二手房贷款与税费：最划算的贷款方法是怎样的？
北京税费征收规定
在说怎么贷款最划算之前，有必要先讲清楚北京的贷款和税费征收规定。
（1）普通住宅与非普通住宅
首先，大家先要了解“普通住宅”这个概念，因为北京绝大部分大家以为的普通住宅都不符合规定的“普通住宅”标准。
北京的普通住宅必须同时满足三个条件：
①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
②单套建筑面积在140平方米（含）以下；
③价格应当低于所在区域住房指导价，单价和总价至少有一个在标准之下。
光看价格标准就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那么普通住宅和非普通住宅贷款和税费有何区别？
（2）首付比例与税费
首先贷款额度不一样：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次税费不一样：
二手房交易主要包括三个税：契税、增值税、个人所得税。
契税：普通住宅和非普一样，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值税：普通住宅满2年免征，非普满2年差额征收5.6%。不满2年皆为全额征收。
个人所得税：普通住宅和非普一律为总价的1%或盈利的20%。
注：①所有税率的税基按网签价算，而非实际成交价格；
②除以1.05为快速换算成不含税价格；
③卖方承担的税费实际还是会落到买方上；
很明显，无论是贷款比例还是税费，普通住宅都比非普更优惠。
所以在北京买房，将网签价控制在普通住宅的指导价之下，所缴纳的税费会低很多，二套的实际贷款额度也往往会更高。
而对于经济适用房和公房，还有额外的土地出让金和综合地价款。
一类经济适用房（两限房，限房价、现地价，满5年才能交易），需补交综合地价款，其它税费按照商品房标准计算：
二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房，需补交土地出让金，不管价格、大小，交易税费统一按普通住宅计算：
要注意的是，经济适用房和公房经过首次交易后，住房性质都会转变成普通商品房。
接下来就是重点了。
2. 二手房怎么贷款最划算？
根据贷款和税费征收的规定，可以整理出以下几点：
(1) 除了全款普通住宅购房者之外，买二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房更划算。
经适房和公房由于没有交易记录，个税基本都是按总价的1%来算，相比商品房按盈利的20%来算，税费会更低。
而且二类经适房和公房不管面积大小、价格高低都按普通住宅算，不会因为面积过大而税率变大，首套可以按实际价格贷款6.5成。
(2) 普通商品房按指导价网签最划算，满五唯一房子可选择按真实价网签以减轻首付压力。
①不满2的普通商品房按指导价贷款最划算。
以五环内700万的房价来算，作为普通住宅按指导价468万网签，原价一般也是差不多，这里也按468万算。
按指导价网签，首套实际贷款情况是：
需付契税、增值税、个人所得税（差额为0）
首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4万
其中贷款304.2万，税费31.6万。
如果按700万的网签价，评估价估算9成：
需付契税、增值税、个人所得税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7万，其中贷款378万，税费93.7万。
计算下来，网签价签高了，虽然贷款额度高74万，但因为税费高，首付变化不大，却要多付税费62万，实际首付并没有减少多少，月供压力也会更大。
②满2不满5的普通商品依然是按指导价最划算
同样以刚才案列来算：
按指导价：
需付契税、个人所得税（差额为0）
首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万
贷款304.2万，税费6.7万。
如果按700万的网签价：
需付契税、增值税、个人所得税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4万
贷款378万，税费69.4万。
在满2的情况下，税费会增加63万，首付轻松11万，显然按指导价更划算。
③满5唯一的普通商品房最好按真实价网签；
同样是上述案例：
按指导价：
只需付契税
首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万。
贷款304.2万，税费6.7万。
如果按700万的网签价：
需付契税、增值税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345万
贷款378万，税费23万。
在满5唯一的情况下，税费会增加17万，首付轻松57.5万，对于首付不足，但还款能力足够的人来说，可以选择按真实价网签。
但是要注意，真实价网签意味着成为非普住宅，转手的时候税费会更高，要满五唯一才能将影响降到最低。对于投资者，有能力还是按指导价网签最合理。
具体来看，总价越高，满五唯一的房子签真实价的贷款优势会越大。总价越低，指导价的优惠会越明显。
(3) 全款土豪，网签价越低越好。
对于全款买房的土豪，不用考虑贷款，只需考虑税费，自然是网签价越低，缴税就越少。
但是不同的区、不同的房子房管局都会有最低指导价，就算赠送也不会让你网签到0。但不管怎样，签到最低价最好。
转自大胡子老师公众号
北京税费征收规定
在说怎么贷款最划算之前，有必要先讲清楚北京的贷款和税费征收规定。
（1）普通住宅与非普通住宅
首先，大家先要了解“普通住宅”这个概念，因为北京绝大部分大家以为的普通住宅都不符合规定的“普通住宅”标准。
北京的普通住宅必须同时满足三个条件：
①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
②单套建筑面积在140平方米（含）以下；
③价格应当低于所在区域住房指导价，单价和总价至少有一个在标准之下。
光看价格标准就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那么普通住宅和非普通住宅贷款和税费有何区别？
（2）首付比例与税费
首先贷款额度不一样：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次税费不一样：
二手房交易主要包括三个税：契税、增值税、个人所得税。
契税：普通住宅和非普一样，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值税：普通住宅满2年免征，非普满2年差额征收5.6%。不满2年皆为全额征收。
个人所得税：普通住宅和非普一律为总价的1%或盈利的20%。
注：①所有税率的税基按网签价算，而非实际成交价格；
②除以1.05为快速换算成不含税价格；
③卖方承担的税费实际还是会落到买方上；
很明显，无论是贷款比例还是税费，普通住宅都比非普更优惠。
所以在北京买房，将网签价控制在普通住宅的指导价之下，所缴纳的税费会低很多，二套的实际贷款额度也往往会更高。
而对于经济适用房和公房，还有额外的土地出让金和综合地价款。
一类经济适用房（两限房，限房价、现地价，满5年才能交易），需补交综合地价款，其它税费按照商品房标准计算：
二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房，需补交土地出让金，不管价格、大小，交易税费统一按普通住宅计算：
要注意的是，经济适用房和公房经过首次交易后，住房性质都会转变成普通商品房。
接下来就是重点了。
2. 二手房怎么贷款最划算？
根据贷款和税费征收的规定，可以整理出以下几点：
(1) 除了全款普通住宅购房者之外，买二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房更划算。
经适房和公房由于没有交易记录，个税基本都是按总价的1%来算，相比商品房按盈利的20%来算，税费会更低。
而且二类经适房和公房不管面积大小、价格高低都按普通住宅算，不会因为面积过大而税率变大，首套可以按实际价格贷款6.5成。
(2) 普通商品房按指导价网签最划算，满五唯一房子可选择按真实价网签以减轻首付压力。
①不满2的普通商品房按指导价贷款最划算。
以五环内700万的房价来算，作为普通住宅按指导价468万网签，原价一般也是差不多，这里也按468万算。
按指导价网签，首套实际贷款情况是：
需付契税、增值税、个人所得税（差额为0）
首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4万
其中贷款304.2万，税费31.6万。
如果按700万的网签价，评估价估算9成：
需付契税、增值税、个人所得税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7万，其中贷款378万，税费93.7万。
计算下来，网签价签高了，虽然贷款额度高74万，但因为税费高，首付变化不大，却要多付税费62万，实际首付并没有减少多少，月供压力也会更大。
②满2不满5的普通商品依然是按指导价最划算
同样以刚才案列来算：
按指导价：
需付契税、个人所得税（差额为0）
首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万
贷款304.2万，税费6.7万。
如果按700万的网签价：
需付契税、增值税、个人所得税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4万
贷款378万，税费69.4万。
在满2的情况下，税费会增加63万，首付轻松11万，显然按指导价更划算。
③满5唯一的普通商品房最好按真实价网签；
同样是上述案例：
按指导价：
只需付契税
首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万。
贷款304.2万，税费6.7万。
如果按700万的网签价：
需付契税、增值税
首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345万
贷款378万，税费23万。
在满5唯一的情况下，税费会增加17万，首付轻松57.5万，对于首付不足，但还款能力足够的人来说，可以选择按真实价网签。
但是要注意，真实价网签意味着成为非普住宅，转手的时候税费会更高，要满五唯一才能将影响降到最低。对于投资者，有能力还是按指导价网签最合理。
具体来看，总价越高，满五唯一的房子签真实价的贷款优势会越大。总价越低，指导价的优惠会越明显。
(3) 全款土豪，网签价越低越好。
对于全款买房的土豪，不用考虑贷款，只需考虑税费，自然是网签价越低，缴税就越少。
但是不同的区、不同的房子房管局都会有最低指导价，就算赠送也不会让你网签到0。但不管怎样，签到最低价最好。
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早盘关注：
昨天大盘最后一小时缩量上涨，外围股市微涨微跌，消息面偏向平静。
今天大盘应该小幅低开或平开，下探时关注3543点附近的支撑，强支撑在3530点附近；回抽时关注3578点附近的压力，强压力在3585点附近。
煤炭期货经过连续大跌以后，昨晚焦煤、焦炭、动力煤等三大煤炭期货再次全线跌停，美原油期货收跌逾2.3%，美股石油、化工板块领跌市场，今天A股市场这些板块也将受到较大压力，现在主要是经过连续利空打压的房地产、白酒板块能否出现护盘，如果这些板块还是像昨天一样下跌，那大盘本轮将回踩3500点附近。
技术上，大盘自前天冲高回落以后，目前已经回踩到前期整理平台3550点附近，平台下沿在3515点至3530点之间，这附近必将出现抵抗下跌，如果今天大盘惯性回踩到这附近，我们认为是大家补仓的机会，随后大盘会出现1天左右的反弹，反弹的高点看3580点附近，随后大盘还有再次向下寻底，因为昨天大盘出现的只是5分钟底背离，大盘还需要震荡出更大级别的底背离才能逐步企稳。
大盘最低回踩3553点，基本接近股王提示的低点3550点附近，整体还是出现了一定的反弹，就目前看3550点附近应该就是今天的低点，随后会有反弹。
版块个股分析
1、仍然是市场最强方向，涨停十几只，主要是版块个股走的都非常好稳步走高，版块前排全部是几亿的净买入，大盘股都动了资金流入不少，光伏逻辑不用多讲，继续看好，继续重点关注。
华能国际每次出来都是被机构爆买，昨天低开高走出龙虎榜数据又是被机构和北上资金霸屏，不得不感叹，机构才是真的土豪，钱用不完，这票的流通盘都快买完了，估计有些人会很疑惑，华能国际三季报这么差，为什么机构这么拼命买？
这些资金大家应该都知道是市场嗅觉最敏锐的，这么买肯定是有原因的，很简单，因为华能国际是绿电企业里面截至目前为止，绿电装机量第一的企业而且是遥遥领先以后只会更多，这票机构这么买，加上股王告诉大家的这个消息基本上就是告诉你们一个意思，这票是个大牛股，这个行业是个高增长的朝阳行业，以后只会更好，当然这种明牌的票会洗盘，洗到所有人都不记得了才会默默走强，后续值得关注，至于短线预计还是会有反复波动。
这票其实是目前清洁能源最有代表性的个股，再加上昨天盘后龙虎榜数据显示机构又刷屏清洁能源概念股，其实资金态度很明确了，短期重点仍然在清洁能源方向。光伏作为清洁能源里面最大最有成长性的分支肯定会持续走强的，光伏继续重点关注即可。
科士达：光伏+储能+充电桩+锂电池概念股，大家应该比较熟，这票给只给大家一个简单的分析大家就能懂。周一业绩不及预期13个点的放量大阳线尾盘都不回落说明非常强势，前天只是缩量窄幅震荡还两次冲高给了所有人最高点赚钱跑路机会，给所有人赚钱跑路机会明显是洗浮筹；昨天更是继续缩量窄幅震荡完全没有出货迹象。说明进去的资金全部沉淀下来了，完全不想出来，今天可逢低关注短线机会，看好这票的后续走势，这波看看能到多少。
2、化工非常强劲，而且有越走越强迹象，加速的不要去追，留意低位的票即可。川恒股份也有几个点的肉了，走了没走都不算错，自己决定去留即可
之前只是磷化工走强，昨天是整个化工版块有走强迹象，昨天走的最强的是PVDF分支，前期滞涨的PVDF概念股都有启动补涨，天壕环境直接20cm就是这个原因，版块越走越强，之前的强势股也有启动迹象。
湖北宜化，化工版块这波核心，已经讲了非常多次了不具体讲了，一个很简单的分析方法，没放巨量没加速，龙虎榜数据也不算差这票短期仍然不会结束，这票不结束化工版块就会越走越强。
PVDF其实之前走强也是锂电池的价值重估线，启动也很合理，既然PVDF作为化工版块除了磷化工外最先启动的分支，而且强度这么强，短期可以继续关注一下。另一个在于红宝丽、氯碱化工这些前期人气股都动了，可有继续关注这个方向。
巨化股份：氟化工+PVDF概念龙头，这票是PVDF概念真正的龙头，业绩和基本面都非常好，下午抢筹迹象非常明显，最高点附近收盘无回落迹象，既然PVDF概念启动，这票肯定不会缺席，逢低关注短线机会。
3、储能走势不算强势，但是大家也看到了，储能方向的消息其实也是很多的，只是被风电、光伏掩盖了锋芒，还有个原因是储能方向个股业绩还没释放三季报业绩应该都不算特别好，所以没表现，但是随着业绩逐渐落地，储能方向也要动了，储能方向继续重点关注，仍然是会出大牛股的地方。
文山电力，电力+抽水储能概念股，8个一字板，现在的并购都有点厉害，动不动就上十个一字板，文山电力是很正宗的电力、储能概念股，到昨天还有16亿封单，不过换手已经超过1%了应该随时可能开板换手，依当前版块情况和凤凰光学给的反馈如果今天开板的话大概率仍然能封住，这票当做版块风向标看待即可，只要不是杀的太惨，应该对清洁能源版块都算正反馈。
科泰电源：储能+新能源汽车+锂电池+数字能源概念股，昨天最高涨9%可惜回落了，成本价附近，不过这个走势还是很漂亮的。今天有绿盘机会的话仍然可以逢低关注，做做T多点耐心。
4、风电电力，昨天最强的方向，昨晚一系列消息就直指风电、光伏等绿电，所以启动合理，不过昨天这个强度是非常超预期的，盘后龙虎榜数据显示机构大买的基本都有风电概念，只能说风电电力比预计的还要强。
大金重工，还是这个表格，除了前两个，后面六个都是正宗的风电概念股，所以从盘面和龙虎榜数据来看风能才是最强的。最有代表性的自然是大金重工，一直是版块的定海神针，版块无论怎么调整这票都没有跌破10日线，稳步走高，目前已经好几倍了都没有见顶迹象，他不见顶，风电版块都不会真正结束。
四方股份：光伏+储能+智能电网+特高压概念股，也是大家很熟的票，这几天稳步走高资金介入非常多，应该又是一波行情开始了，逢低关注短线机会。
北方稀土 (600111)
公司是中国乃至全球最大的稀土产品供应商。公司主要生产经营稀土原料产品(稀土盐类、稀土氧化物及稀土金属)、稀土功能材料产品(稀土磁性材料、抛光材料、贮氢材料、发光材料、催化材料)和部分稀土应用产品(镍氢动力电池、稀土永磁磁共振仪、LED灯珠)。北方稀土是我国最早建立并发展壮大的国有控股稀土企业。经过 60 多年的建设与发展,公司在行业内率先发展成为集稀土选矿、冶炼、功能 材料、应用产品、科研和贸易一体化的集团化企业,形成以稀土资源控制为基础、冶炼分离为核心、新材料领域建设为重点、终端应用为拓展方向的产业结构,实现稀土上中下游一体化发展,构筑了领先的全产业链优势。
目前市场轮动比较快，稀土这个方向比较有希望，可以考虑低吸机会。
伊戈尔 (002922)
公司专注于消费及工业领域用电源及电源组件产品的研发、生产及销售。公司产品可广泛应用于消费及工业领域的各类电子电器、电气设备。目前公司产品主要集中应用于节能、高效、前景广的照明、工业自动化及清洁能源行业。公司产品均为自主研发。公司以市场、客户需求为导向,开展技术研发和新产品开发,不断获得性能优异、成本较低的技术、工艺,并及时推出高附加值的新产品。目前公司拥有79项专利,其中包括13项发明专利,计算机软件著作权5项。鉴于公司优秀的技术研发能力,公司被广东省科学技术厅、财政厅等单位认定为“高新技术企业”,被广东省经济和信息化委、财政厅认定为“省级企业技术中心”。领先的技术研发能力有助于公司以合适的价格及时为客户提供优质产品,不断扩大产品线,提高现有客户的业务量并吸引新客户,增强公司产品的综合竞争力。
该股走到今天获利盘不少，今天的买点必须是低位或绿盘，否则宁愿错过也不参与。 #今日看盘# #投资# #新浪财经#
昨天大盘最后一小时缩量上涨，外围股市微涨微跌，消息面偏向平静。
今天大盘应该小幅低开或平开，下探时关注3543点附近的支撑，强支撑在3530点附近；回抽时关注3578点附近的压力，强压力在3585点附近。
煤炭期货经过连续大跌以后，昨晚焦煤、焦炭、动力煤等三大煤炭期货再次全线跌停，美原油期货收跌逾2.3%，美股石油、化工板块领跌市场，今天A股市场这些板块也将受到较大压力，现在主要是经过连续利空打压的房地产、白酒板块能否出现护盘，如果这些板块还是像昨天一样下跌，那大盘本轮将回踩3500点附近。
技术上，大盘自前天冲高回落以后，目前已经回踩到前期整理平台3550点附近，平台下沿在3515点至3530点之间，这附近必将出现抵抗下跌，如果今天大盘惯性回踩到这附近，我们认为是大家补仓的机会，随后大盘会出现1天左右的反弹，反弹的高点看3580点附近，随后大盘还有再次向下寻底，因为昨天大盘出现的只是5分钟底背离，大盘还需要震荡出更大级别的底背离才能逐步企稳。
大盘最低回踩3553点，基本接近股王提示的低点3550点附近，整体还是出现了一定的反弹，就目前看3550点附近应该就是今天的低点，随后会有反弹。
版块个股分析
1、仍然是市场最强方向，涨停十几只，主要是版块个股走的都非常好稳步走高，版块前排全部是几亿的净买入，大盘股都动了资金流入不少，光伏逻辑不用多讲，继续看好，继续重点关注。
华能国际每次出来都是被机构爆买，昨天低开高走出龙虎榜数据又是被机构和北上资金霸屏，不得不感叹，机构才是真的土豪，钱用不完，这票的流通盘都快买完了，估计有些人会很疑惑，华能国际三季报这么差，为什么机构这么拼命买？
这些资金大家应该都知道是市场嗅觉最敏锐的，这么买肯定是有原因的，很简单，因为华能国际是绿电企业里面截至目前为止，绿电装机量第一的企业而且是遥遥领先以后只会更多，这票机构这么买，加上股王告诉大家的这个消息基本上就是告诉你们一个意思，这票是个大牛股，这个行业是个高增长的朝阳行业，以后只会更好，当然这种明牌的票会洗盘，洗到所有人都不记得了才会默默走强，后续值得关注，至于短线预计还是会有反复波动。
这票其实是目前清洁能源最有代表性的个股，再加上昨天盘后龙虎榜数据显示机构又刷屏清洁能源概念股，其实资金态度很明确了，短期重点仍然在清洁能源方向。光伏作为清洁能源里面最大最有成长性的分支肯定会持续走强的，光伏继续重点关注即可。
科士达：光伏+储能+充电桩+锂电池概念股，大家应该比较熟，这票给只给大家一个简单的分析大家就能懂。周一业绩不及预期13个点的放量大阳线尾盘都不回落说明非常强势，前天只是缩量窄幅震荡还两次冲高给了所有人最高点赚钱跑路机会，给所有人赚钱跑路机会明显是洗浮筹；昨天更是继续缩量窄幅震荡完全没有出货迹象。说明进去的资金全部沉淀下来了，完全不想出来，今天可逢低关注短线机会，看好这票的后续走势，这波看看能到多少。
2、化工非常强劲，而且有越走越强迹象，加速的不要去追，留意低位的票即可。川恒股份也有几个点的肉了，走了没走都不算错，自己决定去留即可
之前只是磷化工走强，昨天是整个化工版块有走强迹象，昨天走的最强的是PVDF分支，前期滞涨的PVDF概念股都有启动补涨，天壕环境直接20cm就是这个原因，版块越走越强，之前的强势股也有启动迹象。
湖北宜化，化工版块这波核心，已经讲了非常多次了不具体讲了，一个很简单的分析方法，没放巨量没加速，龙虎榜数据也不算差这票短期仍然不会结束，这票不结束化工版块就会越走越强。
PVDF其实之前走强也是锂电池的价值重估线，启动也很合理，既然PVDF作为化工版块除了磷化工外最先启动的分支，而且强度这么强，短期可以继续关注一下。另一个在于红宝丽、氯碱化工这些前期人气股都动了，可有继续关注这个方向。
巨化股份：氟化工+PVDF概念龙头，这票是PVDF概念真正的龙头，业绩和基本面都非常好，下午抢筹迹象非常明显，最高点附近收盘无回落迹象，既然PVDF概念启动，这票肯定不会缺席，逢低关注短线机会。
3、储能走势不算强势，但是大家也看到了，储能方向的消息其实也是很多的，只是被风电、光伏掩盖了锋芒，还有个原因是储能方向个股业绩还没释放三季报业绩应该都不算特别好，所以没表现，但是随着业绩逐渐落地，储能方向也要动了，储能方向继续重点关注，仍然是会出大牛股的地方。
文山电力，电力+抽水储能概念股，8个一字板，现在的并购都有点厉害，动不动就上十个一字板，文山电力是很正宗的电力、储能概念股，到昨天还有16亿封单，不过换手已经超过1%了应该随时可能开板换手，依当前版块情况和凤凰光学给的反馈如果今天开板的话大概率仍然能封住，这票当做版块风向标看待即可，只要不是杀的太惨，应该对清洁能源版块都算正反馈。
科泰电源：储能+新能源汽车+锂电池+数字能源概念股，昨天最高涨9%可惜回落了，成本价附近，不过这个走势还是很漂亮的。今天有绿盘机会的话仍然可以逢低关注，做做T多点耐心。
4、风电电力，昨天最强的方向，昨晚一系列消息就直指风电、光伏等绿电，所以启动合理，不过昨天这个强度是非常超预期的，盘后龙虎榜数据显示机构大买的基本都有风电概念，只能说风电电力比预计的还要强。
大金重工，还是这个表格，除了前两个，后面六个都是正宗的风电概念股，所以从盘面和龙虎榜数据来看风能才是最强的。最有代表性的自然是大金重工，一直是版块的定海神针，版块无论怎么调整这票都没有跌破10日线，稳步走高，目前已经好几倍了都没有见顶迹象，他不见顶，风电版块都不会真正结束。
四方股份：光伏+储能+智能电网+特高压概念股，也是大家很熟的票，这几天稳步走高资金介入非常多，应该又是一波行情开始了，逢低关注短线机会。
北方稀土 (600111)
公司是中国乃至全球最大的稀土产品供应商。公司主要生产经营稀土原料产品(稀土盐类、稀土氧化物及稀土金属)、稀土功能材料产品(稀土磁性材料、抛光材料、贮氢材料、发光材料、催化材料)和部分稀土应用产品(镍氢动力电池、稀土永磁磁共振仪、LED灯珠)。北方稀土是我国最早建立并发展壮大的国有控股稀土企业。经过 60 多年的建设与发展,公司在行业内率先发展成为集稀土选矿、冶炼、功能 材料、应用产品、科研和贸易一体化的集团化企业,形成以稀土资源控制为基础、冶炼分离为核心、新材料领域建设为重点、终端应用为拓展方向的产业结构,实现稀土上中下游一体化发展,构筑了领先的全产业链优势。
目前市场轮动比较快，稀土这个方向比较有希望，可以考虑低吸机会。
伊戈尔 (002922)
公司专注于消费及工业领域用电源及电源组件产品的研发、生产及销售。公司产品可广泛应用于消费及工业领域的各类电子电器、电气设备。目前公司产品主要集中应用于节能、高效、前景广的照明、工业自动化及清洁能源行业。公司产品均为自主研发。公司以市场、客户需求为导向,开展技术研发和新产品开发,不断获得性能优异、成本较低的技术、工艺,并及时推出高附加值的新产品。目前公司拥有79项专利,其中包括13项发明专利,计算机软件著作权5项。鉴于公司优秀的技术研发能力,公司被广东省科学技术厅、财政厅等单位认定为“高新技术企业”,被广东省经济和信息化委、财政厅认定为“省级企业技术中心”。领先的技术研发能力有助于公司以合适的价格及时为客户提供优质产品,不断扩大产品线,提高现有客户的业务量并吸引新客户,增强公司产品的综合竞争力。
该股走到今天获利盘不少，今天的买点必须是低位或绿盘，否则宁愿错过也不参与。 #今日看盘# #投资# #新浪财经#
地产美元债“维稳” 违约频发之后 多数房企拒绝“躺平”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
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