【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
系统门窗是一个性能系统的完美有机组合，需要根据气候变化、地候变化、人候变化综合考虑水密性、气密性、抗风压、机械力学强度、隔热、隔音、防盗、遮阳、耐候性、操作手感等一系列重要的功能，还要考虑设备、型材、配件、玻璃、粘胶、密 封件各环节性能的综合结果，缺一不可，最终形成高耐候性能的全候系统门窗。
大多数人认为购买高质量的门窗，注重门窗明显部位如铝材、玻璃、配件等的质量就可以了，而对门窗的一些专业性能要求根本不了解，更加关注的是产品质量、性价比等因素，初始消费意识形态中就认为高质量门窗就等于高性能的门窗。
高质量的门窗=高质量的型材+玻璃+配件胶条+加工工艺+安装工艺+…
高性能的门窗=高性能的型材×玻璃×配件胶条×加工工艺×安装工艺×…
所以:高质量的门窗≠高性能的门窗
现在随着生活质量的不断提高，人们对住宅质量与性能有了明确要求，建筑门窗的节能性能、安全性能、隔音降噪、防晒、舒适度、耐用度越来越多的受到重视，在购买建筑门窗产品时除了注重门窗明显部位如铝材、玻璃、配件等的质量外，相对更注重这些门窗部件组合后一个综合性能的实现。
真正的系统门窗，是一个性能系统的完美有机组合，需要根据气候变化、地候变化、人候变化综合考虑水密性、气密性、抗风压、机械力学强度、隔热、隔音、防盗、遮阳、耐候性、操作手感等一系列重要的功能，还要考虑设备、型材、配件、玻璃、粘胶、密 封件各环节性能的综合结果，缺一不可，最终形成高耐候性能的全候系统门窗。
目前建材市场上，使用高档的断桥隔型材铝合金门窗，已逐渐成为许多高档建筑用窗的首选产品。但专家同时指出，当前市场上铝合金门窗产品质量参差不齐，选购时一定要谨慎区分。劣质的铝合金门窗，盲目选用铝型材系列和规格，加工粗制滥造，以锯切割代替铣加工，不按要求进行安装，密封性能差，开关不自如，不仅漏风漏雨和出现玻璃炸裂现象，而且遇到强风和外力，容易将推拉部分或玻璃刮落或碰落，毁物伤人。而优质的铝合金门窗所用的铝型材，厚度、强度和氧化膜等，应符合国家的有关标准规定，壁厚应在1.4毫米以上(新的8478国标推荐外窗壁厚>=1.8mm)，抗拉强度达到每平方米毫米157牛顿，屈服强度要达到每平方毫米108牛顿，氧化膜厚度应达到10微米。如果达不到以上标准，就是劣质铝合金门窗，不可使用。
中国为什么需要引入欧洲高性能的系统门窗?
从现代建筑门窗业80年代初起步发展至今，已经历近30载的市场洗礼与进化，性能较差的普通门窗始终占据中国市场主导地位，中国门窗技术的升级换代较为缓慢，建筑门窗成为中国建筑的耗能大户，将来使然也是节能大户!
欧洲早在上世纪80年代就研发出了具备高性能的系统门窗，其节能性能、安全性能、舒适度等远远超过普通门窗。2003年的欧洲门窗标准中要求K值不大于1.4，高性能的系统门窗更加普及，目前市场应用量已达到了门窗总量的70%，而我国门窗平均K值约为3.5(保温)，我国目前的最高标准--北京市门窗标准为K值1.8。据计算，按我国现有城镇建筑面积约430亿平方米计算，如果实行欧洲现行门窗标准K值，每年可节省标准煤4.3亿吨，约为中国全年煤炭产量的20%，数量相当惊人。
欧洲系统门窗于90年代末进入中国市场，现在欧洲高性能的系统门窗K值标准可以达到0.8，其能耗基本只是我国建筑门窗能耗的1/4。
"低碳"是2009年底哥本哈根世界气候大会的主题，会上各国推出了各自的节能减排目标，中国承诺到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%，并作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划中。这意味着我国必须在社会的各个经济领域采取切实的节能措施，以达到预定的目标。目前，建筑能耗已占我国全社会总能耗的40%;而门窗能耗又占建筑能耗的45%~50%，占社会总能耗的15%~20%。可见门窗是引起建筑能源损失的主要原因，建筑节能门窗的更新换代将是大势所趋。
因此，我们必须在各个方面提高门窗的隔热效果，引导大家使用优质节能门窗，在我国门窗技术还未达到高水平的同时，欧洲高性能的系统门窗成为中国节能门窗的首选!
折叠编辑本段主要目的
1、通过营造一个健康舒适的环境，保护居住者的健康;
2、保护建筑结构和装饰装修结构免受空气中自然出现的冷凝水或雨水破坏;
3、减少暖气和空调的能耗;
4、减少维护和运营成本。
系统门窗真的很贵吗?
1、随着系统门窗越来越被市场认可，市场的逐步扩大使其综合成本越来越低，目前市场上系统门窗的起步价大约1000元/平米，好一点的系统门窗在2-3000元以上/平米，像北京、上海等一线城市目前房地产价格为每平方米5~10几万元，二线城市为2~5万多元，就算新楼盘将普通门窗更换为高性能系统门窗，每平方米只需增加几百元，系统门窗虽然较普通门窗稍贵一些，但是分摊到房价每平米的成本还是非常有限的，为了住宅产品能快速销售，很多房地产商是完全有能力承受这一溢价的。
2、随着楼市调控政策的组合拳 ，国家将在一定程度上逐步整顿房地产市场，抑制房价，推出大量的保障性用房、廉价房、限价房平抑市场。房源不紧缺了，房价就下来了，房子滞销了，房地产商就需要在住宅的质量与功能上去寻求卖点，谁能更多的去取悦消费者谁的住宅产品就好卖。
3、建筑门窗作为建筑整体功能的一个重要组成部分，也会因此获益越来越受到房地产商的重视，提升门窗的性能，使用高性能的系统门窗也将成为房地产商推销住宅产品的重要卖点之一。
系统门窗节能举例
例:100㎡ 的二室一厅，窗面积在30㎡左右。系统门窗隔热性能优于普通门窗。
我们来计算一下相关的数据:
条件:
1、用普通门窗每天开空调，耗电量为30kWh。
2、用系统门窗每天开空调，耗电量为25kWh。
3、电费按1元/kWh计算。系统窗1200元/平米，普通门窗800元/平米。
每年开空调节约成本:(30-25)*365*1=1825元。
门窗成本差:系统门窗成本-普通门窗成本= 30*1200 -30*800 =12000元。
由此，计算得12000÷1825≈6.5年!
建筑住宅一般设计年限为50年，我们只用6年的时间便可收回建筑用窗超出的成本，系统门窗使建筑节能增效44年!
#得尚门窗##门窗##高端系统门窗#
大多数人认为购买高质量的门窗，注重门窗明显部位如铝材、玻璃、配件等的质量就可以了，而对门窗的一些专业性能要求根本不了解，更加关注的是产品质量、性价比等因素，初始消费意识形态中就认为高质量门窗就等于高性能的门窗。
高质量的门窗=高质量的型材+玻璃+配件胶条+加工工艺+安装工艺+…
高性能的门窗=高性能的型材×玻璃×配件胶条×加工工艺×安装工艺×…
所以:高质量的门窗≠高性能的门窗
现在随着生活质量的不断提高，人们对住宅质量与性能有了明确要求，建筑门窗的节能性能、安全性能、隔音降噪、防晒、舒适度、耐用度越来越多的受到重视，在购买建筑门窗产品时除了注重门窗明显部位如铝材、玻璃、配件等的质量外，相对更注重这些门窗部件组合后一个综合性能的实现。
真正的系统门窗，是一个性能系统的完美有机组合，需要根据气候变化、地候变化、人候变化综合考虑水密性、气密性、抗风压、机械力学强度、隔热、隔音、防盗、遮阳、耐候性、操作手感等一系列重要的功能，还要考虑设备、型材、配件、玻璃、粘胶、密 封件各环节性能的综合结果，缺一不可，最终形成高耐候性能的全候系统门窗。
目前建材市场上，使用高档的断桥隔型材铝合金门窗，已逐渐成为许多高档建筑用窗的首选产品。但专家同时指出，当前市场上铝合金门窗产品质量参差不齐，选购时一定要谨慎区分。劣质的铝合金门窗，盲目选用铝型材系列和规格，加工粗制滥造，以锯切割代替铣加工，不按要求进行安装，密封性能差，开关不自如，不仅漏风漏雨和出现玻璃炸裂现象，而且遇到强风和外力，容易将推拉部分或玻璃刮落或碰落，毁物伤人。而优质的铝合金门窗所用的铝型材，厚度、强度和氧化膜等，应符合国家的有关标准规定，壁厚应在1.4毫米以上(新的8478国标推荐外窗壁厚>=1.8mm)，抗拉强度达到每平方米毫米157牛顿，屈服强度要达到每平方毫米108牛顿，氧化膜厚度应达到10微米。如果达不到以上标准，就是劣质铝合金门窗，不可使用。
中国为什么需要引入欧洲高性能的系统门窗?
从现代建筑门窗业80年代初起步发展至今，已经历近30载的市场洗礼与进化，性能较差的普通门窗始终占据中国市场主导地位，中国门窗技术的升级换代较为缓慢，建筑门窗成为中国建筑的耗能大户，将来使然也是节能大户!
欧洲早在上世纪80年代就研发出了具备高性能的系统门窗，其节能性能、安全性能、舒适度等远远超过普通门窗。2003年的欧洲门窗标准中要求K值不大于1.4，高性能的系统门窗更加普及，目前市场应用量已达到了门窗总量的70%，而我国门窗平均K值约为3.5(保温)，我国目前的最高标准--北京市门窗标准为K值1.8。据计算，按我国现有城镇建筑面积约430亿平方米计算，如果实行欧洲现行门窗标准K值，每年可节省标准煤4.3亿吨，约为中国全年煤炭产量的20%，数量相当惊人。
欧洲系统门窗于90年代末进入中国市场，现在欧洲高性能的系统门窗K值标准可以达到0.8，其能耗基本只是我国建筑门窗能耗的1/4。
"低碳"是2009年底哥本哈根世界气候大会的主题，会上各国推出了各自的节能减排目标，中国承诺到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%，并作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划中。这意味着我国必须在社会的各个经济领域采取切实的节能措施，以达到预定的目标。目前，建筑能耗已占我国全社会总能耗的40%;而门窗能耗又占建筑能耗的45%~50%，占社会总能耗的15%~20%。可见门窗是引起建筑能源损失的主要原因，建筑节能门窗的更新换代将是大势所趋。
因此，我们必须在各个方面提高门窗的隔热效果，引导大家使用优质节能门窗，在我国门窗技术还未达到高水平的同时，欧洲高性能的系统门窗成为中国节能门窗的首选!
折叠编辑本段主要目的
1、通过营造一个健康舒适的环境，保护居住者的健康;
2、保护建筑结构和装饰装修结构免受空气中自然出现的冷凝水或雨水破坏;
3、减少暖气和空调的能耗;
4、减少维护和运营成本。
系统门窗真的很贵吗?
1、随着系统门窗越来越被市场认可，市场的逐步扩大使其综合成本越来越低，目前市场上系统门窗的起步价大约1000元/平米，好一点的系统门窗在2-3000元以上/平米，像北京、上海等一线城市目前房地产价格为每平方米5~10几万元，二线城市为2~5万多元，就算新楼盘将普通门窗更换为高性能系统门窗，每平方米只需增加几百元，系统门窗虽然较普通门窗稍贵一些，但是分摊到房价每平米的成本还是非常有限的，为了住宅产品能快速销售，很多房地产商是完全有能力承受这一溢价的。
2、随着楼市调控政策的组合拳 ，国家将在一定程度上逐步整顿房地产市场，抑制房价，推出大量的保障性用房、廉价房、限价房平抑市场。房源不紧缺了，房价就下来了，房子滞销了，房地产商就需要在住宅的质量与功能上去寻求卖点，谁能更多的去取悦消费者谁的住宅产品就好卖。
3、建筑门窗作为建筑整体功能的一个重要组成部分，也会因此获益越来越受到房地产商的重视，提升门窗的性能，使用高性能的系统门窗也将成为房地产商推销住宅产品的重要卖点之一。
系统门窗节能举例
例:100㎡ 的二室一厅，窗面积在30㎡左右。系统门窗隔热性能优于普通门窗。
我们来计算一下相关的数据:
条件:
1、用普通门窗每天开空调，耗电量为30kWh。
2、用系统门窗每天开空调，耗电量为25kWh。
3、电费按1元/kWh计算。系统窗1200元/平米，普通门窗800元/平米。
每年开空调节约成本:(30-25)*365*1=1825元。
门窗成本差:系统门窗成本-普通门窗成本= 30*1200 -30*800 =12000元。
由此，计算得12000÷1825≈6.5年!
建筑住宅一般设计年限为50年，我们只用6年的时间便可收回建筑用窗超出的成本，系统门窗使建筑节能增效44年!
#得尚门窗##门窗##高端系统门窗#
#热点关注#【年内楼市调控超百次!四个省会城市动真格,60余地松绑】据不完全统计,一季度60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策 降低首付比例 发放购房补贴 降低房贷利率 取消限售 为房企提供资金支持等方面https://t.cn/A66Q7RD5从数据来看,国家统计局披露显示,1-2月份,商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%,其中,住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中,住宅销售额下降22.1%
✋热门推荐