原单位业绩惨重下滑，老板带领公司管理层每天加班，可是公司经过3次调整后，却仍然没有改善，最终老板决定利用裁员，招聘新人的方式，改变公司组织结构，帮助公司突破瓶颈，本来被辞退是有补偿金的，但我却选择了主辞职，后来以前的同事以为我是被老板排挤走的，也想辞职，跟着我一起离开公司，但在我的劝说下，他还是留在了原单位。
我们公司以前是做电商的，本来我们公司销售业绩很好，老板还在之前的年度销售会议上，定下了销售额翻十倍的工作目标，可是谁也没想到，就在休假结束复工之后，因为市场竞争压力加大，公司的销售业绩逐月下降，公司受到了重创。
我们也是公司的管理层之一，就在公司的运营部，而且我们公司组织架构就是以运营部为核心，调动其他部门来运转的，在公司销售业绩断崖式下降的情况下，老板带着我们运营部和其他部门的管理每天加班，希望可以找到改变公司现状的方案。
可是结果却不尽如人意，经过我们没日没夜地加班后，公司先后做出了3次重大调整，却仍然没有任何改善，整个公司的管理层要么是处在矛盾争吵中，要么就是处在无奈的沉默中。
作为公司的核心管理人员，在那段时间，我和老板，还有公司的其他管理层人员，因为意见不统一，在会议上发生过无数次的争吵，因为声音比较大，离会议室比较近的同事都听得清清楚楚，但争吵是无用的，最终老板决定利用裁员，招聘新人的方式，改变公司组织结构，帮助公司突破瓶颈。
那段时间，我心里非常失落，虽然我和老板的关系非常好，但我认为老板是一个独断专行的人，从来不会下放决策权，而我和老板的分歧，让我对公司的发展，和自己未来职业的发展，产生了很大的迷茫，本来老板没有把我放在裁员名单里的意思，而且如果是被公司辞退了，还有补偿金，但最终我却选择了主动辞职。
我跟老板提出辞职的时候，他很生气，也很无奈，老板对我挽留再三，而且还给了我半个月的思考时间，老板希望我留下来，可最终我还是决定了辞职。
我对老板说:“我已经在公司工作五年了，我把自己能贡献给公司的都拿出来了，我的离职并不是对你有意见，而是我觉得自己应该换个公司，换一个环境了，我继续留下来，能给公司提供的价值也很小，不如我们分道扬镳，各自成长，也许未来还有继续相聚的时候，等我成长起来，还回公司，让你当我的老板。”
最后老板看我态度坚决，就批准了我的辞职，可是我没想到，在我离职了第二天，以前部门的同事给我发信息:“领导，你是被老板排挤辞职的吗？老板这样对你也太不讲究了，公司现在都传开了，你接下来有什么打算？我也想辞职，以后还想跟着你一起干。”
我怎么也没想到，公司的其他同事会对于我的辞职做出这样的过度解读，我回复同事:“虽然公司现在业绩有所下降，但公司的资金充足，而且其他管理层都非常优秀，我辞职是出于个人原因，希望自己能够换一个新的环境，而且我能教给你们的，已经都交完了，我在公司能够体现出来的价值已经很小了，所以我选择了辞职，咱们公司老板是个非常好的人，相信他也能再找到一个合适的团队管理者，你还是先留下来吧，公司也需要你，未来咱们能在一起的机会还很多。”
最终同事接受了我的建议，在我的劝说下，他决定还是先留在原单位，但我觉得这样被原单位的同事误会是不行的，于是我又给老板打了一个电话，把整件事情的经过又给他讲了一遍，希望老板能够安抚好其他的员工。
后来老板又邀请我回原单位做一次宣讲，鼓励其他的员工，给他的员工打打劲，借着这个机会，我也说明了自己辞职的原因，而且在公司业绩还没有恢复的情况下，老板还给我颁发了一个杰出贡献奖，并且给了我2万块钱的奖金，但是我没有接受，只是拿了一个奖杯。
我觉得我为公司付出，拿到这个奖是应该的，但公司也成就了我，在公司困难的情况下，我再收下2万块的奖金，有些不太合适。
就此，我离开了原单位，选择单飞，继续成长，而且公司也重新招到了新的运营经理，帮助公司进行了新一轮的改革，度过了危机，将业绩下降的情况，重新扭转乾坤，我很庆幸自己当初的决定。
01. 为什么一个公司会把优秀员工排挤走，然后又不断招人？
优秀员工辞职，公司和优秀员工都是无可奈何，因为优秀员工业绩比较好，可能会造成其他同事认为优秀员工是被排挤走的，而优秀员工辞职，公司也必然要招人补充岗位空缺
优秀员工，特别是深得下属支持的部门管理者，如果主动辞职的话，就会给其他员工造成一种优秀员工可能是被排挤走的感觉，但实际却是一种和平分手，公司任何优秀员工的辞职，希望优秀员工未来能有更好的发展；优秀员工同样希望公司可以引进新的人才，帮助公司再塑辉煌。
优秀员工的辞职，其实是员工和公司的双重无奈，没有人希望分离，但现实只能如此，而在优秀员工辞职离开公司之后，公司招聘新人补充空缺岗位，也是理所应当的事情。
再好的优秀员工在公司工作都是有“生命周期”的，心结解不开的时候，就会造成优秀员工辞职，公司产生了岗位空缺时，肯定要招人补充
夫妻之间还有七年之痒，优秀员工和公司之间同样有工作的“生命周期”，在一家公司工作久了，员工也会觉得自己的价值感逐步下降，甚至是会和领导、同事之间产生矛盾，如果优秀员工的心结解不开，肯定也会有选择辞职的情况发生，而且公司也需要“新鲜血液”，需要招聘新的人才，给公司带来新的想法。
所谓被排挤走的优秀员工，可能只是其他同事眼里的优秀员工，并不是老板认可的优秀员工，当岗位产生空缺时，公司就需要招人补充
优秀员工，从根本上来讲是由老板或者公司管理层人员来定义的，单纯业绩好的员工，在老板眼里也并不一定就是优秀员工。
那些所谓被排挤走了优秀员工，可能只是在其他同事眼里看起来是优秀员工，当老板并不是这样认为的，老板可能觉得，公司就算没有了这样业绩比较突出的员工，可能对销售业绩的影响不大，而且还能给公司带来正向影响，当公司产生岗位空缺的时候，公司招人补充岗位这是很正常的事情。
公司面临发展变革时，需要优中选优，然后再补充符合未来发展的人才，所以公司会把优秀员工排挤走，然后又不断招人
公司有正常的人员流动，是可以对公司产生正向影响的，人员流动，新员工的加入可以给公司带来更多的思路，和成功的方法，公司在面临发展变革时，更需要大量的新鲜想法，大量的优秀人才，不以公司优中选优，再补充可以给公司带来价值的新人才，其实是非常正常，也非常正确的经营手段。
02. 写在最后
人才是企业最根本的核心，我相信没有任何一个公司会无缘无故把优秀员工排挤走，公司和员工是互相成就的，而人员流动也是企业在市场经营过程中，一个比较正常的现象，有优秀员工辞职，必然需要招聘新的人才来补充岗位。
我们作为职场人，在有其他同事辞职的时候，我们不应该进行过度的揣摩，而是要做好自己的本职工作，不断提升自己，让自己能给公司带来更高的价值，这样才能让自己成为优秀员工。
我们公司以前是做电商的，本来我们公司销售业绩很好，老板还在之前的年度销售会议上，定下了销售额翻十倍的工作目标，可是谁也没想到，就在休假结束复工之后，因为市场竞争压力加大，公司的销售业绩逐月下降，公司受到了重创。
我们也是公司的管理层之一，就在公司的运营部，而且我们公司组织架构就是以运营部为核心，调动其他部门来运转的，在公司销售业绩断崖式下降的情况下，老板带着我们运营部和其他部门的管理每天加班，希望可以找到改变公司现状的方案。
可是结果却不尽如人意，经过我们没日没夜地加班后，公司先后做出了3次重大调整，却仍然没有任何改善，整个公司的管理层要么是处在矛盾争吵中，要么就是处在无奈的沉默中。
作为公司的核心管理人员，在那段时间，我和老板，还有公司的其他管理层人员，因为意见不统一，在会议上发生过无数次的争吵，因为声音比较大，离会议室比较近的同事都听得清清楚楚，但争吵是无用的，最终老板决定利用裁员，招聘新人的方式，改变公司组织结构，帮助公司突破瓶颈。
那段时间，我心里非常失落，虽然我和老板的关系非常好，但我认为老板是一个独断专行的人，从来不会下放决策权，而我和老板的分歧，让我对公司的发展，和自己未来职业的发展，产生了很大的迷茫，本来老板没有把我放在裁员名单里的意思，而且如果是被公司辞退了，还有补偿金，但最终我却选择了主动辞职。
我跟老板提出辞职的时候，他很生气，也很无奈，老板对我挽留再三，而且还给了我半个月的思考时间，老板希望我留下来，可最终我还是决定了辞职。
我对老板说:“我已经在公司工作五年了，我把自己能贡献给公司的都拿出来了，我的离职并不是对你有意见，而是我觉得自己应该换个公司，换一个环境了，我继续留下来，能给公司提供的价值也很小，不如我们分道扬镳，各自成长，也许未来还有继续相聚的时候，等我成长起来，还回公司，让你当我的老板。”
最后老板看我态度坚决，就批准了我的辞职，可是我没想到，在我离职了第二天，以前部门的同事给我发信息:“领导，你是被老板排挤辞职的吗？老板这样对你也太不讲究了，公司现在都传开了，你接下来有什么打算？我也想辞职，以后还想跟着你一起干。”
我怎么也没想到，公司的其他同事会对于我的辞职做出这样的过度解读，我回复同事:“虽然公司现在业绩有所下降，但公司的资金充足，而且其他管理层都非常优秀，我辞职是出于个人原因，希望自己能够换一个新的环境，而且我能教给你们的，已经都交完了，我在公司能够体现出来的价值已经很小了，所以我选择了辞职，咱们公司老板是个非常好的人，相信他也能再找到一个合适的团队管理者，你还是先留下来吧，公司也需要你，未来咱们能在一起的机会还很多。”
最终同事接受了我的建议，在我的劝说下，他决定还是先留在原单位，但我觉得这样被原单位的同事误会是不行的，于是我又给老板打了一个电话，把整件事情的经过又给他讲了一遍，希望老板能够安抚好其他的员工。
后来老板又邀请我回原单位做一次宣讲，鼓励其他的员工，给他的员工打打劲，借着这个机会，我也说明了自己辞职的原因，而且在公司业绩还没有恢复的情况下，老板还给我颁发了一个杰出贡献奖，并且给了我2万块钱的奖金，但是我没有接受，只是拿了一个奖杯。
我觉得我为公司付出，拿到这个奖是应该的，但公司也成就了我，在公司困难的情况下，我再收下2万块的奖金，有些不太合适。
就此，我离开了原单位，选择单飞，继续成长，而且公司也重新招到了新的运营经理，帮助公司进行了新一轮的改革，度过了危机，将业绩下降的情况，重新扭转乾坤，我很庆幸自己当初的决定。
01. 为什么一个公司会把优秀员工排挤走，然后又不断招人？
优秀员工辞职，公司和优秀员工都是无可奈何，因为优秀员工业绩比较好，可能会造成其他同事认为优秀员工是被排挤走的，而优秀员工辞职，公司也必然要招人补充岗位空缺
优秀员工，特别是深得下属支持的部门管理者，如果主动辞职的话，就会给其他员工造成一种优秀员工可能是被排挤走的感觉，但实际却是一种和平分手，公司任何优秀员工的辞职，希望优秀员工未来能有更好的发展；优秀员工同样希望公司可以引进新的人才，帮助公司再塑辉煌。
优秀员工的辞职，其实是员工和公司的双重无奈，没有人希望分离，但现实只能如此，而在优秀员工辞职离开公司之后，公司招聘新人补充空缺岗位，也是理所应当的事情。
再好的优秀员工在公司工作都是有“生命周期”的，心结解不开的时候，就会造成优秀员工辞职，公司产生了岗位空缺时，肯定要招人补充
夫妻之间还有七年之痒，优秀员工和公司之间同样有工作的“生命周期”，在一家公司工作久了，员工也会觉得自己的价值感逐步下降，甚至是会和领导、同事之间产生矛盾，如果优秀员工的心结解不开，肯定也会有选择辞职的情况发生，而且公司也需要“新鲜血液”，需要招聘新的人才，给公司带来新的想法。
所谓被排挤走的优秀员工，可能只是其他同事眼里的优秀员工，并不是老板认可的优秀员工，当岗位产生空缺时，公司就需要招人补充
优秀员工，从根本上来讲是由老板或者公司管理层人员来定义的，单纯业绩好的员工，在老板眼里也并不一定就是优秀员工。
那些所谓被排挤走了优秀员工，可能只是在其他同事眼里看起来是优秀员工，当老板并不是这样认为的，老板可能觉得，公司就算没有了这样业绩比较突出的员工，可能对销售业绩的影响不大，而且还能给公司带来正向影响，当公司产生岗位空缺的时候，公司招人补充岗位这是很正常的事情。
公司面临发展变革时，需要优中选优，然后再补充符合未来发展的人才，所以公司会把优秀员工排挤走，然后又不断招人
公司有正常的人员流动，是可以对公司产生正向影响的，人员流动，新员工的加入可以给公司带来更多的思路，和成功的方法，公司在面临发展变革时，更需要大量的新鲜想法，大量的优秀人才，不以公司优中选优，再补充可以给公司带来价值的新人才，其实是非常正常，也非常正确的经营手段。
02. 写在最后
人才是企业最根本的核心，我相信没有任何一个公司会无缘无故把优秀员工排挤走，公司和员工是互相成就的，而人员流动也是企业在市场经营过程中，一个比较正常的现象，有优秀员工辞职，必然需要招聘新的人才来补充岗位。
我们作为职场人，在有其他同事辞职的时候，我们不应该进行过度的揣摩，而是要做好自己的本职工作，不断提升自己，让自己能给公司带来更高的价值，这样才能让自己成为优秀员工。
产业园区 运营模式全解析， 实操干货，赶紧收藏！
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
#微博新知博主##特斯拉#
最近IT企业和汽车企业潜在的人员优化，配合特斯拉在上海大量招聘研发人员，这一波在汽车行业里面，确实出现人才往新势力流动的趋势，而特斯拉逆势扩张，在中国加码。
特斯拉正式发布招聘信息，包括一大批特斯拉中国研发创新中心的“热招职位”，涉及车辆软件、硬件设计工程、动力&能源工程、法规认证、车辆工程等多个领域。除了少部分岗位工作地在北京，大部分在特斯拉上海超级工厂所在地上海浦东新区临港。
从目前实际的情况来看，上海特斯拉制造基地从产量上已经成为特斯拉全球第二总部，在未来面向东南亚和低成本方面，有望诞生中国版特斯拉新车型。
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