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【每日論文打卡+17】
《試論草市在宋代城市經濟發展中的作用》
——周寶珠
草市是宋代以前商品經濟發展形勢下出現的一種新事物,它紮根於農村商品經濟的基礎上,逐步變為溝通城鄉的經濟紐帶,而後把與城市相聯的部分變為城市的重要市區,使宋代城市達到一個新的歷史水平,創出了中國古代城市擺脫坊市分離的新道路。
宋代城市曾發生了許多具有歷史性的巨大變化,受到世人的廣泛注目。
如城市坊郭戶單獨列籍定等,以與農村戶口相區別。
由宋以前城市中的坊市分離,到宋代的坊市合一,店鋪面街而居,遍佈全城,從而使城市外貌發生巨大改觀。
草市勃興,鎮市形成,夜市、節日市等空前繁榮。
商稅增加,宋政府對商稅依賴性加強,以及城市管理制度中防火組織、廂坊制的完善等,無不具有承前啟後的劃時代性質。
一、宋代草市的迅猛發展
草市至少在南北朝時已經出現,降及唐代,其數量已相當可觀。
這是一種新的商品交換場所,它與縣以上治所設立的官市相對立,或在城外,或在交通要道的路口,或在河渡之所等等,由群眾自發組織起來的市場,初起這種市場都是比較簡陋的。
唐景龍元年(707年)的敕令規定,“諸非州縣之所,不得置市”。
那時的草市不是法定的正式之市。
唐代後期伴隨封建統治秩序的混亂,使草市在違法中不斷擴展起來。
北宋開寶三年(970年)“令撲買坊務者收抵當”。後人解釋說:
“撲買之名始見於此，所謂撲買者,通計坊務該得稅錢總數,俾商先出錢與官買之,然後聽其自行取稅以為償也。”
草市的合法地位是用納稅作代價換得的。
取得合法地位後,各種名目的草市如雨後春筍般湧現出來,成為最有活力的商品集散地。
當時北方及江淮地區的此類市場仍稱作草市,嶺南稱作“虛市”,也有稱作“坊場”的。
馬端臨曾說:“坊場即虛市也,商稅、酒稅皆出焉。”
熙寧九年(1076年),畢仲衍在《中書備對》中有數字可資參考:
各處合起來共27607處,但還不能說就是一個完整的全國數字。
這一記載,使人們曉知坊場之類的草市已是星羅棋佈,遍佈全國,形成了一個非常廣泛的商品交換的初級市場。
草市從北宋到南宋,中間雖經宋金戰爭的一度破壞,但在局勢穩定後,其發展勢頭有增無減。
草市在南宋時期更加普遍,規模也有所擴大,已完全擺脫了草市初期的局面,因此,許多地方的草市直接稱之為“市”。
二、草市促進了鎮市的勃興
鎮由軍鎮轉化為市鎮,稱作鎮市,這是鎮市的來源之一。鎮市作為縣以下地方政權的一級機構,與鄉並列,有一個長期的歷史發展過程。
在中國宋以前的地方行政建置中,縣以下只有鄉,即如在唐至北宋初期,草市在全國範圍內出現,也未改變這種局面。
鎮市不管是由軍鎮轉變而來,或是草市升格而成,基本上是草市的由小到大的結果,也可看成是草市的一次昇華。
宋人高承所謂:
“民聚不成縣而有稅課者,則為鎮,或以官監之。”
這些鎮官,或文臣,或武職,掌管鎮的稅收及“煙火盜賊之事”。
從熙寧十年1013個縣以下稅收單位,到元豐末的1871個正式鎮市,其間的變化發展是多麼巨大。
元豐年間,是鎮市發展的巨大轉變時期,鎮市猛增。
當時大量的草市鎮,已經達到了上等縣級市的水平。
草市鎮發展起來之後,每每上升為縣。
鎮市在其發展過程中,雖沒有古代城市中坊、市分離的舊框框,但卻在向新的坊市合一型靠攏，就是市區劃分出許多坊,上面有鎮官,一如州
縣城市的模式,進行封建統治,納入整個封建經濟體系之中,而不能像歐洲封建社會中的自由城市那樣進行發展。
三、草市對縣市的影響
從宋代的縣治來看,當時在縣設市,稱為“縣市”,大一點的縣城,市可以在城內,有的縣城,縣市在城外另設,不論縣城大小,一般都有一個縣市。
正是由於縣城經濟以草市作補充,使縣城有所擴大,商稅亦極為可觀。
縣市能否發展,要看其對草市的吸收程度,沒有草市的發展支持,縣市就無法打破自身的局限性。
四、草市推動州級城市不斷擴大
州級城市在宋代發展較快,尤其沿海、沿江出現了一批較大城市,這些都與草市息息相關。
五、草市對都城發展的推動作用
從唐到宋,開封城市的發展,一直受到草市的推動,這是非常明顯的。
北宋採用坊廂制的辦法,在城外草市建立封建統治秩序,統一歸開封府管理,成為東京經濟的一部分。
總之,不論東京和杭州,在它們作為都城的發展史上,都深深打著草市的烙印。
六、餘 論
從宋代城市發展的具體事實考察,主要體現在兩個方面:
一是打破舊的坊市分離制度,改造舊城,使之適應經濟發展的需要
一是承認城外草市的合法地位,支持並發展草市,然後與城內市場聯為一體,組成一個完整的新城市。
或者將鎮市升格為縣,納入縣級以上城市的發展軌道,或者將鎮市劃作另一級行政機構進行管理。
不論是鎮市本身,或是縣、州、都城各級城市,無不受到草市發展的強烈影響。
草市無疑是宋以前商品經濟發展形勢下出現的一種新事物,它首先深深紮根於農村商品經濟發展的基礎上,逐步變為溝通城鄉的經濟紐帶,而後把與城市相聯的部分變為城市的重要市區,使宋代城市達到一個新的歷史水平。
總而言之,宋代草市的興起加強了整個城市發展的基礎,大草市形成鎮市增加了城市的層次,環城之草市擴大了各原有城市的規模和範圍,創出了中國古代城市擺脫坊市分離的新道路。
元、明、清三代,在資本主義生產關係出現以前,都是按照宋代城市的模式發展演變下來,只有量的增加,而無質的突破。
《試論草市在宋代城市經濟發展中的作用》
——周寶珠
草市是宋代以前商品經濟發展形勢下出現的一種新事物,它紮根於農村商品經濟的基礎上,逐步變為溝通城鄉的經濟紐帶,而後把與城市相聯的部分變為城市的重要市區,使宋代城市達到一個新的歷史水平,創出了中國古代城市擺脫坊市分離的新道路。
宋代城市曾發生了許多具有歷史性的巨大變化,受到世人的廣泛注目。
如城市坊郭戶單獨列籍定等,以與農村戶口相區別。
由宋以前城市中的坊市分離,到宋代的坊市合一,店鋪面街而居,遍佈全城,從而使城市外貌發生巨大改觀。
草市勃興,鎮市形成,夜市、節日市等空前繁榮。
商稅增加,宋政府對商稅依賴性加強,以及城市管理制度中防火組織、廂坊制的完善等,無不具有承前啟後的劃時代性質。
一、宋代草市的迅猛發展
草市至少在南北朝時已經出現,降及唐代,其數量已相當可觀。
這是一種新的商品交換場所,它與縣以上治所設立的官市相對立,或在城外,或在交通要道的路口,或在河渡之所等等,由群眾自發組織起來的市場,初起這種市場都是比較簡陋的。
唐景龍元年(707年)的敕令規定,“諸非州縣之所,不得置市”。
那時的草市不是法定的正式之市。
唐代後期伴隨封建統治秩序的混亂,使草市在違法中不斷擴展起來。
北宋開寶三年(970年)“令撲買坊務者收抵當”。後人解釋說:
“撲買之名始見於此，所謂撲買者,通計坊務該得稅錢總數,俾商先出錢與官買之,然後聽其自行取稅以為償也。”
草市的合法地位是用納稅作代價換得的。
取得合法地位後,各種名目的草市如雨後春筍般湧現出來,成為最有活力的商品集散地。
當時北方及江淮地區的此類市場仍稱作草市,嶺南稱作“虛市”,也有稱作“坊場”的。
馬端臨曾說:“坊場即虛市也,商稅、酒稅皆出焉。”
熙寧九年(1076年),畢仲衍在《中書備對》中有數字可資參考:
各處合起來共27607處,但還不能說就是一個完整的全國數字。
這一記載,使人們曉知坊場之類的草市已是星羅棋佈,遍佈全國,形成了一個非常廣泛的商品交換的初級市場。
草市從北宋到南宋,中間雖經宋金戰爭的一度破壞,但在局勢穩定後,其發展勢頭有增無減。
草市在南宋時期更加普遍,規模也有所擴大,已完全擺脫了草市初期的局面,因此,許多地方的草市直接稱之為“市”。
二、草市促進了鎮市的勃興
鎮由軍鎮轉化為市鎮,稱作鎮市,這是鎮市的來源之一。鎮市作為縣以下地方政權的一級機構,與鄉並列,有一個長期的歷史發展過程。
在中國宋以前的地方行政建置中,縣以下只有鄉,即如在唐至北宋初期,草市在全國範圍內出現,也未改變這種局面。
鎮市不管是由軍鎮轉變而來,或是草市升格而成,基本上是草市的由小到大的結果,也可看成是草市的一次昇華。
宋人高承所謂:
“民聚不成縣而有稅課者,則為鎮,或以官監之。”
這些鎮官,或文臣,或武職,掌管鎮的稅收及“煙火盜賊之事”。
從熙寧十年1013個縣以下稅收單位,到元豐末的1871個正式鎮市,其間的變化發展是多麼巨大。
元豐年間,是鎮市發展的巨大轉變時期,鎮市猛增。
當時大量的草市鎮,已經達到了上等縣級市的水平。
草市鎮發展起來之後,每每上升為縣。
鎮市在其發展過程中,雖沒有古代城市中坊、市分離的舊框框,但卻在向新的坊市合一型靠攏，就是市區劃分出許多坊,上面有鎮官,一如州
縣城市的模式,進行封建統治,納入整個封建經濟體系之中,而不能像歐洲封建社會中的自由城市那樣進行發展。
三、草市對縣市的影響
從宋代的縣治來看,當時在縣設市,稱為“縣市”,大一點的縣城,市可以在城內,有的縣城,縣市在城外另設,不論縣城大小,一般都有一個縣市。
正是由於縣城經濟以草市作補充,使縣城有所擴大,商稅亦極為可觀。
縣市能否發展,要看其對草市的吸收程度,沒有草市的發展支持,縣市就無法打破自身的局限性。
四、草市推動州級城市不斷擴大
州級城市在宋代發展較快,尤其沿海、沿江出現了一批較大城市,這些都與草市息息相關。
五、草市對都城發展的推動作用
從唐到宋,開封城市的發展,一直受到草市的推動,這是非常明顯的。
北宋採用坊廂制的辦法,在城外草市建立封建統治秩序,統一歸開封府管理,成為東京經濟的一部分。
總之,不論東京和杭州,在它們作為都城的發展史上,都深深打著草市的烙印。
六、餘 論
從宋代城市發展的具體事實考察,主要體現在兩個方面:
一是打破舊的坊市分離制度,改造舊城,使之適應經濟發展的需要
一是承認城外草市的合法地位,支持並發展草市,然後與城內市場聯為一體,組成一個完整的新城市。
或者將鎮市升格為縣,納入縣級以上城市的發展軌道,或者將鎮市劃作另一級行政機構進行管理。
不論是鎮市本身,或是縣、州、都城各級城市,無不受到草市發展的強烈影響。
草市無疑是宋以前商品經濟發展形勢下出現的一種新事物,它首先深深紮根於農村商品經濟發展的基礎上,逐步變為溝通城鄉的經濟紐帶,而後把與城市相聯的部分變為城市的重要市區,使宋代城市達到一個新的歷史水平。
總而言之,宋代草市的興起加強了整個城市發展的基礎,大草市形成鎮市增加了城市的層次,環城之草市擴大了各原有城市的規模和範圍,創出了中國古代城市擺脫坊市分離的新道路。
元、明、清三代,在資本主義生產關係出現以前,都是按照宋代城市的模式發展演變下來,只有量的增加,而無質的突破。
【嶺信朋友圈】荣盛发展荣获2020沪深上市房地产公司综合实力TOP6
[中国赞]2020年5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”隆重召开。2019年，资本市场总体保持“全面深改、提质增量”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，优秀房地产上市公司一方面精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，释放高质量投资潜力；另一方面借力资本市场，持续优化融资结构、探索多元化的融资渠道，为企业提高市场竞争力、实现高质量发展“保驾护航”。
企业逐步深化经营管理，业绩实现稳健提升，荣盛发展在本次研究中荣获多项荣誉：
“2020沪深上市房地产公司TOP10”
综合实力第6位
财富创造力第5位
荣盛产业新城凭借精准的产业定位，多元的招商策略，高契合度的产业生态体系和日益完善的产业运营服务，蝉联“中国产业新城运营商综合实力TOP10”荣誉，同时荣获“2020中国产业园区运营商综合实力TOP10”第七位。
作为河北省首家A股上市的房地产企业，荣盛发展凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，逐步确立并不断完善自身独特的战略定位，目前已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。
2019年，荣盛发展紧紧抓住市场有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3726.64万平方米，土储数量较为充足，足以满足企业未来3年左右的开发需要，土地储备结构较为合理。
在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升对于区域性政策风险的应对能力，保证其销售的稳定性和确定性，销售规模保持高速增长。截至2019年末，荣盛发展已进驻包括天津、重庆、河北、辽宁、浙江、四川、广东、海南等19个省/直辖市/自治区的约80个城市，以及捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市和加拿大温哥华，已开发或开发中项目约300个。
2019年，荣盛发展在复杂的宏观经济形势及较为严峻的房地产行业环境之下，坚持以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、奋力拼搏，严格执行营销标准化，落实营销前置要求，全年销售额及销售面积分别为1153.6亿元、1098.1万平方米，同比分别增长13.6%和11.7%，整体业绩保持稳健增长，逆境超额完成目标；2015-2019年间荣盛发展保持较为稳定的增长，销售额与销售面积的复合增长率分别为39.0%、22.8%。
荣盛发展2019年保持业绩高速增;长的同时，营收和盈利表现同样亮眼，各项财务指标全面向好。2019年荣盛发展实现营业收入709.1亿元，同比增长25.8％；实现营业利润132.9亿元，同比增长20.1%；归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.6%；扣非净利润达90.4亿元，同比增长23.2%。荣盛发展营收和归母净利润均实现连续三年同比增长超过20%，各项经营指标保持着良好的增长态势；2015-2019年，荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为25%、30%，连续的稳定增长使得荣盛发展的净利润在同等规模房企中处于领先地位。
融资渠道畅通，债务结构持续改善。2019年，荣盛发展销售回款达860亿元，新增融资额478亿元，良好的销售回款和融资，使得公司现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，继2017年、2018年后连续第三年为正。公司资产负债率82.45%、净负债率79.70%，同比分别下降1.59个百分点、8.16个百分点，债务结构持续改善。
自上市以来，公司充分利用多种资本市场融资工具，实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据3期，定向债务融资工具4期，短期融资券2期，美元债3期。荣盛发展的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度885亿元，获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好的资金保证。
业务:板块协同发展,业务核心竞争力提速
经过多年来全方位的拓展，荣盛发展已经打造了完整的产业链体系，涵盖房地产相关的各个板块，实现了营收和利润的多元化；以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现收入、利润的快速增长。2019年物业服务板块收入开始快速增长，酒店经营、产业园区收入占比好于去年同期，园区板块和康旅板块开始贡献业绩，产业转型取得实质性进展。
城市地产板块：2019年荣盛发展面对严格政策调控、严峻的融资环境，城市地产板块严格执行营销标准化，落实营销前置的要求，整体产品坚持主流产品定位不动摇，不断提升和引领改善性需求，持续提供品质刚需住宅与舒适改善性住宅和以新型生活方式为主题的高端社区服务，目前已形成花语、锦绣、盛景、府邸四大成熟产品系，全面演绎都市生活从馨居到奢享的生活方式，府邸系列产品获得轻奢产品行业排名TOP3；生产管理上严格落实公司“14579+”目标，着力缩短周转工期，4个月样板示范区亮相、5个月开盘的新项目同比分别增加8个、5个。
康旅度假板块：荣盛康旅坚持提品质、提速度、塑特色，2019年全年实现营业收入59.07亿元，新增土地储备面积116万平方米。荣盛发展2019年强化计划管理，及时调整开发次序，促进业绩提升，全年重要节点完成率比去年提高13%；同时开展筑星行动，不断提升建筑质量，共完成43个阶段性星级评定，其中三星项目达标率100%，四星项目达标率33%，超额完成年初筑星目标任务。荣盛康旅国际会议中心、温泉中心、Risesun体育世界、伢莱吖牧场、童话小镇、西沙岛屿飞行等业态落位并实现运营，呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计20种运营业态，“盛行天下”步入实践阶段，成功创建康旅独有的“六个一键”线上操作功能，一定程度解决了旅居地产长住难、收房难、装修难、旅游难等问题，大大提升了顾客的入住体验，推动“盛行天下”计划不断向前。
产业园板块：2019年荣盛产业新城面对重重压力，坚持“活、快、稳”三字方针，优化经营路径，抢抓发展机会，快速反应、果断出击，圆满完成年度任务，提前实现“五五规划”主要目标；全年实现净利润9.47亿元，完成年计划的194%；回款65.37亿元，完成年计划的107%，整体产业新城板块尽显强劲势头。园区基础设施条件逐步完善，承载能力明显增强，兴隆、蔚县、淮北、固安等园区实现招商落地，固安中国智能骨干网、香河韵达电商产业中心、唐山网营物联智能供应链、淮北敬业达新型建筑材料产业园等一批龙头项目、品牌项目落户园区，签订土地招商协议21家，总投资59.3亿元。产业新城公司荣获“2019中国产业新城运营商综合实力TOP10”等多项荣誉，兴隆、霸州、固安、蔚县园区也屡获各种项目奖项。
金融板块：2019年振兴银行以科技型银行战略为指引，带领全体干部员工，克服种种困难，实现资产规模和客户数量快速增长、线上存款持续迭代、自营产品加速落地、科技五大平台支撑能力日趋显现、大数据风控水平逐步提升、金融科技人才持续涌入，全面达成了各项经营目标和各项监管指标，科技型银行的雏形已出现。截至2019年底，振兴银行资产规模达262亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计为超过500万客户提供金融服务。
中冀投资以“稳”字为总基调，把握投资节奏，严控风险，同时积极作为，完善业务布局，稳中求进；全年共投资35个债权及股权项目，完成对五维康、四通新材、亚通集团、燧原科技等知名企业投资，目前多个投资项目正处上市通道；不良资产、高收益债、保理业务稳步拓展，财富业务规模增长超200%。金融体系的成功构建，在满足社会多方面、多阶段、多层次的金融服务需求的同时，未来也将为荣盛发展提供新的营收及利润增长点。
荣盛发展从成立之初就将“创造财富、服务社会、培育人才、报效国家”确立为企业宗旨，充分发挥自身产业、资金等优势，主动承担新时代赋予的社会责任。成立二十多年，荣盛发展公益投入身体力行，多年来一方面捐资助教、修建学校、扶危救困等动作不断，另一方面从产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、扶志扶贫、生态扶贫等多方面带动了贫困地区连片开发，探索出“强根造血式”扶贫新模式，通过“旅游+民宿”、“产业+招商”、“招聘+培训”等多种方式，直接拉动当地GDP增长，促进地区经济发展，寻找出产业发展和社会责任实践互为促进的新路径。
此次新型冠状病毒肺炎爆发以来，荣盛发展密切关注疫情进展，全力支持全国抗疫行动，共克时艰，同渡难关，打好打赢这场防疫攻坚战。荣盛发展在董事长亲自带领下，成立防控领导小组，建立防控体制，第一时间做出部署，加强防控宣传，营造疫情防控氛围；同时加紧物资采购，保障全员物资配备；强化防控措施，设立防控点、观察室；加强人员监测，进行盘查和量体温；进行工作、公共区域日常化消毒，有效遏制疫情快速蔓延。
此外，荣盛发展先后组织多次捐赠，累计防疫捐赠达到1400万元。1月27日，荣盛发展捐赠500万元物资，其中包含福特监护型救护车、防疫医护人员福利等；2月5日，荣盛发展发起第二批捐赠助力防疫，通过河北省红十字会向湖北、河北防疫一线捐赠现金300万元和价值300万元的福利，共计600万元。2月11日，荣盛发展启动第三批防疫捐赠，捐赠现金336万元支持抗击疫情，用于购买医学防护服等，2月14日完成第一批价值36万元防护服捐赠，2月20日完成第二批价值262万元防护服捐赠，2月26日完成第三批价值38万元防护服捐赠。
2019年，荣盛发展抢抓区域发展优势，完善前瞻战略定位，初步形成“两横、两纵、三集群”区域布局，助力规模跨越发展，营收和盈利持续增长。未来，将不忘初心、牢记使命，积极应对经济下行和转型阵痛，坚持市场导向、客户导向、品质导向，强化房地产主业优势，促进多产业协同发展，全面提升公司的核心竞争力和可持续发展能力，促进市场认可度、品牌美誉度继续提升。
[中国赞]2020年5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”隆重召开。2019年，资本市场总体保持“全面深改、提质增量”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，优秀房地产上市公司一方面精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，释放高质量投资潜力；另一方面借力资本市场，持续优化融资结构、探索多元化的融资渠道，为企业提高市场竞争力、实现高质量发展“保驾护航”。
企业逐步深化经营管理，业绩实现稳健提升，荣盛发展在本次研究中荣获多项荣誉：
“2020沪深上市房地产公司TOP10”
综合实力第6位
财富创造力第5位
荣盛产业新城凭借精准的产业定位，多元的招商策略，高契合度的产业生态体系和日益完善的产业运营服务，蝉联“中国产业新城运营商综合实力TOP10”荣誉，同时荣获“2020中国产业园区运营商综合实力TOP10”第七位。
作为河北省首家A股上市的房地产企业，荣盛发展凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，逐步确立并不断完善自身独特的战略定位，目前已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。
2019年，荣盛发展紧紧抓住市场有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3726.64万平方米，土储数量较为充足，足以满足企业未来3年左右的开发需要，土地储备结构较为合理。
在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升对于区域性政策风险的应对能力，保证其销售的稳定性和确定性，销售规模保持高速增长。截至2019年末，荣盛发展已进驻包括天津、重庆、河北、辽宁、浙江、四川、广东、海南等19个省/直辖市/自治区的约80个城市，以及捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市和加拿大温哥华，已开发或开发中项目约300个。
2019年，荣盛发展在复杂的宏观经济形势及较为严峻的房地产行业环境之下，坚持以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、奋力拼搏，严格执行营销标准化，落实营销前置要求，全年销售额及销售面积分别为1153.6亿元、1098.1万平方米，同比分别增长13.6%和11.7%，整体业绩保持稳健增长，逆境超额完成目标；2015-2019年间荣盛发展保持较为稳定的增长，销售额与销售面积的复合增长率分别为39.0%、22.8%。
荣盛发展2019年保持业绩高速增;长的同时，营收和盈利表现同样亮眼，各项财务指标全面向好。2019年荣盛发展实现营业收入709.1亿元，同比增长25.8％；实现营业利润132.9亿元，同比增长20.1%；归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.6%；扣非净利润达90.4亿元，同比增长23.2%。荣盛发展营收和归母净利润均实现连续三年同比增长超过20%，各项经营指标保持着良好的增长态势；2015-2019年，荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为25%、30%，连续的稳定增长使得荣盛发展的净利润在同等规模房企中处于领先地位。
融资渠道畅通，债务结构持续改善。2019年，荣盛发展销售回款达860亿元，新增融资额478亿元，良好的销售回款和融资，使得公司现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，继2017年、2018年后连续第三年为正。公司资产负债率82.45%、净负债率79.70%，同比分别下降1.59个百分点、8.16个百分点，债务结构持续改善。
自上市以来，公司充分利用多种资本市场融资工具，实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据3期，定向债务融资工具4期，短期融资券2期，美元债3期。荣盛发展的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度885亿元，获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好的资金保证。
业务:板块协同发展,业务核心竞争力提速
经过多年来全方位的拓展，荣盛发展已经打造了完整的产业链体系，涵盖房地产相关的各个板块，实现了营收和利润的多元化；以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现收入、利润的快速增长。2019年物业服务板块收入开始快速增长，酒店经营、产业园区收入占比好于去年同期，园区板块和康旅板块开始贡献业绩，产业转型取得实质性进展。
城市地产板块：2019年荣盛发展面对严格政策调控、严峻的融资环境，城市地产板块严格执行营销标准化，落实营销前置的要求，整体产品坚持主流产品定位不动摇，不断提升和引领改善性需求，持续提供品质刚需住宅与舒适改善性住宅和以新型生活方式为主题的高端社区服务，目前已形成花语、锦绣、盛景、府邸四大成熟产品系，全面演绎都市生活从馨居到奢享的生活方式，府邸系列产品获得轻奢产品行业排名TOP3；生产管理上严格落实公司“14579+”目标，着力缩短周转工期，4个月样板示范区亮相、5个月开盘的新项目同比分别增加8个、5个。
康旅度假板块：荣盛康旅坚持提品质、提速度、塑特色，2019年全年实现营业收入59.07亿元，新增土地储备面积116万平方米。荣盛发展2019年强化计划管理，及时调整开发次序，促进业绩提升，全年重要节点完成率比去年提高13%；同时开展筑星行动，不断提升建筑质量，共完成43个阶段性星级评定，其中三星项目达标率100%，四星项目达标率33%，超额完成年初筑星目标任务。荣盛康旅国际会议中心、温泉中心、Risesun体育世界、伢莱吖牧场、童话小镇、西沙岛屿飞行等业态落位并实现运营，呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计20种运营业态，“盛行天下”步入实践阶段，成功创建康旅独有的“六个一键”线上操作功能，一定程度解决了旅居地产长住难、收房难、装修难、旅游难等问题，大大提升了顾客的入住体验，推动“盛行天下”计划不断向前。
产业园板块：2019年荣盛产业新城面对重重压力，坚持“活、快、稳”三字方针，优化经营路径，抢抓发展机会，快速反应、果断出击，圆满完成年度任务，提前实现“五五规划”主要目标；全年实现净利润9.47亿元，完成年计划的194%；回款65.37亿元，完成年计划的107%，整体产业新城板块尽显强劲势头。园区基础设施条件逐步完善，承载能力明显增强，兴隆、蔚县、淮北、固安等园区实现招商落地，固安中国智能骨干网、香河韵达电商产业中心、唐山网营物联智能供应链、淮北敬业达新型建筑材料产业园等一批龙头项目、品牌项目落户园区，签订土地招商协议21家，总投资59.3亿元。产业新城公司荣获“2019中国产业新城运营商综合实力TOP10”等多项荣誉，兴隆、霸州、固安、蔚县园区也屡获各种项目奖项。
金融板块：2019年振兴银行以科技型银行战略为指引，带领全体干部员工，克服种种困难，实现资产规模和客户数量快速增长、线上存款持续迭代、自营产品加速落地、科技五大平台支撑能力日趋显现、大数据风控水平逐步提升、金融科技人才持续涌入，全面达成了各项经营目标和各项监管指标，科技型银行的雏形已出现。截至2019年底，振兴银行资产规模达262亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计为超过500万客户提供金融服务。
中冀投资以“稳”字为总基调，把握投资节奏，严控风险，同时积极作为，完善业务布局，稳中求进；全年共投资35个债权及股权项目，完成对五维康、四通新材、亚通集团、燧原科技等知名企业投资，目前多个投资项目正处上市通道；不良资产、高收益债、保理业务稳步拓展，财富业务规模增长超200%。金融体系的成功构建，在满足社会多方面、多阶段、多层次的金融服务需求的同时，未来也将为荣盛发展提供新的营收及利润增长点。
荣盛发展从成立之初就将“创造财富、服务社会、培育人才、报效国家”确立为企业宗旨，充分发挥自身产业、资金等优势，主动承担新时代赋予的社会责任。成立二十多年，荣盛发展公益投入身体力行，多年来一方面捐资助教、修建学校、扶危救困等动作不断，另一方面从产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、扶志扶贫、生态扶贫等多方面带动了贫困地区连片开发，探索出“强根造血式”扶贫新模式，通过“旅游+民宿”、“产业+招商”、“招聘+培训”等多种方式，直接拉动当地GDP增长，促进地区经济发展，寻找出产业发展和社会责任实践互为促进的新路径。
此次新型冠状病毒肺炎爆发以来，荣盛发展密切关注疫情进展，全力支持全国抗疫行动，共克时艰，同渡难关，打好打赢这场防疫攻坚战。荣盛发展在董事长亲自带领下，成立防控领导小组，建立防控体制，第一时间做出部署，加强防控宣传，营造疫情防控氛围；同时加紧物资采购，保障全员物资配备；强化防控措施，设立防控点、观察室；加强人员监测，进行盘查和量体温；进行工作、公共区域日常化消毒，有效遏制疫情快速蔓延。
此外，荣盛发展先后组织多次捐赠，累计防疫捐赠达到1400万元。1月27日，荣盛发展捐赠500万元物资，其中包含福特监护型救护车、防疫医护人员福利等；2月5日，荣盛发展发起第二批捐赠助力防疫，通过河北省红十字会向湖北、河北防疫一线捐赠现金300万元和价值300万元的福利，共计600万元。2月11日，荣盛发展启动第三批防疫捐赠，捐赠现金336万元支持抗击疫情，用于购买医学防护服等，2月14日完成第一批价值36万元防护服捐赠，2月20日完成第二批价值262万元防护服捐赠，2月26日完成第三批价值38万元防护服捐赠。
2019年，荣盛发展抢抓区域发展优势，完善前瞻战略定位，初步形成“两横、两纵、三集群”区域布局，助力规模跨越发展，营收和盈利持续增长。未来，将不忘初心、牢记使命，积极应对经济下行和转型阵痛，坚持市场导向、客户导向、品质导向，强化房地产主业优势，促进多产业协同发展，全面提升公司的核心竞争力和可持续发展能力，促进市场认可度、品牌美誉度继续提升。
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