30天学会绘画（彩图精装）
达夫
第二章 绘画工具
孔特粉蜡笔的质地比软粉彩硬，内含油脂也更多一些，因此，可以通过不同颜色的层层叠加，营造完全不同的视觉效果。
油粉彩是由颜料、油脂和蜡的混合物制成的，其性质和硬粉彩及软粉彩截然不同，不能通过混合进行配色。油粉彩可用于粗糙的纸张，颜色永远都不会完全干燥，看起来十分滋润。
水彩颜料应用广泛，主要分为两大类：一种是块状压缩颜料，另一种是管装膏体颜料。两种颜料均由阿拉伯树胶液混合极细的颜料粉末制作而成。因为使用了阿拉伯树胶，水彩颜料的附着性非常好，即使被稀释，也能紧紧附着在纸张上。
有些色料，像深红和铬绿，附着性比其他颜料都要好，能迅速渗入纸张或画布的纹理中，很难去除。
某些颜色的水彩透明度并没有那么好，在和其他颜料混合配色时，会影响其他颜料的透明度。这种所谓的“浑浊颜料”包括所有添加镉的颜料以及天蓝色
水粉是一种水溶性颜料。此外，其中所添加的重晶石粉（一种沉淀碳酸钙）赋予颜料以不透明性，因此，水粉颜料的覆盖性比较强，使用时可以将浅色水粉涂在深色水粉之上
始终遵循“肥盖瘦”的原则。所谓“肥”即含油量多的颜料，质地较稀，干得比较慢；“瘦”指的是含油量极少或者不含油的颜料，质地非常稠，干得较快。
丙烯颜料中添加白色颜料（上图第一行所示），具有提亮作用，但混合后的颜料仍然是不透明的；用清水稀释（上图第二行），也具有提亮作用，但稀释后的颜料是透明的。
丙烯颜料的另一个优点就是具有良好的附着性，适用于创造拼贴画，能将纸或其他材料紧紧粘在颜料之上。
保湿调色板专为丙烯颜料设计，可以长久保持颜料湿润，但如果颜料长期暴露在空气中，保湿调色板也无法阻止颜料变干。这种调色板设计有一个内嵌式浅槽，槽中铺着一层储水膜，颜色的调配就在这层湿润的膜上进行。如果你愿意，在作画过程中，可直接将颜料和清水混合在一起，防止它变干；如果需要中途离开一会儿，可以用塑料薄膜将调色板盖起来（一般这种调色板都自配有盖子），这样能保持调好的颜料湿润不干。如果将调色板放置在阴凉处或冰箱里，可连续三周保持颜料湿润。如果储水膜干了，直接喷水即可使其恢复湿润。
亚麻油，其变干速度相对较快，但是会随着时间的流失变黄，所以亚麻油通常适用于深色颜料。
某些醇酸基介质具有触变性，使用前质地稠厚，呈凝胶状，使用后，就变得非常稀薄。也有些醇酸基介质含有惰性硅，能使颜料变稠，从而增加其厚重感，适用于厚涂画法。
将流动性改进剂加入质地浓稠的颜料中，效果恰恰相反，颜料会变得稀薄，使用时非常顺滑，几乎不会在纸张或画布上留下画笔的刷痕。
流动性改进剂还可以加进喷漆中，保持颜料呈液体状态，防止颜料在喷壶中凝固。
如果你要使用的是油画颜料或丙烯颜料，只需准备一些丙烯酸石膏（一种打底液），并将其均匀地涂擦在画布或画板上即可，普通的图纸也可以这样处理。处理后的载体会变得非常白，跟先前相比要挺括一些，这样一来，用石墨笔或彩色铅笔绘图时，笔迹会显得格外漂亮。
如果你要用粉彩作画，就要在石膏中掺入浮石粉，混合均匀后处理绘画载体。你也可以直接购买现成的打底液。要想在彩色的绘画载体上作画，你只需在用作打底液的石膏中加入少量的丙烯颜料，然后用相同的方法处理绘画载体。
打底的传统做法，是在画布表面涂一层由动物皮骨熬成的胶，最常用的是兔皮胶。这种胶或呈颗粒状，或呈小片状。颗粒状兔皮胶可以溶解于热水，将得到的胶液刷在画布表面，能形成一层保护膜。
现在，越来越多的人开始用丙烯酸乳液给画布打底。和兔皮胶不同，丙烯酸乳液不必加热，用清水稀释后即可使用。
传统做法中，打底时除了要用到胶外，还要用到油性打底液，其主要成分为铅白、钛白和碳酸铅白，其中铅白有毒。为了更好地渗入画布，打底液的质地应该呈稀奶油状，必要时，可用石油溶剂油进行稀释。传统的打底液彻底晾干需要好几天的时间，现在，出现了一种新型替代产品——醇酸树脂打底液，几个小时就能变干。
以丙烯酸乳液为主要成分的打底液使用方法简单，通常称之为丙烯酸石膏。这种打底液不能和胶质混用，但是可以直接刷在画布上。丙烯酸打底液可以和油画颜料、丙烯颜料共用，油性打底液则不能和丙烯颜料共用。
在给画板打底之前，应先确保画板表面平整平滑，一尘不染。为确保万无一失，最好用浸过工业酒精的布擦拭板面，清除所有油渍。
将画布铺在平整的操作台上，画板放到画布上。画板四周只需留出5厘米左右的画布，将多余的部分剪掉。移开画布，用宽阔的平头刷蘸取亚光丙烯介质均匀地涂抹在画板上，不必涂太厚，薄薄一层即可。
它能在颜料表面形成一层光亮或哑光的薄膜，对画作起到保护作用。下面是几种常用的上光油。 [插图]
第四章 让图画立起来的秘诀
小指是你手上温度最低，最干燥的地方。
远处看去，它们似乎沾染了苍白的微微泛蓝的色调。这种过滤效应是由大气中的灰尘、微粒、水气和其他污染物质造成的，它们微小的粒子使空气变得模糊，也给远处的景物罩上了一层薄雾。
这就是绘画的缘起：你可以专心致志地观察一个事物，你只注意它在某一时刻、某一光线、某一角度下呈现出的独一无二的样子，不把它和其他事物混为一谈。当你开始这样看待事物、观察世界时，你的眼界曾经受到的种种限制就一扫而空了。你抛弃了自己在之前人生中积累而成的固定看法和偏见，站在全新的角度来观察这个世界。这时，时间的流动好像逐渐变慢，直到最后仿佛消失不见。你所能感觉到的全部，就是手中的画笔。你能感觉到笔尖顺着纸的纹路缓缓移动，甚至最后这种感觉也消失。至于自己的画能否称为艺术品、别人会如何对其进行评价、自己绘画的手法是否熟练、绘画的样子是否笨拙等各种想法再也不会出现在你的头脑中。你也不再去想工作、生活、日常琐事和痛苦不满等负面情绪。整个世界只剩下你自己、手中的笔、笔下的纸和绘画的对象。
第五章 色彩与技法的魔术
软蜡笔和硬蜡笔都可以轻轻地在一层颜色上覆盖另一层颜色。成功与否取决于在底材上已经涂了多少松散的粉末。你会发现在不同的色层之间喷涂定色剂效果会更好，这样就防止了颜色的相互混合。
在油纸或者涂好底料的纸上绘制的油蜡笔画，油蜡笔的颜料可以借用溶剂进行混合，例如石油溶剂油（涂料稀释剂），或者松节油。
第四章 风景之绘——12种自然场景的生动捕捉
审视景物的色彩时，将照片倒置会得到比较准确的结果。这种方法让你把注意力集中在色彩上，而不会受到实际景物的干扰。
阿拉伯树胶与其他胶水不同，可以在它上面涂颜料
第五章 动物之绘——7种可爱动物的完美勾勒
动物头顶的毛发是短小紧凑的，鼻梁周围是细长而分散的
第六章 人像之绘——12种人物姿态的立体写实
用小指缓和调子，这是手上最干燥的部分，弄脏画面的几率会小得多
灵感作画：画出心中所想
当你拿起画笔描绘眼前的事物，陷入了深深的沉思状态时，画下的线条就成为你的咒语——不带有主观色彩，只是呈现出事物本来的样貌，将你和万事万物紧密联系到一起。为了达到这种状态，你必须摆脱自己的恐惧和主观判断，必须停止对自己绘画能力的怀疑。你当然能画画，因为这是与生俱来的技能。
达夫
第二章 绘画工具
孔特粉蜡笔的质地比软粉彩硬，内含油脂也更多一些，因此，可以通过不同颜色的层层叠加，营造完全不同的视觉效果。
油粉彩是由颜料、油脂和蜡的混合物制成的，其性质和硬粉彩及软粉彩截然不同，不能通过混合进行配色。油粉彩可用于粗糙的纸张，颜色永远都不会完全干燥，看起来十分滋润。
水彩颜料应用广泛，主要分为两大类：一种是块状压缩颜料，另一种是管装膏体颜料。两种颜料均由阿拉伯树胶液混合极细的颜料粉末制作而成。因为使用了阿拉伯树胶，水彩颜料的附着性非常好，即使被稀释，也能紧紧附着在纸张上。
有些色料，像深红和铬绿，附着性比其他颜料都要好，能迅速渗入纸张或画布的纹理中，很难去除。
某些颜色的水彩透明度并没有那么好，在和其他颜料混合配色时，会影响其他颜料的透明度。这种所谓的“浑浊颜料”包括所有添加镉的颜料以及天蓝色
水粉是一种水溶性颜料。此外，其中所添加的重晶石粉（一种沉淀碳酸钙）赋予颜料以不透明性，因此，水粉颜料的覆盖性比较强，使用时可以将浅色水粉涂在深色水粉之上
始终遵循“肥盖瘦”的原则。所谓“肥”即含油量多的颜料，质地较稀，干得比较慢；“瘦”指的是含油量极少或者不含油的颜料，质地非常稠，干得较快。
丙烯颜料中添加白色颜料（上图第一行所示），具有提亮作用，但混合后的颜料仍然是不透明的；用清水稀释（上图第二行），也具有提亮作用，但稀释后的颜料是透明的。
丙烯颜料的另一个优点就是具有良好的附着性，适用于创造拼贴画，能将纸或其他材料紧紧粘在颜料之上。
保湿调色板专为丙烯颜料设计，可以长久保持颜料湿润，但如果颜料长期暴露在空气中，保湿调色板也无法阻止颜料变干。这种调色板设计有一个内嵌式浅槽，槽中铺着一层储水膜，颜色的调配就在这层湿润的膜上进行。如果你愿意，在作画过程中，可直接将颜料和清水混合在一起，防止它变干；如果需要中途离开一会儿，可以用塑料薄膜将调色板盖起来（一般这种调色板都自配有盖子），这样能保持调好的颜料湿润不干。如果将调色板放置在阴凉处或冰箱里，可连续三周保持颜料湿润。如果储水膜干了，直接喷水即可使其恢复湿润。
亚麻油，其变干速度相对较快，但是会随着时间的流失变黄，所以亚麻油通常适用于深色颜料。
某些醇酸基介质具有触变性，使用前质地稠厚，呈凝胶状，使用后，就变得非常稀薄。也有些醇酸基介质含有惰性硅，能使颜料变稠，从而增加其厚重感，适用于厚涂画法。
将流动性改进剂加入质地浓稠的颜料中，效果恰恰相反，颜料会变得稀薄，使用时非常顺滑，几乎不会在纸张或画布上留下画笔的刷痕。
流动性改进剂还可以加进喷漆中，保持颜料呈液体状态，防止颜料在喷壶中凝固。
如果你要使用的是油画颜料或丙烯颜料，只需准备一些丙烯酸石膏（一种打底液），并将其均匀地涂擦在画布或画板上即可，普通的图纸也可以这样处理。处理后的载体会变得非常白，跟先前相比要挺括一些，这样一来，用石墨笔或彩色铅笔绘图时，笔迹会显得格外漂亮。
如果你要用粉彩作画，就要在石膏中掺入浮石粉，混合均匀后处理绘画载体。你也可以直接购买现成的打底液。要想在彩色的绘画载体上作画，你只需在用作打底液的石膏中加入少量的丙烯颜料，然后用相同的方法处理绘画载体。
打底的传统做法，是在画布表面涂一层由动物皮骨熬成的胶，最常用的是兔皮胶。这种胶或呈颗粒状，或呈小片状。颗粒状兔皮胶可以溶解于热水，将得到的胶液刷在画布表面，能形成一层保护膜。
现在，越来越多的人开始用丙烯酸乳液给画布打底。和兔皮胶不同，丙烯酸乳液不必加热，用清水稀释后即可使用。
传统做法中，打底时除了要用到胶外，还要用到油性打底液，其主要成分为铅白、钛白和碳酸铅白，其中铅白有毒。为了更好地渗入画布，打底液的质地应该呈稀奶油状，必要时，可用石油溶剂油进行稀释。传统的打底液彻底晾干需要好几天的时间，现在，出现了一种新型替代产品——醇酸树脂打底液，几个小时就能变干。
以丙烯酸乳液为主要成分的打底液使用方法简单，通常称之为丙烯酸石膏。这种打底液不能和胶质混用，但是可以直接刷在画布上。丙烯酸打底液可以和油画颜料、丙烯颜料共用，油性打底液则不能和丙烯颜料共用。
在给画板打底之前，应先确保画板表面平整平滑，一尘不染。为确保万无一失，最好用浸过工业酒精的布擦拭板面，清除所有油渍。
将画布铺在平整的操作台上，画板放到画布上。画板四周只需留出5厘米左右的画布，将多余的部分剪掉。移开画布，用宽阔的平头刷蘸取亚光丙烯介质均匀地涂抹在画板上，不必涂太厚，薄薄一层即可。
它能在颜料表面形成一层光亮或哑光的薄膜，对画作起到保护作用。下面是几种常用的上光油。 [插图]
第四章 让图画立起来的秘诀
小指是你手上温度最低，最干燥的地方。
远处看去，它们似乎沾染了苍白的微微泛蓝的色调。这种过滤效应是由大气中的灰尘、微粒、水气和其他污染物质造成的，它们微小的粒子使空气变得模糊，也给远处的景物罩上了一层薄雾。
这就是绘画的缘起：你可以专心致志地观察一个事物，你只注意它在某一时刻、某一光线、某一角度下呈现出的独一无二的样子，不把它和其他事物混为一谈。当你开始这样看待事物、观察世界时，你的眼界曾经受到的种种限制就一扫而空了。你抛弃了自己在之前人生中积累而成的固定看法和偏见，站在全新的角度来观察这个世界。这时，时间的流动好像逐渐变慢，直到最后仿佛消失不见。你所能感觉到的全部，就是手中的画笔。你能感觉到笔尖顺着纸的纹路缓缓移动，甚至最后这种感觉也消失。至于自己的画能否称为艺术品、别人会如何对其进行评价、自己绘画的手法是否熟练、绘画的样子是否笨拙等各种想法再也不会出现在你的头脑中。你也不再去想工作、生活、日常琐事和痛苦不满等负面情绪。整个世界只剩下你自己、手中的笔、笔下的纸和绘画的对象。
第五章 色彩与技法的魔术
软蜡笔和硬蜡笔都可以轻轻地在一层颜色上覆盖另一层颜色。成功与否取决于在底材上已经涂了多少松散的粉末。你会发现在不同的色层之间喷涂定色剂效果会更好，这样就防止了颜色的相互混合。
在油纸或者涂好底料的纸上绘制的油蜡笔画，油蜡笔的颜料可以借用溶剂进行混合，例如石油溶剂油（涂料稀释剂），或者松节油。
第四章 风景之绘——12种自然场景的生动捕捉
审视景物的色彩时，将照片倒置会得到比较准确的结果。这种方法让你把注意力集中在色彩上，而不会受到实际景物的干扰。
阿拉伯树胶与其他胶水不同，可以在它上面涂颜料
第五章 动物之绘——7种可爱动物的完美勾勒
动物头顶的毛发是短小紧凑的，鼻梁周围是细长而分散的
第六章 人像之绘——12种人物姿态的立体写实
用小指缓和调子，这是手上最干燥的部分，弄脏画面的几率会小得多
灵感作画：画出心中所想
当你拿起画笔描绘眼前的事物，陷入了深深的沉思状态时，画下的线条就成为你的咒语——不带有主观色彩，只是呈现出事物本来的样貌，将你和万事万物紧密联系到一起。为了达到这种状态，你必须摆脱自己的恐惧和主观判断，必须停止对自己绘画能力的怀疑。你当然能画画，因为这是与生俱来的技能。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
地球难道要“凉了”？科学家发现地球内部的冷却速度超预期
2022年以来，地球的气候变化依旧难以琢磨。温室效应导致的全球变暖，冰山融化还在持续，而现在地球又出现了新的危机。荷兰的ScienceDirect期刊上发表的一篇有关地球变化的文章中，提出了地球正在变冷的说法，认为其内部的冷却速度在加快，远超预期，或将影响人类生存。
地球的内部变化
该话题引发了广泛的关注和讨论。我们不由担心地球内部的冷却加快会不会导致一些不可估量的变化，影响人类的生存。
地球和地球生命的诞生
我们地球能够诞生生命就是由于地球的环境和气候。人们一直在仰望星空，探索宇宙。据现有的证据表明，137亿年前，大爆炸使宇宙诞生在星际。在大爆炸后，宇宙温度逐渐下降，空间不断膨胀扩展，又相继诞生了行星、恒星等星系。
宇宙大爆发
太阳系便是宇宙中的其中一个星系。太阳系大约诞生于46亿年前，是从星云中孕育出来的星系。截至2019年，现今的太阳系中被分为太阳和八大行星、近120万个小行星和大约500个卫星以及其它的一些彗星、矮行星等。
它们都受到太阳引力的吸引，在围绕太阳作公转运动。我们的地球就是八大行星中的其中一个，它位于第三，距离太阳不算太远也不算太近，在金星和火星之间。在地球形成的初期，我们的地球并不是现在看到的模样。
地球公转
刚刚形成的地球像是一个“火球”，温度极高，谁靠近它便会被高温灼伤。所以一开始的地球不是适合孕育生命的。直到后来地球温度下降，在很长一段时间发展演化后，地球逐渐演变成了一个岩石行星。它的地表温度不再像以往一样，变得较低，地核温度却很高。
岩石行星
在演变过程中，密度较大、质量较重的物质向下沉淀，形成了现在的地球内部核心。而密度较小，质量较轻的物质向上漂浮，逐渐演变成了现在人类居住的地壳。在地球内部形成之后，地核的稳定结构逐渐使地球拥有特定的磁场和引力。
磁场引力的诞生使得地球地质运动产生的气体被吸引在距离地表1000米左右的高空中，形成了现在的大气层。由于地球在逐渐散热，产生了许多水蒸气。在水蒸气和雨水的汇聚下，地球产生了海洋。
地球的内部结构
至此，地球开始拥有了孕育生命的初步条件，一些微生物得以诞生。在几十亿年的演变中地球变成了现在适合生物居住的模样。这里气候适宜，温度适宜，拥有丰富的矿物资源和水资源，生物在这里不断进化和发展。
地球的结构状态
根据上文的描述，我们知道地球呈现了分层结构。根据现在对地球的研究，我们可以将地球大致分为三层，分别是人类居住的地表层，向下约17公里的地幔层，还有就是我们地球磁场来源的核心层。在地球形成之初，质量大、密度大的物质被沉入地底，形成了地球的核心。
地球内部的结构
现在的地球核心又被分为外核和内核。根据现有的科学理论，外核被认为是由铁、镍等物质构成的，呈现液态流动性的熔融状态。而内核呈现固态，但现有的科学研究还不足以了解到内核更深层次的物质结构。所以内核到底是不是也由铁镍组成，我们不得而知。
地球内部的高温
整个地球核心都处于高温高压的状态。科学家们的测试发现，地球内部的温度最高处可达6000摄氏度，或可比肩太阳的温度。地球内部的压力同样让人震惊。在外地核附近，压力甚至是大气层的136万倍，而越靠近地心，压力越大。
地球内部的温度变化图。
有科学家做过这样一个实验，在实验室内创造一个1770吨压力的环境，将金刚石放入其中，测试它的变化。结果就是在1770吨压力下地球号称最坚硬的金刚石也难以再继续“坚硬”，变得和黄油一样柔软。
地球内部冷却速度加快？
地球一直以来都在散发热量。在地幔与地核边界能够直接与外内核熔融液态接触的矿物质，起到了地核能够向外散热的关键作用。那地球散热现象一直都存在，为何会突然加快？
根据苏黎世教授的实验，他们发现在地幔边界附近存在着大量的神秘物质，这种物质具有很好的导热功能，且能够与外内核中的铁镍熔融物质直接接触。所以该物质的存在使得地球内部向外散热加快。
地球表面
不仅如此，除了布里奇曼岩石，还发现了另一种物质-桥锰矿。它的散热功能同样强大。据现在许多科学家猜测，现在地核散发的热量或许比地核产生的热量还高很多。所以这种猜测被认为是地球冷却速度加快的原因。
但也有许多其它说法。认为冷却速度加快，或许是地球和月球距离变大导致的。这种说法认为，地球和月球距离越变越大，导致地球内部的许多物质的活性降低。所以许多放射性元素衰变散发的热量减少，导致地球内部温度降低。
月球表面
也有人认为或许是地球的地质活动像火山喷发导致地球热量减少。到底是什么原因导致的地球内部冷却加快，现在还无法确定是某种原因还是几种因素造成的。但具有良好导热功能的物质是的确存在的。
地球内部冷却加快产生的影响
地球一直在向外散发热量，但让人意想不到的是冷却的速度远比想象的要快得多。如果地球内部冷却速度继续加快，我们会面临什么？或许是地球适合人类生存的条件不在。前面我们提到，地球内部结构的稳定是磁场、引力来源的主要原因。
地球内部的磁场
如果地球内部持续冷却，势必会影响地核结构的变化，可能会导致地球磁场和引力的消失。磁场消失对地球的影响不可谓不大。没有磁场，地球或许就是第二个火星。失去了磁场的作用，地球会受到各种辐射的侵害，还会被太阳风侵蚀腐化。
太阳风
就如月球一样，表面变得粗糙干燥，没有什么东西可以长时间存在。而地球引力的消失危害更甚。引力消失，地球大气层不会被吸附在距地表1000米左右的高空中。在太阳风的猛烈攻击下，大气层会消散。没有了大气层的地球就犹如没有狼牙的孤狼。
太阳
不受保护后地球又会遭受各种小行星的攻击。同时太阳光剧烈照射，地表温度升高，火灾，干旱等灾害持续频发。没有引力吸附，海水四处横流，或许还会造成洪灾，海啸等自然灾害。总之地球内部的冷却速度加快，会给人类带来前所未有的危害。没有了人类生存所需的适宜条件，地球不再适合人类居住。
结语，其实科学家们早有预测，地球内部会逐渐冷却。地球就像一个“人”，而人总有走向衰老的时候。只是冷却的速度被认为与预期不符。但其实即使地球内部冷却时间加快，也都还来不及去影响人类的生存。
地球上的气候变化
毕竟一切瞬息万变，在地球内部还没有完全冷却的时候，地球完全有可能会遭受其它更大的危机，影响我们人类的生存。所以地球冷却虽然加快了，但距离完全冷却还是还有很长的时间，所以我们完全不必庸人自扰。我们不必去担心，但我们人类还是应该继续关注地球的一切变化，做到有能力有机会去应对地球的各种变化。
2022年以来，地球的气候变化依旧难以琢磨。温室效应导致的全球变暖，冰山融化还在持续，而现在地球又出现了新的危机。荷兰的ScienceDirect期刊上发表的一篇有关地球变化的文章中，提出了地球正在变冷的说法，认为其内部的冷却速度在加快，远超预期，或将影响人类生存。
地球的内部变化
该话题引发了广泛的关注和讨论。我们不由担心地球内部的冷却加快会不会导致一些不可估量的变化，影响人类的生存。
地球和地球生命的诞生
我们地球能够诞生生命就是由于地球的环境和气候。人们一直在仰望星空，探索宇宙。据现有的证据表明，137亿年前，大爆炸使宇宙诞生在星际。在大爆炸后，宇宙温度逐渐下降，空间不断膨胀扩展，又相继诞生了行星、恒星等星系。
宇宙大爆发
太阳系便是宇宙中的其中一个星系。太阳系大约诞生于46亿年前，是从星云中孕育出来的星系。截至2019年，现今的太阳系中被分为太阳和八大行星、近120万个小行星和大约500个卫星以及其它的一些彗星、矮行星等。
它们都受到太阳引力的吸引，在围绕太阳作公转运动。我们的地球就是八大行星中的其中一个，它位于第三，距离太阳不算太远也不算太近，在金星和火星之间。在地球形成的初期，我们的地球并不是现在看到的模样。
地球公转
刚刚形成的地球像是一个“火球”，温度极高，谁靠近它便会被高温灼伤。所以一开始的地球不是适合孕育生命的。直到后来地球温度下降，在很长一段时间发展演化后，地球逐渐演变成了一个岩石行星。它的地表温度不再像以往一样，变得较低，地核温度却很高。
岩石行星
在演变过程中，密度较大、质量较重的物质向下沉淀，形成了现在的地球内部核心。而密度较小，质量较轻的物质向上漂浮，逐渐演变成了现在人类居住的地壳。在地球内部形成之后，地核的稳定结构逐渐使地球拥有特定的磁场和引力。
磁场引力的诞生使得地球地质运动产生的气体被吸引在距离地表1000米左右的高空中，形成了现在的大气层。由于地球在逐渐散热，产生了许多水蒸气。在水蒸气和雨水的汇聚下，地球产生了海洋。
地球的内部结构
至此，地球开始拥有了孕育生命的初步条件，一些微生物得以诞生。在几十亿年的演变中地球变成了现在适合生物居住的模样。这里气候适宜，温度适宜，拥有丰富的矿物资源和水资源，生物在这里不断进化和发展。
地球的结构状态
根据上文的描述，我们知道地球呈现了分层结构。根据现在对地球的研究，我们可以将地球大致分为三层，分别是人类居住的地表层，向下约17公里的地幔层，还有就是我们地球磁场来源的核心层。在地球形成之初，质量大、密度大的物质被沉入地底，形成了地球的核心。
地球内部的结构
现在的地球核心又被分为外核和内核。根据现有的科学理论，外核被认为是由铁、镍等物质构成的，呈现液态流动性的熔融状态。而内核呈现固态，但现有的科学研究还不足以了解到内核更深层次的物质结构。所以内核到底是不是也由铁镍组成，我们不得而知。
地球内部的高温
整个地球核心都处于高温高压的状态。科学家们的测试发现，地球内部的温度最高处可达6000摄氏度，或可比肩太阳的温度。地球内部的压力同样让人震惊。在外地核附近，压力甚至是大气层的136万倍，而越靠近地心，压力越大。
地球内部的温度变化图。
有科学家做过这样一个实验，在实验室内创造一个1770吨压力的环境，将金刚石放入其中，测试它的变化。结果就是在1770吨压力下地球号称最坚硬的金刚石也难以再继续“坚硬”，变得和黄油一样柔软。
地球内部冷却速度加快？
地球一直以来都在散发热量。在地幔与地核边界能够直接与外内核熔融液态接触的矿物质，起到了地核能够向外散热的关键作用。那地球散热现象一直都存在，为何会突然加快？
根据苏黎世教授的实验，他们发现在地幔边界附近存在着大量的神秘物质，这种物质具有很好的导热功能，且能够与外内核中的铁镍熔融物质直接接触。所以该物质的存在使得地球内部向外散热加快。
地球表面
不仅如此，除了布里奇曼岩石，还发现了另一种物质-桥锰矿。它的散热功能同样强大。据现在许多科学家猜测，现在地核散发的热量或许比地核产生的热量还高很多。所以这种猜测被认为是地球冷却速度加快的原因。
但也有许多其它说法。认为冷却速度加快，或许是地球和月球距离变大导致的。这种说法认为，地球和月球距离越变越大，导致地球内部的许多物质的活性降低。所以许多放射性元素衰变散发的热量减少，导致地球内部温度降低。
月球表面
也有人认为或许是地球的地质活动像火山喷发导致地球热量减少。到底是什么原因导致的地球内部冷却加快，现在还无法确定是某种原因还是几种因素造成的。但具有良好导热功能的物质是的确存在的。
地球内部冷却加快产生的影响
地球一直在向外散发热量，但让人意想不到的是冷却的速度远比想象的要快得多。如果地球内部冷却速度继续加快，我们会面临什么？或许是地球适合人类生存的条件不在。前面我们提到，地球内部结构的稳定是磁场、引力来源的主要原因。
地球内部的磁场
如果地球内部持续冷却，势必会影响地核结构的变化，可能会导致地球磁场和引力的消失。磁场消失对地球的影响不可谓不大。没有磁场，地球或许就是第二个火星。失去了磁场的作用，地球会受到各种辐射的侵害，还会被太阳风侵蚀腐化。
太阳风
就如月球一样，表面变得粗糙干燥，没有什么东西可以长时间存在。而地球引力的消失危害更甚。引力消失，地球大气层不会被吸附在距地表1000米左右的高空中。在太阳风的猛烈攻击下，大气层会消散。没有了大气层的地球就犹如没有狼牙的孤狼。
太阳
不受保护后地球又会遭受各种小行星的攻击。同时太阳光剧烈照射，地表温度升高，火灾，干旱等灾害持续频发。没有引力吸附，海水四处横流，或许还会造成洪灾，海啸等自然灾害。总之地球内部的冷却速度加快，会给人类带来前所未有的危害。没有了人类生存所需的适宜条件，地球不再适合人类居住。
结语，其实科学家们早有预测，地球内部会逐渐冷却。地球就像一个“人”，而人总有走向衰老的时候。只是冷却的速度被认为与预期不符。但其实即使地球内部冷却时间加快，也都还来不及去影响人类的生存。
地球上的气候变化
毕竟一切瞬息万变，在地球内部还没有完全冷却的时候，地球完全有可能会遭受其它更大的危机，影响我们人类的生存。所以地球冷却虽然加快了，但距离完全冷却还是还有很长的时间，所以我们完全不必庸人自扰。我们不必去担心，但我们人类还是应该继续关注地球的一切变化，做到有能力有机会去应对地球的各种变化。
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