次贷危机重现？- 美国房利美和房地美可能寻求政府紧急援助

一个未受大家关注的消息：
Fannie Mae and Freddie Mac, the government-controlled companies that guarantee nearly half of US mortgages, could require their second bailout in just over a decade if the US economy remains in a lockdown for several months, their regulator has warned.
https://t.cn/A6ZBZCXU

08年次贷危机后被美国政府接管的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）警告称，如果美国经济锁定状态继续持续数月，这两家公司可能需要在继上次危机十年后，第二次寻求政府紧急援助。

这是怎么回事？

1、两“美”的营业模式

十年前的次贷危机，笔者还历历在目，让我们来分析一下这两“美”的营业模式：

两美的营业模式：

一方面，房利美和房地美购买银行等贷款机构的住房抵押贷款，承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息（重点：这是引发金融危机的关键点），通过这种方式为银行等贷款机构提供抵押贷款资金流，从而鼓励银行的抵押贷款业务。

另一方面，它们把购进的抵押贷款打包成按揭抵押证券（MBS, Mortgage Backed Securities），向国内外投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。简单来说，两家公司通过这种传导机制，把资金从华尔街导流到老百姓手中。

这个模式有点难懂。举个例子：

老百姓买房，需要到银行申请房贷，房贷期限一般20-30年，按月支付房贷月供。银行把房贷借给老百姓，老百姓再把贷款付给房地产公司。对于银行来讲，是真金白银付出去了，这部分钱以房贷的方式沉淀下来，很难变现。

这时候，出现了一个贷款担保机构（中介），一手托两家：

一方面：它跟银行说，你把你的房贷，打包整体卖给我，我一次性给你现金，银行的房贷就实现了变现。

另一方面：然后这个中介把这些房贷进行评估，按照质量好坏分成不同的等级，以这些房贷为担保，发行债券给投资人，投资人的收益来自于这些房贷的月供现金流（老百姓付房贷月供给银行，银行划给中介，中介直接转给投资人）。并且这个中介拍胸脯说，如果购房者换不了房贷，它来出，当然这个中介是要收取一笔“中介费”（担保费）的。

这里面有一个关键问题：投资人凭什么相信这个中介？这就要跟这个中介的背景相关了。回溯两“美”的发展历史，可以看出，两“美”是政府的长臂，是有隐含的政府信用的，尤其是08年金融危机后被政府接管后，更是如此。既然这个中介是政府的人，它说话，投资人是信的。当然，这个中介是要收取一笔“中介费”（担保费）的。

现在问题来了：如果购房者大批量出现违约，欠钱不还，两“美”就需要兑现其担保还本金和利息的承诺，面临的呆坏账损失的压力是巨大的。

2、两“美”寻求政府援助，意味着疫情对经济的冲击，可能已经从资本市场传递到房贷市场，次贷危机的噩梦极有可能重现

来看一组数据：
-过去两周，近1000万美国人申请失业补助
-截至4月1日，两“美”担保的房贷中，约30万房贷借款人申请推迟房贷还款
-两“美”担保的房贷金额，占美国房贷总规模的40%

以上数据，意味着美国全国可能有70万房贷借款人面临着流动性危机（liquidity crunch），无法按期还款，申请还款延期。尽管美国国会已经通过法案，要求银行等贷款机构允许房贷借款人最多可以延期一年以上还款，从而将流动性压力直接传到到了银行等金融机构。对于两“美”来讲，压力就大了，从风险管理的角度来看，贷款逾期，已经构成了违约，两“美”作为担保方，是需要承担连带支付责任的。

从金融机构的角度看，这一波危机，直接冲击的是流动性储备不足的中小金融机构（手头现金不足）。如果疫情继续蔓延，在未来2-3个月内无法得到控制的话，中小银行大面积倒闭极有可能成为现实，新的一轮“次贷危机”又将重现。

全说风险通识：住房抵押贷款支持证券（MBS,Mortgage-Backed Security)

住房抵押贷款支持证券的发行源于美国，其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资产池（pool），以贷款资产池定期收到的本金及利息现金流为底层资产，发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构（如房地美、房利美）对该证券进行担保。

听起来如此晦涩。大家可以参照国内近几年盛行的ABS，基本上是类似的结构。都是把各种能够产生稳定现金流的东西整合在一起，按照不同的分类，整成不同的包，然后把这些经过分类的打包资产，卖给不同类型的投资人。这些打包资产的分类，主要是依据信用违约的可能性和现金流的属性（现金流期限、浮动或固定利息等），分成不同的资产包，然后对于可能的违约风险，由发行机构提供担保（即中介，并收取中介费-担保费）。

从风险管理的角度，MBS和ABS的风险属性是很相似的，都面临欠钱不还的信用违约风险和借款人提前还款风险。信用违约风险是最关键的，而借款人提前还款风险（如果市场利率低，流动性充裕，借款人会选择重新以更低利率借钱，然后提前还掉旧的贷款）影响的只是投资人的收益。

Prayer in Times of Epidemics:

Almighty, Everlasting God,
the eternal salvation of those who believe,
hear us on behalf of Your sick servants,
for whom we implore the help of Your mercy,
that, being restored to health,
they may render thanks to You
in Your Church.

Through our Lord Jesus Christ Your Son,
who lives and reigns with You
in the unity of the Holy Spirit,
one God, world without end.
Amen.

#catholic[超话]#

#每日一拍#
莎士比亚十四行诗第七首
Lo! in the orient when the gracious light
看，当普照万物的太阳从东方
Lifts up his burning head,each under eye
抬起了火红的头，下界的眼睛
Doth homage to his new-appearing sight,
都对他初升的景象表示敬仰，
Serving with looks his sacred majesty;
用目光来恭候他神圣的驾临；
And having climb`d the steep-up heavenly hill,
然后他既登上了苍穹的极峰，
Resembling strong youth in his middle age,
像精力饱满的壮年，雄姿英发，
Yet mortal looks adore his beauty still,
万民的眼睛依旧膜拜他的峥嵘，
Attending on ths golden pilgrimage:
紧紧追随着他那疾驰的金驾。
But when from highmost pitch,with weary car,
但当他，像耄年拖着尘倦的车轮，
Like feeble age,he reeleth from the day,
从绝顶颤巍巍地离开了白天，
The eyes, `fore duteous,now converted are
众目便一齐从他下沉的踪印
From his low tract,and look another way:
移开它们那原来恭顺的视线。
So thou, thyself outgoing in thy noon
同样，你的灿烂的日中一消逝，
Unlook`d on diest unless thou get a son.
你就会悄悄死去，如果没后嗣。