【在乌华人讲述：街头难见年轻男子 乌国安委要求实施紧急状态】连日来，乌克兰东部局势急剧恶化引发全球关注。在战争阴云笼罩之下，在乌克兰生活的华人们是否受到影响？
在乌华商：该囤粮就囤粮，但不认为战争会发生
长沙《潇湘晨报》报道，在乌克兰生活的华商王华（化名）表示，经历过乌克兰先后几次的危机和动荡后，当前的局势下他们不考虑返华，但已经囤好粮食应对。
据悉，王华（化名）是湖南长沙人，2005年到乌克兰读大学，2012年研究生毕业后回国结婚，不久又返回乌克兰陪伴留学的妻子，后来一直留在基辅，目前从事原材料贸易行业。对他而言，近期的局势对生意影响不大，“当然从疫情开始，生意就没那么好了”。
据他了解，周围一些做零售的华商朋友在近期局势中受到一定影响，“我看了一下他们零售的数据，数据下滑比较多，但也不是像2008年和2014年那样肉眼可见的下滑”。
王华在乌克兰生活了近17年，周围有不少和他一样在乌克兰完成学业后留在当地做生意的华人朋友，见证过乌克兰这些年来大大小小的危机和局势动荡后，王华觉得，“确确实实没有考虑啥时候回国，不打到面前基本上不会走，因为房子在这个地方，车子在这个地方，事业也在这个地方，是不太可能走的。”
王华补充道，“当然，我们该囤水还是囤水，该囤粮还是囤粮，汽车加满油，西部农村里留了房子，该做的准备我们都做了，但这并不意味着我们认为它（战争）会发生。”
汇率持续上涨，乌街头难见年轻男子
正在乌克兰读博的中国留学生杨杰（化名）表示，“最直观的反映是路上人少了很多，特别是男人。”他注意到，除了银行正常开门外，路过的商店大部分关门。此外，美元兑乌克兰格里夫尼亚汇率持续上涨，“昨天是28.3，今天已经达到28.85了。”
杨杰称：“现在街上的人流量和车流量只有原来的1/3，看不到几个年轻的壮劳力了，男人也少，原来街上男女比例接近1:1，现在的话大部分是女的，男性中老年人为主。地铁上的人比原来少很多，而且大部分是女生，这有点反常。”
https://t.cn/A66PmMzV
#侨报新闻速递#
在乌华商：该囤粮就囤粮，但不认为战争会发生
长沙《潇湘晨报》报道，在乌克兰生活的华商王华（化名）表示，经历过乌克兰先后几次的危机和动荡后，当前的局势下他们不考虑返华，但已经囤好粮食应对。
据悉，王华（化名）是湖南长沙人，2005年到乌克兰读大学，2012年研究生毕业后回国结婚，不久又返回乌克兰陪伴留学的妻子，后来一直留在基辅，目前从事原材料贸易行业。对他而言，近期的局势对生意影响不大，“当然从疫情开始，生意就没那么好了”。
据他了解，周围一些做零售的华商朋友在近期局势中受到一定影响，“我看了一下他们零售的数据，数据下滑比较多，但也不是像2008年和2014年那样肉眼可见的下滑”。
王华在乌克兰生活了近17年，周围有不少和他一样在乌克兰完成学业后留在当地做生意的华人朋友，见证过乌克兰这些年来大大小小的危机和局势动荡后，王华觉得，“确确实实没有考虑啥时候回国，不打到面前基本上不会走，因为房子在这个地方，车子在这个地方，事业也在这个地方，是不太可能走的。”
王华补充道，“当然，我们该囤水还是囤水，该囤粮还是囤粮，汽车加满油，西部农村里留了房子，该做的准备我们都做了，但这并不意味着我们认为它（战争）会发生。”
汇率持续上涨，乌街头难见年轻男子
正在乌克兰读博的中国留学生杨杰（化名）表示，“最直观的反映是路上人少了很多，特别是男人。”他注意到，除了银行正常开门外，路过的商店大部分关门。此外，美元兑乌克兰格里夫尼亚汇率持续上涨，“昨天是28.3，今天已经达到28.85了。”
杨杰称：“现在街上的人流量和车流量只有原来的1/3，看不到几个年轻的壮劳力了，男人也少，原来街上男女比例接近1:1，现在的话大部分是女的，男性中老年人为主。地铁上的人比原来少很多，而且大部分是女生，这有点反常。”
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【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
虎年A股市场解析：虎虎深V？
虎年的第一个交易周落下帷幕，市场走势分化，并且有明显的护盘迹象。那么，今年全年的大盘形势怎么样呢？今天，就来和大家聊一聊虎年的市场展望。
回顾2021年初的文章，对于2021年全年的政经格局预判：
等到股市等资产价格涨到比较高到位置时，伴随着对手在地缘上到布局，当我们在新闻里经常看到：
1、美国疫情得到控制；
2、疫情控制后，美国经济快速复苏，加息预期强烈；
3、我们周边局势经常出现在新闻当中，
那时，就要提防对手对我们打出组合拳了。对于手里还持有大量股票的人，那个时候就需要逐步获利了结。
这些预测在去年基本得到了应验：去年四季度，虽然美国疫情并没得到控制，经济也没有复苏，但外媒的新闻确实在铺天盖地报道说，美国疫情得到控制了，至少很多人都得过新冠，实现了所谓的免疫，所以可以像没有疫情一样出门浪了。欧洲也开始放风说，马上将宣布疫情结束。
与此同时，虽然美国经济并没有复苏，但经济数据却开始回升。
这一切为美联储加息营造了合适的环境。
此后，年底前后，南海等周边局势压力就越来越大，而股市也和国足一样。
2021年底，美联储仅仅给出了加息的预期，就让A股跌跌不休。从12月的高点算起来，短短一个多月，上证指数下跌了10%，深证成指跌幅更是接近20%。
而今年，贯穿全年的资本市场主线，将是美联储真正的加息动作。
对于美联储的货币政策，老黄牛维持去年以来一贯的判断：美联储加息时间会早于大家的预期，幅度也会超出大家的预期。
此前很多分析师预判美联储2022年很难加息，认为2023年才会启动，但老黄牛认为，很有可能在最近的一次会议上（3月16日）就宣布加息。
而且，和大家认为全年最多加息3-4次不同，美联储全年大概率加息6次以上。除去1月的会议，今年还剩下7次议息会议。也就是说，今年很有可能在剩下的每次议息会议上都加息。并且，很可能其中某几次会议的加息幅度超过一档（25基点），比如一口气直接加50基点。
这样算下来，全年的加息幅度，或将达到2%。
但是，加息只不过增强了美国市场对全球资金的吸引力。要实现货币的虹吸效应，美国还需要在全球搞事情，使全球市场对美元产生排斥力。
纵观当今的全球，具有足够资金数量能让美国看得上的地方，也就欧元区、中东、东亚这三个地方。所以，今年这三个地方会成为地缘热点。东欧的科索沃、乌克兰，中东的伊核以及未来可能面临更大压力的沙特，还有东亚的我们，都会成为美国的关注焦点。任何地方出一些小破绽，美国就会过去搞事情。
所以，今年中美关系在表面握手的同时，美国会派出各路小弟来充当马前卒，搅得我们不太平。
但是我们要认识到，搞事情并不是目的。真正的目的，是通过搞事情来点燃我们市场的恐慌情绪，从而让热钱抛售中国的资产（包括股票），然后把热钱放到利率更高的美国去。
所以，今年美国的一切地缘动作，目的都是砸盘。换句话说，今年A股会面临美国不断的砸盘压力。
当然，也不要担心A股出现什么股灾。今年的主旋律是稳。证监会易主席在元旦前几天也发声说，坚决防止大上大下、急上急下。也就是说，当市场下跌幅度比较大，或者下跌速度比较快的时候，就会有看不见的手来进行托市。
而且，再怎么样，股市或多或少也要反映经济情况。疫情之下，放眼全球，我们的经济情况还算不错的。所以，哪怕受美联储加息而大幅下跌，底部也会较2018年的底部有所抬升，2022年上半年A股如果持续下跌，最低点的理论值大约在2800-3000点之间。
当然，这是极限情况，实际情况可能未必能跌到那个位置。反过来说，一旦真的跌到了那个位置，反而是很好的入场点。
但我们同时也要清醒地认识到，虽然下跌时会有救市，而且救市的时候会营造牛市的舆论氛围来提振大家的信心，但今年牛市的基础是不具备的。
事实上，证监会的任务目标，并不是股市涨多高，而是确保A股市场这个融资渠道能够服务实体经济。翻译成人话，就是保证新股能发出来。
或者说，硬要考量证监会的KPI的话，A股总市值的稳定增长，会比股指稳定上涨更合理。至于总市值的增长是由于股票上涨，还是由于新股发行，这个对监管层来说并不重要。
2021年，A股市场的总市值从75万亿增长到了92万亿，增长了17万亿，增幅22%。其中新股发行和定向增发约8万亿。如果2022年继续维持20%的增幅，那就是增长约18万亿。同时维持10万亿的新股发行和定向增发，那么上涨带来的股市市值增长就在8万亿左右，算下来总市值增幅8.7%。这可以理解成，2022年A股整体涨幅在8.7%左右。
把2021年的高点3731点乘以这个涨幅，大致能预估2022年的高点，大约在4056点。
当然，上述低点和高点的计算，只是基于模型和假设算出来的结果，供操作时来参考。
分析完大致的波动区间，我们再推演一下什么时候监管层才会发力来拉升A股呢？
我们要知道，虽然A股市场散户的人数和资金量占了大头，但真正有影响力的还是流动性高的热钱。也就是那些美联储能够吸引去美国的钱。这种机构手里的钱，在全世界游荡。哪里有机会，就到哪里投机。没有机会了，说走就走。
这种高流动性的资金，对市场的影响非常大。来去越快，就越能在市场中翻江倒海。
所以，市场的涨跌，要看热钱是进还是出。而热钱是否外逃，取决于中美利息差。利息差越高，我们对热钱的吸引力就越强。现在美联储即将加息，息差将收窄。下一步要看我们的货币政策怎么走。如果任由息差降低，那么就会有热钱流出的压力，导致短期内A股市场走势疲软。
另外一个观察渠道是，可以紧盯美国对比特币的监管态度。
比特币近几年为什么这么涨？作为一种去中心化的不记名电子“货币”，在中国出台了个人每年对外转账上限5万美元的监管政策之后，比特币成为大佬对外转移大量资金的灰色渠道。
之前美国一直高调宣称官方承认比特币，目的就是要让中国一些大佬们放心把钱转到美国去。这也是我们官方一直不承认比特币的原因之一。
现在，该转的已经转得差不多了，美国也要开始监管比特币了。前阵子拜登任命的美联储副主席布兰纳德，主要分管的就是货币监管。
如果布兰纳德上任后开始和中国联合整治虚拟货币，那么就意味着我们国内资金大幅流出的渠道将被堵住。这对A股来说是一个好消息。
届时，一旦看到这样的新闻被曝出来，也就意味着A股将迎来止跌。
总体来说，今年A股市场主要任务是稳，要防止的是大涨大跌、急涨急跌，所以不会有大行情，只有波段性和结构性的机会。对于普通投资者来说，最大的机会，反而是在A股大跌的时候，跟着国家队一起为国救市，赚取确定性的政策性行情。
最后，祝大家虎年虎虎生威，也祝愿A股市场股股深V——节前下跌的股票，节后能够全部V回来。
祝大家操作顺利，财运亨通！
虎年的第一个交易周落下帷幕，市场走势分化，并且有明显的护盘迹象。那么，今年全年的大盘形势怎么样呢？今天，就来和大家聊一聊虎年的市场展望。
回顾2021年初的文章，对于2021年全年的政经格局预判：
等到股市等资产价格涨到比较高到位置时，伴随着对手在地缘上到布局，当我们在新闻里经常看到：
1、美国疫情得到控制；
2、疫情控制后，美国经济快速复苏，加息预期强烈；
3、我们周边局势经常出现在新闻当中，
那时，就要提防对手对我们打出组合拳了。对于手里还持有大量股票的人，那个时候就需要逐步获利了结。
这些预测在去年基本得到了应验：去年四季度，虽然美国疫情并没得到控制，经济也没有复苏，但外媒的新闻确实在铺天盖地报道说，美国疫情得到控制了，至少很多人都得过新冠，实现了所谓的免疫，所以可以像没有疫情一样出门浪了。欧洲也开始放风说，马上将宣布疫情结束。
与此同时，虽然美国经济并没有复苏，但经济数据却开始回升。
这一切为美联储加息营造了合适的环境。
此后，年底前后，南海等周边局势压力就越来越大，而股市也和国足一样。
2021年底，美联储仅仅给出了加息的预期，就让A股跌跌不休。从12月的高点算起来，短短一个多月，上证指数下跌了10%，深证成指跌幅更是接近20%。
而今年，贯穿全年的资本市场主线，将是美联储真正的加息动作。
对于美联储的货币政策，老黄牛维持去年以来一贯的判断：美联储加息时间会早于大家的预期，幅度也会超出大家的预期。
此前很多分析师预判美联储2022年很难加息，认为2023年才会启动，但老黄牛认为，很有可能在最近的一次会议上（3月16日）就宣布加息。
而且，和大家认为全年最多加息3-4次不同，美联储全年大概率加息6次以上。除去1月的会议，今年还剩下7次议息会议。也就是说，今年很有可能在剩下的每次议息会议上都加息。并且，很可能其中某几次会议的加息幅度超过一档（25基点），比如一口气直接加50基点。
这样算下来，全年的加息幅度，或将达到2%。
但是，加息只不过增强了美国市场对全球资金的吸引力。要实现货币的虹吸效应，美国还需要在全球搞事情，使全球市场对美元产生排斥力。
纵观当今的全球，具有足够资金数量能让美国看得上的地方，也就欧元区、中东、东亚这三个地方。所以，今年这三个地方会成为地缘热点。东欧的科索沃、乌克兰，中东的伊核以及未来可能面临更大压力的沙特，还有东亚的我们，都会成为美国的关注焦点。任何地方出一些小破绽，美国就会过去搞事情。
所以，今年中美关系在表面握手的同时，美国会派出各路小弟来充当马前卒，搅得我们不太平。
但是我们要认识到，搞事情并不是目的。真正的目的，是通过搞事情来点燃我们市场的恐慌情绪，从而让热钱抛售中国的资产（包括股票），然后把热钱放到利率更高的美国去。
所以，今年美国的一切地缘动作，目的都是砸盘。换句话说，今年A股会面临美国不断的砸盘压力。
当然，也不要担心A股出现什么股灾。今年的主旋律是稳。证监会易主席在元旦前几天也发声说，坚决防止大上大下、急上急下。也就是说，当市场下跌幅度比较大，或者下跌速度比较快的时候，就会有看不见的手来进行托市。
而且，再怎么样，股市或多或少也要反映经济情况。疫情之下，放眼全球，我们的经济情况还算不错的。所以，哪怕受美联储加息而大幅下跌，底部也会较2018年的底部有所抬升，2022年上半年A股如果持续下跌，最低点的理论值大约在2800-3000点之间。
当然，这是极限情况，实际情况可能未必能跌到那个位置。反过来说，一旦真的跌到了那个位置，反而是很好的入场点。
但我们同时也要清醒地认识到，虽然下跌时会有救市，而且救市的时候会营造牛市的舆论氛围来提振大家的信心，但今年牛市的基础是不具备的。
事实上，证监会的任务目标，并不是股市涨多高，而是确保A股市场这个融资渠道能够服务实体经济。翻译成人话，就是保证新股能发出来。
或者说，硬要考量证监会的KPI的话，A股总市值的稳定增长，会比股指稳定上涨更合理。至于总市值的增长是由于股票上涨，还是由于新股发行，这个对监管层来说并不重要。
2021年，A股市场的总市值从75万亿增长到了92万亿，增长了17万亿，增幅22%。其中新股发行和定向增发约8万亿。如果2022年继续维持20%的增幅，那就是增长约18万亿。同时维持10万亿的新股发行和定向增发，那么上涨带来的股市市值增长就在8万亿左右，算下来总市值增幅8.7%。这可以理解成，2022年A股整体涨幅在8.7%左右。
把2021年的高点3731点乘以这个涨幅，大致能预估2022年的高点，大约在4056点。
当然，上述低点和高点的计算，只是基于模型和假设算出来的结果，供操作时来参考。
分析完大致的波动区间，我们再推演一下什么时候监管层才会发力来拉升A股呢？
我们要知道，虽然A股市场散户的人数和资金量占了大头，但真正有影响力的还是流动性高的热钱。也就是那些美联储能够吸引去美国的钱。这种机构手里的钱，在全世界游荡。哪里有机会，就到哪里投机。没有机会了，说走就走。
这种高流动性的资金，对市场的影响非常大。来去越快，就越能在市场中翻江倒海。
所以，市场的涨跌，要看热钱是进还是出。而热钱是否外逃，取决于中美利息差。利息差越高，我们对热钱的吸引力就越强。现在美联储即将加息，息差将收窄。下一步要看我们的货币政策怎么走。如果任由息差降低，那么就会有热钱流出的压力，导致短期内A股市场走势疲软。
另外一个观察渠道是，可以紧盯美国对比特币的监管态度。
比特币近几年为什么这么涨？作为一种去中心化的不记名电子“货币”，在中国出台了个人每年对外转账上限5万美元的监管政策之后，比特币成为大佬对外转移大量资金的灰色渠道。
之前美国一直高调宣称官方承认比特币，目的就是要让中国一些大佬们放心把钱转到美国去。这也是我们官方一直不承认比特币的原因之一。
现在，该转的已经转得差不多了，美国也要开始监管比特币了。前阵子拜登任命的美联储副主席布兰纳德，主要分管的就是货币监管。
如果布兰纳德上任后开始和中国联合整治虚拟货币，那么就意味着我们国内资金大幅流出的渠道将被堵住。这对A股来说是一个好消息。
届时，一旦看到这样的新闻被曝出来，也就意味着A股将迎来止跌。
总体来说，今年A股市场主要任务是稳，要防止的是大涨大跌、急涨急跌，所以不会有大行情，只有波段性和结构性的机会。对于普通投资者来说，最大的机会，反而是在A股大跌的时候，跟着国家队一起为国救市，赚取确定性的政策性行情。
最后，祝大家虎年虎虎生威，也祝愿A股市场股股深V——节前下跌的股票，节后能够全部V回来。
祝大家操作顺利，财运亨通！
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