经过几年囯家对房地产的严格调控，特别是房住不炒已经成为一个长期定位，这意味着房地产快速发展阶段己成过去时。
在这样的市场下，闭眼买房就能赚钱的时代一去不复返了，有“砖家”说：今后，衡量房子的抗跌性唯一标准，是房子所处的地段。
随着城市的发展，靠地铁站、学校、医院、公园、商业中心等等近的都是黄金地段，也符合未来购房者的需求。
根据央行数据，人们不再盲目买房了，而是从各个方面考虑房子的品质。
一栋房屋是否具有升值潜力，取决于房屋的类型、大小、采光和周围环境及配套。
所以买房子的时候，房子的品质是非常重要的。
有“砖家”认为，未来10年，房子离黄金地段越近，升值空间越大。
一：高质量学区附近的房子
中国的父母普遍认为，孩子不能输在起跑线上。
学区房是孩子们的第一个起点。
正因如此，虽然现在新政控制下，很多学区房的价格仍然在上涨。
学区房仍然是人们追求的好产品。
因为优质学区房本身就是稀缺品，尤其是80后、90后，他们为人父母后更愿意增加对孩子的教育投入，选择一所好学校是首选。
据国家统计局2021年5月11日数据显示，居住在城镇的人口占比己达63.89％，
（我囯91年时城市化率为26.9％，2000年时为36.2％，2009年时为46.6％）
七普与2010年六普相比，人户分离人口增加2.31亿，增长88.52％，
流动人口增加1.54亿，增长69.73％，
有“砖家”说：未来10年我国城市化率有望达到75%左右。
也就是说，仍将有2.2亿人进入城市。
人们进入城市后的第一需求就是住房，更主要的是对学区房的需求。
目前各地的学区房价格比普通住房高出30%以上，预计未来仍将保持这个水平。
二：靠近地铁站
截至2019年底，中国大陆有40个地铁城市，几乎覆盖了所有一二线城市和部分三线城市。
此外，许多三四线城市已经开始进行地铁规划。
显然，中国已经进入地铁时代。
所以，地铁站附近的房产近些年来一直是市场追捧的对象。
地铁出行与私家车和出租车相比，它可避免了城市交通拥堵，并且节省出行时间。
然而，经过十几年的发展，我国铁路和公路的发展已经走在世界前列，长途运输的不便早已消失。
因此，人们现在都在同一个城市追求更方便、更高效的交通。
地铁附近的房子成为大多数人的选择。
三：靠近公园和大型娱乐区的房子
据中国社科院发布的一份报告显示，近年来，许多城市都推出了主题公园，不仅在一线城市，在二、三线城市也有。
社科院指出，由于休闲需求的增加，在未来，公园附近的房子可能有更多的升值空间。
四，知名的三甲医院附近的房产
七普数据显示，截止到2020年60岁及以上人口为2.64亿，比2010年六普增加5.44％，
有“砖家”预计，到2050年我国60岁及以上人口占比达30％以上。
因此，医院需求比较大。
五，靠近综合性的大型商业中心附近的房产，随着进入老年社会，人们出行与购物半径在缩小。
所以，离这几个地方越近，房子的升值空间可能越大，出租或转让都不是问题。
不知道，你有什么看法？
在这样的市场下，闭眼买房就能赚钱的时代一去不复返了，有“砖家”说：今后，衡量房子的抗跌性唯一标准，是房子所处的地段。
随着城市的发展，靠地铁站、学校、医院、公园、商业中心等等近的都是黄金地段，也符合未来购房者的需求。
根据央行数据，人们不再盲目买房了，而是从各个方面考虑房子的品质。
一栋房屋是否具有升值潜力，取决于房屋的类型、大小、采光和周围环境及配套。
所以买房子的时候，房子的品质是非常重要的。
有“砖家”认为，未来10年，房子离黄金地段越近，升值空间越大。
一：高质量学区附近的房子
中国的父母普遍认为，孩子不能输在起跑线上。
学区房是孩子们的第一个起点。
正因如此，虽然现在新政控制下，很多学区房的价格仍然在上涨。
学区房仍然是人们追求的好产品。
因为优质学区房本身就是稀缺品，尤其是80后、90后，他们为人父母后更愿意增加对孩子的教育投入，选择一所好学校是首选。
据国家统计局2021年5月11日数据显示，居住在城镇的人口占比己达63.89％，
（我囯91年时城市化率为26.9％，2000年时为36.2％，2009年时为46.6％）
七普与2010年六普相比，人户分离人口增加2.31亿，增长88.52％，
流动人口增加1.54亿，增长69.73％，
有“砖家”说：未来10年我国城市化率有望达到75%左右。
也就是说，仍将有2.2亿人进入城市。
人们进入城市后的第一需求就是住房，更主要的是对学区房的需求。
目前各地的学区房价格比普通住房高出30%以上，预计未来仍将保持这个水平。
二：靠近地铁站
截至2019年底，中国大陆有40个地铁城市，几乎覆盖了所有一二线城市和部分三线城市。
此外，许多三四线城市已经开始进行地铁规划。
显然，中国已经进入地铁时代。
所以，地铁站附近的房产近些年来一直是市场追捧的对象。
地铁出行与私家车和出租车相比，它可避免了城市交通拥堵，并且节省出行时间。
然而，经过十几年的发展，我国铁路和公路的发展已经走在世界前列，长途运输的不便早已消失。
因此，人们现在都在同一个城市追求更方便、更高效的交通。
地铁附近的房子成为大多数人的选择。
三：靠近公园和大型娱乐区的房子
据中国社科院发布的一份报告显示，近年来，许多城市都推出了主题公园，不仅在一线城市，在二、三线城市也有。
社科院指出，由于休闲需求的增加，在未来，公园附近的房子可能有更多的升值空间。
四，知名的三甲医院附近的房产
七普数据显示，截止到2020年60岁及以上人口为2.64亿，比2010年六普增加5.44％，
有“砖家”预计，到2050年我国60岁及以上人口占比达30％以上。
因此，医院需求比较大。
五，靠近综合性的大型商业中心附近的房产，随着进入老年社会，人们出行与购物半径在缩小。
所以，离这几个地方越近，房子的升值空间可能越大，出租或转让都不是问题。
不知道，你有什么看法？
企业整体资产评估：收益现值法的适用条件和应考虑的因素
随着我国经济的不断发展，证券市场发育的健全，各种政策、法律法规的完善，运用收益现值法对涉及产权交易的企业整体资产进行评估将成为一种必然，而且也是与国际接轨的基础。
但是并不是任何企业的产权交易都可以以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法来进行评估。
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。(联系电话：133-4888-1986)
一、收益现值法的适用条件
在实际工作中，任何一项资产都可作为单项资产进行评估，即单项资产的评估没有什么条件，从而采用单项资产评估加总的方法来确定企业整体资产的价值也是无条件的。
但是以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法对企业整体资产进行评估则有其一定的适用条件。
1.企业整体资产必须能够不断自我补偿和更新，且在可以预见的将来能持续使用，并保证其获利能力。
我们知道，当企业资产分别采用单项资产评估加总的方法和以整体资产获利能力为对象进行整体评估的方法进行评估时，其评估结果在质上和量上都是不同的。
从质的规定性来看，整体评估是从企业资产所具有的整体获利能力来评估企业的价值，因此其评估结果是企业的收益现值或者说是企业的整体交易价格。而单项资产评估加总所得的结果则是企业的重置价格，即是在现时价格水平上重新购建企业全部资产的支出，或者说是企业各项资产分别出售的变现值。
而从量上来看，整体资产评估价值往往与单项资产评估价值之间有差异。这种差异便是由资产的集合效应所带来的“商誉”，这种商誉实际上是超额收益本金化的现值，但它不能单独计量，必须从企业整体获利能力上进行综合评估。当然实际中也存在负商誉的企业，企业出现负商誉实际上就是潜在亏损，长期亏损的企业不符合持续经营条件，不能采用整体评估的方法，只能采用单项资产评估加总的方法。
2.企业整体资产的未来收益必须可以预测，并可用货币计量。
企业整体资产评估的实质是整体资产的获利能力而不是资产本身的成本价值，因此，如果企业整体资产的获利能力即企业的未来收益无法预测或无法货币化，则不能采用整体的方法。
必须指出，这里所指的企业未来收益不是指企业未来的生产经营收入，而是指业主收益，即企业未来的税后净收益。
从企业发生产权变动、确定企业产权交易价格这一特定目的来看，潜在的投资者所关心的只是成为该企业的业主后能获得多少预期收益，而其能够分享的收益只是税后净收益。
3.必须有相对完善的产权交易市场。
这是企业产权交易得以进行的外部条件，它必须具有以下特征：有充分的市场竞争，交易各方没有强制、垄断和操纵价格的能力；交易各方都具有充分的经济信息，有足够的时间和能力了解市场情况；交易各方都是理性的市场主体，具有独立判断和理智选择的能力；有较健全的相关法律、法规作保障。
二、确定企业未来收益应考虑的因素
运用收益现值法对企业整体资产进行评估，从而确定企业的产权交易价格，关键是要正确地估计企业的整体获利能力，合理地预测出企业未来收益。
因此，运用收益现值法进行评估时必须充分考虑影响企业未来收益的各种因素。
1.企业所拥有的现实存量资产
企业现实存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。一般情况下，企业拥有的资产数额越大，其获利能力也就越大。因此，对企业进行整体评估，首先必须考虑以单项资产评估值为基础的企业资产总额，这是对整体资产进行评估的基础。
2.企业存量资产的质量及匹配情况
企业只有拥有质量优良的资产且内部资产结构合理，匹配协调，才能最大限度的形成综合生产能力，企业资产才能最大限度的发挥作用。
资产的匹配包括各类资产之间的匹配和同类资产之间的匹配。一般来说，固定资产盈利能力较强，但固定资产的增加，势必导致流动资产需求的增加，当流动资金短缺时，就会造成停工待料，使固定资产闲置，造成企业收益率下降。
同类资产间的匹配也同样重要，如：企业机器设备与房屋建筑物间的匹配，生产设备与动力设备之间的匹配，主要材料与辅助材料的匹配等，同样会影响企业综合生产能力的形成和发挥。
3.企业或其产品所具有的某些优势
如企业具有行业垄断性质或产品专利等特殊优势，具有长期建立起来的优秀品牌或因达到经济规模而使成本降低的一般竞争优势。
这类企业在特定期间内收益会很高或收益增长较快，但具有特殊优势的企业会随着垄断的解除、专利到期而使收益及收益增长速度下降；具有一般优势的企业随着时间的推移，新的竞争者不断成长，其收益及收益增长率也会慢慢下降。
因此在评估时要充分考虑进入企业所在行业的难易程度。无论是资本还是技术的原因，进入企业所在行业的难度越大，即行业壁垒越高，企业竞争优势消失的速度就越慢。
4.企业经营管理水平
企业拥有同样的资产，但由于经营管理水平不同，其资产的获利能力会产生相当的差距。对企业管理水平的考虑，除注意企业管理层的才能、经营管理思想方式外，还应对企业的人员构成、技术素质、员工的集体认同感，特别是企业信誉等进行综合考察。
5.企业所处的地理环境
自然地理环境、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机的结合，对企业的运输成本、劳动力成本和经济效益产生重要影响。企业所处地理环境是影响企业获利能力的重要因素，评估时也应着重进行考察。
6.企业受宏观经济环境因素影响的程度
一般来说，企业受宏观经济环境的影响程度越南深，其收益的波动性也越大，评估时应将收益的波动性与对企业评估时所采用的折现率结合起来，这类企业的风险性较大，因此应采用较高的折现率。
7.收益的确定应以企业现有规模为基础
如通过发行股票、增资扩股、合资及资产重组等带来的未来收益不能全部归为待评估企业整体资产的价值。因为这意味着企业资产的产权主体发生了变化，其收益并非为原产权主体独自享有，也包括应该有新的产权主体所享的部分收益。如果其现有规模不宜测算，而以其产权主体发生变动后的预期收益作为测算基础的，则必须将新股东应享有的收益予以扣除。
除以上这些因素外，企业在确定收益时还要考虑企业产品技术发展前景、市场发展前景、产品销售价格、生产成本以及以前年度的生产经营业绩等，总之，对企业整体资产进行评估时，必须对影响企业未来收益的各种因素进行综合考察，从而使企业整体资产评估价值尽可能合理。
随着我国经济的不断发展，证券市场发育的健全，各种政策、法律法规的完善，运用收益现值法对涉及产权交易的企业整体资产进行评估将成为一种必然，而且也是与国际接轨的基础。
但是并不是任何企业的产权交易都可以以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法来进行评估。
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。(联系电话：133-4888-1986)
一、收益现值法的适用条件
在实际工作中，任何一项资产都可作为单项资产进行评估，即单项资产的评估没有什么条件，从而采用单项资产评估加总的方法来确定企业整体资产的价值也是无条件的。
但是以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法对企业整体资产进行评估则有其一定的适用条件。
1.企业整体资产必须能够不断自我补偿和更新，且在可以预见的将来能持续使用，并保证其获利能力。
我们知道，当企业资产分别采用单项资产评估加总的方法和以整体资产获利能力为对象进行整体评估的方法进行评估时，其评估结果在质上和量上都是不同的。
从质的规定性来看，整体评估是从企业资产所具有的整体获利能力来评估企业的价值，因此其评估结果是企业的收益现值或者说是企业的整体交易价格。而单项资产评估加总所得的结果则是企业的重置价格，即是在现时价格水平上重新购建企业全部资产的支出，或者说是企业各项资产分别出售的变现值。
而从量上来看，整体资产评估价值往往与单项资产评估价值之间有差异。这种差异便是由资产的集合效应所带来的“商誉”，这种商誉实际上是超额收益本金化的现值，但它不能单独计量，必须从企业整体获利能力上进行综合评估。当然实际中也存在负商誉的企业，企业出现负商誉实际上就是潜在亏损，长期亏损的企业不符合持续经营条件，不能采用整体评估的方法，只能采用单项资产评估加总的方法。
2.企业整体资产的未来收益必须可以预测，并可用货币计量。
企业整体资产评估的实质是整体资产的获利能力而不是资产本身的成本价值，因此，如果企业整体资产的获利能力即企业的未来收益无法预测或无法货币化，则不能采用整体的方法。
必须指出，这里所指的企业未来收益不是指企业未来的生产经营收入，而是指业主收益，即企业未来的税后净收益。
从企业发生产权变动、确定企业产权交易价格这一特定目的来看，潜在的投资者所关心的只是成为该企业的业主后能获得多少预期收益，而其能够分享的收益只是税后净收益。
3.必须有相对完善的产权交易市场。
这是企业产权交易得以进行的外部条件，它必须具有以下特征：有充分的市场竞争，交易各方没有强制、垄断和操纵价格的能力；交易各方都具有充分的经济信息，有足够的时间和能力了解市场情况；交易各方都是理性的市场主体，具有独立判断和理智选择的能力；有较健全的相关法律、法规作保障。
二、确定企业未来收益应考虑的因素
运用收益现值法对企业整体资产进行评估，从而确定企业的产权交易价格，关键是要正确地估计企业的整体获利能力，合理地预测出企业未来收益。
因此，运用收益现值法进行评估时必须充分考虑影响企业未来收益的各种因素。
1.企业所拥有的现实存量资产
企业现实存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。一般情况下，企业拥有的资产数额越大，其获利能力也就越大。因此，对企业进行整体评估，首先必须考虑以单项资产评估值为基础的企业资产总额，这是对整体资产进行评估的基础。
2.企业存量资产的质量及匹配情况
企业只有拥有质量优良的资产且内部资产结构合理，匹配协调，才能最大限度的形成综合生产能力，企业资产才能最大限度的发挥作用。
资产的匹配包括各类资产之间的匹配和同类资产之间的匹配。一般来说，固定资产盈利能力较强，但固定资产的增加，势必导致流动资产需求的增加，当流动资金短缺时，就会造成停工待料，使固定资产闲置，造成企业收益率下降。
同类资产间的匹配也同样重要，如：企业机器设备与房屋建筑物间的匹配，生产设备与动力设备之间的匹配，主要材料与辅助材料的匹配等，同样会影响企业综合生产能力的形成和发挥。
3.企业或其产品所具有的某些优势
如企业具有行业垄断性质或产品专利等特殊优势，具有长期建立起来的优秀品牌或因达到经济规模而使成本降低的一般竞争优势。
这类企业在特定期间内收益会很高或收益增长较快，但具有特殊优势的企业会随着垄断的解除、专利到期而使收益及收益增长速度下降；具有一般优势的企业随着时间的推移，新的竞争者不断成长，其收益及收益增长率也会慢慢下降。
因此在评估时要充分考虑进入企业所在行业的难易程度。无论是资本还是技术的原因，进入企业所在行业的难度越大，即行业壁垒越高，企业竞争优势消失的速度就越慢。
4.企业经营管理水平
企业拥有同样的资产，但由于经营管理水平不同，其资产的获利能力会产生相当的差距。对企业管理水平的考虑，除注意企业管理层的才能、经营管理思想方式外，还应对企业的人员构成、技术素质、员工的集体认同感，特别是企业信誉等进行综合考察。
5.企业所处的地理环境
自然地理环境、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机的结合，对企业的运输成本、劳动力成本和经济效益产生重要影响。企业所处地理环境是影响企业获利能力的重要因素，评估时也应着重进行考察。
6.企业受宏观经济环境因素影响的程度
一般来说，企业受宏观经济环境的影响程度越南深，其收益的波动性也越大，评估时应将收益的波动性与对企业评估时所采用的折现率结合起来，这类企业的风险性较大，因此应采用较高的折现率。
7.收益的确定应以企业现有规模为基础
如通过发行股票、增资扩股、合资及资产重组等带来的未来收益不能全部归为待评估企业整体资产的价值。因为这意味着企业资产的产权主体发生了变化，其收益并非为原产权主体独自享有，也包括应该有新的产权主体所享的部分收益。如果其现有规模不宜测算，而以其产权主体发生变动后的预期收益作为测算基础的，则必须将新股东应享有的收益予以扣除。
除以上这些因素外，企业在确定收益时还要考虑企业产品技术发展前景、市场发展前景、产品销售价格、生产成本以及以前年度的生产经营业绩等，总之，对企业整体资产进行评估时，必须对影响企业未来收益的各种因素进行综合考察，从而使企业整体资产评估价值尽可能合理。
#随手拍一夏##手机摄影##闲言碎语# 月
每个人心里都有一轮明月
你的，我的
不一样
我记忆里第一缕月光
穿过土掌房的木板
朦胧
美
有一丝寒意
守稻谷的人
打谷用的石板
稻穗堆
萤火虫
都是每年十月月下的常客
秋天，夜里
泥土路面很白
跟路面的水洼一样
噗通！
肯定又是你踏进了水里
哼！冷吧？
学着过往墨客
也描描月，摹摹月光
内心也有点洋洋得意
长大了，拿出来看看
笑了一笑
每当月亮现身
也会拍拍照，发发朋友圈
也会感慨一下
这月亮怎么没那么亮了？
这月光，我怎么感受不到了呢？
是因为看不到土掌房啦？
还是不见了打谷场守稻人的缘故？
或是，因为那条坑坑洼洼的土路消失了？
我不知道
因为一切都在变化着
只有那轮月一直在
虽然有时云也多 https://t.cn/A6tFmpsX
每个人心里都有一轮明月
你的，我的
不一样
我记忆里第一缕月光
穿过土掌房的木板
朦胧
美
有一丝寒意
守稻谷的人
打谷用的石板
稻穗堆
萤火虫
都是每年十月月下的常客
秋天，夜里
泥土路面很白
跟路面的水洼一样
噗通！
肯定又是你踏进了水里
哼！冷吧？
学着过往墨客
也描描月，摹摹月光
内心也有点洋洋得意
长大了，拿出来看看
笑了一笑
每当月亮现身
也会拍拍照，发发朋友圈
也会感慨一下
这月亮怎么没那么亮了？
这月光，我怎么感受不到了呢？
是因为看不到土掌房啦？
还是不见了打谷场守稻人的缘故？
或是，因为那条坑坑洼洼的土路消失了？
我不知道
因为一切都在变化着
只有那轮月一直在
虽然有时云也多 https://t.cn/A6tFmpsX
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