醉酒肇事证据不足宣告无罪
【裁判要点】
交通肇事案客观上造成二死一伤的法律后果，但因为双方都系醉酒驾驶，且在深夜、无监控地段，又无其他人证证实，在蒋正历拒不承认本人驾驶摩托车的情况下，一审仅根据司法鉴定中心对该车驾乘关系进行的鉴定，得出被告人蒋正历系驾驶员的结论进而追究其刑事责任。二审认为，死者杨晓东、李冬宏的尸体检验报告反映出的伤情是一致的，为何一个是驾驶员、一个就认定为乘客?故一审在认定该案犯罪的主体资格方面证据是不够充分的。但鉴于肇事车辆系蒋正历所有，对事故造成的后果具有不可推卸的民事责任。而死者李冬宏与蒋正历双方系师生关系，当天本是师生同乐，所以造成的后果是双方都不愿面对的，其家属对被告人的要求重点是民事赔偿，刑事方面也希望法院对其从轻处罚。基于此，二审期间对民事部分进行了先行调解并履行，在受害人表示谅解、刑事部分证据存在瑕疵的情况下，作出了对蒋正历指控证据不足，宣告无罪的刑事判决。
【基本案情】
2007年12月8日 23时30 分许，蒋正历与学生李冬宏醉酒后驾驶云M62273号二轮摩托车由南向北行至兰城路与龙泉路交叉路口南60米处，靠中心线左侧行驶时与对向驶来的杨晓东醉酒后无证驾驶的云MZ0222号二轮摩托车相撞，造成李冬宏当场死亡及杨晓东经医院抢救无效于次日死亡、蒋正历受伤、两车不同程度受损的重大交通事故。
案发后，由于蒋正历对是否是自己驾驶摩托车表示记不清，隆阳区交警大队委托云南云通司法鉴定中心对云M62273号二轮摩托车的驾乘关系进行了鉴定，云南云通司法鉴定中
心出具了云通司鉴中心【2008】法物鉴字第2号司法鉴定意见书及鉴定结论，分析认为，蒋正历符合云 M62273号二轮摩托车驾驶员，李冬宏符合云 M62273号二轮摩托车后座乘员。隆阳区交警大队依此作出了隆公交事认字〔2008】第05号交通事故认定书，认定蒋正历负事故的主要责任，杨晓东负次要责任，李冬宏不负责任。
【一审判决】
隆阳区人民法院据以上述确认的事实，认为蒋正历的行为已触犯刑律，构成了交通肇事罪，并应承担70%赔偿责任。
判决;（1）被告人蒋正历犯交通肇事罪，判处有期徒刑四年;
（2）被告人蒋正历赔偿附带民事诉讼原告人李绍焕死亡赔偿金52，680 元、丧葬费 11，442 元，合计64，122 元，按 70%算，实际应赔偿44，885元;赔偿附带民事诉讼原告人杨德舒、李永康、杨和生、赵梅芝死亡赔偿金229，920元、丧葬费11，442 元、李永康的被抚养人生活费71，298 元，合计312，660元，按70%算，实际应赔偿218，862元。
上诉人蒋正历不服上诉称，一审认定其醉酒后驾车事实不清，证据不足，适用法律错误，民事赔偿其只应承担车主的责任，请求二审给予改判。
【二审判决】
经审理查明，2007年12月8日21时许，被告人蒋正历、李冬宏等五人在一起打牌喝酒。23时15分许，被告人蒋正历提出有事要先走，李冬宏表示送老师下楼。后二人共乘蒋正历的云 M62273号二轮摩托车由南向北行至兰城路与龙泉路交叉路口南60米处，由于该车靠中心线左侧行驶，与对向驶来的杨晓东醉酒后无证驾驶的云 MZ0222号二轮摩托车相撞，造成李冬宏当场死亡及杨晓东经医院抢救无效于次日死亡、蒋正历受伤、两车不同程度受损的重大交通事故。有隆阳区交警大队受理交通事故登记表予以证实。
二审期间，经保山市中级人民法院主持调解，上诉人蒋正历与死者家属之间达成了调解协议，上诉人蒋正历赔偿原审附带民事诉讼原告人李绍焕经济损失44，885.40元;赔偿原审附带民事诉讼原告人杨德舒、李永康、杨和生、赵梅芝经济损失218，862元。
保山市中级人民法院认为，2007年12 月8日11时许在保山市隆阳城区兰城路与龙泉路交叉路口南60米处发生的交通事故客观存在，蒋正历作为肇事车辆的车主具有民事赔偿责任。但蒋正历是否是该车的驾驶员无充分证据证实，一审所采信的云通司鉴中心【2008】法物鉴字第2号司法鉴定意见书不具有完全排他性，且无其他证据相印证，以此认定蒋正历犯交通肇事罪的证据不足。对上诉人蒋正历的上诉意见本院予以采纳。
判决如下∶
一、撤销隆阳区人民法院（2008）隆刑初字第143 号刑事附带民事判决;
二、上诉人蒋正历无罪。
【案件评析】
本案的焦点是被告人的主体资格认定及民事赔偿问题。
一、关于主体资格认定
1.案发当天被告人蒋正历是与死者李冬宏等五人在一起喝酒打牌，后其提出有事先走，李冬宏提出送老师下楼。为何会坐上摩托，是否有把蒋正历送到目的地又返回的意思?这样的话，他驾驶摩托的可能性也会存在。
2.由于案发时间是冬天的晚上23点30分左右，路无行人，也无监控，肇事造成两死一伤的后果，伤者蒋正历对是否系自已驾车表示由于酒醉记不清了，对何人驾驶M62273号二轮摩托车的问题无任何人证能证实，也没有指纹提取等相关证据。一审法院以云通司鉴中心【2008〕法物鉴字第2号司法鉴定意见书及鉴定结论为依据，认为蒋正历符合云M62273号二轮摩托车驾驶员，李冬宏符合M62273号二轮摩托车后座乘员。但该证据不具有排他性。主要表现在：该证据是根据尸体检验报告、现场勘查笔录、照片等作出，说李冬宏远抛致死的情形与现场不完全一致，且保山市公安局隆阳分局交警大队隆公交（2007）044号尸体检验报告书反映出二人的伤情是一致的，证实李冬宏、杨晓东的损伤部位均在头部及右膝关节，均系交通事故致颅脑损伤致死。为何一个的身份是驾驶员、另一个的身份就能认定为乘客?
综上所述，认定蒋正历是云 M62273 号二轮摩托车驾驶员的证据仅有该鉴定结论予以支持，而该证据又不具完全排他性，故一审认定被告人蒋正历犯罪主体的证据不充分。
二、关于民事赔偿问题
由于该案造成了严重后果，在侦查、起诉、一审阶段被告人蒋正历均不承认本人驾驶摩托车，对造成的后果只愿意承担车主的法律责任，所以对该严重后果的如何弥补是贯穿整个案件的一个棘手问题。对一审的判处结果，死者家属均表示服判。而上诉人蒋正历在二审提讯时，对一审判决并未表现出特别的抵制，却流露出了深深的悔意，经承办人作思想工作，他希望能通过妻子积极筹款，与受害人达成共识，将一审判赔的民事赔偿款及时清结。本着给死者一个安慰、给生者一个希望的出发点，二审承办人就民事部分与双方当事人进行了沟通，对案件的审判、执行等过程中可能存在的问题作了释明。受害人均表示只要民事赔偿到位，希望二审法院能在刑事上对蒋正历给予从轻处罚。后经法院主持调解，上诉人蒋正历家属与死者家属之间达成了调解协议，确认一审判赔数额并及时履行完毕。
对该类过失犯罪，最好的审理结果应该是案结事了。如果该案在刑事部分太过坚持，或在民事赔偿上一味坚持只承担车主的责任，则不利于该案的全案审理。基于这样的办案理念，二审承办人在听取双方当事人意思表示后先努力做好民事部分的调处工作，在和解的基础上，再审理刑事部分。该案在终审判决时，认为上诉人蒋正历已就民事赔偿部分与死者家属达成了调解协议.并已取得受害人家属谅解，在犯罪事实证据存在瑕疵的前提下，决定在刑事上对被告人蒋正历作疑罪从无考虑，宣告其无罪。该案的判处结果原、被告双方均表示满意，取得了较好的法律效果和社会效果。
（张艳昌）
李振斌律师18738178626晨读一语二典
《论语》子张问政，子曰：“居之无倦，行之以忠。”
【翻译】
子张问怎样治理政事，孔子说：“居于官位不懈怠，执行君令要忠实。”
《民法典》 第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《刑法典》第二百七十二条 【挪用资金罪】
公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑；数额特别巨大的，处七年以上有期徒刑。
国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的，依照本法第三百八十四条的规定定罪处罚。
有第一款行为，在提起公诉前将挪用的资金退还的，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以减轻或者免除处罚。
【裁判要点】
交通肇事案客观上造成二死一伤的法律后果，但因为双方都系醉酒驾驶，且在深夜、无监控地段，又无其他人证证实，在蒋正历拒不承认本人驾驶摩托车的情况下，一审仅根据司法鉴定中心对该车驾乘关系进行的鉴定，得出被告人蒋正历系驾驶员的结论进而追究其刑事责任。二审认为，死者杨晓东、李冬宏的尸体检验报告反映出的伤情是一致的，为何一个是驾驶员、一个就认定为乘客?故一审在认定该案犯罪的主体资格方面证据是不够充分的。但鉴于肇事车辆系蒋正历所有，对事故造成的后果具有不可推卸的民事责任。而死者李冬宏与蒋正历双方系师生关系，当天本是师生同乐，所以造成的后果是双方都不愿面对的，其家属对被告人的要求重点是民事赔偿，刑事方面也希望法院对其从轻处罚。基于此，二审期间对民事部分进行了先行调解并履行，在受害人表示谅解、刑事部分证据存在瑕疵的情况下，作出了对蒋正历指控证据不足，宣告无罪的刑事判决。
【基本案情】
2007年12月8日 23时30 分许，蒋正历与学生李冬宏醉酒后驾驶云M62273号二轮摩托车由南向北行至兰城路与龙泉路交叉路口南60米处，靠中心线左侧行驶时与对向驶来的杨晓东醉酒后无证驾驶的云MZ0222号二轮摩托车相撞，造成李冬宏当场死亡及杨晓东经医院抢救无效于次日死亡、蒋正历受伤、两车不同程度受损的重大交通事故。
案发后，由于蒋正历对是否是自己驾驶摩托车表示记不清，隆阳区交警大队委托云南云通司法鉴定中心对云M62273号二轮摩托车的驾乘关系进行了鉴定，云南云通司法鉴定中
心出具了云通司鉴中心【2008】法物鉴字第2号司法鉴定意见书及鉴定结论，分析认为，蒋正历符合云 M62273号二轮摩托车驾驶员，李冬宏符合云 M62273号二轮摩托车后座乘员。隆阳区交警大队依此作出了隆公交事认字〔2008】第05号交通事故认定书，认定蒋正历负事故的主要责任，杨晓东负次要责任，李冬宏不负责任。
【一审判决】
隆阳区人民法院据以上述确认的事实，认为蒋正历的行为已触犯刑律，构成了交通肇事罪，并应承担70%赔偿责任。
判决;（1）被告人蒋正历犯交通肇事罪，判处有期徒刑四年;
（2）被告人蒋正历赔偿附带民事诉讼原告人李绍焕死亡赔偿金52，680 元、丧葬费 11，442 元，合计64，122 元，按 70%算，实际应赔偿44，885元;赔偿附带民事诉讼原告人杨德舒、李永康、杨和生、赵梅芝死亡赔偿金229，920元、丧葬费11，442 元、李永康的被抚养人生活费71，298 元，合计312，660元，按70%算，实际应赔偿218，862元。
上诉人蒋正历不服上诉称，一审认定其醉酒后驾车事实不清，证据不足，适用法律错误，民事赔偿其只应承担车主的责任，请求二审给予改判。
【二审判决】
经审理查明，2007年12月8日21时许，被告人蒋正历、李冬宏等五人在一起打牌喝酒。23时15分许，被告人蒋正历提出有事要先走，李冬宏表示送老师下楼。后二人共乘蒋正历的云 M62273号二轮摩托车由南向北行至兰城路与龙泉路交叉路口南60米处，由于该车靠中心线左侧行驶，与对向驶来的杨晓东醉酒后无证驾驶的云 MZ0222号二轮摩托车相撞，造成李冬宏当场死亡及杨晓东经医院抢救无效于次日死亡、蒋正历受伤、两车不同程度受损的重大交通事故。有隆阳区交警大队受理交通事故登记表予以证实。
二审期间，经保山市中级人民法院主持调解，上诉人蒋正历与死者家属之间达成了调解协议，上诉人蒋正历赔偿原审附带民事诉讼原告人李绍焕经济损失44，885.40元;赔偿原审附带民事诉讼原告人杨德舒、李永康、杨和生、赵梅芝经济损失218，862元。
保山市中级人民法院认为，2007年12 月8日11时许在保山市隆阳城区兰城路与龙泉路交叉路口南60米处发生的交通事故客观存在，蒋正历作为肇事车辆的车主具有民事赔偿责任。但蒋正历是否是该车的驾驶员无充分证据证实，一审所采信的云通司鉴中心【2008】法物鉴字第2号司法鉴定意见书不具有完全排他性，且无其他证据相印证，以此认定蒋正历犯交通肇事罪的证据不足。对上诉人蒋正历的上诉意见本院予以采纳。
判决如下∶
一、撤销隆阳区人民法院（2008）隆刑初字第143 号刑事附带民事判决;
二、上诉人蒋正历无罪。
【案件评析】
本案的焦点是被告人的主体资格认定及民事赔偿问题。
一、关于主体资格认定
1.案发当天被告人蒋正历是与死者李冬宏等五人在一起喝酒打牌，后其提出有事先走，李冬宏提出送老师下楼。为何会坐上摩托，是否有把蒋正历送到目的地又返回的意思?这样的话，他驾驶摩托的可能性也会存在。
2.由于案发时间是冬天的晚上23点30分左右，路无行人，也无监控，肇事造成两死一伤的后果，伤者蒋正历对是否系自已驾车表示由于酒醉记不清了，对何人驾驶M62273号二轮摩托车的问题无任何人证能证实，也没有指纹提取等相关证据。一审法院以云通司鉴中心【2008〕法物鉴字第2号司法鉴定意见书及鉴定结论为依据，认为蒋正历符合云M62273号二轮摩托车驾驶员，李冬宏符合M62273号二轮摩托车后座乘员。但该证据不具有排他性。主要表现在：该证据是根据尸体检验报告、现场勘查笔录、照片等作出，说李冬宏远抛致死的情形与现场不完全一致，且保山市公安局隆阳分局交警大队隆公交（2007）044号尸体检验报告书反映出二人的伤情是一致的，证实李冬宏、杨晓东的损伤部位均在头部及右膝关节，均系交通事故致颅脑损伤致死。为何一个的身份是驾驶员、另一个的身份就能认定为乘客?
综上所述，认定蒋正历是云 M62273 号二轮摩托车驾驶员的证据仅有该鉴定结论予以支持，而该证据又不具完全排他性，故一审认定被告人蒋正历犯罪主体的证据不充分。
二、关于民事赔偿问题
由于该案造成了严重后果，在侦查、起诉、一审阶段被告人蒋正历均不承认本人驾驶摩托车，对造成的后果只愿意承担车主的法律责任，所以对该严重后果的如何弥补是贯穿整个案件的一个棘手问题。对一审的判处结果，死者家属均表示服判。而上诉人蒋正历在二审提讯时，对一审判决并未表现出特别的抵制，却流露出了深深的悔意，经承办人作思想工作，他希望能通过妻子积极筹款，与受害人达成共识，将一审判赔的民事赔偿款及时清结。本着给死者一个安慰、给生者一个希望的出发点，二审承办人就民事部分与双方当事人进行了沟通，对案件的审判、执行等过程中可能存在的问题作了释明。受害人均表示只要民事赔偿到位，希望二审法院能在刑事上对蒋正历给予从轻处罚。后经法院主持调解，上诉人蒋正历家属与死者家属之间达成了调解协议，确认一审判赔数额并及时履行完毕。
对该类过失犯罪，最好的审理结果应该是案结事了。如果该案在刑事部分太过坚持，或在民事赔偿上一味坚持只承担车主的责任，则不利于该案的全案审理。基于这样的办案理念，二审承办人在听取双方当事人意思表示后先努力做好民事部分的调处工作，在和解的基础上，再审理刑事部分。该案在终审判决时，认为上诉人蒋正历已就民事赔偿部分与死者家属达成了调解协议.并已取得受害人家属谅解，在犯罪事实证据存在瑕疵的前提下，决定在刑事上对被告人蒋正历作疑罪从无考虑，宣告其无罪。该案的判处结果原、被告双方均表示满意，取得了较好的法律效果和社会效果。
（张艳昌）
李振斌律师18738178626晨读一语二典
《论语》子张问政，子曰：“居之无倦，行之以忠。”
【翻译】
子张问怎样治理政事，孔子说：“居于官位不懈怠，执行君令要忠实。”
《民法典》 第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《刑法典》第二百七十二条 【挪用资金罪】
公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑；数额特别巨大的，处七年以上有期徒刑。
国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的，依照本法第三百八十四条的规定定罪处罚。
有第一款行为，在提起公诉前将挪用的资金退还的，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以减轻或者免除处罚。
#房产资讯# 济南第三批次集中供地：除2宗土地溢价外，底价成交和流拍并存
12月6日，济南第三批次集中供地拉开帷幕，共有104宗土地迎来成交，总出让面积约301.35万平方米，约4520.25亩。
本次土拍仍采取“错时分批”出让模式，分为3个批次实施竞价交易及成交确认，竞买人可在不同批次“择地PK”。
与前两批次集中供地相比，本次济南挂牌的居住用地的比例较高，城区所供的75宗地块中，只有11宗为商业地块；莱芜区、章丘区、济阳区所挂牌土地全部是住宅用地。
值得注意的是，济南市国有建设用地使用权竞买规则再次更新，在第三轮集中供地出让中“试水”：市本级居住用地达到最高限价后分12种情况竞价，新增“限地价竞建筑品质和建设进度”，挂钩竞星级绿色建筑比例、竞住宅楼预售办理层数等。
从成交结果看，相较于第二批次76宗土地“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率零”的竞拍情况有所不同，本批次集中供地的除张马屯片区2个组团地块呈现低溢价率外，其他85宗地块底价成交，17宗地块流拍。
除2个组团溢价外，底价成交和流拍并存
济南第三批次的集中供地，共有104宗商住用地集中挂牌，包括主城区66宗约2891.41亩，高新区6宗约529.19亩，莱芜区6宗约316.63亩，及章丘区4宗、济阳区19宗。
与济南首批集中供地以市中区为主不同的是，在第二三批次的供地中，历城区所推出的宗地数量大幅增加，就本次来看，历城区供地38宗，约有超千亩的土地供应。
在第一批进入交易的区域中，共有19宗土地参与拍卖，其中章丘区3宗地块流拍，高新区、莱芜区地块全部以底价成交。山东绿地泉控股集团联合济南高新控股集团摘得高新区稼轩文旅城项目首期A-09、A-12、A-13、A-15、A-16、B-21地块约333亩土地。
在“错时分批”出让的第二批，历下、市中、天桥、槐荫等区域28宗土地除了段店组团、大同宏业地块流拍外，其余均以底价成交。其中，龙湖西客站摘地，保利持续补仓五里牌坊板块，青岛路组团济南城市建设集团万融置业拿下，天桥区动力机厂地块银丰底价摘得。
作为此次供地的主力区域，历城区供应了38宗土地，其中大辛南区组团的8宗地块是第二批次供地的临时终止地块，本次因无人出价而流拍；张马屯片区第四批用地的两个组团分别溢价3%、7%；其他均已底价成交。具体包括银丰地产、瑞马、大华、中建瓜分张马屯片区地块，葛洲坝首进济南落子唐冶，铁投摘得港沟东地块组团。
值得关注的是，今日土拍的104宗地块除2宗组团溢价外，底价成交和流拍并存，成交结构整体呈现分化态势。据了解，近年来济南土地市场的整体溢价率一直不高，首批集中超7成地块“零溢价”；第二批次供地中除1宗工业用地出现溢价外，其他均以底价成交。
对于本轮土拍情况，一位从事房企投策的工作人员对中国房地产报山东记者表示，一方面是受“三道红线”及土拍规则调整的影响，对开发商自有资金和资质审核严格，或有些地块存在配建安置房、引入产业等附加条件；二是临近年底，房企的战略平衡方面，进行资源倾斜或取舍收缩拿地，本轮供地表现谨慎。
拿地企业以国企/央企、平台为主，占比一半以上
在济南第三批次集中供地中，共有超4500亩的土地供应布局济南的各个城市板块。具体到土地成交结果，业内人士分析表示，“拿地企业多为大型国企、央企或当地城投公司，品牌房企参与较少，除个别勾地项目外其他无参与。”
通过梳理发现，主城及高新区所成交的约2782.75亩土地中，央企/国企、平台拿地占比一半以上，面积约1453亩。其中，轨交集团摘得张马屯片区2组团、站前商务区组团和轨道交通2号线姜家庄停车场上盖用地，共计10宗土地，总计约380亩，为本轮土拍的最大的竞买者。此外，济南城市建设集团万融置业、历下控股、市中控股司等国企平台也分别摘地，总计面积超过千亩。
具体看来，银丰地产、瑞马、中建、大华等企业落子张马屯片区，葛洲坝地产首入济南进驻唐冶板块，绿地泉的稼轩文旅城项目落地；同时，龙湖摘得西客站地块，将建设济南第三座龙湖天街；保利摘得槐荫区五里牌坊组团地块；山东百一地产、山东海泉置业也在此次土拍中有所斩获。
作为此次供应的主力区域，历城区共成交30宗土地，其中张马屯片区占比约一半，是此次土拍中参与企业最多的区域，总计约463亩土地成交。据了解，B9、B10组团吸引了银丰、中建、瑞马等企业参与，最终大华地产以竞价3轮、溢价7%成功摘得。B3、B4组团吸引了银丰、中建两家企业报名，最终由中建摘得。剩余地块中，银丰摘得B-1、B-6、B-7组团，瑞马摘得C1、C2地块；其他地块被济南轨交摘得。
“此次成交以后，张马屯片区或将迎来继2017年后的另一个集中开发期，成为明年济南楼市的主力供应区域。”一位从业多年的房地产观察人士这样分析片区情况。
他表示，唐冶片区、港沟片区也有大面积的住宅土地底价成交，后续市场的各板块之间都会有所改善。“像港沟组团6宗居住用地搭配2宗商业用地，容积率区间比较大，产品将会比较丰富，且多数地块的容积率在2.0以下，未来将是济南改善置业重点区域之一。唐冶片区也将形成有效供应，整体供应量不大，具有距离地铁站点近的优势。”
业内：供地节奏影响市场，明年上半年处于偏紧状态
“与前两次集中供地相比，本次集中供地的降温现象仍在延续。对于本次土拍竞买规则的再次更新，达到最高限价时采取‘限地价竞品质住宅和建设进度’方面，并未在本次土拍中得到体现。”业内人士分析称。
谈及对于第三批次供地，国企和当地城投公司拿地增加是否会影响到竞争格局的变化时，山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析表示，“从整体来看，它们在后续开发方面，多以与企业合作模式为主，另一方面是更多承担了社会责任、比如捆绑租赁租赁住房等；同时这些品牌房企仍有不少存量、货量，如党家片区、张马屯等多片区，所以这并不意味着房地产市场竞争版图随之发生变化。”
随着12月6日第三批次集中土拍的结束，2021年济南供地即将面临收官，其他商务金融和文化设施用地也将在12月9日迎来出让。对于这一年集中供地以来所产生的影响与变局，许珊从整体供应量、供地节奏、供地结构、区域竞争四个方面进行了分析。
“目前整体的土拍市场来看，2021年济南市本级居住用地大概完成了全年供地计划的89%，较去年的88%基本持平，但较2016年-2019年供地高峰时差不少，占地面积大约少100多万平方米。从供应量方面，体现出明年上半年市场供应处于偏紧状态。”许珊在接受中国房地产报山东记者采访时表示。
在她看来，集中供地的供地节奏、供地总量会影响到明年入市量的有效供应。一方面，在供地节奏上，与较以往时间分散、各区域多次零星供地相比，分批次的集中供地影响到后期入市的有效供应。就目前来看，首批供地项目已陆续入市，第二批供地的多数地块尚未开盘，供地节奏对市场供应端产生一定的影响。
另一方面，在供需配置上一定程度的加剧了市场分化，比如4月份土地供应主要集中在党家片区，而未来新增的供应可能就是又在另一个区域。同时在没有供应的时间里，各片区以去化存量为主，存量和供应之间也存在不匹配的情况。在她看来，这也是集中供地的一个弊端，其实没有很好的办法去解决。
同时表示，就今年的三次供地来看，济南集中供地区域以郊区或城市外围为主、主城核心区域较少。像第一批次的党家、第二批次的国际医学城及第三批次的港沟组团，均位于城市外围区域，配套交通相对不算成熟，这也产生了供地结构、区域结构的不均衡。而从成交楼板价来看，各区域之间相差不是特别大，对于新生区域的溢价对开发房企的考验是比较大的。
此外，集中供地也在一定程度上会使片区内项目形成集中入市，区域内竞争也会比较激烈。一般来说，这种小范围的区域竞争主要是拼价格，如盛福片区多个项目集聚，多是通过降价这一种方式去竞争，尚未真正的形成理想状态。#济南#
12月6日，济南第三批次集中供地拉开帷幕，共有104宗土地迎来成交，总出让面积约301.35万平方米，约4520.25亩。
本次土拍仍采取“错时分批”出让模式，分为3个批次实施竞价交易及成交确认，竞买人可在不同批次“择地PK”。
与前两批次集中供地相比，本次济南挂牌的居住用地的比例较高，城区所供的75宗地块中，只有11宗为商业地块；莱芜区、章丘区、济阳区所挂牌土地全部是住宅用地。
值得注意的是，济南市国有建设用地使用权竞买规则再次更新，在第三轮集中供地出让中“试水”：市本级居住用地达到最高限价后分12种情况竞价，新增“限地价竞建筑品质和建设进度”，挂钩竞星级绿色建筑比例、竞住宅楼预售办理层数等。
从成交结果看，相较于第二批次76宗土地“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率零”的竞拍情况有所不同，本批次集中供地的除张马屯片区2个组团地块呈现低溢价率外，其他85宗地块底价成交，17宗地块流拍。
除2个组团溢价外，底价成交和流拍并存
济南第三批次的集中供地，共有104宗商住用地集中挂牌，包括主城区66宗约2891.41亩，高新区6宗约529.19亩，莱芜区6宗约316.63亩，及章丘区4宗、济阳区19宗。
与济南首批集中供地以市中区为主不同的是，在第二三批次的供地中，历城区所推出的宗地数量大幅增加，就本次来看，历城区供地38宗，约有超千亩的土地供应。
在第一批进入交易的区域中，共有19宗土地参与拍卖，其中章丘区3宗地块流拍，高新区、莱芜区地块全部以底价成交。山东绿地泉控股集团联合济南高新控股集团摘得高新区稼轩文旅城项目首期A-09、A-12、A-13、A-15、A-16、B-21地块约333亩土地。
在“错时分批”出让的第二批，历下、市中、天桥、槐荫等区域28宗土地除了段店组团、大同宏业地块流拍外，其余均以底价成交。其中，龙湖西客站摘地，保利持续补仓五里牌坊板块，青岛路组团济南城市建设集团万融置业拿下，天桥区动力机厂地块银丰底价摘得。
作为此次供地的主力区域，历城区供应了38宗土地，其中大辛南区组团的8宗地块是第二批次供地的临时终止地块，本次因无人出价而流拍；张马屯片区第四批用地的两个组团分别溢价3%、7%；其他均已底价成交。具体包括银丰地产、瑞马、大华、中建瓜分张马屯片区地块，葛洲坝首进济南落子唐冶，铁投摘得港沟东地块组团。
值得关注的是，今日土拍的104宗地块除2宗组团溢价外，底价成交和流拍并存，成交结构整体呈现分化态势。据了解，近年来济南土地市场的整体溢价率一直不高，首批集中超7成地块“零溢价”；第二批次供地中除1宗工业用地出现溢价外，其他均以底价成交。
对于本轮土拍情况，一位从事房企投策的工作人员对中国房地产报山东记者表示，一方面是受“三道红线”及土拍规则调整的影响，对开发商自有资金和资质审核严格，或有些地块存在配建安置房、引入产业等附加条件；二是临近年底，房企的战略平衡方面，进行资源倾斜或取舍收缩拿地，本轮供地表现谨慎。
拿地企业以国企/央企、平台为主，占比一半以上
在济南第三批次集中供地中，共有超4500亩的土地供应布局济南的各个城市板块。具体到土地成交结果，业内人士分析表示，“拿地企业多为大型国企、央企或当地城投公司，品牌房企参与较少，除个别勾地项目外其他无参与。”
通过梳理发现，主城及高新区所成交的约2782.75亩土地中，央企/国企、平台拿地占比一半以上，面积约1453亩。其中，轨交集团摘得张马屯片区2组团、站前商务区组团和轨道交通2号线姜家庄停车场上盖用地，共计10宗土地，总计约380亩，为本轮土拍的最大的竞买者。此外，济南城市建设集团万融置业、历下控股、市中控股司等国企平台也分别摘地，总计面积超过千亩。
具体看来，银丰地产、瑞马、中建、大华等企业落子张马屯片区，葛洲坝地产首入济南进驻唐冶板块，绿地泉的稼轩文旅城项目落地；同时，龙湖摘得西客站地块，将建设济南第三座龙湖天街；保利摘得槐荫区五里牌坊组团地块；山东百一地产、山东海泉置业也在此次土拍中有所斩获。
作为此次供应的主力区域，历城区共成交30宗土地，其中张马屯片区占比约一半，是此次土拍中参与企业最多的区域，总计约463亩土地成交。据了解，B9、B10组团吸引了银丰、中建、瑞马等企业参与，最终大华地产以竞价3轮、溢价7%成功摘得。B3、B4组团吸引了银丰、中建两家企业报名，最终由中建摘得。剩余地块中，银丰摘得B-1、B-6、B-7组团，瑞马摘得C1、C2地块；其他地块被济南轨交摘得。
“此次成交以后，张马屯片区或将迎来继2017年后的另一个集中开发期，成为明年济南楼市的主力供应区域。”一位从业多年的房地产观察人士这样分析片区情况。
他表示，唐冶片区、港沟片区也有大面积的住宅土地底价成交，后续市场的各板块之间都会有所改善。“像港沟组团6宗居住用地搭配2宗商业用地，容积率区间比较大，产品将会比较丰富，且多数地块的容积率在2.0以下，未来将是济南改善置业重点区域之一。唐冶片区也将形成有效供应，整体供应量不大，具有距离地铁站点近的优势。”
业内：供地节奏影响市场，明年上半年处于偏紧状态
“与前两次集中供地相比，本次集中供地的降温现象仍在延续。对于本次土拍竞买规则的再次更新，达到最高限价时采取‘限地价竞品质住宅和建设进度’方面，并未在本次土拍中得到体现。”业内人士分析称。
谈及对于第三批次供地，国企和当地城投公司拿地增加是否会影响到竞争格局的变化时，山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析表示，“从整体来看，它们在后续开发方面，多以与企业合作模式为主，另一方面是更多承担了社会责任、比如捆绑租赁租赁住房等；同时这些品牌房企仍有不少存量、货量，如党家片区、张马屯等多片区，所以这并不意味着房地产市场竞争版图随之发生变化。”
随着12月6日第三批次集中土拍的结束，2021年济南供地即将面临收官，其他商务金融和文化设施用地也将在12月9日迎来出让。对于这一年集中供地以来所产生的影响与变局，许珊从整体供应量、供地节奏、供地结构、区域竞争四个方面进行了分析。
“目前整体的土拍市场来看，2021年济南市本级居住用地大概完成了全年供地计划的89%，较去年的88%基本持平，但较2016年-2019年供地高峰时差不少，占地面积大约少100多万平方米。从供应量方面，体现出明年上半年市场供应处于偏紧状态。”许珊在接受中国房地产报山东记者采访时表示。
在她看来，集中供地的供地节奏、供地总量会影响到明年入市量的有效供应。一方面，在供地节奏上，与较以往时间分散、各区域多次零星供地相比，分批次的集中供地影响到后期入市的有效供应。就目前来看，首批供地项目已陆续入市，第二批供地的多数地块尚未开盘，供地节奏对市场供应端产生一定的影响。
另一方面，在供需配置上一定程度的加剧了市场分化，比如4月份土地供应主要集中在党家片区，而未来新增的供应可能就是又在另一个区域。同时在没有供应的时间里，各片区以去化存量为主，存量和供应之间也存在不匹配的情况。在她看来，这也是集中供地的一个弊端，其实没有很好的办法去解决。
同时表示，就今年的三次供地来看，济南集中供地区域以郊区或城市外围为主、主城核心区域较少。像第一批次的党家、第二批次的国际医学城及第三批次的港沟组团，均位于城市外围区域，配套交通相对不算成熟，这也产生了供地结构、区域结构的不均衡。而从成交楼板价来看，各区域之间相差不是特别大，对于新生区域的溢价对开发房企的考验是比较大的。
此外，集中供地也在一定程度上会使片区内项目形成集中入市，区域内竞争也会比较激烈。一般来说，这种小范围的区域竞争主要是拼价格，如盛福片区多个项目集聚，多是通过降价这一种方式去竞争，尚未真正的形成理想状态。#济南#
【“治愈”的老旧小区，品质跑进全新生活】开栏语
年初，我市确定了32件2021年民生实事。一年来，在市委的坚强领导下，市政府组织相关部门坚持人民至上，紧盯目标加大力度，强力推进民生实事落地生根拔节生长，持续绽放品质生活绚丽之花。岁末年底，记者走访民生实事落实情况，将一年来肉眼可见的变化，推到您面前，让我们一起感受现代化品质生活之城建设，以及由之带给市民实实在在的幸福感和获得感。
实事目标：全市改造提升327个老旧小区，涉及4.65万户居民，改善群众居住环境，提升老旧小区居住品位。
连日来，带着广大市民的关注，记者走访多个老旧小区改造现场，采访小区居民、建设者、改造部门及社区干部，了解现代化品质生活之城建设中，老旧小区改造给居民带来的幸福感。
12月3日，天空湛蓝，走进改造后的中华小区大四区，颇有一番恍若隔世的感觉。
作为莲池区有名的老旧小区之一，中华小区居民历年来致电晚报热线电话无数：圈占公共绿地建“百草园”，私设地锁抢车位，污水外溢“味道浓”，垃圾清运不及时……
蜕变，从今年6月开始。
现象
“两拆三清”祛污垢，“内外”兼修焕新颜，278户居民迎来“新小区”
越是阳光明媚的日子，瓷砖墙面的中华小区越显明亮整洁。
在小区居住17年，10号楼2单元302室的田凤琴阿姨告诉记者，以前的中华小区可不是这样：“小区公共空间跟唐僧肉似的，有的圈占一块当菜园，有的安装个地锁当车位，有的搭建个小棚子当杂物间……小区越来越老，管理越来越乱。”
今年6月份，中华小区大四区改造开始。
“在中华路街道办事处协调下，我们拆违建、拆围栏，清院内垃圾、家中杂物、楼道杂物……”改造施工负责人白震告诉记者，两个月时间，他们拆除了78处违建，清理居民杂物120多车，清理生活和建筑垃圾140多车。
中华小区大四区建于2000年，共12栋楼278户居民，过去生活环境和质量如何，从这些“两拆三清”的数字里，可见一斑。
重新铺设的柏油路面，粉刷一新的楼道，介绍古城文化的墙面，新配套的复古休憩凉亭，统一安装的成套健身器材，紧跟政策设立的电动自行车智能充电站，规范有序的垃圾分类亭，红色中华结路灯，重新施划的停车位，重新安装的排水管网……
全新的品质生活，正在向他们微笑招手。
机制
“急难愁盼”重点办，风貌历史要保全，327个老旧小区改造注重“需求导向”
从内到外全新的改变，小区居民绽放的笑脸。中华小区大四区的改造，只是我市2021年327个老旧小区改造的一个缩影。
改造过程中，如何把民生实事办到市民心坎里？市老旧小区改造探索用“四步走”机制，精准顺应民心民意。
第一步，集中力量解决楼体安全、房屋渗漏、管网破损、消防应急等群众“急难愁盼”的核心问题。
第二步，实施停车、门禁、监控、垃圾分类等功能配套，强化小区规范管理。
第三步，在有空间、有条件的前提下，进行院落绿化美化，提升小区品质品位。
最后一步，在养老托幼、共享餐厅、休闲健身等增值服务上下功夫。
市老旧小区改造办公室工作人员郭岍告诉记者，在“四步走”的同时，老旧小区居民的需求同样重要，“比如高新区、满城区、高碑店市、涞水县，在广泛征求居民意见后，增加了外墙保温项目，让房屋更舒适节能。定兴县征得居民一致同意后，安装了6部电梯，让老年人出行更便利。”
老旧小区改造，保留建筑原风貌，让乡愁“常驻”同样有意义。
以莲池区老旧小区改造为例，该区专门请来地方志办公室工作人员深挖古城文化底蕴，在改造中将历史文化、企业文化、社区文化和居民成长记忆有机融合，实现“一街一特色，一院一品牌”，为城市留下有迹可循的记忆。
“我们还设置了党员活动室、党史教育的宣传内容，将老旧小区打造成宣传党政方针的前沿阵地。”郭岍称，在竞秀区、唐县、蠡县、曲阳县的改造中，党建元素随处可见。
探索
老旧小区引进物业成关键，在长效管理中形成共建共治共享的社会治理新格局
在竞秀区廉良街上的田野宿舍，70岁的张玉太正在查看自家小房上安装的新电表。
家住7号楼2单元103的张玉太称，20多年前小区刚盖好的时候，很多工人师傅都住在这里，“后来，企业的效益不太好了，小区管理慢慢就差了，再后来就没人管了。”
张玉太称，没有物业管理的情况下，居民们越来越“各自为政”，“光从楼上拉到小房的电线都有好几十根，密密麻麻跟蜘蛛网似的。到了下雨天，污水从井里返出来，那叫一个味儿……”
而今，随着4月份的老旧小区改造，“蜘蛛网”被剪除，上下水重新铺设，小区内外重新粉刷，路面重新硬化，田野宿舍焕发新颜。
张玉太高兴之余也在焦虑，“会不会这改造一过去，就又没人管了啊？”如张玉太这般有疑问的老旧小区居民，大有人在。
对此，韩北街道田野社区党总支书记温丽称，为了长久解决问题，社区专门引进了来自北京的一家物业单位，将对田野宿舍、工商局宿舍、宝硕宿舍等老旧小区1700多户居民进行连片统一管理，彻底解决居民后顾之忧。
郭岍告诉记者，在老旧小区改造后，如何做好改造与管理顺畅衔接，强化物业管理制度建设很关键。
“目前，我们正在探索建立小区党支部、业委会、物业公司‘三位一体’的小区管理服务体制。引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果，防止前改后乱。”郭岍称，改造后的小区，有望形成共建共治共享的社会治理新格局。
本版摄影 邸志永
年初，我市确定了32件2021年民生实事。一年来，在市委的坚强领导下，市政府组织相关部门坚持人民至上，紧盯目标加大力度，强力推进民生实事落地生根拔节生长，持续绽放品质生活绚丽之花。岁末年底，记者走访民生实事落实情况，将一年来肉眼可见的变化，推到您面前，让我们一起感受现代化品质生活之城建设，以及由之带给市民实实在在的幸福感和获得感。
实事目标：全市改造提升327个老旧小区，涉及4.65万户居民，改善群众居住环境，提升老旧小区居住品位。
连日来，带着广大市民的关注，记者走访多个老旧小区改造现场，采访小区居民、建设者、改造部门及社区干部，了解现代化品质生活之城建设中，老旧小区改造给居民带来的幸福感。
12月3日，天空湛蓝，走进改造后的中华小区大四区，颇有一番恍若隔世的感觉。
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“两拆三清”祛污垢，“内外”兼修焕新颜，278户居民迎来“新小区”
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今年6月份，中华小区大四区改造开始。
“在中华路街道办事处协调下，我们拆违建、拆围栏，清院内垃圾、家中杂物、楼道杂物……”改造施工负责人白震告诉记者，两个月时间，他们拆除了78处违建，清理居民杂物120多车，清理生活和建筑垃圾140多车。
中华小区大四区建于2000年，共12栋楼278户居民，过去生活环境和质量如何，从这些“两拆三清”的数字里，可见一斑。
重新铺设的柏油路面，粉刷一新的楼道，介绍古城文化的墙面，新配套的复古休憩凉亭，统一安装的成套健身器材，紧跟政策设立的电动自行车智能充电站，规范有序的垃圾分类亭，红色中华结路灯，重新施划的停车位，重新安装的排水管网……
全新的品质生活，正在向他们微笑招手。
机制
“急难愁盼”重点办，风貌历史要保全，327个老旧小区改造注重“需求导向”
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改造过程中，如何把民生实事办到市民心坎里？市老旧小区改造探索用“四步走”机制，精准顺应民心民意。
第一步，集中力量解决楼体安全、房屋渗漏、管网破损、消防应急等群众“急难愁盼”的核心问题。
第二步，实施停车、门禁、监控、垃圾分类等功能配套，强化小区规范管理。
第三步，在有空间、有条件的前提下，进行院落绿化美化，提升小区品质品位。
最后一步，在养老托幼、共享餐厅、休闲健身等增值服务上下功夫。
市老旧小区改造办公室工作人员郭岍告诉记者，在“四步走”的同时，老旧小区居民的需求同样重要，“比如高新区、满城区、高碑店市、涞水县，在广泛征求居民意见后，增加了外墙保温项目，让房屋更舒适节能。定兴县征得居民一致同意后，安装了6部电梯，让老年人出行更便利。”
老旧小区改造，保留建筑原风貌，让乡愁“常驻”同样有意义。
以莲池区老旧小区改造为例，该区专门请来地方志办公室工作人员深挖古城文化底蕴，在改造中将历史文化、企业文化、社区文化和居民成长记忆有机融合，实现“一街一特色，一院一品牌”，为城市留下有迹可循的记忆。
“我们还设置了党员活动室、党史教育的宣传内容，将老旧小区打造成宣传党政方针的前沿阵地。”郭岍称，在竞秀区、唐县、蠡县、曲阳县的改造中，党建元素随处可见。
探索
老旧小区引进物业成关键，在长效管理中形成共建共治共享的社会治理新格局
在竞秀区廉良街上的田野宿舍，70岁的张玉太正在查看自家小房上安装的新电表。
家住7号楼2单元103的张玉太称，20多年前小区刚盖好的时候，很多工人师傅都住在这里，“后来，企业的效益不太好了，小区管理慢慢就差了，再后来就没人管了。”
张玉太称，没有物业管理的情况下，居民们越来越“各自为政”，“光从楼上拉到小房的电线都有好几十根，密密麻麻跟蜘蛛网似的。到了下雨天，污水从井里返出来，那叫一个味儿……”
而今，随着4月份的老旧小区改造，“蜘蛛网”被剪除，上下水重新铺设，小区内外重新粉刷，路面重新硬化，田野宿舍焕发新颜。
张玉太高兴之余也在焦虑，“会不会这改造一过去，就又没人管了啊？”如张玉太这般有疑问的老旧小区居民，大有人在。
对此，韩北街道田野社区党总支书记温丽称，为了长久解决问题，社区专门引进了来自北京的一家物业单位，将对田野宿舍、工商局宿舍、宝硕宿舍等老旧小区1700多户居民进行连片统一管理，彻底解决居民后顾之忧。
郭岍告诉记者，在老旧小区改造后，如何做好改造与管理顺畅衔接，强化物业管理制度建设很关键。
“目前，我们正在探索建立小区党支部、业委会、物业公司‘三位一体’的小区管理服务体制。引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果，防止前改后乱。”郭岍称，改造后的小区，有望形成共建共治共享的社会治理新格局。
本版摄影 邸志永
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