《爱心一路行》2020年1月22日下午一点左右，重庆交通广播电台爱心志愿者6号曾庆江，驾驶出租车渝B17T 81，到江北邦兴花园，接北区支队长期帮扶的王婆婆前往重庆医科大附属第二医院就医，该老人行动不方便，坐着轮椅，曾师傅下车帮忙抱她上车，收好轮椅放进后备箱固定好。在这临近过年关的时刻，老人喜出望外，看到一个和蔼可亲的司机帮忙载她，非常感谢，他们有说有笑，开开心心的，安安全全地到达目的地，下车时曾师傅还提前祝福王婆婆新年快乐！身体健康。 https://t.cn/z8ApEFo
#股市策略# 【5G 是2020年最大投资主线 基站和苹果手机产业链大概率继续演绎】
核心观点：5G是2019年投资的主线之一，那么它在即将到来的“春季行情”以及2020年全年还能否担纲主线角色？2019年大涨的5G龙头，2020年是否仍值得关注？
对此，多位职业投资者人指出，5G不仅仅是2019、2020年的投资主线，未来几年都有各种投资机会陆续出现。同时，当前是观察5G龙头业绩兑现的观察期，如果业绩符合预期，那么这些龙头值得关注。
5G“享受”主题和基本面投资逻辑“共振”
四类投资机会陆续出现
《红周刊》：2019年，沪电股份、信维通信等5G龙头实现股价翻倍，这是纯“主题”炒作还是有基本面“背书”？您如何看5G产业链2020“春季行情”以及全年投资机会？
李博（佐原资本投研副总监）：从5G产业链来看，基站、基站侧PCB等作为5G最上游子产业链优先受益，在业绩本身大幅增长的背景下，因为华为2019年提前备货，而导致沪电股份、深南电路等公司业绩提前释放，大幅超出市场预期，基本上可以理解为由基本面支撑的上涨。但光模块等公司业绩释放并不太明显，仍以题材炒作为主。主要逻辑在于2020年产品升级，未来存在业绩逐步释放的预期。
个人认为，2019年整个泛科技股集体上涨，尤其是半导体行业大涨，主要逻辑在于估值提升。总体来看，2019年5G呈现趋势性投资机会，涵盖了基本面和主题两种投资逻辑。
张李冲（美港资本合伙人）：展望2020年，我们认为经过2019年的大幅上涨后，中后期股价的提升需要超过预期的基本面的支撑，行业中将会出现分化，一部分真正受益于行业增长、能够建立长期稳固行业地位的公司将脱颖而出。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：我们在2019年提出了“价值科技股”的概念，即从研发占比；发明专利数；在全球或者国内的行业地位；不限盈利的时间，但收入具备一定规模等，四个角度来筛选值得投资的科技股，梳理可以发现，整个5G产业链都包括在价值科技股范畴中。我们认为，放眼2020全年，5G将是贯穿始终的最重要投资主线。
《红周刊》：2020年被称为5G商用元年，市场有观点认为，2020年5G核心投资机会将由基建（基站、光通讯等）进一步向终端产品（终端相关元器件乃至应用领域）进行演进。那么，2019年爆发的5G基站产业链的投资机会是否仍值得关注？2020年5G产业链中哪些行业增长最为明确？
李博（佐原资本投研副总监）：我认为2020年5G基站产业链仍有投资机会。从统计数据来看，2019年大约建设了15万个5G基站，2020年预计建设60万个5G基站，而根据规划整个5G建设完成大概需要500万个基站，从这个角度来看，5G基站的机会仍处于初期，未来仍有很大的增量需求空间。所以，如果认为5G基站投资机会已经走完了，我觉得是不合理的，只能说第一波基站投资机会被市场过度溢价了。从个人角度来看，我认为当前基站仍是整个5G产业链中投资性价比比较高的领域。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：根据2019年9月份全国各省市公布的5G建设规划来看，到2023年底之前，基站建设都是一个持续发力过程；而在这其中，如北京、上海、重庆、深圳、广州又是建设速度最快的几个代表城市，这势必将第一时间体现5G应用的价值。
就我们而言，2020年我们既会重点关注5G产业链中的无线设备（基站天线及射频器件）、小基站建设，也会重点关注终端配件（芯片），以及深入到产业内部的电力物联网、工业互联网、车联网等应用场景，我们认为上述领域均有望诞生引领资本市场的新龙头。
张倩倩（摩投资本董事长）：5G是目前中国自主知识产权最密集的行业，2020年是其真正意义的商用年。在5G基础设施建设和建设完成后的大潮中，该板块机会有四类，第一是应用层将出现新的巨型创新企业；第二是科技制造行业集中度将上升，部分企业有冲击关键零部件核心供应商的潜质；第三是伴随人口消费结构变化，消费电子企业将完成品牌化的过程；第四是近年来完成收购科技相关企业的一些上市公司，在2019年的四季度和年报中将完成业绩中行业占比的重大变化，将带来估值的迅速变化。
半导体国产替代行情尚未走完
苹果手机产业链的机会可能更大
《红周刊》：您认为5G手机产业链中最值得关注的国产替代机会分布在哪些领域？
陈雯瑾（乾明资产研究员）：5G高端手机产业链中最长期的国产替代机会仍然在半导体领域，除了“安可政策”支持和成本下降的急迫需求以外，半导体经由手机行业向其他高科技领域扩张也是国产化的长期内在发展逻辑。在目前进程最快的华为自主替代产业链中，逻辑芯片、模拟芯片、射频芯片、存储芯片等品类都匹配了相应的国内厂商，国产替代进入商业化初期。可关注华为供应链及品牌国产化龙头。
其次的机会将在一些护城河较宽、即将进入放量的精密手机零部件领域，包括前端射频、摄像头、柔性显示材料等，这些领域原本就有相关国内龙头公司在稳定生产供货，但由于5G时代快速发展以及国际贸易环境的剧变，产生了大幅降本、扩张市占等方面的需求，这些公司开始进入研发、产能双爬坡的阶段。前端射频及滤波器是通讯设备收发信号的核心部件，同时严重受国外垄断，又具备高毛利率、高用量的特性，5G时代将成为突破重心；光学镜头、CIS及摄像头模组的驱动力则源于虚拟现实及物联网的多摄需求带来的用量大幅增长，包括为手机添加TOF镜头、CIS芯片渗透率提升等。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：根据我们拿到的最新数据，2019年全年5G手机总出货量在667-675万部之间，只占全品类手机出货量的不足0.5%；而到2023年底，5G手机出货量将占全品类手机出货量的25%以上。在这个趋势中，5G手机对芯片的需求是最确定的。我们看到，随着5G应用的落地，5G手机的铺店销售，5G芯片的备货战役也开始打响，并出现芯片备货逐渐向中低端加速渗透的态势。而这也将成为5G手机产业链中最值得关注的国产替代机会。
刘亮（斌诺资产总经理）：半导体行业业绩能否如2019年一样继续爆发，我们持怀疑态度。建议谨慎型投资者参与半导体50ETF，既安全也能够享受行业整体增长的红利。
5G手机2019年主要为华为相关产业链，但是华为的鲲鹏、鸿蒙等系统是否能够满足市场预期还具有不确定性，苹果系统得到了人们的充分认同，其也准备做2000元左右的低端机，加上品牌优势，其市场具有很大空间，所以应重点关注苹果产业链。
李博（佐原资本投研副总监）：我认为，2020年苹果5G手机的产业链投资机会是相对更为明确。消费电子作为老产业，上游产业链行业龙头集中度不断提升，非龙头企业逐步被行业所淘汰。投资逻辑主线就在于下游变化在哪里，进而带动这些做电子零部件的产业链企业业绩上涨。
就半导体行业而言，它本身就是一个行业，并不是因为有5G手机才去做芯片，半导体行业自身是在不断更新迭代的。目前，国产替代逻辑没有走完，但投资半导体个股并不看业绩和估值，主要是看市场空间。个人对2020年半导体行业预期不是很高，因为2019年市场对于半导体行业过于乐观，短期需谨慎些。
中兴通讯等龙头股仍存投资机会
《红周刊》：沪电股份、中兴通讯、亿纬锂能、立讯精密等龙头预计2019年业绩同比翻倍增长，但也有部分龙头同比个位数增长甚至负增长，那么2020年哪些龙头有望继续领涨，哪些又将掉队呢？
刘亮（斌诺资产总经理）：2019年高增长的个股很难继续成为2020年的明星个股。在这些企业中，个人看好中兴通讯，不看好其他的“明星”。
李博（佐原资本投研副总监）：2019年，市场对于5G产业链的投资机会预期比较高。从行业基本面来看，5G产业链中上游的PCB领域已经开始释放业绩，接下来，市场会将目光逐步向中游和下游转移。
就龙头公司而言，个人认为，基站设备龙头投资性价比相对较高。首先，5G建设，核心技术在设备，基站设备商总作为5G巨大利益蛋糕的分食者，业绩早晚会得到释放。毕竟PCB龙头厂商的投资技术门槛比基站设备龙龙头低很多，都已经因受益5G浪潮而业绩爆发。
（文中涉及个股仅做举例，不做买入或卖出推荐，投资需谨慎）
(文章来源：来源：证券市场红周刊)
|作者：林伟萍
声明：
证券时报力求信息真实、准确，文章提及内容仅供参考，不构成实质性投资建议，据此操作风险自担。
核心观点：5G是2019年投资的主线之一，那么它在即将到来的“春季行情”以及2020年全年还能否担纲主线角色？2019年大涨的5G龙头，2020年是否仍值得关注？
对此，多位职业投资者人指出，5G不仅仅是2019、2020年的投资主线，未来几年都有各种投资机会陆续出现。同时，当前是观察5G龙头业绩兑现的观察期，如果业绩符合预期，那么这些龙头值得关注。
5G“享受”主题和基本面投资逻辑“共振”
四类投资机会陆续出现
《红周刊》：2019年，沪电股份、信维通信等5G龙头实现股价翻倍，这是纯“主题”炒作还是有基本面“背书”？您如何看5G产业链2020“春季行情”以及全年投资机会？
李博（佐原资本投研副总监）：从5G产业链来看，基站、基站侧PCB等作为5G最上游子产业链优先受益，在业绩本身大幅增长的背景下，因为华为2019年提前备货，而导致沪电股份、深南电路等公司业绩提前释放，大幅超出市场预期，基本上可以理解为由基本面支撑的上涨。但光模块等公司业绩释放并不太明显，仍以题材炒作为主。主要逻辑在于2020年产品升级，未来存在业绩逐步释放的预期。
个人认为，2019年整个泛科技股集体上涨，尤其是半导体行业大涨，主要逻辑在于估值提升。总体来看，2019年5G呈现趋势性投资机会，涵盖了基本面和主题两种投资逻辑。
张李冲（美港资本合伙人）：展望2020年，我们认为经过2019年的大幅上涨后，中后期股价的提升需要超过预期的基本面的支撑，行业中将会出现分化，一部分真正受益于行业增长、能够建立长期稳固行业地位的公司将脱颖而出。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：我们在2019年提出了“价值科技股”的概念，即从研发占比；发明专利数；在全球或者国内的行业地位；不限盈利的时间，但收入具备一定规模等，四个角度来筛选值得投资的科技股，梳理可以发现，整个5G产业链都包括在价值科技股范畴中。我们认为，放眼2020全年，5G将是贯穿始终的最重要投资主线。
《红周刊》：2020年被称为5G商用元年，市场有观点认为，2020年5G核心投资机会将由基建（基站、光通讯等）进一步向终端产品（终端相关元器件乃至应用领域）进行演进。那么，2019年爆发的5G基站产业链的投资机会是否仍值得关注？2020年5G产业链中哪些行业增长最为明确？
李博（佐原资本投研副总监）：我认为2020年5G基站产业链仍有投资机会。从统计数据来看，2019年大约建设了15万个5G基站，2020年预计建设60万个5G基站，而根据规划整个5G建设完成大概需要500万个基站，从这个角度来看，5G基站的机会仍处于初期，未来仍有很大的增量需求空间。所以，如果认为5G基站投资机会已经走完了，我觉得是不合理的，只能说第一波基站投资机会被市场过度溢价了。从个人角度来看，我认为当前基站仍是整个5G产业链中投资性价比比较高的领域。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：根据2019年9月份全国各省市公布的5G建设规划来看，到2023年底之前，基站建设都是一个持续发力过程；而在这其中，如北京、上海、重庆、深圳、广州又是建设速度最快的几个代表城市，这势必将第一时间体现5G应用的价值。
就我们而言，2020年我们既会重点关注5G产业链中的无线设备（基站天线及射频器件）、小基站建设，也会重点关注终端配件（芯片），以及深入到产业内部的电力物联网、工业互联网、车联网等应用场景，我们认为上述领域均有望诞生引领资本市场的新龙头。
张倩倩（摩投资本董事长）：5G是目前中国自主知识产权最密集的行业，2020年是其真正意义的商用年。在5G基础设施建设和建设完成后的大潮中，该板块机会有四类，第一是应用层将出现新的巨型创新企业；第二是科技制造行业集中度将上升，部分企业有冲击关键零部件核心供应商的潜质；第三是伴随人口消费结构变化，消费电子企业将完成品牌化的过程；第四是近年来完成收购科技相关企业的一些上市公司，在2019年的四季度和年报中将完成业绩中行业占比的重大变化，将带来估值的迅速变化。
半导体国产替代行情尚未走完
苹果手机产业链的机会可能更大
《红周刊》：您认为5G手机产业链中最值得关注的国产替代机会分布在哪些领域？
陈雯瑾（乾明资产研究员）：5G高端手机产业链中最长期的国产替代机会仍然在半导体领域，除了“安可政策”支持和成本下降的急迫需求以外，半导体经由手机行业向其他高科技领域扩张也是国产化的长期内在发展逻辑。在目前进程最快的华为自主替代产业链中，逻辑芯片、模拟芯片、射频芯片、存储芯片等品类都匹配了相应的国内厂商，国产替代进入商业化初期。可关注华为供应链及品牌国产化龙头。
其次的机会将在一些护城河较宽、即将进入放量的精密手机零部件领域，包括前端射频、摄像头、柔性显示材料等，这些领域原本就有相关国内龙头公司在稳定生产供货，但由于5G时代快速发展以及国际贸易环境的剧变，产生了大幅降本、扩张市占等方面的需求，这些公司开始进入研发、产能双爬坡的阶段。前端射频及滤波器是通讯设备收发信号的核心部件，同时严重受国外垄断，又具备高毛利率、高用量的特性，5G时代将成为突破重心；光学镜头、CIS及摄像头模组的驱动力则源于虚拟现实及物联网的多摄需求带来的用量大幅增长，包括为手机添加TOF镜头、CIS芯片渗透率提升等。
尹鑫鑫（奔牛投资创始人）：根据我们拿到的最新数据，2019年全年5G手机总出货量在667-675万部之间，只占全品类手机出货量的不足0.5%；而到2023年底，5G手机出货量将占全品类手机出货量的25%以上。在这个趋势中，5G手机对芯片的需求是最确定的。我们看到，随着5G应用的落地，5G手机的铺店销售，5G芯片的备货战役也开始打响，并出现芯片备货逐渐向中低端加速渗透的态势。而这也将成为5G手机产业链中最值得关注的国产替代机会。
刘亮（斌诺资产总经理）：半导体行业业绩能否如2019年一样继续爆发，我们持怀疑态度。建议谨慎型投资者参与半导体50ETF，既安全也能够享受行业整体增长的红利。
5G手机2019年主要为华为相关产业链，但是华为的鲲鹏、鸿蒙等系统是否能够满足市场预期还具有不确定性，苹果系统得到了人们的充分认同，其也准备做2000元左右的低端机，加上品牌优势，其市场具有很大空间，所以应重点关注苹果产业链。
李博（佐原资本投研副总监）：我认为，2020年苹果5G手机的产业链投资机会是相对更为明确。消费电子作为老产业，上游产业链行业龙头集中度不断提升，非龙头企业逐步被行业所淘汰。投资逻辑主线就在于下游变化在哪里，进而带动这些做电子零部件的产业链企业业绩上涨。
就半导体行业而言，它本身就是一个行业，并不是因为有5G手机才去做芯片，半导体行业自身是在不断更新迭代的。目前，国产替代逻辑没有走完，但投资半导体个股并不看业绩和估值，主要是看市场空间。个人对2020年半导体行业预期不是很高，因为2019年市场对于半导体行业过于乐观，短期需谨慎些。
中兴通讯等龙头股仍存投资机会
《红周刊》：沪电股份、中兴通讯、亿纬锂能、立讯精密等龙头预计2019年业绩同比翻倍增长，但也有部分龙头同比个位数增长甚至负增长，那么2020年哪些龙头有望继续领涨，哪些又将掉队呢？
刘亮（斌诺资产总经理）：2019年高增长的个股很难继续成为2020年的明星个股。在这些企业中，个人看好中兴通讯，不看好其他的“明星”。
李博（佐原资本投研副总监）：2019年，市场对于5G产业链的投资机会预期比较高。从行业基本面来看，5G产业链中上游的PCB领域已经开始释放业绩，接下来，市场会将目光逐步向中游和下游转移。
就龙头公司而言，个人认为，基站设备龙头投资性价比相对较高。首先，5G建设，核心技术在设备，基站设备商总作为5G巨大利益蛋糕的分食者，业绩早晚会得到释放。毕竟PCB龙头厂商的投资技术门槛比基站设备龙龙头低很多，都已经因受益5G浪潮而业绩爆发。
（文中涉及个股仅做举例，不做买入或卖出推荐，投资需谨慎）
(文章来源：来源：证券市场红周刊)
|作者：林伟萍
声明：
证券时报力求信息真实、准确，文章提及内容仅供参考，不构成实质性投资建议，据此操作风险自担。
十年之后，楼市会变成“金矿”还是“菜市场”？两位首富说出心声#西双版纳购房#
最近，笔者看到了一组数据，感触很深。
根据国泰君安证券研究所的一则报告，截至2018年末，我国居民部门的杠杆率为52.6%，把其分拆到各个省市，分布的非常不平衡。
其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。
其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地带，处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带，重庆地区比较发达，福建发展中等，而甘肃、江西发展速度较为落后。
从地区分布的版图上来看，这些地方，既贯穿了沿海几个成熟城市群，又有中西部欠发达省份，恰好形成了一个“U型”结构。
这就是我感到有意思的地方，这样的结构，反映了购房者负担最重的两个极端，要么是京沪广深这样的超级大都市，要么是三线以下的偏远地市和县城，买房子的难度正日益增加。
从这个角度来说，在灯红酒绿的大城市中租房“996”，与在家乡“朝九晚五”混日子的人，没有任何分别，因为他们都买不起房。
那么，假设购房者负担继续加重，负债的空间进一步拓展，杠杆率持续上升，10年后，买不起房的人会不会越来越多？或者说，楼市到底会变成“金矿”还是“菜市场”？
笔者认为，要从以下三个方面来分析。
第一，所处城市不同，楼市表现也会不同，一二线并非绝对意义上的“避风港”。
人口往大城市集聚，这是近些年来最直观的现象，数据显示，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。
但是，我们不能据此认为一二线楼市就完全没有问题，从最近广州番禺某楼盘两天降价6000元就能看出来，即便是实力雄厚的大都市，远郊区域依然存在风险。
也就是说，未来的楼市，极有可能呈现“两头小，中间大”的格局，京沪等地因为控制规模的因素，人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。
此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。
因此，那些人口持续涌入的核心城市圈，尽管杠杆率高企，未来依然会像“金矿”一样高不可攀，而那些人口常年流出的四五线城市，或者大城市的远郊地区，房地产变成“菜市场”也不是不可能。
第二，未来十年，劳动力数量的变化。
为什么要强调劳动力数量呢？众多周知，大部分人买房，要么是因为结婚，要么是因为生儿育女后要置换，要么是因为小孩上学。
婚房、改善房、置换房的需求从何而来？当然是劳动力人口。
上个月，在由中国社会科学院社会保障实验室（世界社保研究中心）主办的某活动上，人口资源环境委员会副主任王培安表示，国际接轨劳动人口15到64岁，我们现在还有9.9亿，2030年还有9.5亿，2050年还有8.2亿。
也就是说，十年过后，我们还有9.5亿左右的劳动力，与2013年时巅峰的10.06亿人口比较，出现了明显下降。
从劳动力数量变化的角度来看，未来的楼市，劳动力呈现下降趋势，买房需求必然也会减少，所以不可能成为“高不可攀”的金矿。
但是，因为整体数量减少的并不算特别多，相比巅峰时期只少了不带六千万人，未来也不至于会成为“菜市场”。
第三，看房地产固有模式的变化。
什么叫“固有”模式呢？土地招拍挂，造成高地价，动辄地王频出，预售制造成“高周转”，房企扩张速度不断加快，公摊面积令广大刚需叫苦不迭，标准化的高层住宅各地遍布。
可以看出，从土地市场到终端销售，从房企到购房者，这种依靠资金杠杆(在售房源)撬动的模式，很难长期维持下去。
8月19日，房产专家易宪容发表专栏指出，目前住建部正在明确住房保障顶层设计和制度框架，以促进实现住有所居的目标，这意味着，“固有模式”的打破已经不远了。
所以，未来十年，如果公摊面积和预售制都能取消，加上农地入市，供给的问题得到解决，各地实行租售并举的长效机制之后，买房与租房的界限进一步模糊，进城落户的门槛持续降低，楼市就极有可能变成接地气的“菜市场”，而非是高高在上的“金矿”。
针对这个问题，两位首富许家印、马云也袒露了“心声”。
在今年2月召开的恒大年度工作会议上，许家印曾表示：“我判断，未来2年到3年，房地产总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3年到5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的”。
马云更不用多说，曾经“房价如葱”的论断，激起了不少人的讨论，今年他虽然没有就房价发声，却发表了一番人生感悟。
他说，“我有什么，要什么，放弃什么，这是我常常问自己的。人生就是不公平的，有的人生下来就很钱，有的人生下来就很会读书，但是有一样是公平的，就是我们每个人每一天都是24小时，选怎么过这24小时，决定了我们会成为什么样的人。生活既不公平，但也很公平”。
看得出来，许家印说得比较直白，直接预测未来楼市会走下坡路，而马云虽然没有预测房价，却说出了一番颇有哲理的话。
就房价而言，每个城市、每个区域都很不公平，京沪广深不可能和小县城划上等号。
对每个购房者而言，却也是“公平”的，不管楼市变成“金矿”还是“菜市场”，我们能做的，就是建立成熟、理性、以“自住”为目标的置业理念，远离投机、非理性的过热地区，仅此而已。
最近，笔者看到了一组数据，感触很深。
根据国泰君安证券研究所的一则报告，截至2018年末，我国居民部门的杠杆率为52.6%，把其分拆到各个省市，分布的非常不平衡。
其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。
其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地带，处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带，重庆地区比较发达，福建发展中等，而甘肃、江西发展速度较为落后。
从地区分布的版图上来看，这些地方，既贯穿了沿海几个成熟城市群，又有中西部欠发达省份，恰好形成了一个“U型”结构。
这就是我感到有意思的地方，这样的结构，反映了购房者负担最重的两个极端，要么是京沪广深这样的超级大都市，要么是三线以下的偏远地市和县城，买房子的难度正日益增加。
从这个角度来说，在灯红酒绿的大城市中租房“996”，与在家乡“朝九晚五”混日子的人，没有任何分别，因为他们都买不起房。
那么，假设购房者负担继续加重，负债的空间进一步拓展，杠杆率持续上升，10年后，买不起房的人会不会越来越多？或者说，楼市到底会变成“金矿”还是“菜市场”？
笔者认为，要从以下三个方面来分析。
第一，所处城市不同，楼市表现也会不同，一二线并非绝对意义上的“避风港”。
人口往大城市集聚，这是近些年来最直观的现象，数据显示，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。
但是，我们不能据此认为一二线楼市就完全没有问题，从最近广州番禺某楼盘两天降价6000元就能看出来，即便是实力雄厚的大都市，远郊区域依然存在风险。
也就是说，未来的楼市，极有可能呈现“两头小，中间大”的格局，京沪等地因为控制规模的因素，人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。
此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。
因此，那些人口持续涌入的核心城市圈，尽管杠杆率高企，未来依然会像“金矿”一样高不可攀，而那些人口常年流出的四五线城市，或者大城市的远郊地区，房地产变成“菜市场”也不是不可能。
第二，未来十年，劳动力数量的变化。
为什么要强调劳动力数量呢？众多周知，大部分人买房，要么是因为结婚，要么是因为生儿育女后要置换，要么是因为小孩上学。
婚房、改善房、置换房的需求从何而来？当然是劳动力人口。
上个月，在由中国社会科学院社会保障实验室（世界社保研究中心）主办的某活动上，人口资源环境委员会副主任王培安表示，国际接轨劳动人口15到64岁，我们现在还有9.9亿，2030年还有9.5亿，2050年还有8.2亿。
也就是说，十年过后，我们还有9.5亿左右的劳动力，与2013年时巅峰的10.06亿人口比较，出现了明显下降。
从劳动力数量变化的角度来看，未来的楼市，劳动力呈现下降趋势，买房需求必然也会减少，所以不可能成为“高不可攀”的金矿。
但是，因为整体数量减少的并不算特别多，相比巅峰时期只少了不带六千万人，未来也不至于会成为“菜市场”。
第三，看房地产固有模式的变化。
什么叫“固有”模式呢？土地招拍挂，造成高地价，动辄地王频出，预售制造成“高周转”，房企扩张速度不断加快，公摊面积令广大刚需叫苦不迭，标准化的高层住宅各地遍布。
可以看出，从土地市场到终端销售，从房企到购房者，这种依靠资金杠杆(在售房源)撬动的模式，很难长期维持下去。
8月19日，房产专家易宪容发表专栏指出，目前住建部正在明确住房保障顶层设计和制度框架，以促进实现住有所居的目标，这意味着，“固有模式”的打破已经不远了。
所以，未来十年，如果公摊面积和预售制都能取消，加上农地入市，供给的问题得到解决，各地实行租售并举的长效机制之后，买房与租房的界限进一步模糊，进城落户的门槛持续降低，楼市就极有可能变成接地气的“菜市场”，而非是高高在上的“金矿”。
针对这个问题，两位首富许家印、马云也袒露了“心声”。
在今年2月召开的恒大年度工作会议上，许家印曾表示：“我判断，未来2年到3年，房地产总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3年到5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的”。
马云更不用多说，曾经“房价如葱”的论断，激起了不少人的讨论，今年他虽然没有就房价发声，却发表了一番人生感悟。
他说，“我有什么，要什么，放弃什么，这是我常常问自己的。人生就是不公平的，有的人生下来就很钱，有的人生下来就很会读书，但是有一样是公平的，就是我们每个人每一天都是24小时，选怎么过这24小时，决定了我们会成为什么样的人。生活既不公平，但也很公平”。
看得出来，许家印说得比较直白，直接预测未来楼市会走下坡路，而马云虽然没有预测房价，却说出了一番颇有哲理的话。
就房价而言，每个城市、每个区域都很不公平，京沪广深不可能和小县城划上等号。
对每个购房者而言，却也是“公平”的，不管楼市变成“金矿”还是“菜市场”，我们能做的，就是建立成熟、理性、以“自住”为目标的置业理念，远离投机、非理性的过热地区，仅此而已。
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