房贷利率“2选1” 换成LPR会更划算吗?
茫茫城市中，谁不梦想拥有一个专属于自己的房子呢？
但买房这件事，却不似做梦一般随心所欲。
无论你是等待上车的观望者，还是已经上车的背贷者，时不时关注一下房市的动向或许都会成为你生活中不可缺少的一部分，毕竟，大家都明白时机对于房价来说有着怎样的影响力。
近日，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变，一时间关于是否更换房贷利率的讨论甚嚣尘上。
从3月1日到8月30日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。
这个政策影响的是2020年1月1日之前签订房贷合同的人，且只针对商业贷款，如果你是纯公积金贷款，是不需要变动的；如果是商业贷款和公积金的混合贷，那么只需要转商业贷款的部分，公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。
如果你是2020年1月1日之后签订的商业贷款合同，那么你不用考虑这个问题，因为2020年1月1日之后都会统一按照LPR方式计算房贷。
简单来说，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。
具体操作要以贷款银行的解释为准，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
认真看了一下转换细则，不禁有这样几个感觉：
1. LPR接连下降，但房贷“降息”的希望落空。
2. 银行是此次转换的赢家，利率虽然在降，但房奴的利息暂时没有因此少交。
3. 利率市场化，楼市例外，房贷利率仍然受到高度管制。
4. 低利率大势所趋，但楼市很难跟着爽。
LPR和基准利率有什么区别？
基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。
基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。
LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。
转换之后，银行和房奴谁是赢家？
单就2020年来看，银行肯定是赢家，LPR虽然在降，但房奴的利息没有因此减少，因为转换原则是“保持原合同最近利率不变进行等价转换”。
解释一下，去年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%，相比2015年的基准利率已经下降了10个基点，如果按照过去的算法，只要基准利率下降，房奴的利息也会跟着减。但今年要求利率不变，这意味着房奴错失了10个基点的降息利好。根据财经作家刘晓博的测算，各大银行至少可以占到280亿元的便宜。
2020年之后，由于“固定加点”不变，算法有一点复杂，不能一概而论。
但一般来说，如果2021年LPR利率继续走低，那些原本享受基准利率折扣的人，会比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基准利率上浮的人，会比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的话，情况刚好反过来。
你只有一次选择机会，当选哪个？
央行提供了两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。
哪一种选择更划算？关键看你如何判断今后的LPR走势，如果你认为LPR长期看涨，就选固定利率，如果你认为LPR利率长期看跌，就选浮动利率。
目前主流的观点认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，此时选择浮动利率更划算。
低利率大势所趋，楼市会不会跟着爽？
答案是否定的。
首先，LPR并非完全市场化的利率，表面上它虽然由18家商业银行竞价产生，不受政府干预，但实际上仍然受制于央行的MLF操作（中期借贷便利），LPR不会真正飞出宏观调控的手掌心。
简单来说，MLF可以理解为央行借钱给银行的参考利率，而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上，MLF是LPR的锚，对其影响很大。例如，2月份，央行通过降低MLF利率，间接促成LPR利率的下调。
其次，房贷利率和LPR不能划等号，地方政府可以根据需要在LPR的基础上加点，楼市过热，加点就多，楼市过冷，加点就少。所以，即使利率市场化了，房贷利率仍然是政府严格管制的。
接下来，你可能会看到随着政府刺激经济，市场利率不断走低，各行各业享受LPR走低的红利，唯独房地产被排除在外。“房住不炒”仍然是总基调，至少在央妈目前的口径里，房贷利率丝毫没有放水的迹象。
换汤不换药，买房子的人，如果跟着LPR走低而激动，纯属浪费感情。
茫茫城市中，谁不梦想拥有一个专属于自己的房子呢？
但买房这件事，却不似做梦一般随心所欲。
无论你是等待上车的观望者，还是已经上车的背贷者，时不时关注一下房市的动向或许都会成为你生活中不可缺少的一部分，毕竟，大家都明白时机对于房价来说有着怎样的影响力。
近日，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变，一时间关于是否更换房贷利率的讨论甚嚣尘上。
从3月1日到8月30日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。
这个政策影响的是2020年1月1日之前签订房贷合同的人，且只针对商业贷款，如果你是纯公积金贷款，是不需要变动的；如果是商业贷款和公积金的混合贷，那么只需要转商业贷款的部分，公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。
如果你是2020年1月1日之后签订的商业贷款合同，那么你不用考虑这个问题，因为2020年1月1日之后都会统一按照LPR方式计算房贷。
简单来说，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。
具体操作要以贷款银行的解释为准，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
认真看了一下转换细则，不禁有这样几个感觉：
1. LPR接连下降，但房贷“降息”的希望落空。
2. 银行是此次转换的赢家，利率虽然在降，但房奴的利息暂时没有因此少交。
3. 利率市场化，楼市例外，房贷利率仍然受到高度管制。
4. 低利率大势所趋，但楼市很难跟着爽。
LPR和基准利率有什么区别？
基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。
基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。
LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。
转换之后，银行和房奴谁是赢家？
单就2020年来看，银行肯定是赢家，LPR虽然在降，但房奴的利息没有因此减少，因为转换原则是“保持原合同最近利率不变进行等价转换”。
解释一下，去年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%，相比2015年的基准利率已经下降了10个基点，如果按照过去的算法，只要基准利率下降，房奴的利息也会跟着减。但今年要求利率不变，这意味着房奴错失了10个基点的降息利好。根据财经作家刘晓博的测算，各大银行至少可以占到280亿元的便宜。
2020年之后，由于“固定加点”不变，算法有一点复杂，不能一概而论。
但一般来说，如果2021年LPR利率继续走低，那些原本享受基准利率折扣的人，会比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基准利率上浮的人，会比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的话，情况刚好反过来。
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央行提供了两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。
哪一种选择更划算？关键看你如何判断今后的LPR走势，如果你认为LPR长期看涨，就选固定利率，如果你认为LPR利率长期看跌，就选浮动利率。
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