中篇|提高店铺权重的方法大全！值得收藏！
大家好，这次给大家分享的内容是如何提高店铺的权重。想必大家对店铺权重一定十分重视，这次整个系列的文章有点长，但是干货满满，希望大家能耐心看完并有所收获哦~
针对1688店铺而言，大致分两个权重，一个是店铺权重，一个产品权重。我们在1688店铺运营中，当发布产品后，在阿里巴巴会有加权的，店铺权重是店铺在同行业的影响力，权重越大的店铺、平台会给予更多的流量和资源。在做推广之前，我们需要把店铺的权重提升。
店铺权重受很多方面影响，店铺的开通时长、店铺的信誉度，都能决定在同个层级中与谁竞争，获得多大的曝光量。同时我们店铺的综合运营能力：上新率、动销率、BRS评分、投诉违规,这些都可以影响店铺权重。
接下来的3篇文章我将从动销、勋章、层级、BSR评分、金冠、镇店之宝、新灯塔这7个核心指标来讲解如何提高店铺权重。
今天这篇文章先给大家分享以下2个点：
①金冠
②镇店之宝
一、金冠品
（1）金冠品
商品竞争力属于平台同类商品基准线之上的商品。
（2）三月份商品规则调整改革
① 对于现货类的产品，金冠品由以前的指标制变成了积分制，你的积分要达到100分才能成为金冠，后面才能去设置镇店之宝。
② 找工厂的产品也能设置成金冠了，同样也是积分制，但是加工定制的产品，主要考察近30天内的数据。
（3）作用
金冠对于产品的加权还是很明显的，店铺的金冠品最好是占店铺产品的40%以上。商品成为金冠品，店铺能够获得更多的流量，更高的转化。
（4）如果成为金冠品
1.有潜力的商品快速提升金冠商品
① 普通商品：指符合 1688 商品力标准的优质商品，可享受专属流量推荐等权益。由于采用大数据进行识别，具体规则较为复杂。
② 提升商品力原则：在保障买家体验的基础上，综合交易能力较好的商品，或综合交易有增长趋势的优质商品。
提升金冠商品规则简单的理解为基本门槛+加分项，达到一定的水平后即可成为潜力商品，达到较高水平则成为金冠商品。
【基本门槛】
通用门槛，商品是 5 星（及以上）商品/七星高质量商品，且近 30 天有一笔发货时间 72 小时订单。
消费品，体现老客维系能力：近 7 天需有动销，且要有老买家下单和复购。
工业品，体现工业买家服务能力：快速发货（现货发货）/本地化服务能力。
【加分项】
满足上述条件，综合交易水平越高，入选概率越大。
根据自己店铺的情况，或根据镇店之宝提示优先完成基本门槛，再此基础上提升。普通商品需要提升商品的基础建设、老客维系、买家服务、本地化服务能力，达标后商品将进入金冠商品池子。如商品 7 日有动销，则重点关注老客户复购。
2.趋势力商品快速提升金冠商品
商品可以通过交易快速进入金冠商品池，具体需要的交易额和买家数系统已经进行了个性化测算并展示在商品后台，每个商品需要的交易额和买家数是系统按照行业特性和同行对比等数据综合评定计算，您只要按照系统提示去提升商品交易即可。
3.价格力商品快速提升金冠商品
检测到有同款且符合改价条件的商品，并会在商品上打上可比价款的标签， 价格指数>=50 分、近 7 天交易额达标、买家数达标，可以成为金冠商品 。
不能提升为金冠商品的情况有：类目错放、标题产品不一致、价格作弊、伪商品（补差价、邮费、二维码等）、私密商品、低价纯样品、商品近 30 天有 3 次不发货行为（买家申请退款创建时间在最近 30 天内，退款原因是不发货）非公开商品和商品滥用产品 SKU，不能进入金冠商品中。
商友们在操作的时候一定要仔细。
同时做好 BSR 四维度（货描相符、响应速度、发货速度、回头率）也是快速提升金冠品必备的。
二、镇店之宝
1688镇店之宝是1688网站主推的爆款打造工具，帮助商家将店铺的商品打造成爆款。店铺金冠的商品可设置镇店之宝，设置完成后镇店之宝商品可在前台透传，并可获得更多网站权益。
成为镇店之宝的商品可在旺铺哪些位置展现？
① 商品详情页-商品详情页面专属标签、旺铺关联推荐位置专属标签
② 旺铺-镇店之宝专属营销页面、旺铺营销区块展示位置。（系统自动会将设置过的镇店之宝商品透传到营销页面）
镇店之宝商品享有哪些权益？
① 全网搜索优先扶持机会
商家设置成镇店之宝的商品，在全网搜索中，有优先扶持的机会，帮助镇店之宝商品获取更多的搜索流量，从而提升商品交易
② 网站场景优先入驻
设置成镇店之宝的商品拥有场景优先入驻的权益，帮助镇店之宝商品在更多的网站热门场景中优先曝光，从而获取更多的流量，帮助商品更好的动销
③ 目前镇店之宝可以优先进入到网站的以下场景，无需报名，自动入驻，按照买家偏好进行关联展示
1）品类市场
2）猜你喜欢
3）伙拼镇店之宝专场
镇店之宝目前的基础配额有几个？
1）1A-5A勋章的商家分别对应1-5个
2）超级工厂、实力商家镇店之宝升级为橱窗宝（超级工厂默认橱窗宝配额12个，实力商家默认橱窗宝配额8个）
3）工业品牌商家镇店之宝以页面显示为准。
5、如何成为镇店之宝
目前镇店之宝有三套逻辑：
第一套逻辑
若不满足趋势力和价格力的商品，会根据交易相关的综合因素（包含基础建设、老客维系、交易能力、买家服务），符合条件的可以进入原商品力模型。
第二套逻辑
有趋势力但没有同款的商品，进入趋势力的商品模型，需要满足成交额和买家数要求可以成为金冠。成为可比价款或者趋势热销款等，可比价款主要从价格着手，根据商机拍档里面镇店之宝后台提示操作即可。趋势热销款要求我们更多投入精力去调研市场 挖掘潜在爆款。
第三套逻辑
检测到有同款且符合改价条件的商品，进入价格力商品模型，需要满足成交额、买家数和价格要求可以成为金冠
以上便是本期的介绍内容
好了，文章到这里就结束了，喜欢这篇文章的商友，记得关注、点赞、分享三连走起来哦~
下期文章我们将从【新灯塔】这个点继续分享“提高店铺权重”的方法。
最后祝商友们店铺旺旺~
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店铺权重受很多方面影响，店铺的开通时长、店铺的信誉度，都能决定在同个层级中与谁竞争，获得多大的曝光量。同时我们店铺的综合运营能力：上新率、动销率、BRS评分、投诉违规,这些都可以影响店铺权重。
接下来的3篇文章我将从动销、勋章、层级、BSR评分、金冠、镇店之宝、新灯塔这7个核心指标来讲解如何提高店铺权重。
今天这篇文章先给大家分享以下2个点：
①金冠
②镇店之宝
一、金冠品
（1）金冠品
商品竞争力属于平台同类商品基准线之上的商品。
（2）三月份商品规则调整改革
① 对于现货类的产品，金冠品由以前的指标制变成了积分制，你的积分要达到100分才能成为金冠，后面才能去设置镇店之宝。
② 找工厂的产品也能设置成金冠了，同样也是积分制，但是加工定制的产品，主要考察近30天内的数据。
（3）作用
金冠对于产品的加权还是很明显的，店铺的金冠品最好是占店铺产品的40%以上。商品成为金冠品，店铺能够获得更多的流量，更高的转化。
（4）如果成为金冠品
1.有潜力的商品快速提升金冠商品
① 普通商品：指符合 1688 商品力标准的优质商品，可享受专属流量推荐等权益。由于采用大数据进行识别，具体规则较为复杂。
② 提升商品力原则：在保障买家体验的基础上，综合交易能力较好的商品，或综合交易有增长趋势的优质商品。
提升金冠商品规则简单的理解为基本门槛+加分项，达到一定的水平后即可成为潜力商品，达到较高水平则成为金冠商品。
【基本门槛】
通用门槛，商品是 5 星（及以上）商品/七星高质量商品，且近 30 天有一笔发货时间 72 小时订单。
消费品，体现老客维系能力：近 7 天需有动销，且要有老买家下单和复购。
工业品，体现工业买家服务能力：快速发货（现货发货）/本地化服务能力。
【加分项】
满足上述条件，综合交易水平越高，入选概率越大。
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2.趋势力商品快速提升金冠商品
商品可以通过交易快速进入金冠商品池，具体需要的交易额和买家数系统已经进行了个性化测算并展示在商品后台，每个商品需要的交易额和买家数是系统按照行业特性和同行对比等数据综合评定计算，您只要按照系统提示去提升商品交易即可。
3.价格力商品快速提升金冠商品
检测到有同款且符合改价条件的商品，并会在商品上打上可比价款的标签， 价格指数>=50 分、近 7 天交易额达标、买家数达标，可以成为金冠商品 。
不能提升为金冠商品的情况有：类目错放、标题产品不一致、价格作弊、伪商品（补差价、邮费、二维码等）、私密商品、低价纯样品、商品近 30 天有 3 次不发货行为（买家申请退款创建时间在最近 30 天内，退款原因是不发货）非公开商品和商品滥用产品 SKU，不能进入金冠商品中。
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二、镇店之宝
1688镇店之宝是1688网站主推的爆款打造工具，帮助商家将店铺的商品打造成爆款。店铺金冠的商品可设置镇店之宝，设置完成后镇店之宝商品可在前台透传，并可获得更多网站权益。
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① 商品详情页-商品详情页面专属标签、旺铺关联推荐位置专属标签
② 旺铺-镇店之宝专属营销页面、旺铺营销区块展示位置。（系统自动会将设置过的镇店之宝商品透传到营销页面）
镇店之宝商品享有哪些权益？
① 全网搜索优先扶持机会
商家设置成镇店之宝的商品，在全网搜索中，有优先扶持的机会，帮助镇店之宝商品获取更多的搜索流量，从而提升商品交易
② 网站场景优先入驻
设置成镇店之宝的商品拥有场景优先入驻的权益，帮助镇店之宝商品在更多的网站热门场景中优先曝光，从而获取更多的流量，帮助商品更好的动销
③ 目前镇店之宝可以优先进入到网站的以下场景，无需报名，自动入驻，按照买家偏好进行关联展示
1）品类市场
2）猜你喜欢
3）伙拼镇店之宝专场
镇店之宝目前的基础配额有几个？
1）1A-5A勋章的商家分别对应1-5个
2）超级工厂、实力商家镇店之宝升级为橱窗宝（超级工厂默认橱窗宝配额12个，实力商家默认橱窗宝配额8个）
3）工业品牌商家镇店之宝以页面显示为准。
5、如何成为镇店之宝
目前镇店之宝有三套逻辑：
第一套逻辑
若不满足趋势力和价格力的商品，会根据交易相关的综合因素（包含基础建设、老客维系、交易能力、买家服务），符合条件的可以进入原商品力模型。
第二套逻辑
有趋势力但没有同款的商品，进入趋势力的商品模型，需要满足成交额和买家数要求可以成为金冠。成为可比价款或者趋势热销款等，可比价款主要从价格着手，根据商机拍档里面镇店之宝后台提示操作即可。趋势热销款要求我们更多投入精力去调研市场 挖掘潜在爆款。
第三套逻辑
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最后祝商友们店铺旺旺~
用恒指科技ETF抄底腾讯、阿里、哔哩哔哩
原创 价值人生
香港科技类的公司经历了连续下跌，估值又便宜了。科技龙头每次下跌都是有了抄底的机会。腾讯公司的2021年第一季度报表没有超出预期，反垄断、海外业务等对腾讯公司造成了一定的冲击，但是对于拥有优秀团队的优秀科技龙头公司，面对挑战会有解决方案和解决能力的。目前，腾讯、阿里的市盈率都是26倍左右，市场给出了相对好些的价格。同样，哔哩哔哩经历了连续下跌后有了反弹的迹象。
恒指科技ETF（513180）于2021年5月25日上市，正好可以一键抄底腾讯、阿里这些恒生科技龙头公司，并且很快会配置哔哩哔哩公司。恒生科技指数（指数代码：HSTECH）是由30家最大的与科技主题高度相关的香港上市公司组成，以反映香港上市的科技或创新领域龙头公司的整体表现。指数是以2014年12月31日为基日，以3000点为基点。截至2021年5月5日，指数累计回报率是170.3%，年化收益率达17.2%。
图片
还记得之前我们有个恒生互联网科技指数，这两者有什么区别？恒生互联指数是香港上市的资讯科技行业的上市公司构成的指数，上市成分公司不限制数量，恒指科技不仅包括了金融科技领域的公司，还包括了健康科技、芯片等领域的公司，成分股中的生态型、平台型的企业占比高，指数的成长性好，正好与恒生互联网科技指数形成了互补；目前，恒指科技ETF（513180）共有31只成分公司（下个月调成30只），持仓比较集中，恒生互联网ETF（513330）共有44只成分公司，持仓相对分散，但是前十只重仓的集中度高；恒指科技ETF单只公司权重上限是8%，恒生互联网ETF单只公司权重上限是10%，这点规则还是差别不多的。
恒指科技ETF（513180）会在每个季度调仓，如果新上市的公司符合要求也可以调入，新股在首个交易日收市的市值排名，在现有指数成分股中排名前10名，那么这家公司上市后的第10个交易日收市后纳入指数。本次的恒指公司调仓中，6月7日指数将纳入汽车之家和哔哩哔哩，剔除了另外的三只，成分公司数量变成了30只。指数成分公司包括了阿里巴巴、小米集团、美团、腾讯控股、快手、舜宇光学科技、京东健康、京东集团、中芯国际、阿里健康，还有汽车之家、哔哩哔哩、华虹集团、众安保险、瑞声科技、金蝶、海尔智家、新东方在线等科技领域龙头公司。
科技指数容易长牛，因为科研创新好，可以引领经济体的发展。但是，这也需要在一个强大的持续增长的经济体下的，这种经济体有巨大的市场或者有全球拓展市场的潜力，中国可以算是有这种特征的经济体，如果中国可以带领世界增长，那么科技指数一定是会遍地都是长牛公司的。2020年中国GDP总量已经达到美国的75%，并且经济持续领涨全球，中国市场有着巨大的领涨潜力。未来科技指数会像纳斯达克100指数那样具备长期投资价值。科技行业的单只公司都是具备不确定性的，比如反垄断后的科技行业的蛋糕可能再次划分，但是整体的指数基金是可以保证享受行业的增长的。目前恒指科技比起纳斯达克100指数，市盈率是基本相当，市净率是要低三成左右。科技行业的长期收益好，然而科技行业的波动是比较大的，比如最近受国内外政策和市场环境影响的波动程度。ETF作为流动性好、底层资产透明、费率低的投资工具，成为投资者的便捷的配置工具。
提到ETF，中国首只ETF基金是华夏基金的上证50ETF（510050），2004年底成立以来，十六多年来收益了440%，年化收益率是11%，为投资者带来了丰厚的回报。2020年创出了历史新高，这也说明了上证指数的失真，即使上证指数十几年来零涨幅，长期持有指数基金也是可以取得不错的收益的。恒指科技ETF（513180）任徐猛为基金经理，也就是现任国内首只、规模最大的权益ETF即上证50ETF的基金经理，同时还掌管着规模最大的港股ETF即恒生ETF、还有恒生互联网ETF、H股50ETF等，拥有丰富的港股ETF产品管理经验，荣获了上交所2019年“十佳ETF行业分析师”、新浪财经金麒麟2020最受青睐指数与ETF基金经理等众多荣誉。在管产品获评中国证券报金牛基金、上海证券报金基金两项大奖。
华夏基金旗下被动权益产品管理规模超2200亿元。管理能力获海内外机构认可，连续五年获评“被动投资金牛基金公司”奖（2015-2019年度，中国证券报）。被动权益类的产品有我们所熟悉的宽基指数系列、行业指数系列、策略指数系列、主题系列、海外市场系列和商品期货等等，比如，有独特的创蓝筹ETF、创成长ETF、华夏豆粕期货ETF。对于港股市场而言，截至一季度末，华夏基金共有6只ETF产品布局港股市场（包含4只纯港股ETF产品以及2只沪港深主题ETF），合计规模达229.85亿元，市场占有率突破40%，无论是产品规模还是产品数量均位列全市场第一名。
图片
（数据来源：上交所、深交所、Wind，截至2021.3.31。投资有风险，入市需谨慎，历史数据不代表未来，也不构成投资基金的建议。）
华夏基金最近发行跟踪恒生科技指数的恒指科技ETF（513180）拥有14.56亿的规模，2021年5月25日上市首日上涨了1.52%，成交额是6.04亿元，是同类跟踪的ETF中涨幅最好的和成交额最高的，也是规模最大的和流动性最好的，恒指科技ETF得到了市场的青睐。
原创 价值人生
香港科技类的公司经历了连续下跌，估值又便宜了。科技龙头每次下跌都是有了抄底的机会。腾讯公司的2021年第一季度报表没有超出预期，反垄断、海外业务等对腾讯公司造成了一定的冲击，但是对于拥有优秀团队的优秀科技龙头公司，面对挑战会有解决方案和解决能力的。目前，腾讯、阿里的市盈率都是26倍左右，市场给出了相对好些的价格。同样，哔哩哔哩经历了连续下跌后有了反弹的迹象。
恒指科技ETF（513180）于2021年5月25日上市，正好可以一键抄底腾讯、阿里这些恒生科技龙头公司，并且很快会配置哔哩哔哩公司。恒生科技指数（指数代码：HSTECH）是由30家最大的与科技主题高度相关的香港上市公司组成，以反映香港上市的科技或创新领域龙头公司的整体表现。指数是以2014年12月31日为基日，以3000点为基点。截至2021年5月5日，指数累计回报率是170.3%，年化收益率达17.2%。
图片
还记得之前我们有个恒生互联网科技指数，这两者有什么区别？恒生互联指数是香港上市的资讯科技行业的上市公司构成的指数，上市成分公司不限制数量，恒指科技不仅包括了金融科技领域的公司，还包括了健康科技、芯片等领域的公司，成分股中的生态型、平台型的企业占比高，指数的成长性好，正好与恒生互联网科技指数形成了互补；目前，恒指科技ETF（513180）共有31只成分公司（下个月调成30只），持仓比较集中，恒生互联网ETF（513330）共有44只成分公司，持仓相对分散，但是前十只重仓的集中度高；恒指科技ETF单只公司权重上限是8%，恒生互联网ETF单只公司权重上限是10%，这点规则还是差别不多的。
恒指科技ETF（513180）会在每个季度调仓，如果新上市的公司符合要求也可以调入，新股在首个交易日收市的市值排名，在现有指数成分股中排名前10名，那么这家公司上市后的第10个交易日收市后纳入指数。本次的恒指公司调仓中，6月7日指数将纳入汽车之家和哔哩哔哩，剔除了另外的三只，成分公司数量变成了30只。指数成分公司包括了阿里巴巴、小米集团、美团、腾讯控股、快手、舜宇光学科技、京东健康、京东集团、中芯国际、阿里健康，还有汽车之家、哔哩哔哩、华虹集团、众安保险、瑞声科技、金蝶、海尔智家、新东方在线等科技领域龙头公司。
科技指数容易长牛，因为科研创新好，可以引领经济体的发展。但是，这也需要在一个强大的持续增长的经济体下的，这种经济体有巨大的市场或者有全球拓展市场的潜力，中国可以算是有这种特征的经济体，如果中国可以带领世界增长，那么科技指数一定是会遍地都是长牛公司的。2020年中国GDP总量已经达到美国的75%，并且经济持续领涨全球，中国市场有着巨大的领涨潜力。未来科技指数会像纳斯达克100指数那样具备长期投资价值。科技行业的单只公司都是具备不确定性的，比如反垄断后的科技行业的蛋糕可能再次划分，但是整体的指数基金是可以保证享受行业的增长的。目前恒指科技比起纳斯达克100指数，市盈率是基本相当，市净率是要低三成左右。科技行业的长期收益好，然而科技行业的波动是比较大的，比如最近受国内外政策和市场环境影响的波动程度。ETF作为流动性好、底层资产透明、费率低的投资工具，成为投资者的便捷的配置工具。
提到ETF，中国首只ETF基金是华夏基金的上证50ETF（510050），2004年底成立以来，十六多年来收益了440%，年化收益率是11%，为投资者带来了丰厚的回报。2020年创出了历史新高，这也说明了上证指数的失真，即使上证指数十几年来零涨幅，长期持有指数基金也是可以取得不错的收益的。恒指科技ETF（513180）任徐猛为基金经理，也就是现任国内首只、规模最大的权益ETF即上证50ETF的基金经理，同时还掌管着规模最大的港股ETF即恒生ETF、还有恒生互联网ETF、H股50ETF等，拥有丰富的港股ETF产品管理经验，荣获了上交所2019年“十佳ETF行业分析师”、新浪财经金麒麟2020最受青睐指数与ETF基金经理等众多荣誉。在管产品获评中国证券报金牛基金、上海证券报金基金两项大奖。
华夏基金旗下被动权益产品管理规模超2200亿元。管理能力获海内外机构认可，连续五年获评“被动投资金牛基金公司”奖（2015-2019年度，中国证券报）。被动权益类的产品有我们所熟悉的宽基指数系列、行业指数系列、策略指数系列、主题系列、海外市场系列和商品期货等等，比如，有独特的创蓝筹ETF、创成长ETF、华夏豆粕期货ETF。对于港股市场而言，截至一季度末，华夏基金共有6只ETF产品布局港股市场（包含4只纯港股ETF产品以及2只沪港深主题ETF），合计规模达229.85亿元，市场占有率突破40%，无论是产品规模还是产品数量均位列全市场第一名。
图片
（数据来源：上交所、深交所、Wind，截至2021.3.31。投资有风险，入市需谨慎，历史数据不代表未来，也不构成投资基金的建议。）
华夏基金最近发行跟踪恒生科技指数的恒指科技ETF（513180）拥有14.56亿的规模，2021年5月25日上市首日上涨了1.52%，成交额是6.04亿元，是同类跟踪的ETF中涨幅最好的和成交额最高的，也是规模最大的和流动性最好的，恒指科技ETF得到了市场的青睐。
虽有柳絮因风起，不改荷花向日倾——消息频出下，魔都楼市的逻辑没有变
“怎么看拍卖频出高溢价”老友周老板发来一则昨天拍卖的讯息
原来是浦东世茂滨江，一套233平49楼房子拍卖，同类房子2月成交价2700，却拍出2900万的高溢价
财主当然理解周老板言外之意，不是讲楼市横盘么，不是4月份二手房成交量腰斩么？低迷市场下为何有还能有高溢价出现？
其实一点也不奇怪，调控至今，沪上存量那房市场看似横盘，其实局部热点从来都没停止转换，也就是老话说的“平静之下，暗流涌动”
首先在3月份连出“妙招”精准降温后，驱动去年楼市大热的双引擎之一，老破小学区房彻底哑火，阴跌不止，比如浦东内环知名的几个学区地段，潍坊梅园和崮山路（正好连接浦东一梯队名校明珠福外六师）；但是“内冷外热”，购买力转移后，中外环次新房其实还迎来一波补涨，3月份存量房成交量3.94万套，就是这一波成交热点的体现
当然，在中外环次新房，比较有代表性的如浦东高行北蔡三林，浦西普陀的大华万里，春节后成交量放大补涨后，也不出例外的进入横盘，中间有个很有趣的现象，就是浦东的普陀的大华万里，作为魔都价格最低的中环地段，实际是被一些受困于浦东北蔡三林次新房稀缺，求之不得的买家，在春节后把价格顶上去的
笔者不由想起一句西谚“金钱永不眠”，的确充分竞争的市场经济下，”钱”即购买力是最聪明的，汉字里钱亦通”泉”，购买力也和水一样，哪里价值被低估就水银泻地一样流向那里，魔都这样的国际化大都市，发展至今，地铁网线已经如毛细血管一样深入肌理，城市格局和地段价值已经开始重塑，对于一个张江上班的码农，同样使用轨道交通的话，普陀万里和闵行古美与浦东的三林北蔡，其实几无区别；是以但凡有低估和价格有落差的板块，购买力会蜂拥而至，直至价格与同地段齐平
所以世茂滨江的拍卖（此小区是上海换手率最高的小区，流动性很强，很受投资客追捧），拍出高溢价也不以为奇，因为调控之后，按住了学区房这个空头，楼市气氛由狂热转为相对理性，购买力仍在蓄势待发，只等有性价比房源出现，所谓“万事俱备只欠东风”，世茂滨江这套49楼233平三房，楼层房型俱佳，而且虽则拍卖也无清房之忧，一年也难得出来几套，所以高溢价符合市场规律，前不久笔者提及的上海滩花园洋房的拍卖，最后落槌价与二手成交价几乎趋同，也是同一道理；以前大家顾虑的拍卖房新规，即不带房票会影响定价，现在看来，上海本地购买力也足以支撑
“那么对于学区房怎么看，还有房地产税等消息，对楼市的影响”周老板又来天问
学区房的问题，笔者已说过太多，学区房带动房价快速上涨，这不原罪，但客观导致了这个结果，所以学区房被精准降温后，从长期来看，价值仍然存在但会减弱，中短期来看，价格在横盘下挫后，应该会企稳
关于楼市的逻辑，笔者早就有言在先，七普人口数据出来后，城镇化率已达64%，一般来说，一个国家城镇化70%，基本上是阶段性的顶点，房地产市场发展会减缓，但魔都的楼市逻辑不同，目前我国的发展，不但是城镇化而且是大城市化，所以对上海楼市来说，未来增长空间仍然不小；记得笔者去年四月就说过，货币增发下，上海不动产是最优良的资产，这个逻辑是没有变的；但是去年以来的量价齐飙，算是一轮周期（3～5年）的顶点了，下一波高峰期要到起码三年以后了
关于房地产税，从来没有一个国家在征房地产税后，房价下降的；目前之所以“试点”而不是大面积推广，侧重点是平抑房价，须知自从2003年，楼市开启“黄金时代”后，房价只涨不跌，已造成居民的“不动产信仰”，因三四年一次，所以常规的楼市调控，效果呈边际递减的趋势，所以“重症需下猛药”，举个不恰当例子，对于重复感冒的人，必须感冒药加大剂量，那么对调控打破“房价信仰”，房地产税敲山震虎，无疑会起到调节作用
但是楼市作为经济压舱石作用没有变化，一个450万亿的不动产市场，首先要的是稳定
笔者行笔到这里，不由想起19年刷屏热议的“康波理论”，其时大家纷纷戏谑“人生发财靠康波”，如今看来，当初的预测，基本都变为现实了，楼市和大宗商品市场，2020年起进入牛市，如今回头看，2019年的魔都楼市，应该是近五年最好的入场机会；可惜的是，大部分人由“看不懂到追不上，白白浪费了这次机会，虽然亡羊补牢，但毕竟加了资金才入手，毕竟“意难平”
由于楼市比起资本市场，有一定的滞后性，笔者觉得，今年下半年市场，剔除学区房来说，整个市场成交仍延续去年的热度，其实四月份的2.4万套，看似成交量腰斩，但在调控初起之下，还有这个成交量，不但不能证明楼市温度骤降，去年大火的o申城楼市，成交月均不过2.8万套；与其说下半年横盘，不如说热点转换，地段价值在重新塑型中，真正的“横盘”，要从2022年起了
毕竟，450万亿体量的房地产市场，稳健才是当前要义，对于上海来说，唯一要担心的，是抑制住涨幅，平稳进入下一个房地产周期
“怎么看拍卖频出高溢价”老友周老板发来一则昨天拍卖的讯息
原来是浦东世茂滨江，一套233平49楼房子拍卖，同类房子2月成交价2700，却拍出2900万的高溢价
财主当然理解周老板言外之意，不是讲楼市横盘么，不是4月份二手房成交量腰斩么？低迷市场下为何有还能有高溢价出现？
其实一点也不奇怪，调控至今，沪上存量那房市场看似横盘，其实局部热点从来都没停止转换，也就是老话说的“平静之下，暗流涌动”
首先在3月份连出“妙招”精准降温后，驱动去年楼市大热的双引擎之一，老破小学区房彻底哑火，阴跌不止，比如浦东内环知名的几个学区地段，潍坊梅园和崮山路（正好连接浦东一梯队名校明珠福外六师）；但是“内冷外热”，购买力转移后，中外环次新房其实还迎来一波补涨，3月份存量房成交量3.94万套，就是这一波成交热点的体现
当然，在中外环次新房，比较有代表性的如浦东高行北蔡三林，浦西普陀的大华万里，春节后成交量放大补涨后，也不出例外的进入横盘，中间有个很有趣的现象，就是浦东的普陀的大华万里，作为魔都价格最低的中环地段，实际是被一些受困于浦东北蔡三林次新房稀缺，求之不得的买家，在春节后把价格顶上去的
笔者不由想起一句西谚“金钱永不眠”，的确充分竞争的市场经济下，”钱”即购买力是最聪明的，汉字里钱亦通”泉”，购买力也和水一样，哪里价值被低估就水银泻地一样流向那里，魔都这样的国际化大都市，发展至今，地铁网线已经如毛细血管一样深入肌理，城市格局和地段价值已经开始重塑，对于一个张江上班的码农，同样使用轨道交通的话，普陀万里和闵行古美与浦东的三林北蔡，其实几无区别；是以但凡有低估和价格有落差的板块，购买力会蜂拥而至，直至价格与同地段齐平
所以世茂滨江的拍卖（此小区是上海换手率最高的小区，流动性很强，很受投资客追捧），拍出高溢价也不以为奇，因为调控之后，按住了学区房这个空头，楼市气氛由狂热转为相对理性，购买力仍在蓄势待发，只等有性价比房源出现，所谓“万事俱备只欠东风”，世茂滨江这套49楼233平三房，楼层房型俱佳，而且虽则拍卖也无清房之忧，一年也难得出来几套，所以高溢价符合市场规律，前不久笔者提及的上海滩花园洋房的拍卖，最后落槌价与二手成交价几乎趋同，也是同一道理；以前大家顾虑的拍卖房新规，即不带房票会影响定价，现在看来，上海本地购买力也足以支撑
“那么对于学区房怎么看，还有房地产税等消息，对楼市的影响”周老板又来天问
学区房的问题，笔者已说过太多，学区房带动房价快速上涨，这不原罪，但客观导致了这个结果，所以学区房被精准降温后，从长期来看，价值仍然存在但会减弱，中短期来看，价格在横盘下挫后，应该会企稳
关于楼市的逻辑，笔者早就有言在先，七普人口数据出来后，城镇化率已达64%，一般来说，一个国家城镇化70%，基本上是阶段性的顶点，房地产市场发展会减缓，但魔都的楼市逻辑不同，目前我国的发展，不但是城镇化而且是大城市化，所以对上海楼市来说，未来增长空间仍然不小；记得笔者去年四月就说过，货币增发下，上海不动产是最优良的资产，这个逻辑是没有变的；但是去年以来的量价齐飙，算是一轮周期（3～5年）的顶点了，下一波高峰期要到起码三年以后了
关于房地产税，从来没有一个国家在征房地产税后，房价下降的；目前之所以“试点”而不是大面积推广，侧重点是平抑房价，须知自从2003年，楼市开启“黄金时代”后，房价只涨不跌，已造成居民的“不动产信仰”，因三四年一次，所以常规的楼市调控，效果呈边际递减的趋势，所以“重症需下猛药”，举个不恰当例子，对于重复感冒的人，必须感冒药加大剂量，那么对调控打破“房价信仰”，房地产税敲山震虎，无疑会起到调节作用
但是楼市作为经济压舱石作用没有变化，一个450万亿的不动产市场，首先要的是稳定
笔者行笔到这里，不由想起19年刷屏热议的“康波理论”，其时大家纷纷戏谑“人生发财靠康波”，如今看来，当初的预测，基本都变为现实了，楼市和大宗商品市场，2020年起进入牛市，如今回头看，2019年的魔都楼市，应该是近五年最好的入场机会；可惜的是，大部分人由“看不懂到追不上，白白浪费了这次机会，虽然亡羊补牢，但毕竟加了资金才入手，毕竟“意难平”
由于楼市比起资本市场，有一定的滞后性，笔者觉得，今年下半年市场，剔除学区房来说，整个市场成交仍延续去年的热度，其实四月份的2.4万套，看似成交量腰斩，但在调控初起之下，还有这个成交量，不但不能证明楼市温度骤降，去年大火的o申城楼市，成交月均不过2.8万套；与其说下半年横盘，不如说热点转换，地段价值在重新塑型中，真正的“横盘”，要从2022年起了
毕竟，450万亿体量的房地产市场，稳健才是当前要义，对于上海来说，唯一要担心的，是抑制住涨幅，平稳进入下一个房地产周期
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