日本SHOWA昭和风机型号AH-H15-L313(标准型)
苏州上野公司主营日本机械，联 系人-张-涛- 手- 机1-8-8-9698-4864。
苏州上野公司张涛批发销售日本SHOWA昭和风机型号：AH-H15-L313(标准型)。日本昭和电机株式会社(SHOWA DENKI CO LTD)，成立于1950年，电动送风机的专业生产商，拥有气流技术,产品广泛地使用于通风机械,热风机,工业炉,印刷机,机床,包装机,制冷机及燃烧器等工业行业.昭和电机产品还有工业风扇，吸雾器及集尘器等行业,昭和吸雾器广泛地使用于机床行业。
苏州上野机电设备有限公司是一家日本进口机械供应商。主要经营日本SHOWA昭和风机等，我们还与其他厂商建立了良好的代理协作关系，为顾客提供种类繁多价格可靠的众多产品，我司以正品有保证让大家买的放心，服务有专业水平让大家买的省心，态度有亲切感让大家买的开心。2021年我司重点面向在华日企，央企国企，A股上市股份公司等长期需要大批量订购的朋友，进一步提高服务水平，和客户朋友一起发展壮大！
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H15-L313(标准型)
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H04-L343
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H22-L143 380V 50/60HZ
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H10HT-L313
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-R413 200V 37KW
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-L413 200V 37KW
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-R213 200V 37KW
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
日本昭和风机型号AH-H10HT-R341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-L341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-R343
日本昭和风机型号AH-H10HT-L343
日本昭和风机型号AH-H10HT-R313
日本昭和风机型号AH-H10HT-L313
日本昭和风机型号AH-H10HT-M343
日本昭和风机型号AH-H10HT-A8X-L341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-A9X-R341C
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-800HT-L313现型号：AH-H10HT-L313
AH-800HT-R313旧型号，现型号:AH-H10HT-R313
AH-800-L313旧型号，现行品：AH-H10-L313
AH-800-L343
AH-800-R313
AH-H04-L313
AH-H07-A2X-L341C
AH-H07-L313
AH-H10-BOO-H341
AH-H10-L213
AH-H10-L313
AH-H10-L343
AH-H15-BOO-H343 1.5KW
AH-H15HT-L343现型号：AH-H15HT-L343
AH-H15HT-L353
AH-H15HT-R313
AH-H15-L341 380V/50HZ 1.5KW
AH-H15-L343
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AH-H22-BOO-H341
AH-H22HT-BOO-H343
AH-H22HT-L313
AH-H22HT-L343
AH-H22HT-R343
AH-H22-L113
AH-H22-L241
AH-H22-L313
AH-H22-L343
AH-H37HT-L313
AH-H37HT-L343
AH-H37HT-R213
AH-H37HT-R343
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-1000-L243 现行品：AH-H15-B00-H241 1.5KW 380V 50HZ 2P 带GB2认证电机
AH-1000-L243 现行品：AH-H15-H241 1.5KW 380V 50HZ 2P
AH-1000-L313
AH-1000-L313 1.5KW 2P 200V/50/60HZ S/N:K12213201
AH-1000-L313现型号：AH-H15-H313(带电机热保护开关）
AH-1000-L313已停产，现型号：AH-H15-L313
AH-1000-L343 GB型号：AH-H15-BOO-H341
AH-1000-L343现型号：AH-H15-L343
AH-1000-L353
AH-1000-R343
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AH-1200-H143 NO:101656301
AH-1200-H143现型号：AH-H22-L143
AH-1200HT-A9X-L213 耐热温度400°C
AH-1200HT-A9X-L313现型号：AH-H22HT-A9X-L313
AH-1200HT-A9X-R313现型号：AH-H22HT-A9X-R313
AH-1200HT-H013 2.2KW S/N:130619301 的电机
AH-1200HT-L313现型号：AH-H22HT-L313
AH-1200HT-L343旧型号，现型号：AH-H22HT-BOO-H241
AH-1200-L143
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-1200-L243 2012GB2型号：AH-H22-BOO-H241 现型号：AH-H22-L241
AH-1200-L313 2.2KW 200V/50/60HZ
AH-1200-L343 2.2KW 380V/50HZ
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AH-1200-L343,现行型号：AH-H22-L343
AH-1200-L343旧型号，现行品AH-H22-H343(带热保护开关）
AH-1200-R113
AH-1200-R141现新型号：AH-H22-R141
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AH-1500HT-M243
AH-1500HT-M343
AH-1500-L313旧型号，现型号：AH-H37-L313
AH-1500-R243 3.7KW 2P 380V 60HZ
AH-400 380V 50HZ
AH-400-AOY-L343
AH-400HT-L313
AH-400HT-L343
AH-400-L143
AH-400-L313
AH-500 380V 50HZ
AH-500HT 380V 50HZ
AH-500HT-L313 200V 50HZ
AH-500HT-L343
AH-500-L143
AH-500-L213，现行型号：AH-H04-L213
AH-500-L313
AH-500-L313 0.4KW 200V 50HZ
AH-500-L343 现新型号：AH-H04-L343
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AH-600 380V 50HZ
AH-600HT
AH-600HT-C243
AH-600HT-L243，旧产品，现行品：AH-H07HT-L243
AH-600HT-L313 200V/50/60HZ
AH-600HT-L313 左回转 出风口：下部水平 3相 200V 50/60HZ
AH-600HT-L313旧产品，现行品：AH-H07HT-L313
AH-600HT-L343
AH-600HT-L343 0.75KW 2P 380V/50/60HZ
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AH-600-L243 高能效型号：AH-H07BOO-H241 380V 50HZ
AH-600-L313现型号：AH-H07-L313
AH-600-L343 380V/50/60HZ
AH-600-L343 GB2型号：AH-H07-BOO-H341 0.75KW 380V/50HZ
AH-600-R243 高能效型号:AH-H07-B00-M241 380V 50HZ
AH-600-R343旧型号，新型号：AH-H07-R343
AH-800 380V 50HZ
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AH-800-H241 现GB2型号：AH-H10-BOO-H241
AH-800-H241 2012GB2型号：AH-H10-BOO-H241 现型号：AH-H10-L241
AH-800HT-A9X-L311旧型号，现行品：AH-H10HT-A9X-L313
AH-800HT-A9X-R311旧型号，现行品：AH-H10HT-A9X-R313
苏州上野公司主营日本机械，联 系人-张-涛- 手- 机1-8-8-9698-4864。
苏州上野公司张涛批发销售日本SHOWA昭和风机型号：AH-H15-L313(标准型)。日本昭和电机株式会社(SHOWA DENKI CO LTD)，成立于1950年，电动送风机的专业生产商，拥有气流技术,产品广泛地使用于通风机械,热风机,工业炉,印刷机,机床,包装机,制冷机及燃烧器等工业行业.昭和电机产品还有工业风扇，吸雾器及集尘器等行业,昭和吸雾器广泛地使用于机床行业。
苏州上野机电设备有限公司是一家日本进口机械供应商。主要经营日本SHOWA昭和风机等，我们还与其他厂商建立了良好的代理协作关系，为顾客提供种类繁多价格可靠的众多产品，我司以正品有保证让大家买的放心，服务有专业水平让大家买的省心，态度有亲切感让大家买的开心。2021年我司重点面向在华日企，央企国企，A股上市股份公司等长期需要大批量订购的朋友，进一步提高服务水平，和客户朋友一起发展壮大！
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日本SHOWA昭和风机型号：AH-H15-L313(标准型)
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H04-L343
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H22-L143 380V 50/60HZ
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H10HT-L313
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-R413 200V 37KW
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-L413 200V 37KW
日本SHOWA昭和风机型号：AH-H37HT-R213 200V 37KW
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日本昭和风机型号AH-H10HT-R341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-L341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-R343
日本昭和风机型号AH-H10HT-L343
日本昭和风机型号AH-H10HT-R313
日本昭和风机型号AH-H10HT-L313
日本昭和风机型号AH-H10HT-M343
日本昭和风机型号AH-H10HT-A8X-L341C
日本昭和风机型号AH-H10HT-A9X-R341C
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AH-800HT-L313现型号：AH-H10HT-L313
AH-800HT-R313旧型号，现型号:AH-H10HT-R313
AH-800-L313旧型号，现行品：AH-H10-L313
AH-800-L343
AH-800-R313
AH-H04-L313
AH-H07-A2X-L341C
AH-H07-L313
AH-H10-BOO-H341
AH-H10-L213
AH-H10-L313
AH-H10-L343
AH-H15-BOO-H343 1.5KW
AH-H15HT-L343现型号：AH-H15HT-L343
AH-H15HT-L353
AH-H15HT-R313
AH-H15-L341 380V/50HZ 1.5KW
AH-H15-L343
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AH-H22-BOO-H341
AH-H22HT-BOO-H343
AH-H22HT-L313
AH-H22HT-L343
AH-H22HT-R343
AH-H22-L113
AH-H22-L241
AH-H22-L313
AH-H22-L343
AH-H37HT-L313
AH-H37HT-L343
AH-H37HT-R213
AH-H37HT-R343
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AH-1000-L243 现行品：AH-H15-B00-H241 1.5KW 380V 50HZ 2P 带GB2认证电机
AH-1000-L243 现行品：AH-H15-H241 1.5KW 380V 50HZ 2P
AH-1000-L313
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AH-1000-L313现型号：AH-H15-H313(带电机热保护开关）
AH-1000-L313已停产，现型号：AH-H15-L313
AH-1000-L343 GB型号：AH-H15-BOO-H341
AH-1000-L343现型号：AH-H15-L343
AH-1000-L353
AH-1000-R343
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-1200-H143 NO:101656301
AH-1200-H143现型号：AH-H22-L143
AH-1200HT-A9X-L213 耐热温度400°C
AH-1200HT-A9X-L313现型号：AH-H22HT-A9X-L313
AH-1200HT-A9X-R313现型号：AH-H22HT-A9X-R313
AH-1200HT-H013 2.2KW S/N:130619301 的电机
AH-1200HT-L313现型号：AH-H22HT-L313
AH-1200HT-L343旧型号，现型号：AH-H22HT-BOO-H241
AH-1200-L143
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-1200-L243 2012GB2型号：AH-H22-BOO-H241 现型号：AH-H22-L241
AH-1200-L313 2.2KW 200V/50/60HZ
AH-1200-L343 2.2KW 380V/50HZ
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AH-1200-L343,现行型号：AH-H22-L343
AH-1200-L343旧型号，现行品AH-H22-H343(带热保护开关）
AH-1200-R113
AH-1200-R141现新型号：AH-H22-R141
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-1500HT-M243
AH-1500HT-M343
AH-1500-L313旧型号，现型号：AH-H37-L313
AH-1500-R243 3.7KW 2P 380V 60HZ
AH-400 380V 50HZ
AH-400-AOY-L343
AH-400HT-L313
AH-400HT-L343
AH-400-L143
AH-400-L313
AH-500 380V 50HZ
AH-500HT 380V 50HZ
AH-500HT-L313 200V 50HZ
AH-500HT-L343
AH-500-L143
AH-500-L213，现行型号：AH-H04-L213
AH-500-L313
AH-500-L313 0.4KW 200V 50HZ
AH-500-L343 现新型号：AH-H04-L343
苏州上野公司张涛批发销售的型号：
AH-600 380V 50HZ
AH-600HT
AH-600HT-C243
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AH-800-H241 现GB2型号：AH-H10-BOO-H241
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AH-800HT-A9X-L311旧型号，现行品：AH-H10HT-A9X-L313
AH-800HT-A9X-R311旧型号，现行品：AH-H10HT-A9X-R313
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
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美妃黛儿 美益求美
文/百合
有一种力量，叫中国力量
历经五千年风霜
今日更加辉煌
有一种精神，叫中国精神
历经三千年锤炼
今日更加凝聚
有一种智慧，叫中国智慧
历经岁月雕刻
深蕴华夏文明
有一种文化，叫中国文化
历经古今传承
彰显博大精深
有一种大美，叫中国之美
历经光阴侵染
演绎和韵东方
……
美妃黛儿，作为中国美的呈现者、成就者与传播者，一直孜孜以求，用一种认真踏实、坚定笃实的中国精神，在中国美妆行业民族品牌之中，彰显着别俱一格的品牌姿态。美妃黛儿“崛起中国力量”水墨广告片气势磅礴的让我们看到一种大美中国品牌的力量！
山巍峨着中国的美，水流淌着中国的美，一幅中国水墨画卷美在心中，呈现着天美地美中国美，山美水美人更美的景致！中华五千年历史铸就华夏之美，三千年文化孕育中华精神，一直是华夏儿女骨子里的自信。今天的中国，是东方美的代表者，美妃黛儿需要将来自民族的就是世界的精典进行完美的传唱。所以，美妃黛儿在品牌形象、研发与生产中，一直专注的不断把中国民族元素与中国制造研发紧密结合，在内在品质与外在包装上，用心而为，给国内外消费者，展显着一个来自东方中国的美妆自信。
“初心在方寸,咫尺在匠心”，中国“匠心精神”不是说说而已！美妃黛儿，作为传承中国文化与艺术的品牌，在品牌研发与生产的每一个细节,每一次呈现，用心用情，精雕细琢，精益求精。以匠心为初心，呈现和韵东方、中国大美。特别是品牌明星款产品——茶籽油精华露，是其在深刻了解中国传承千年的茶文化与禅文化基础上，将中国特有的茶禅文化作为产品的基准格调，并且融合了玫瑰籽油、玫瑰提取物等多种精华成分，将其汇聚于高机能茶籽油精华露当中，打造出的一款来自中国茶的美肤产品。这款在法国巴黎一举拿下“中国好产品”奖，同时也成为联合国北京峰会的主要馈赠礼品。
美妃黛儿茶籽油精华露后续内瓶包材采用了产自于有“中国瓷都”美誉的江西景德镇专家烧制的专属定制白瓷瓶型。外包设计整体以中国写意水墨丹青为基调，工笔艺术为瑰宝，整体将中国陶瓷文化（内瓶包装）、中国留白艺术、中国工笔画艺术、中国水墨艺术、中国禅茶文化（专有配方）、中国诗词文化、中国印章文化与中国吉祥图滕文化等文化艺术完美集合于一身，将中国传统文化与艺术在方寸之间进行了完美的演绎和全面的呈现。这是美妃黛儿用心将中国美在中国美妆产品的完美演绎。
四年研发，三年开拓，美妃黛儿坚持将“中国美”全情绽放，以一股浓重的“和韵东方 中国之美”的大气“中国风”进入中国22个省份。这几年随着国家综合实力的增强，中国人在国际舞台上重拾自信，渐渐国货回潮，但在美妆行业，中国品牌在国际知名品牌上仍是空白，打造一个具有中国榜样力量的民族美妆品牌，成就中国的世界名牌——这就是瑞美国际创立美妃黛儿营养护肤品牌的初心。美妃黛儿承载着建国七十周年和改革开放四十周年，助力祖国强大的家国情怀。也肩负着一个中国民族企业与民族品牌的行业责任努力奋斗。
美妃黛儿正如一轮火红的旭日，从东方冉冉升起。
2016年5月开始，美妃黛儿——“崛起中国力量”水墨大片在中国中央电视台、湖南卫视、江苏卫视、浙江卫视、上海卫视等18个卫视与地方台进行绽放。次月，美妃黛儿——崛起中国力量广告片，在13个主流视频媒体绽放。
2016年9月16日，十五的月亮十六圆，中秋节后的第一天，在世界的十字路口，美妃黛儿品牌作为中国民族品牌代表，“荣登美国纽约时代广场”。
2016年10月13日，美妃黛儿走向法国，参加法国巴黎卢浮宫举办的世界化妆品行业国际峰会，在此峰会上，美妃黛儿品牌以其独特的定位与品质在诸国国际品牌之中赢得“法国巴黎牡丹奖”，与此同时，美妃黛儿明星款产品“仙脂露”——用景德镇高白泥瓷器打造的“美妃黛儿美颜茶籽油精华露”，以其卓越的配方与独特的中国文化与中国艺术之美，一举斩获了法国巴黎“中国好产品大奖”。
2017年、2018年、2019年，美妃黛儿品牌连续三年，荣获CCTV《同根同梦》全球华人中秋晚会，全球华人春节联欢晚地指定品牌。与此同时，美妃黛儿也荣获CCTV 全球华人春晚“最俱影响力品牌”。美妃黛儿——“崛起中国力量”水墨大片也在中秋晚会和春节晚会前向全球华人精彩绽放。
2017年3月，美妃黛儿正式与台湾沛妍国际达成战略合作，美妃黛儿正式在台湾建立生产基地与研发中心。
2017年8月18日，美妃黛儿携手行业最权威媒体《中国化妆品报》与中国化妆品行业百强代理商与百强连锁绽放上海，成为行业百强主推品牌。
2018年4月，美妃黛儿与美国[ESSENTIAL PHARMACEUTICAL CORP]生产制造，达成合作，美妃黛儿在美国成立生产研发中心。
2018年9月美妃黛儿荣获WSF联合国"2018世界可持续发展论坛WSF北京峰会"指定礼品。
2019年4月，美妃黛儿成为“东方之美 陕耀世界”世界旅游小姐大赛官方唯一指定护肤品牌。
……
“精于工，匠于心，品于行”。在品牌形象上，美妃黛儿不断将中国元素时尚演绎；在品牌质量上，美妃黛儿潜精研思，精益求精，赢得尊重；在品牌市场上，实现情景化营销，中国艺术化陈列，别具一格；在品牌消费上，不仅销售化妆品，更是销售生活方式。美就是真，真就是美。相信，在美妃黛儿的中国美的引导下，人们不仅能够执着地追求美，而且能够敏锐地发现美、自觉地创造美，那么，不仅他们自身会变得更加完美，而且整个社会、我们周围的一切，也都会变得更加完美。美妃黛儿的事业的理想,是以“真”为开始,“善”为历程,中国“美”为最终目标的。凡称为理想的事业，必带有真善美的本质。
匠心不论光阴，品质不忘初心。在一切讲求效率、减少成本而尽力获得利益最大化的时代，在美妆行业风起云涌的今天，美妃黛儿以一种坚持的倔强，一种对中国精神的继承，以始终如一的极致和创新，以成熟、专业的态度，将坚守民族造、中国心的“工匠精神”，择一事终一生，匠心筑梦，坚持“立民族志气，创世界名牌”的指导思想，大胆开拓和创新建立特色的中国美妆民族品牌发展道路。始终贯彻“品质兴国，品牌强国”的信念，全身心致力于让中国美妆走向世界，建立中国榜样型民族企业与品牌，志在成就中国的世界名牌，让世界爱上中国美妆，让中国美成为一种信仰。
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2017年3月，美妃黛儿正式与台湾沛妍国际达成战略合作，美妃黛儿正式在台湾建立生产基地与研发中心。
2017年8月18日，美妃黛儿携手行业最权威媒体《中国化妆品报》与中国化妆品行业百强代理商与百强连锁绽放上海，成为行业百强主推品牌。
2018年4月，美妃黛儿与美国[ESSENTIAL PHARMACEUTICAL CORP]生产制造，达成合作，美妃黛儿在美国成立生产研发中心。
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“精于工，匠于心，品于行”。在品牌形象上，美妃黛儿不断将中国元素时尚演绎；在品牌质量上，美妃黛儿潜精研思，精益求精，赢得尊重；在品牌市场上，实现情景化营销，中国艺术化陈列，别具一格；在品牌消费上，不仅销售化妆品，更是销售生活方式。美就是真，真就是美。相信，在美妃黛儿的中国美的引导下，人们不仅能够执着地追求美，而且能够敏锐地发现美、自觉地创造美，那么，不仅他们自身会变得更加完美，而且整个社会、我们周围的一切，也都会变得更加完美。美妃黛儿的事业的理想,是以“真”为开始,“善”为历程,中国“美”为最终目标的。凡称为理想的事业，必带有真善美的本质。
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