政务区某小区，夫妻二人都是灵活就业，小孩上大学快毕业了。政务区的是两房，家中是男孩，大学快毕业了，就准备把政务区的房子卖了，买一个大三房或者四房。夫妻俩比较保守稳健，政务区这个房子买的比较早，尾款仅余下几万元，就准备用卖房款稍微添一点点买一个同价位的好房子。

M先生是今年7月份跟我提这个想法的，并全权委托我帮他们做买卖置换操作。我当时提的建议是：卖出政务区，买入滨湖。7月份当时的市场行情在260w左右，市场也比较淡，我建议在9月初以270w出头一次性付款卖出，同时收款后即时9月中旬之前在滨湖买热门改善楼盘新房。

提这个建议的基础，是认为七八月份挂牌市场还比较淡，7月份挂卖260w不值当，预判到9月份能够在270w全款卖出。同时在9月份高首付能买到滨湖的热门改善好楼盘，由于新房限价性价比很高，但随着时间推迟，购买难度就会很高，所以最佳买入时间就是在9月中旬前。

随后在8月底的时候我就帮他挂牌了，在所有的中介都挂牌，挂牌价一次性付款270多万，底价272，之后有不少中介想要带看。

但随后M先生反悔了，说经过一家人再商量了一下，不一定卖房了，所以就把这个单子撤回去了。

昨天晚上过来的时候，兴冲冲的跟我说，以280W贷款支付的价格卖掉了，刚签的合同。他很高兴，觉得就多卖了10W块钱，太好了！

我认真的跟他介绍了滨湖这边新房的市场和二手房的市场形势，就在这短短的三个多月时间已经发生了巨大的变化！按照他的收款进度，最快要到明年的1月底能拿到钱，而现在280w在滨湖已经买不到什么好房子！

为了多收10W块钱，耽误了大概5个月的时间，而买入滨湖至少要多付出50W左右的成本！
走的时候他挺郁闷的，问：“那我现在该怎么办？”
我也感觉蛮郁闷的：怎么办？

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房屋买卖未过户，被征收时，拆迁补偿应该这样分配！

1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

2.当房屋被征收时，卖房人作为登记的房屋所有权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有效，但其在该协议中享有的权利为其出卖给买房人的房屋及土地使用权的对价。在此情况下，买房人可选择解除房屋买卖合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。（实践中，征收部门可直接与实际买受人签订征收补偿协议。）
　　
3.在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该补偿款的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分配作出裁判。

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