海淀共有产权房“霸王条款”后续：分歧仍存，开发商单方面解约？
新京报
今年年初，北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，引起社会广泛关注。近日，金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称，“‘折腾’了半年多，部分问题不但没有达成一致意见，而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外，部分人还已经缴纳了房屋首付款。”
据悉，8月23日，金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》。
就整个事件来看，开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致？开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约？购房人的购房资格又该如何处理？8月31日，海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示，开发商可以单方面解约，在此之后，购房人首套房资格可以保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。
历经各方协商，合同内容有部分修改
对于上述合同问题解决方法，2月26日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下，我公司以示范文本为基础，充分考虑购房人需求，全面汇总购房人意见，结合与代表们多次沟通形成的建议，确认合同条款修订内容，并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍，此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准；约定了利息支付利率；增加了购房人逾期付款违约金的上限；重新约定了面积差异处理方式；取消了屋面外墙免费广告使用权；不动产登记可选择自行办理；修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日，金隅凤栖家园微信公众号再次发文称，就部分条款修订达成一致，拟定了《附加补充协议》。
5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题，对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见，包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见，该文中，金隅程远公司也给出了解释。
金隅程远公司进一步表示，在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后，在海淀区房管局的监督指导下，对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善，其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。
7月11日，北京市海淀区房屋管理局（简称“海淀区房管局”）在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》（简称“《通知》”）。《通知》指出，“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下，海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视，于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台，沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核，金隅凤栖家园项目修订后的合同条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，无显失公平、违反诚实守信的内容。”
而在该《通知》中，海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本，并责成项目开发企业启动签约工作前，在售楼处同步公示修订后的合同条款内容，供广大购房人提前查阅。
然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示，金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改，但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。
焦点1：部分购房人对改后版合同仍有质疑
对于新版购房合同，购房人李盛（化名）向新京报记者表示：“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现，这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改，对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定，我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。
·交房时间等问题上双方依然存在分歧
“在此次公开的购房合同中，有一条极为不合理，主合同显示，开发商应该于2023年11月15日之前交付房子，但是后面的补充合同又显示，该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准，这就难免让人产生很多质疑，属于交付时间约定不明。如果签了这份合同，开发商不通知交房即不会产生逾期交房，可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。
与此同时，李盛表示，改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定，经检测不合格的，购房人有权解除合同；开发商给购房人造成损失的，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为全部房价款的2%，“我和很多其他购房人都认为，开发商违约成本太低，按一套400万的房子来算，如果出现质量问题，开发商只需支付8万元左右的赔偿，此处，应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”
另外，李盛称，购房人和开发商曾协商一致，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方（即购房人）的沟通、承诺，均作为合同内容；但是现在开发商公示的合同显示，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺，均以《预售合同》及补充协议约定为准。
从开发商方面来看，对于交付时间约定的问题，金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称，“主合同明确约定，交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’，并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更，因此，补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前，之所以要约定‘以甲方通知为准’，目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续，只能提前分批分次办理。”
关于赔偿金额问题，金隅程远公司表示，“地基基础主体结构的质量问题即使出现，具体问题可能很大，大到理论上存在房屋倒塌可能；也可能很小，经过维修即可解决，甚至可能不影响购房人对房屋的使用，具体情形千差万别。出现质量问题，按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题，经过维修不影响使用，但要求开发商承担房价一倍的赔偿，相当于开发商白送一套房子，请换位思考。我公司作为一家国有企业，有义务保护国家资产不受损失，出现质量问题造成购房人多少损失，我公司就愿意赔偿多少损失，但超出合理范围的无理要求，我公司无法接受。”
而对于购房人所提出的其他问题，连日来，新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话，但一直无人接听。8月31日，记者又与金隅公司相关负责人取得联系，但也未得到进一步回应。
·律师：改后版合同中部分条款仍不太合理
8月31日，新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系，相关工作人员就此事回应记者时表示，该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的，购房人可以以此合同为样本签订合同；对于合同具体条款细节，购房人要与开发商进行沟通，不属于房管局管理范围。
北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据目前的合同等材料不难看出，上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中，都会约定明确的交付时间，并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下，主合同往往比较正规，是住建委的备案合同，补充协议往往是为了规避责任而制定的，所以，为了规避风险，主、附合同（补充合同）往往前后内容不一致。
而关于备受争议的广告宣传条款，戴金花律师解释称，相关司法解释明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于这一点，今年4月22日，北京住建委发布通知，重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。
焦点2：协商未果，购房人超时未签合同，开发商能解约吗？
据了解，金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约，8月22日截止签约。在李浩（化名）等购房人还在进一步争取修改合同时，8月23日，其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》，开发商将退还认购定金9.5万元；如逾期未办理退款手续的，已经支付的10万元认购金不予退还。
而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称，因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作，所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外，其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。
·海淀房管局：开发商可以单方面解约
“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息，而开发商却单方面解约，直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金，部分人还交了首付款，开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款，等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者，对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题，很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映，明确表示不接受开发商这一系列行为。
金隅程远公司则在上述公告中称，“根据《北京市共有产权住房认购书》（简称《认购书》）第五条第（二）款的相关约定，‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》，亦未公证委托他人办理的，出卖人有权单方解除本认购书，本认购书不再对出卖人具有约束力，认购人已经支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况，公司酌情处理，购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的，公司将退还认购定金9.5万元。”
8月24日，部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》，该意见书表示，经研究，海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台，在争议事项解决方案达成共识前，暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。
8月31日，海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称，金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性，开发商可以自由进行买卖，即开发商可以单方面解约。在此之后，购房人首套房资格仍然保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题，属于民事纠纷，购房人可以提起司法诉讼解决。
而对于购房人质疑其单方解约，以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题，金隅程远公司方面未给出进一步回应。
·业内：共有产权房买卖程序应受政府监管
对于上述事件，戴金花律师认为，金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目，建议政府部门进行有效监管与指导，不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然，如果求助行政救济不能，则建议购房人及时提起诉讼。
而对于引起争议的《认购书》解约，戴金花律师解释称，普通的商品房认购书一般属于预约合同性质，如果双方没有签署正式的房屋买卖合同，双方可以协商解约，这种情况下出卖人一般需要退还认购金，因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是，共有产权房目前暂无这方面的具体规定。
根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（简称《办法》）显示，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法适用于北京市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、转让以及监督管理。而从目前的《办法》来看，也暂未有明确的申购者能否推迟签约以及如何退出购房程序的规定。
新京报
今年年初，北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，引起社会广泛关注。近日，金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称，“‘折腾’了半年多，部分问题不但没有达成一致意见，而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外，部分人还已经缴纳了房屋首付款。”
据悉，8月23日，金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》。
就整个事件来看，开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致？开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约？购房人的购房资格又该如何处理？8月31日，海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示，开发商可以单方面解约，在此之后，购房人首套房资格可以保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。
历经各方协商，合同内容有部分修改
对于上述合同问题解决方法，2月26日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下，我公司以示范文本为基础，充分考虑购房人需求，全面汇总购房人意见，结合与代表们多次沟通形成的建议，确认合同条款修订内容，并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍，此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准；约定了利息支付利率；增加了购房人逾期付款违约金的上限；重新约定了面积差异处理方式；取消了屋面外墙免费广告使用权；不动产登记可选择自行办理；修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日，金隅凤栖家园微信公众号再次发文称，就部分条款修订达成一致，拟定了《附加补充协议》。
5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题，对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见，包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见，该文中，金隅程远公司也给出了解释。
金隅程远公司进一步表示，在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后，在海淀区房管局的监督指导下，对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善，其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。
7月11日，北京市海淀区房屋管理局（简称“海淀区房管局”）在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》（简称“《通知》”）。《通知》指出，“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下，海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视，于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台，沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核，金隅凤栖家园项目修订后的合同条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，无显失公平、违反诚实守信的内容。”
而在该《通知》中，海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本，并责成项目开发企业启动签约工作前，在售楼处同步公示修订后的合同条款内容，供广大购房人提前查阅。
然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示，金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改，但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。
焦点1：部分购房人对改后版合同仍有质疑
对于新版购房合同，购房人李盛（化名）向新京报记者表示：“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现，这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改，对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定，我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。
·交房时间等问题上双方依然存在分歧
“在此次公开的购房合同中，有一条极为不合理，主合同显示，开发商应该于2023年11月15日之前交付房子，但是后面的补充合同又显示，该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准，这就难免让人产生很多质疑，属于交付时间约定不明。如果签了这份合同，开发商不通知交房即不会产生逾期交房，可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。
与此同时，李盛表示，改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定，经检测不合格的，购房人有权解除合同；开发商给购房人造成损失的，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为全部房价款的2%，“我和很多其他购房人都认为，开发商违约成本太低，按一套400万的房子来算，如果出现质量问题，开发商只需支付8万元左右的赔偿，此处，应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”
另外，李盛称，购房人和开发商曾协商一致，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方（即购房人）的沟通、承诺，均作为合同内容；但是现在开发商公示的合同显示，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺，均以《预售合同》及补充协议约定为准。
从开发商方面来看，对于交付时间约定的问题，金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称，“主合同明确约定，交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’，并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更，因此，补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前，之所以要约定‘以甲方通知为准’，目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续，只能提前分批分次办理。”
关于赔偿金额问题，金隅程远公司表示，“地基基础主体结构的质量问题即使出现，具体问题可能很大，大到理论上存在房屋倒塌可能；也可能很小，经过维修即可解决，甚至可能不影响购房人对房屋的使用，具体情形千差万别。出现质量问题，按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题，经过维修不影响使用，但要求开发商承担房价一倍的赔偿，相当于开发商白送一套房子，请换位思考。我公司作为一家国有企业，有义务保护国家资产不受损失，出现质量问题造成购房人多少损失，我公司就愿意赔偿多少损失，但超出合理范围的无理要求，我公司无法接受。”
而对于购房人所提出的其他问题，连日来，新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话，但一直无人接听。8月31日，记者又与金隅公司相关负责人取得联系，但也未得到进一步回应。
·律师：改后版合同中部分条款仍不太合理
8月31日，新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系，相关工作人员就此事回应记者时表示，该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的，购房人可以以此合同为样本签订合同；对于合同具体条款细节，购房人要与开发商进行沟通，不属于房管局管理范围。
北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据目前的合同等材料不难看出，上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中，都会约定明确的交付时间，并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下，主合同往往比较正规，是住建委的备案合同，补充协议往往是为了规避责任而制定的，所以，为了规避风险，主、附合同（补充合同）往往前后内容不一致。
而关于备受争议的广告宣传条款，戴金花律师解释称，相关司法解释明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于这一点，今年4月22日，北京住建委发布通知，重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。
焦点2：协商未果，购房人超时未签合同，开发商能解约吗？
据了解，金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约，8月22日截止签约。在李浩（化名）等购房人还在进一步争取修改合同时，8月23日，其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》，开发商将退还认购定金9.5万元；如逾期未办理退款手续的，已经支付的10万元认购金不予退还。
而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称，因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作，所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外，其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。
·海淀房管局：开发商可以单方面解约
“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息，而开发商却单方面解约，直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金，部分人还交了首付款，开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款，等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者，对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题，很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映，明确表示不接受开发商这一系列行为。
金隅程远公司则在上述公告中称，“根据《北京市共有产权住房认购书》（简称《认购书》）第五条第（二）款的相关约定，‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》，亦未公证委托他人办理的，出卖人有权单方解除本认购书，本认购书不再对出卖人具有约束力，认购人已经支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况，公司酌情处理，购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的，公司将退还认购定金9.5万元。”
8月24日，部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》，该意见书表示，经研究，海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台，在争议事项解决方案达成共识前，暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。
8月31日，海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称，金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性，开发商可以自由进行买卖，即开发商可以单方面解约。在此之后，购房人首套房资格仍然保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题，属于民事纠纷，购房人可以提起司法诉讼解决。
而对于购房人质疑其单方解约，以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题，金隅程远公司方面未给出进一步回应。
·业内：共有产权房买卖程序应受政府监管
对于上述事件，戴金花律师认为，金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目，建议政府部门进行有效监管与指导，不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然，如果求助行政救济不能，则建议购房人及时提起诉讼。
而对于引起争议的《认购书》解约，戴金花律师解释称，普通的商品房认购书一般属于预约合同性质，如果双方没有签署正式的房屋买卖合同，双方可以协商解约，这种情况下出卖人一般需要退还认购金，因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是，共有产权房目前暂无这方面的具体规定。
根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（简称《办法》）显示，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法适用于北京市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、转让以及监督管理。而从目前的《办法》来看，也暂未有明确的申购者能否推迟签约以及如何退出购房程序的规定。
今年，“买房”千万不要着急，“首付”可能“变全款”#楼市# #买房者说#
今年，因为疫情的影响，想买房的人对楼市显得格外关注。犹豫不决现在能不能买？到底什么时间买合适？那么请仔细品一下文章，买房毕竟是上百万的事情，花几分钟，认真看完文章没亏吃。
这次疫情对整个经济的影响程度可能超乎绝大多数人的想象。现在很多问题还没到表现出来的时候，需要过段时间，就慢慢显示出来了。好比你只穿了一件单薄的睡衣，从暖气屋里出来取了个快递，当时不觉得冷，几个小时候后就感觉有些感冒症状了。这次疫情的后遗症也会慢慢呈现。对楼市的影响同样很大！
今年，楼市价格大概率会下调，大力度的降价促销，将在全国各地涌现，对刚需来说，今年可能是多年难得的没有买房压力的一年。所以，千万不能着急出手，免得后期房价下跌，和自己却没有关系了。
1、疫情对楼市的影响超乎你的想象。
这不是楼市停摆一个月那么简单。短期房价下跌希望很大。
疫情期间，所有的人，不管你是穷人还是富人，疫情面前没有贵贱。你住的大别墅，和住着老破小的人都面临同样的问题，居家隔离。如何避免自己和家人不感染是头等大事，如何能解决吃的问题，是每天要考虑的。有钱，不一定能买到粮食和蔬菜。没钱的农村人，吃喝不用钱。显然，买房的事情，都不敢考虑了。这直接导致楼市成交几乎为零，彻底停摆。没有交易，就没有价格。甚至有些人，直接取消了买房的打算。因为有很多人今年面临失业、收入下降，没有购房能力了。这最终导致需求减少，而房子数量还是那些。
对二手房来说，几个月无人看房，有些房主对未来楼市产生悲观情绪，可能会不断降价，希望尽快套现、落袋为安。这几天，朋友圈里出来了很多急售的好房源，基本原因都是因生意资金周转，着急用钱。这些房子的价格比市场报价低大约20%，看来确实是真的想卖了。等不及的刚需，能捡到这些也可以。总比去年买的要强些吧？
大家要知道，你所在的小区，有一户着急用钱，低价卖了，这个价格就是小区的标准价。后来想买房的，都会以这个价格来衡量价格高低，低于这个价格，才能有希望成交。如果再有一户着急用钱的，成交价必然还要低，这种现象就会很快蔓延。年前深圳某小区不是集体保房价吗？保得住吗？
往年春节期间都会产生一大批返乡置业的，春节后也会有小阳春出现，今年，这些都没了。更重要的一点，那就是开发商比任何人都着急。新房降价和促销会来得更猛烈些吗？
房企老板在大家看来，都是富豪，盖那么多房子，很有钱吗？其实他们没钱，他们有债。中国的期房销售方式，使得很多开发商是买空卖空。后来这些年，国家不允许挖个坑就卖房了，需要完成主体结构规定的层数才能申请销售。这样一来，使得开发商前期资金需求增大，融资是开发商的主要工作。并且房企融资成本很高，不是账面上写的那些利息。所以，早一天销售，开发商就能解决资金大问题，省下一笔融资成本。晚一天，就预示着盈利减少甚至亏本。现在，售楼处不能开门，工地施工推迟，而债务不能延期，本息不能不还。
所以，现在可以看到，各中介都在推销新房，优惠幅度和节前相比，至少10%。新房降价，必然拉低二手房价格，最终实现新房、二手房全面降价！
2、各地楼市政策变化
节后，各地放松楼市调控的消息遍地开花，但是，近日，都被中央坚持房住不炒大锤，一锤击倒！
政策一日游的城市陆续增多。比如广州取消公寓限购、河南驻马店降低首付等都被叫停。个别没有被叫停的城市，也不敢大张旗鼓地搞了，其他正准备出台放松政策的城市，一下也偃旗息鼓了。具体我就不一一列举了，大家网上可以查到。
3、LPR下调，全面降息
2020.2.20，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，上次为4.8%。LPR降低意味着房贷利率降低，需要还的利息减少了，无论是新买的房子，还是之前贷款买房的，利息都下降。但是下调幅度很低，贷款100万，每月少还约30元。对个人来说，意义不大。但是，这次降息具有3个含义：
（1）降息是真实的，只要贷款买房，就能受益，对楼市是个利好消息，能对楼市起到一定的刺激作用。因为开发商融资成本也会下降。
（2）降息幅度小，严重低于预期，不疼不痒，说明央行对楼市依然保持谨慎态度！
（3）一年期LRP降幅大一些，说明，主要是想利好实体经济，尤其是小微经济，比如实体店、商超这类资金周转快的行业。毕竟疫情对这些行业影响最大。
这也充分说明了，坚决支持实体经济的态度，房地产依然不想放松。但当时处在疫情高发期，不能明确表态。所以，疫情好转后，央行几次重申房住不炒。
值得注意的是，每次出现较大幅度降准和降息后，房价都会出现不同程度的上涨。因为，降息后，贷款成本降低，购买力提升了。同时，经过过往的经验，每逢遇到降息，人们对房价上涨期望值就上升，逾期变好，价格也会有所上升。
但是这次LPR利率降得太少了，无法刺激到房价上涨，另外房价上涨还得伴随着限购政策的松绑。如果限购政策不放松，这点降息和没有差不多。
（4）刚需，在等得起的前提下，尽量晚点买，千万不要冲动进场。
最近大家身边很多楼盘已经开始降价促销了，中介表示现在是买房的大好时机。甚至宣称：有些买家之所以现在戴着口罩去看房，主要是因为等摘了口罩就不是这个价了。不知道现在买了，等摘了口罩能赚多少？
最后，我认为，现在降价仅仅是开始，随着时间的推移，越来越多的房企会加大促销力度，越来越多的二手房也会降低报价，年前买房的，现在差价几万甚至十几万了吧？现在买卖双方新一轮的博弈已经出现， 刚需和投资都需要持续观察，不要太冲动，再等等，后续可能机会更多。
今年，因为疫情的影响，想买房的人对楼市显得格外关注。犹豫不决现在能不能买？到底什么时间买合适？那么请仔细品一下文章，买房毕竟是上百万的事情，花几分钟，认真看完文章没亏吃。
这次疫情对整个经济的影响程度可能超乎绝大多数人的想象。现在很多问题还没到表现出来的时候，需要过段时间，就慢慢显示出来了。好比你只穿了一件单薄的睡衣，从暖气屋里出来取了个快递，当时不觉得冷，几个小时候后就感觉有些感冒症状了。这次疫情的后遗症也会慢慢呈现。对楼市的影响同样很大！
今年，楼市价格大概率会下调，大力度的降价促销，将在全国各地涌现，对刚需来说，今年可能是多年难得的没有买房压力的一年。所以，千万不能着急出手，免得后期房价下跌，和自己却没有关系了。
1、疫情对楼市的影响超乎你的想象。
这不是楼市停摆一个月那么简单。短期房价下跌希望很大。
疫情期间，所有的人，不管你是穷人还是富人，疫情面前没有贵贱。你住的大别墅，和住着老破小的人都面临同样的问题，居家隔离。如何避免自己和家人不感染是头等大事，如何能解决吃的问题，是每天要考虑的。有钱，不一定能买到粮食和蔬菜。没钱的农村人，吃喝不用钱。显然，买房的事情，都不敢考虑了。这直接导致楼市成交几乎为零，彻底停摆。没有交易，就没有价格。甚至有些人，直接取消了买房的打算。因为有很多人今年面临失业、收入下降，没有购房能力了。这最终导致需求减少，而房子数量还是那些。
对二手房来说，几个月无人看房，有些房主对未来楼市产生悲观情绪，可能会不断降价，希望尽快套现、落袋为安。这几天，朋友圈里出来了很多急售的好房源，基本原因都是因生意资金周转，着急用钱。这些房子的价格比市场报价低大约20%，看来确实是真的想卖了。等不及的刚需，能捡到这些也可以。总比去年买的要强些吧？
大家要知道，你所在的小区，有一户着急用钱，低价卖了，这个价格就是小区的标准价。后来想买房的，都会以这个价格来衡量价格高低，低于这个价格，才能有希望成交。如果再有一户着急用钱的，成交价必然还要低，这种现象就会很快蔓延。年前深圳某小区不是集体保房价吗？保得住吗？
往年春节期间都会产生一大批返乡置业的，春节后也会有小阳春出现，今年，这些都没了。更重要的一点，那就是开发商比任何人都着急。新房降价和促销会来得更猛烈些吗？
房企老板在大家看来，都是富豪，盖那么多房子，很有钱吗？其实他们没钱，他们有债。中国的期房销售方式，使得很多开发商是买空卖空。后来这些年，国家不允许挖个坑就卖房了，需要完成主体结构规定的层数才能申请销售。这样一来，使得开发商前期资金需求增大，融资是开发商的主要工作。并且房企融资成本很高，不是账面上写的那些利息。所以，早一天销售，开发商就能解决资金大问题，省下一笔融资成本。晚一天，就预示着盈利减少甚至亏本。现在，售楼处不能开门，工地施工推迟，而债务不能延期，本息不能不还。
所以，现在可以看到，各中介都在推销新房，优惠幅度和节前相比，至少10%。新房降价，必然拉低二手房价格，最终实现新房、二手房全面降价！
2、各地楼市政策变化
节后，各地放松楼市调控的消息遍地开花，但是，近日，都被中央坚持房住不炒大锤，一锤击倒！
政策一日游的城市陆续增多。比如广州取消公寓限购、河南驻马店降低首付等都被叫停。个别没有被叫停的城市，也不敢大张旗鼓地搞了，其他正准备出台放松政策的城市，一下也偃旗息鼓了。具体我就不一一列举了，大家网上可以查到。
3、LPR下调，全面降息
2020.2.20，央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%，上次为4.8%。LPR降低意味着房贷利率降低，需要还的利息减少了，无论是新买的房子，还是之前贷款买房的，利息都下降。但是下调幅度很低，贷款100万，每月少还约30元。对个人来说，意义不大。但是，这次降息具有3个含义：
（1）降息是真实的，只要贷款买房，就能受益，对楼市是个利好消息，能对楼市起到一定的刺激作用。因为开发商融资成本也会下降。
（2）降息幅度小，严重低于预期，不疼不痒，说明央行对楼市依然保持谨慎态度！
（3）一年期LRP降幅大一些，说明，主要是想利好实体经济，尤其是小微经济，比如实体店、商超这类资金周转快的行业。毕竟疫情对这些行业影响最大。
这也充分说明了，坚决支持实体经济的态度，房地产依然不想放松。但当时处在疫情高发期，不能明确表态。所以，疫情好转后，央行几次重申房住不炒。
值得注意的是，每次出现较大幅度降准和降息后，房价都会出现不同程度的上涨。因为，降息后，贷款成本降低，购买力提升了。同时，经过过往的经验，每逢遇到降息，人们对房价上涨期望值就上升，逾期变好，价格也会有所上升。
但是这次LPR利率降得太少了，无法刺激到房价上涨，另外房价上涨还得伴随着限购政策的松绑。如果限购政策不放松，这点降息和没有差不多。
（4）刚需，在等得起的前提下，尽量晚点买，千万不要冲动进场。
最近大家身边很多楼盘已经开始降价促销了，中介表示现在是买房的大好时机。甚至宣称：有些买家之所以现在戴着口罩去看房，主要是因为等摘了口罩就不是这个价了。不知道现在买了，等摘了口罩能赚多少？
最后，我认为，现在降价仅仅是开始，随着时间的推移，越来越多的房企会加大促销力度，越来越多的二手房也会降低报价，年前买房的，现在差价几万甚至十几万了吧？现在买卖双方新一轮的博弈已经出现， 刚需和投资都需要持续观察，不要太冲动，再等等，后续可能机会更多。
对于哪个国家都会有一些外国国籍的明星，我国早期也有很多艺人明星认为外国国籍更好而转过去的。虽然我国包容性比较强，对这方面的要求并不是很严格，但相信经过这次疫情，很多人都会知道，我国的政策和发展是完全不输于任何国家的。而且明星的关注度更高，转国籍实在是一件非常不明智的选择。不过在韩国的明星就没有我国那么好运了。在韩国，曾有一位当红明星为了逃避服兵役而加入了美国籍最后被封杀的，并且终生不得入境，你知道那是谁吗？一、刘承俊成名之路他叫刘承俊，对于我们许多人可能不太了解他，但混过韩圈的都知道，他曾是韩国的当红明星。刘承俊从小生活富裕，唱歌跳舞样样在行。小时候随父母在美国生活，知道19岁才回国，在20岁时就被星探发现签约了一家唱片公司，从此开始在娱乐圈闯荡。不得不说，刘承俊是幸运的，在刚出道的第二年就发行了专辑，凭借自己俊朗的外表和优美的歌声吸引了大批粉丝，专辑销量就达到60多万张。之后的刘承俊几乎每年都会发新专辑，人气居高不下，获得过无数大奖，而且还被韩国人称为最性感对象的男艺人。她的代表作《WOW》、《梦想》、《找到希望》等。二、拒服兵役而转国籍在刘承俊25岁那年，他所在的兵务厅要求他去服兵役。根据韩国的规定，每位韩国成年男性都是必须服兵役的。因为韩国人口较少，而且地理位置也比较敏感，为了有足够的军队人口基数保证国家的防御与安全，在韩国，服兵役是强制性的。20岁到28岁的男性公民都必须服兵役，兵种不同，服役期限也不同，刘承俊需要服兵役28个月。在做完征兵体检后，刘承俊也表示会在第二年4月入伍的。但令所有人都意想不到的是，在2001年的年末，刘承俊直接前往美国，加入了美国国籍。而这样一来，刘承俊就不再是韩国人，也没有任何义务服兵役了。借着法律的空子转变国籍而避开服兵役，这也引起了韩国民众的极大愤怒。事实上，如果有不得已的苦衷而不服兵役是可以理解的。但刘承俊给出的答案却是因为自己正当红，害怕两年之后自己的人气下滑，为了利益而放弃自己的国家和义务，还采用这种令人不吃的方法逃避服兵役，也难怪连他的粉丝都在责骂他了。三、刘承俊遭到封杀此事一经播出，韩国的各大媒体和网友纷纷谴责刘承俊这种逃兵役的做法，认为他的做法就是叛国！此事也引起了高度重视，韩国政府对刘承俊采取了调查，最后韩国政府表明将封杀刘承俊，并且明令禁止刘承俊再踏入韩国境内。刘承俊虽然避开了服兵役，但由于此举遭到了韩国民众强烈的谴责，之后刘承俊想要回国道歉，却被告知限制入境。无奈之下只能一直呆在国外。然而国外的生活多有不便，特别是他还身怀这样一个“污点”，美国对这样的明星并不看好。于是他又转战内地发展，不过中国的歌迷较少，了解他的人也不多，所以对他并没有太大的排斥，但他也最终没有发展起来。稍有名气的应当是他与成龙、王力宏搭档参演的那部电影《大兵小将》了，之后还演过《硬汉2》、《精英岳飞》等影视作品，这才逐渐再娱乐圈内站稳脚跟，混了脸熟。四、不断上诉祈求回国之后的刘承俊为了能够再次回到韩国一直不断上诉，但韩国始终没有让他回来。他也曾后悔自己做出的这个决定，并表示服兵役是每个韩国公民都要去做的义务，不应该逃避，如果再有一次机会的话一定会好好服兵役，然而时过境迁，已经过了这么长时间，在吃到了苦头后再来说什么后悔，未免无法令人信服。刘承俊在一次综艺中还下跪给韩国网友，以求得原谅。然而并没有什么用，他的申请也一次次被驳回，韩国政府表示民意不容，刘承俊没有资格入境。之后的刘承俊仍然在不断上诉，据说有可能在17年后回到韩国，但韩国网民们表示不服，对于一个叛国的人为什么还允许他再回来？可见这么多年过去了大家对于刘承俊的怨恨仍然只多不少。不过对于一个叛国的人确实没必要心慈手软，毕竟先抛弃国家的人是他。对于刘承俊的做法，想来大多数人都表示无法认同，为了自己的利益而抛弃国家，如今造成这样的局面应该连他自己都没有想到吧。也许在他看来只要自己名气够大或者随着时间的流逝大家应该就会淡忘这件事，而自己本来以为可以更好地发展事业，结果却被大众谴责，政府直接选择封杀，可见为了逃兵役选择转国籍这样的事件有多严重，以至于到现在仍然无法回国，甚至亲人离世了都不能见一面。不过尽管他一直在上述申请回国，按照韩国网民的态度，即使顺利回到了国内也会受到大众的指责，他的日子也并不会好过。既然选择了这条路，就应该受到应有的惩罚。如今的刘承俊已经在国外结婚生子，曾经红极一时的人物逐渐销声匿迹，曾经为了自己眼前的利益而背叛了自己的祖国，自己也付出了极大的代价，而他的事业也并没有预期中想象得更好，反而遭到了韩国民众和媒体的谴责，以及政府的封杀，甚至连祖国境内也回不去，这也成了他身上最大的一个“污点”。对于这种行为，我们是不齿的。事实上中国也有许多明星和商人选择转成外国国籍，中国的谴责力度远没有韩国的强烈。顶着外国国籍却赚着中国的天价片酬，是否有过愧疚呢？刘承俊为了逃避兵役放弃祖国国籍转而加入外国国籍，结果却导致自己惨遭封杀，而韩国对于逃兵役的现象所采取的做法也很刚，直接取消本国国籍，并且限制入境，对于这种做法，你怎么看呢？经过这么多年，他们是否可以被原谅呢？
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