東發道茶冰廳-周六打卡
早就耳闻東發道排队超级厉害，想要体验的一下的我，和潘潘早早的提前了几周就约好了要来打卡，终于在本周末成行，为了能多吃一点，为了能多点一些，我带上了自己的老公。由于潘潘这一天是要上班的，所以我们是晚餐时间去的，早就做好了可能要找黄牛拿号的准备，果不其然，到达餐厅，告知现在已经没号了，起码到晚上11点后，我这人就是倔，想吃的餐厅一定要吃到，老公毫不犹豫的说找黄牛吧，于是乎从黄牛那边花了几十买了三人桌的号，可是这个号前面也有十几桌，但是为了吃，排就排了。
「位置」和「环境」: 就在上海书城对面非常好找。一楼我看到有卖烧腊和菠萝包等，还有部分等位的地方，但是由于排队等位的人太多，被挤得满满当当，还好找到了座位坐下，刷刷手机安安心心等叫号，喊到号人到齐了才能上去用餐，过号往后延几桌即可（过号一小时内顺延3桌），被喊到号后我就潘潘还有我老公迫不及待上了2️⃣楼用餐（吃饭在二楼），二楼领位的店员好多啊，东发道装修风格蛮像港剧里看到的茶餐厅的样子，我们的位置就在窗口沙发️位，二楼真的蛮烟的，还好我们旁边开了窗空气比较流通。
「菜品」早就在等位时挑选好了想要吃的菜，当时的我下定决心，今天不把自己吃趴下我怎么对得起那买的排位票，问店员拿了支笔后潘潘迅速的点好了菜品，我就按照点单存根上的顺序一一来说说我点的菜品。
炸鲜奶⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
5️⃣个矮胖圆滚滚的金色炸鲜奶，外表好可爱，之前我在其他地方真的都没有吃过炸鲜奶（只是在一次同事外卖时吃过一个，第一次餐厅吃炸鲜奶），一定要趁热吃糖粉铺垫在炸鲜奶的下面，咬一口外面酥脆，里面软软糯糯，好香的奶味且非常浓郁，外面的糖粉加上里面的奶香，甜但是一点不腻，真有点爱上炸鲜奶了。这次我点的有点多，最后还剩下两个炸鲜奶我打包回去了，热热还是很好吃的。
鲜油菠萝包
菠萝包一直都是我的心头爱，基本去港式餐厅用餐，菠萝包必点，此次也不例外，但是这次我真的有点贪心，餐厅里实在吃不下了，将菠萝包打包回家了，第二天热一下再吃，但是此时的黄油已经被我热的融化了，但是我坚信不会影响口感，真的哎，外皮依然时那么酥脆香甜，里面就是面包一样松软，黄油融化在里面，使菠萝包内里香气十足，还略带着黄油咸咸的味道，好吃。
❤️东发独家漏奶华⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
看到大众点评和吃过的同事都推荐一定要点这个，我岂能错过，外面撒满可可粉，店员在漏奶华刚端上来时就帮我们切好了，里面流出了汁水，我没有趁热吃（点的东西多来不及吃），吐司中间的夹心是巧克力炼乳，再加上可可粉，真的是蛮甜的，还看到了有些类似于黄油的液体，怪不得吃上去好香。我分给潘潘一块。老公不太喜欢吃甜的所以只是小小尝试了一口。而且我点的饮料是重度朱古冰，原本分开吃的话，感觉甜度我是能够接受的，两样一起吃，甜上加甜，会到后面有点腻，建议不要一起搭配着吃。若大家不怕热量高的可以点漏奶华哦，真的不容错过。
法兰西多士
潘潘看到我点了漏奶华，就点了法兰西多士，店员会递上蜂蜜让客人撒在上面，店员会帮忙分好，潘潘给了我一块，我开始品尝起来，两片吐司中间仍然和漏奶华一样是巧克力炼乳，甜但是不腻，对于我来说一定不要先吃漏奶华，不然法兰西多士的甜我就吃不出来了会被比下去。
头抽豉油鸡⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
我是个很喜欢吃鸡的人，又看到这道菜品排在该餐厅的第位，绝不能错过，点它，我点了半只，端上时油光光，赶紧废话不多说夹起一块鸡肉就往嘴里送，皮滑肉嫩，鲜鲜的还有点甜甜的，鸡肉非常入味，要不是自己点的太多，我觉得半只鸡不在话下，爱了！
老卤煨鸡爪
说实话我一向是不太会在餐厅点鸡爪的，我也不太爱吃鸡爪，潘潘想吃，那咱就点，一碟鸡爪端上来，鸡爪肉还挺多，吃出了各种香料的味道，微辣️，入味是入味的，但我觉得真的和家里做的差不多，不过一想也对啊，茶餐厅不就是在当地最贴近老百姓的嘛，做的家常味很正常，哈哈。
秘制药膳牛什堡⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
到了冬天就要滋补下，吃点热汤暖暖身体，这个端上来还要点上火煮开，里面很丰富，我以为会有牛肉，实际里面都是牛的内脏，金钱肚/牛大肠/牛小肠/牛筋/毛肚等，里面还有切成大块的白萝卜还有切成一半的肉丸以及零星的枸杞，很喜欢入味的白萝卜，软软的又有鲜汤的味道。喝口汤，真的很上头，好鲜美，而且有股淡淡的药味能吃出来，还有辣️与不辣的两个蘸料，但我觉得不蘸也很美味，辣的蘸料也不辣。但我无法接受牛大肠的味道，太肥油了，我无法入口。但是整体这款牛什堡不错。
招牌黑椒汁猪扒煎双蛋饭
这是我给老公点的饭，毕竟等位时间太长，来份饭给老公垫垫饥，老公选择了猪扒（猪肉贵啊），蛋我选择了单面煎（店员会让你选择双面煎还是单面煎，单面煎会流黄），也是最先上来的，先吃了猪扒，很嫩啊，饭要吃有酱汁的地方，米饭粒粒饱满，老公分了我一个蛋，哇塞流黄的，美味啊，我相信流黄的蛋汁配上黑椒汁、猪扒、米饭绝了，但感觉猪扒虽嫩还没达到超好吃的地步，可能老公肚子饿迅速吃完了。
神仙猪油拌饭⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
我真的从未吃过猪油拌饭，我只是在家尝试过黄油拌饭。但是我今天就想尝试猪油拌饭了，这份是我和潘潘的主食了，店员会主动帮我们拌好，赶紧盛上一碗，哇塞好香是真的好香，虽有油腻感，但是会被香气盖掉，还有猪油渣脆脆香香，米饭淋上酱汁拌上猪油，更加油光饱满，如果是在饱的状态下，吃这样的饭会腻。
“省港第一菠萝冰”和“重度朱古冰”
我为老公点了菠萝冰，我当然要品尝一下了，哇塞，这一杯里居然有冰淇淋，还有大大的菠萝肉，喝一口简直不要太冰爽，酸酸甜甜，看菜单上显示冰淇淋用的是八喜的香草味，菠萝肉肉和冰淇淋我都没吃，留给我老公吃。我早就看中重度朱古冰，我看到这种和甜的有关的，就一定要尝试一下，这回的冰淇淋口味是八喜的巧克力味，这一杯真的好浓郁，不算太甜腻，但是和漏奶华一起吃的话怕是会甜腻到，喜欢巧克力的小伙伴可以尝试，是绝对要尝试。
「服务」服务是绝对可以，特此表扬下我们那桌区域的店员李娜妹妹，热情服务周到，迅速撤掉空盘，会主动切好需要切成小块才能食用的菜品☺️，还问了我们菜品味道是否合胃口，是个可爱年轻服务周到的店员。买单时收银店员会告知在大众点评上直接买单可享9.5折，我相信其他店员一样热情周到。
「价格」茶餐厅就是贴近老百姓，价格绝对亲民，而且量可以绝对管饱，若不是排队那么厉害，还想经常来。
茶餐厅不用太注重摆盘啥的，只要味道即可，东发道值得来打卡，也值得去排队，但不建议长时间去排队。真的是排排几小时☺️，吃吃一小时，拖延症的我今天才完成点评，打卡是在上周六晚上。
早就耳闻東發道排队超级厉害，想要体验的一下的我，和潘潘早早的提前了几周就约好了要来打卡，终于在本周末成行，为了能多吃一点，为了能多点一些，我带上了自己的老公。由于潘潘这一天是要上班的，所以我们是晚餐时间去的，早就做好了可能要找黄牛拿号的准备，果不其然，到达餐厅，告知现在已经没号了，起码到晚上11点后，我这人就是倔，想吃的餐厅一定要吃到，老公毫不犹豫的说找黄牛吧，于是乎从黄牛那边花了几十买了三人桌的号，可是这个号前面也有十几桌，但是为了吃，排就排了。
「位置」和「环境」: 就在上海书城对面非常好找。一楼我看到有卖烧腊和菠萝包等，还有部分等位的地方，但是由于排队等位的人太多，被挤得满满当当，还好找到了座位坐下，刷刷手机安安心心等叫号，喊到号人到齐了才能上去用餐，过号往后延几桌即可（过号一小时内顺延3桌），被喊到号后我就潘潘还有我老公迫不及待上了2️⃣楼用餐（吃饭在二楼），二楼领位的店员好多啊，东发道装修风格蛮像港剧里看到的茶餐厅的样子，我们的位置就在窗口沙发️位，二楼真的蛮烟的，还好我们旁边开了窗空气比较流通。
「菜品」早就在等位时挑选好了想要吃的菜，当时的我下定决心，今天不把自己吃趴下我怎么对得起那买的排位票，问店员拿了支笔后潘潘迅速的点好了菜品，我就按照点单存根上的顺序一一来说说我点的菜品。
炸鲜奶⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
5️⃣个矮胖圆滚滚的金色炸鲜奶，外表好可爱，之前我在其他地方真的都没有吃过炸鲜奶（只是在一次同事外卖时吃过一个，第一次餐厅吃炸鲜奶），一定要趁热吃糖粉铺垫在炸鲜奶的下面，咬一口外面酥脆，里面软软糯糯，好香的奶味且非常浓郁，外面的糖粉加上里面的奶香，甜但是一点不腻，真有点爱上炸鲜奶了。这次我点的有点多，最后还剩下两个炸鲜奶我打包回去了，热热还是很好吃的。
鲜油菠萝包
菠萝包一直都是我的心头爱，基本去港式餐厅用餐，菠萝包必点，此次也不例外，但是这次我真的有点贪心，餐厅里实在吃不下了，将菠萝包打包回家了，第二天热一下再吃，但是此时的黄油已经被我热的融化了，但是我坚信不会影响口感，真的哎，外皮依然时那么酥脆香甜，里面就是面包一样松软，黄油融化在里面，使菠萝包内里香气十足，还略带着黄油咸咸的味道，好吃。
❤️东发独家漏奶华⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
看到大众点评和吃过的同事都推荐一定要点这个，我岂能错过，外面撒满可可粉，店员在漏奶华刚端上来时就帮我们切好了，里面流出了汁水，我没有趁热吃（点的东西多来不及吃），吐司中间的夹心是巧克力炼乳，再加上可可粉，真的是蛮甜的，还看到了有些类似于黄油的液体，怪不得吃上去好香。我分给潘潘一块。老公不太喜欢吃甜的所以只是小小尝试了一口。而且我点的饮料是重度朱古冰，原本分开吃的话，感觉甜度我是能够接受的，两样一起吃，甜上加甜，会到后面有点腻，建议不要一起搭配着吃。若大家不怕热量高的可以点漏奶华哦，真的不容错过。
法兰西多士
潘潘看到我点了漏奶华，就点了法兰西多士，店员会递上蜂蜜让客人撒在上面，店员会帮忙分好，潘潘给了我一块，我开始品尝起来，两片吐司中间仍然和漏奶华一样是巧克力炼乳，甜但是不腻，对于我来说一定不要先吃漏奶华，不然法兰西多士的甜我就吃不出来了会被比下去。
头抽豉油鸡⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
我是个很喜欢吃鸡的人，又看到这道菜品排在该餐厅的第位，绝不能错过，点它，我点了半只，端上时油光光，赶紧废话不多说夹起一块鸡肉就往嘴里送，皮滑肉嫩，鲜鲜的还有点甜甜的，鸡肉非常入味，要不是自己点的太多，我觉得半只鸡不在话下，爱了！
老卤煨鸡爪
说实话我一向是不太会在餐厅点鸡爪的，我也不太爱吃鸡爪，潘潘想吃，那咱就点，一碟鸡爪端上来，鸡爪肉还挺多，吃出了各种香料的味道，微辣️，入味是入味的，但我觉得真的和家里做的差不多，不过一想也对啊，茶餐厅不就是在当地最贴近老百姓的嘛，做的家常味很正常，哈哈。
秘制药膳牛什堡⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
到了冬天就要滋补下，吃点热汤暖暖身体，这个端上来还要点上火煮开，里面很丰富，我以为会有牛肉，实际里面都是牛的内脏，金钱肚/牛大肠/牛小肠/牛筋/毛肚等，里面还有切成大块的白萝卜还有切成一半的肉丸以及零星的枸杞，很喜欢入味的白萝卜，软软的又有鲜汤的味道。喝口汤，真的很上头，好鲜美，而且有股淡淡的药味能吃出来，还有辣️与不辣的两个蘸料，但我觉得不蘸也很美味，辣的蘸料也不辣。但我无法接受牛大肠的味道，太肥油了，我无法入口。但是整体这款牛什堡不错。
招牌黑椒汁猪扒煎双蛋饭
这是我给老公点的饭，毕竟等位时间太长，来份饭给老公垫垫饥，老公选择了猪扒（猪肉贵啊），蛋我选择了单面煎（店员会让你选择双面煎还是单面煎，单面煎会流黄），也是最先上来的，先吃了猪扒，很嫩啊，饭要吃有酱汁的地方，米饭粒粒饱满，老公分了我一个蛋，哇塞流黄的，美味啊，我相信流黄的蛋汁配上黑椒汁、猪扒、米饭绝了，但感觉猪扒虽嫩还没达到超好吃的地步，可能老公肚子饿迅速吃完了。
神仙猪油拌饭⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
我真的从未吃过猪油拌饭，我只是在家尝试过黄油拌饭。但是我今天就想尝试猪油拌饭了，这份是我和潘潘的主食了，店员会主动帮我们拌好，赶紧盛上一碗，哇塞好香是真的好香，虽有油腻感，但是会被香气盖掉，还有猪油渣脆脆香香，米饭淋上酱汁拌上猪油，更加油光饱满，如果是在饱的状态下，吃这样的饭会腻。
“省港第一菠萝冰”和“重度朱古冰”
我为老公点了菠萝冰，我当然要品尝一下了，哇塞，这一杯里居然有冰淇淋，还有大大的菠萝肉，喝一口简直不要太冰爽，酸酸甜甜，看菜单上显示冰淇淋用的是八喜的香草味，菠萝肉肉和冰淇淋我都没吃，留给我老公吃。我早就看中重度朱古冰，我看到这种和甜的有关的，就一定要尝试一下，这回的冰淇淋口味是八喜的巧克力味，这一杯真的好浓郁，不算太甜腻，但是和漏奶华一起吃的话怕是会甜腻到，喜欢巧克力的小伙伴可以尝试，是绝对要尝试。
「服务」服务是绝对可以，特此表扬下我们那桌区域的店员李娜妹妹，热情服务周到，迅速撤掉空盘，会主动切好需要切成小块才能食用的菜品☺️，还问了我们菜品味道是否合胃口，是个可爱年轻服务周到的店员。买单时收银店员会告知在大众点评上直接买单可享9.5折，我相信其他店员一样热情周到。
「价格」茶餐厅就是贴近老百姓，价格绝对亲民，而且量可以绝对管饱，若不是排队那么厉害，还想经常来。
茶餐厅不用太注重摆盘啥的，只要味道即可，东发道值得来打卡，也值得去排队，但不建议长时间去排队。真的是排排几小时☺️，吃吃一小时，拖延症的我今天才完成点评，打卡是在上周六晚上。
#惠州影响力早报# 【2019惠州楼市关键词】眼下2019年即将结束，回顾这一年房地产市场可谓经历了起伏波折，从年初的楼市调控放松，到政策收紧，从楼市小阳春，再到楼市回稳，然而无论市场演变都不会偏离房住不炒的主航线。
2019年的惠州楼市，在粤港澳大湾区等背景下，机遇与挑战兼具，这一年，不论是房企还是购房者，身处惠州楼市，都不得不面对这一变局。回首2019年，惠州楼市可以用几大关键词总结，这些热词不仅代表过去，也预示着未来市场发展的趋势。
1 房贷利率下调
过去三年惠州楼市成交数据暴增，由此引发贷款量暴增、房贷利率上浮幅度暴增、放款极为缓慢。2019年基于央行房贷政策变化，惠州房贷利率上浮的幅度出现了明显下调，1月份多家银行金融机构的首套房、二套房的贷款利率出现平均10%的下调，6月中旬，惠州首套房的房贷利率水平曾再度出现下浮，部分银行首套房房贷利率最低上浮15%~18%，8月LPR房贷新政出台，房贷利率与之前并无太大变化，整体上购房利息成本降低、贷款审批快，一定程度促进了楼市的活跃度。
2 小阳春
今年初惠州市场情绪悲观，普遍预期房地产市场将步入调整期，年后不少项目纷纷推出折扣优惠，楼市画风一片红火，甚至业内人的微信朋友圈一度被各楼盘项目的成交喜报所覆盖，“连刷XX套、单日成交XX套、劲销XX亿”等等彼此起伏；开发商通过各种手段打造楼市热销回暖的现场，被称为“人造小阳春”。
3、4月，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，利好下惠州楼市真正“小阳春”行情如期而至。据统计2019年“金三银四”，惠州楼市新房成交25857套，相比去年金三银四26175的成交量同比下降1.2%，尽管有小幅度下滑，但3月份以来，购房者热情较高，新房总体成交较好。
3 供应高企
高库存、高供应、需求透支，是当下压在惠州楼市身上的三座大山。数据统计，2018年1月-7月惠州新房供应处于800-900万㎡区间低位运行，此后供应量连续6个月呈现快速上升态势，进入2019年2月新房库存上升速度有所放缓，但库存量依然在保持攀升的态势。
据中原数据统计，今年1-11月惠州新房供应149719套，供应面积1520.48万平米，叠加未统计的12月份，今年全年的供应超过155000套，结合上半年供应73923套，区化60408太的数据，市场处于供过于求的局面。各区域上惠湾片区占据主要供应市场。统计显示，下半年惠湾片区累计有47盘推新，供应19626套房源，与上半年基本持平。大量的新房供应意味着购房者的选择面更宽，也同时意味着对客户的争夺更强，不少楼盘采取了以价换量的形式，争取在竞争中赢得先机。
4 以价换量
受规划利好影响，多个房企进驻惠州热点片区拿地，区域新增供应速攀，同时也加剧片区市场的竞争，最直接的体现则是优惠打折的力度。统计数据显示，6月惠州市场至少有76个楼盘开启促销优惠，包括开盘折扣、老带新、全款折扣、低首付、送装修等各种模式，一方面为了冲任务，另一方面则是以价换量，争取在竞争中赢得先机。
7月进入下半年的开篇，楼市传来楼盘上调备案价的消息，且基于下半年供应量非常大，供求失衡下不少楼盘仍然以优惠价格来换取成交，年终的促销节点在今年来得特别早，甚至可以说惠州楼市的促销贯穿了整个2019。
5 万科回归
9月惠城区小金口金源片区惠州北站新城4.1万平方米商住用地出让，最终由万科联手中天64520万元拿下，楼面价为5500元/㎡，地面价为15400元/㎡，这是继2007年后，万科时隔12年重回惠州城区。
品牌房企争先抢滩惠州已不是新鲜事，但万科却是个例外。近几年，万科拿地都集中在莞深、广佛等热门区域，惠州一度不被看好，即使在其他品牌房企大力进驻惠州的潮流下，惠州依旧在万科的“黑名单”。然而就在深圳示范区意见发布的第二个月，万科落子北站新城，以这样的形式宣告回归惠州。万科这次180°的大转弯，来的猝不及防，却又在情理之中。
6 限价令到期
2016年10月14日，惠州出台了《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，明确表示商品房实际成交价格低于监制价格10%将被锁盘，俗称“限价令”。“限价令”有效期三年，到今年的10月14日正式期满。三年来开发商涨价的冲动演变为额外加价、捆绑车位、加装修款、收喝茶费等多种形式，并以阶段性乃至长期的周期时间存在过。
2019年来关于“限价令”期满，备案价上调的传闻从未停歇，尤其9月关于“3年期限已满，房价再次起飞”“限价解除，房价要涨了，再不买房真的晚了。”诸如此类的消息不断发酵。对此市住建局相关负责人明确表示，惠州将坚持调控不放松，文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。
7 备案价上调
今年5月以来惠州部分楼盘新品预售证的单价相较于上一批预售备案单价,有500-1200元/平方米的上涨，且从惠博片区北站新城蔓延至金山湖城甚至惠湾等片区。9月初金山湖一楼盘备案突破14000元/㎡，上涨约10%，随后周边不少新项目也悄悄上调了备案价，备案价的浮动，让行业随之躁动起来。10月金山新城一楼盘备案价突破14000元/㎡，打破区域价格天花板；11月仲恺一楼盘（公寓产品）备案价突破18000元/㎡，博罗一楼盘备案价破万直逼17000元/m²，金山湖某楼盘备案价最高达21000元/㎡，价格再次大幅度上调。
按照相关规定，惠州新房实际售价低于备案价10%，将无法网签，这也就意味着，这些新提高备案价的楼盘，已经开启涨价模式，同时也透露了惠州当下楼盘的分化现象。
8 马安土拍
今年上半年惠州土地市场整体趋冷，惠城区连续半年多没有规模宗地推出，下半年惠州楼市回暖，城区土地交易市场逐渐开始活跃。11月惠城区马安版块连续推出6宗大型优质商住地块，为今年的土地市场献上一场盛宴。
对于此次的马安地块六连拍，业界给予了最高的关注的期待，多个品牌房企被传将参与此次的竞拍，周边在售在建项目也趁热进行了一波炒作。最终6宗地块，4宗底价成交，2宗流拍。尽管此次土拍并没有呈现预期的盛况和惊喜，但在市场趋冷，房企拿地愈发谨慎的当下，平安不动产、百强房企旭辉集团、中交城投均重金进军惠城市场，落子金山新城，足以看出房企对于区域未来发展的信心，同时也是对片区楼市发展的直接定论；另外一方面，此次土拍的整体楼面价5500元/㎡，结合当下区域新房价格，不难看出区域房价的“底气”和“未来”。
9 土地年限
在惠州由于新房土地年限引发的维权并不少见，近期根据“惠城区改变土地使用权限业务办理规程”新建楼盘用地年限不足65年将无法取得新房预售证，未补足年限的项目将无法入市销售。
该项措施将有效地遏制开发商们囤地、避免土地资源浪费，减少购房者因为房产土地年限“缩水”引发的问题。另一方面，在限价背景下，补地价必然增加地产商的开发成本，不排除部分开发商为了控制成本，而导致品品质不佳，可以预见的是未来开发商更需要在成本与品质之间做好衡量。via网易房产惠州
2019年的惠州楼市，在粤港澳大湾区等背景下，机遇与挑战兼具，这一年，不论是房企还是购房者，身处惠州楼市，都不得不面对这一变局。回首2019年，惠州楼市可以用几大关键词总结，这些热词不仅代表过去，也预示着未来市场发展的趋势。
1 房贷利率下调
过去三年惠州楼市成交数据暴增，由此引发贷款量暴增、房贷利率上浮幅度暴增、放款极为缓慢。2019年基于央行房贷政策变化，惠州房贷利率上浮的幅度出现了明显下调，1月份多家银行金融机构的首套房、二套房的贷款利率出现平均10%的下调，6月中旬，惠州首套房的房贷利率水平曾再度出现下浮，部分银行首套房房贷利率最低上浮15%~18%，8月LPR房贷新政出台，房贷利率与之前并无太大变化，整体上购房利息成本降低、贷款审批快，一定程度促进了楼市的活跃度。
2 小阳春
今年初惠州市场情绪悲观，普遍预期房地产市场将步入调整期，年后不少项目纷纷推出折扣优惠，楼市画风一片红火，甚至业内人的微信朋友圈一度被各楼盘项目的成交喜报所覆盖，“连刷XX套、单日成交XX套、劲销XX亿”等等彼此起伏；开发商通过各种手段打造楼市热销回暖的现场，被称为“人造小阳春”。
3、4月，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，利好下惠州楼市真正“小阳春”行情如期而至。据统计2019年“金三银四”，惠州楼市新房成交25857套，相比去年金三银四26175的成交量同比下降1.2%，尽管有小幅度下滑，但3月份以来，购房者热情较高，新房总体成交较好。
3 供应高企
高库存、高供应、需求透支，是当下压在惠州楼市身上的三座大山。数据统计，2018年1月-7月惠州新房供应处于800-900万㎡区间低位运行，此后供应量连续6个月呈现快速上升态势，进入2019年2月新房库存上升速度有所放缓，但库存量依然在保持攀升的态势。
据中原数据统计，今年1-11月惠州新房供应149719套，供应面积1520.48万平米，叠加未统计的12月份，今年全年的供应超过155000套，结合上半年供应73923套，区化60408太的数据，市场处于供过于求的局面。各区域上惠湾片区占据主要供应市场。统计显示，下半年惠湾片区累计有47盘推新，供应19626套房源，与上半年基本持平。大量的新房供应意味着购房者的选择面更宽，也同时意味着对客户的争夺更强，不少楼盘采取了以价换量的形式，争取在竞争中赢得先机。
4 以价换量
受规划利好影响，多个房企进驻惠州热点片区拿地，区域新增供应速攀，同时也加剧片区市场的竞争，最直接的体现则是优惠打折的力度。统计数据显示，6月惠州市场至少有76个楼盘开启促销优惠，包括开盘折扣、老带新、全款折扣、低首付、送装修等各种模式，一方面为了冲任务，另一方面则是以价换量，争取在竞争中赢得先机。
7月进入下半年的开篇，楼市传来楼盘上调备案价的消息，且基于下半年供应量非常大，供求失衡下不少楼盘仍然以优惠价格来换取成交，年终的促销节点在今年来得特别早，甚至可以说惠州楼市的促销贯穿了整个2019。
5 万科回归
9月惠城区小金口金源片区惠州北站新城4.1万平方米商住用地出让，最终由万科联手中天64520万元拿下，楼面价为5500元/㎡，地面价为15400元/㎡，这是继2007年后，万科时隔12年重回惠州城区。
品牌房企争先抢滩惠州已不是新鲜事，但万科却是个例外。近几年，万科拿地都集中在莞深、广佛等热门区域，惠州一度不被看好，即使在其他品牌房企大力进驻惠州的潮流下，惠州依旧在万科的“黑名单”。然而就在深圳示范区意见发布的第二个月，万科落子北站新城，以这样的形式宣告回归惠州。万科这次180°的大转弯，来的猝不及防，却又在情理之中。
6 限价令到期
2016年10月14日，惠州出台了《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，明确表示商品房实际成交价格低于监制价格10%将被锁盘，俗称“限价令”。“限价令”有效期三年，到今年的10月14日正式期满。三年来开发商涨价的冲动演变为额外加价、捆绑车位、加装修款、收喝茶费等多种形式，并以阶段性乃至长期的周期时间存在过。
2019年来关于“限价令”期满，备案价上调的传闻从未停歇，尤其9月关于“3年期限已满，房价再次起飞”“限价解除，房价要涨了，再不买房真的晚了。”诸如此类的消息不断发酵。对此市住建局相关负责人明确表示，惠州将坚持调控不放松，文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。
7 备案价上调
今年5月以来惠州部分楼盘新品预售证的单价相较于上一批预售备案单价,有500-1200元/平方米的上涨，且从惠博片区北站新城蔓延至金山湖城甚至惠湾等片区。9月初金山湖一楼盘备案突破14000元/㎡，上涨约10%，随后周边不少新项目也悄悄上调了备案价，备案价的浮动，让行业随之躁动起来。10月金山新城一楼盘备案价突破14000元/㎡，打破区域价格天花板；11月仲恺一楼盘（公寓产品）备案价突破18000元/㎡，博罗一楼盘备案价破万直逼17000元/m²，金山湖某楼盘备案价最高达21000元/㎡，价格再次大幅度上调。
按照相关规定，惠州新房实际售价低于备案价10%，将无法网签，这也就意味着，这些新提高备案价的楼盘，已经开启涨价模式，同时也透露了惠州当下楼盘的分化现象。
8 马安土拍
今年上半年惠州土地市场整体趋冷，惠城区连续半年多没有规模宗地推出，下半年惠州楼市回暖，城区土地交易市场逐渐开始活跃。11月惠城区马安版块连续推出6宗大型优质商住地块，为今年的土地市场献上一场盛宴。
对于此次的马安地块六连拍，业界给予了最高的关注的期待，多个品牌房企被传将参与此次的竞拍，周边在售在建项目也趁热进行了一波炒作。最终6宗地块，4宗底价成交，2宗流拍。尽管此次土拍并没有呈现预期的盛况和惊喜，但在市场趋冷，房企拿地愈发谨慎的当下，平安不动产、百强房企旭辉集团、中交城投均重金进军惠城市场，落子金山新城，足以看出房企对于区域未来发展的信心，同时也是对片区楼市发展的直接定论；另外一方面，此次土拍的整体楼面价5500元/㎡，结合当下区域新房价格，不难看出区域房价的“底气”和“未来”。
9 土地年限
在惠州由于新房土地年限引发的维权并不少见，近期根据“惠城区改变土地使用权限业务办理规程”新建楼盘用地年限不足65年将无法取得新房预售证，未补足年限的项目将无法入市销售。
该项措施将有效地遏制开发商们囤地、避免土地资源浪费，减少购房者因为房产土地年限“缩水”引发的问题。另一方面，在限价背景下，补地价必然增加地产商的开发成本，不排除部分开发商为了控制成本，而导致品品质不佳，可以预见的是未来开发商更需要在成本与品质之间做好衡量。via网易房产惠州
如何选购基膜？
墙纸辅料主要包括墙纸胶和基膜，两者的品质直接影响墙纸铺贴的效果，而基膜更是直接影响墙纸的寿命和工程的环保性。下面让我们来认识一下基膜是什么以及该如何选购。
一、 基膜是什么？
基膜是一种专业抗碱、防潮、防霉的墙面处理材料，能有效防止施工基面的潮气水分及碱性物质外渗，避免对墙纸墙布造成返潮、发霉发黑等不良损害。尤其是新装修的房子，刚刮好的腻子，其中含有的水分还没有完全挥发，直接贴上墙纸的话，水分渗出，墙纸把水分闷在里面 ，就会滋生霉菌。这样的霉菌很难看，而且严重的会使墙纸脱胶翘起。而基膜就是因此而诞生的，它就像是盖房子时的地基一样，稳固的地基，才能让高楼屹立不倒。
二、基膜环保吗？
基膜的主要成分是丙烯酸乳液，属于水溶性材料，比较稳定，无异味，不挥发，是更绿色环保的墙面处理材料。
三、刷基膜的作用
防霉变防潮湿：基膜在墙面形成一层有效的保护膜，使墙体内部水份不会渗透到墙纸胶层；
隔离碱性物质：目前国内的腻子粉普遍偏碱性，如果直接贴墙纸，时间久了墙纸就会变黄，俗称“烧纸”现象。基膜的抗碱性可以很好的提供一层保护；
固化墙面结构：如果粗糙、易掉粉的墙面直接贴墙纸，会降低墙纸的粘接效果，墙纸容易脱落。基膜可以让墙面平整、固化、不掉粉，基膜表层有一定的附着力，使墙纸不易脱落；
方便二次施工：基膜可以稳稳附着在墙壁基层上，当需要更换壁纸时，可以轻易撕下，不会粘掉涂料层，方便二次墙纸铺贴。因此，墙纸铺贴前一定要涂刷基膜！涂完基膜后的墙壁，表面平滑光亮。
如何选购基膜？
一、根据基膜的分类来选购
标准基膜：适用于标准墙体，标准墙体指平整、干燥、牢固、无污染的耐水腻子墙体。
金刚型基膜：针对于易裂墙体及经常更换墙纸的墙面，它具有成膜厚、强度大、耐磨、防裂，抗击性强的特点；
金钢抗碱基膜：针对碱性墙体，能够深入渗透墙体，封闭性优良，且有透气性，抗碱护墙效果好。
渗透型基膜：针对松软掉粉的墙体，可渗透腻子层到达墙体，加固腻子粉与墙体之间，以及腻子层之间的牢固度；
渗透覆盖型基膜：针对有污染、色差的墙体，能够加固墙体并遮盖污染和色差，形成坚固的白色墙体；
墙基宝和护墙宝：针对乳胶漆面，采用了纳米技术，能够渗透乳胶漆，增强乳胶漆面与墙体之间的牢固度，并在表面形成坚固的保护膜；
1、标准墙体：具有平整、干燥、牢固、无污染的特征，适合选用标准型基膜；
2、易裂墙体和反复更换墙纸的墙体：使用金刚型基膜，它成膜厚、强度大、耐磨、防裂、抗击性强；
3、有污迹或者有色差的墙体：使用覆盖型基膜，加固墙体并遮盖污染和色差，形成坚固的白色墙体；
4、松软掉粉的墙体：使用渗透型基膜，可渗透腻子层到达墙体，加固腻子粉与墙体之间，以及腻子粉相互之间的牢固度；
5、碱性墙体：使用金钢抗碱基膜，深入渗透墙体，抗碱护墙效果好；
6、乳胶漆面：使用墙基宝，墙基宝能够渗透乳胶漆，增强腻子粉与墙体之间的牢固度，并在表面形成坚固的保护膜。如果想要达到更换墙纸时不损坏墙面，建议涂刷固含高、成膜硬度高的全效型基膜。
二、 环保认证：
要检查你所选购的基膜是否通过“中国环境标志产品认证”，甚至是国际欧盟SVHC环保检测标准,通过了则说明它就是合格产品,质量有保证而且无毒无害、健康环保。
三、检查流动性：
打开墙基膜的瓶盖,观察一下墙基膜的光泽和流动性是否良好。如果墙基膜的光泽好、透明、流动性好,这就说明墙基膜的质量比较好,劣质的墙基膜则相反。
四、用手触摸检查粘性：
用手沾取原液，优质墙基膜有一定的黏性；劣质墙基膜的原液黏性差或没有黏性。
五、小面积实验：
观察基层墙面：小面积试刷墙面，劣质强基膜，撕掉墙纸后墙面基层直接被带起；涂刷优质墙基膜的墙面，撕掉墙纸后基层依旧牢固，纸基干净。
六、防水性测试：
将墙基膜小面积均匀倒在瓷砖或玻璃上，待24小时干透后，在基膜膜层滴入少量的水进行擦拭，如果是劣质的墙基膜则易与水融合，膜层松散。而优质的墙基膜则有效防水，膜层完好如初。
七、韧性测试：
将干透后的测试墙基膜拉一拉，劣质的墙基膜韧性差、易断裂；优质的墙基膜，延伸好，韧性强。
八、坚固度测试：
试用指甲盖在干透后的墙基膜表层刮一刮，优质的墙基膜固含量干，密度大，成膜坚硬；劣质的墙基膜密度小，成膜松散，容易出现刮痕。
九、渗透性测试：
将墙基膜倒在标准水泥板上（渗透性、粘附性），待24小时干透后，用透明胶撕拉，查看是否容易撕拉下来。优质墙基膜渗透性强，粘附力强，成膜坚硬，不易撕拉；而劣质墙基膜渗透性差，粘附力强，成膜坚固度差，易撕拉损坏。
相关知识：
基膜与光油、清漆的区别？
基膜是以水为载体，质量好的基膜没有任何气味，环保性要比光油、清漆好。基膜上墙后大概2个小时左右就可以干透，比光油、清漆的施工周期（最快干透需要4天左右，一般7天左右）短。每平方的单价比光油、清漆贵。一般情况下大概在3.5元/平方米，清漆和光油大概在1.5元/平方米。防潮基膜能有效地防止墙纸返潮发霉。光油，一种合成树脂，通常是指表面透明清漆，有基料和助剂等做成，不加任何颜料，成膜后油光发亮，俗称叫清漆，有UV光油与PU光油之分。清漆，又名凡立水，也称透明涂料。涂在物体表面，干燥后形成光滑薄膜。如墙面已刷清漆，可不必使用墙纸基膜。但如果墙面刷了乳胶漆，则必须使用“渗透性基膜”。建议墙面处理时不要使用清漆，清漆不但不能防潮，反而会影响墙纸和墙面的粘黏度，容易造成墙纸发黄霉变，缩短墙纸使用寿命。某些品质低劣的清漆还会散发有害物质，有损人体健康。
墙纸辅料主要包括墙纸胶和基膜，两者的品质直接影响墙纸铺贴的效果，而基膜更是直接影响墙纸的寿命和工程的环保性。下面让我们来认识一下基膜是什么以及该如何选购。
一、 基膜是什么？
基膜是一种专业抗碱、防潮、防霉的墙面处理材料，能有效防止施工基面的潮气水分及碱性物质外渗，避免对墙纸墙布造成返潮、发霉发黑等不良损害。尤其是新装修的房子，刚刮好的腻子，其中含有的水分还没有完全挥发，直接贴上墙纸的话，水分渗出，墙纸把水分闷在里面 ，就会滋生霉菌。这样的霉菌很难看，而且严重的会使墙纸脱胶翘起。而基膜就是因此而诞生的，它就像是盖房子时的地基一样，稳固的地基，才能让高楼屹立不倒。
二、基膜环保吗？
基膜的主要成分是丙烯酸乳液，属于水溶性材料，比较稳定，无异味，不挥发，是更绿色环保的墙面处理材料。
三、刷基膜的作用
防霉变防潮湿：基膜在墙面形成一层有效的保护膜，使墙体内部水份不会渗透到墙纸胶层；
隔离碱性物质：目前国内的腻子粉普遍偏碱性，如果直接贴墙纸，时间久了墙纸就会变黄，俗称“烧纸”现象。基膜的抗碱性可以很好的提供一层保护；
固化墙面结构：如果粗糙、易掉粉的墙面直接贴墙纸，会降低墙纸的粘接效果，墙纸容易脱落。基膜可以让墙面平整、固化、不掉粉，基膜表层有一定的附着力，使墙纸不易脱落；
方便二次施工：基膜可以稳稳附着在墙壁基层上，当需要更换壁纸时，可以轻易撕下，不会粘掉涂料层，方便二次墙纸铺贴。因此，墙纸铺贴前一定要涂刷基膜！涂完基膜后的墙壁，表面平滑光亮。
如何选购基膜？
一、根据基膜的分类来选购
标准基膜：适用于标准墙体，标准墙体指平整、干燥、牢固、无污染的耐水腻子墙体。
金刚型基膜：针对于易裂墙体及经常更换墙纸的墙面，它具有成膜厚、强度大、耐磨、防裂，抗击性强的特点；
金钢抗碱基膜：针对碱性墙体，能够深入渗透墙体，封闭性优良，且有透气性，抗碱护墙效果好。
渗透型基膜：针对松软掉粉的墙体，可渗透腻子层到达墙体，加固腻子粉与墙体之间，以及腻子层之间的牢固度；
渗透覆盖型基膜：针对有污染、色差的墙体，能够加固墙体并遮盖污染和色差，形成坚固的白色墙体；
墙基宝和护墙宝：针对乳胶漆面，采用了纳米技术，能够渗透乳胶漆，增强乳胶漆面与墙体之间的牢固度，并在表面形成坚固的保护膜；
1、标准墙体：具有平整、干燥、牢固、无污染的特征，适合选用标准型基膜；
2、易裂墙体和反复更换墙纸的墙体：使用金刚型基膜，它成膜厚、强度大、耐磨、防裂、抗击性强；
3、有污迹或者有色差的墙体：使用覆盖型基膜，加固墙体并遮盖污染和色差，形成坚固的白色墙体；
4、松软掉粉的墙体：使用渗透型基膜，可渗透腻子层到达墙体，加固腻子粉与墙体之间，以及腻子粉相互之间的牢固度；
5、碱性墙体：使用金钢抗碱基膜，深入渗透墙体，抗碱护墙效果好；
6、乳胶漆面：使用墙基宝，墙基宝能够渗透乳胶漆，增强腻子粉与墙体之间的牢固度，并在表面形成坚固的保护膜。如果想要达到更换墙纸时不损坏墙面，建议涂刷固含高、成膜硬度高的全效型基膜。
二、 环保认证：
要检查你所选购的基膜是否通过“中国环境标志产品认证”，甚至是国际欧盟SVHC环保检测标准,通过了则说明它就是合格产品,质量有保证而且无毒无害、健康环保。
三、检查流动性：
打开墙基膜的瓶盖,观察一下墙基膜的光泽和流动性是否良好。如果墙基膜的光泽好、透明、流动性好,这就说明墙基膜的质量比较好,劣质的墙基膜则相反。
四、用手触摸检查粘性：
用手沾取原液，优质墙基膜有一定的黏性；劣质墙基膜的原液黏性差或没有黏性。
五、小面积实验：
观察基层墙面：小面积试刷墙面，劣质强基膜，撕掉墙纸后墙面基层直接被带起；涂刷优质墙基膜的墙面，撕掉墙纸后基层依旧牢固，纸基干净。
六、防水性测试：
将墙基膜小面积均匀倒在瓷砖或玻璃上，待24小时干透后，在基膜膜层滴入少量的水进行擦拭，如果是劣质的墙基膜则易与水融合，膜层松散。而优质的墙基膜则有效防水，膜层完好如初。
七、韧性测试：
将干透后的测试墙基膜拉一拉，劣质的墙基膜韧性差、易断裂；优质的墙基膜，延伸好，韧性强。
八、坚固度测试：
试用指甲盖在干透后的墙基膜表层刮一刮，优质的墙基膜固含量干，密度大，成膜坚硬；劣质的墙基膜密度小，成膜松散，容易出现刮痕。
九、渗透性测试：
将墙基膜倒在标准水泥板上（渗透性、粘附性），待24小时干透后，用透明胶撕拉，查看是否容易撕拉下来。优质墙基膜渗透性强，粘附力强，成膜坚硬，不易撕拉；而劣质墙基膜渗透性差，粘附力强，成膜坚固度差，易撕拉损坏。
相关知识：
基膜与光油、清漆的区别？
基膜是以水为载体，质量好的基膜没有任何气味，环保性要比光油、清漆好。基膜上墙后大概2个小时左右就可以干透，比光油、清漆的施工周期（最快干透需要4天左右，一般7天左右）短。每平方的单价比光油、清漆贵。一般情况下大概在3.5元/平方米，清漆和光油大概在1.5元/平方米。防潮基膜能有效地防止墙纸返潮发霉。光油，一种合成树脂，通常是指表面透明清漆，有基料和助剂等做成，不加任何颜料，成膜后油光发亮，俗称叫清漆，有UV光油与PU光油之分。清漆，又名凡立水，也称透明涂料。涂在物体表面，干燥后形成光滑薄膜。如墙面已刷清漆，可不必使用墙纸基膜。但如果墙面刷了乳胶漆，则必须使用“渗透性基膜”。建议墙面处理时不要使用清漆，清漆不但不能防潮，反而会影响墙纸和墙面的粘黏度，容易造成墙纸发黄霉变，缩短墙纸使用寿命。某些品质低劣的清漆还会散发有害物质，有损人体健康。
✋热门推荐