#阳光聊书# 《下个十年 换个活法》
朋友冰冰最近很焦虑。她从毕业就干的教培，现在已经撑不下去了,她面临着转行。10年时间，她只做过这一件工作，现在正式编制的教育工作不好找，其他行当对她来说又遥远而陌生，她简直不知道怎么办。
我刚看完一本书，觉得非常适合她，决心推荐给她。
《下个十年 换个活法》。
冰冰颇有点不屑一顾，她觉得我在给她送鸡汤，我向她保证，这个绝对比鸡汤文好看。
她一边把书接到手中，一边还颇为不屑：“我知道，这里面转行的人成功了，对不对？所以你才拿他们激励我。”
我告诉她，里面的人转行并没有成功。
她这才对这本书充满了好奇：“一本教人换个活法的人书，居然最后没有成功？”
是的，在世俗的意义上，书中这几个转换生活的人，她们共同创业开的小院儿咖啡，最后因为种种原因关闭了，三个女孩儿也要重新开始，各奔前程。
可是我为什么还会把这本书推荐给我的朋友呢？
因为这本书里的两次换个活法，我觉得对于朋友这类人非常有借鉴意义。
书中主要是写了三位女性的“换个活法”。两次。
第一次是她们的集合，第二次是她们的解散。
这可不是什么“”天下大势合久必分，分久必合”，这是三个女孩子两次做出的勇敢选择。
第一次换个活法的时候，她们是在安稳中求变。
在当时，她们已经各自有了自己相对稳定的生活轨迹：
一个慢生活的闹钟家庭主妇，似乎所有的生活节奏都已经被定好；
一个快生活的职场风火轮，仿佛穿上了红舞鞋，怎么都停不下来；
一个在现实和理想之间做跷跷板的文艺女青年，无论理想和生活哪头低了，她都想去把那一头抬高……
就是这么三个生活迥异的人，毅然决然地改变了自己的生活轨迹，把自己的精力投入到了一个北京的一个胡同咖啡馆，在咖啡馆运营方面完全是白丁的她们，拥有了创业的艰辛，也拥有了创业的快乐。
对于换个活法来说，她们的第一次是很成功的。
虽然故事的最后，咖啡馆儿关闭了，她们并没有获得世俗意义上的成功，没有去开分馆儿，也没有成为流量担当、网红之类的，可是在这样的一次创业的过程中，她们都找到了属于自己的下一段路的方向。在这一次的经历中，她们也许没有收获金钱，但是她们获得了经验，而这些经验就是她们最宝贵的东西，足以支撑她们走下面的路。
她们立刻开始了第二次换个活法。
书的最后甚至用后记的方法，让几个主人公和她们的亲人现身说话，告诉读者，有了上一次换个活法儿积累的底气，她们又满怀信心地准备再换一个活法。
她们一定会成功的，就像我也相信我的朋友冰冰可以，10年的岁月，她积累下来的超强的口才，和人打交道的本领，熟悉运用计算机的水平，足以支撑她换个活法，而且还会换得很成功。
朋友冰冰最近很焦虑。她从毕业就干的教培，现在已经撑不下去了,她面临着转行。10年时间，她只做过这一件工作，现在正式编制的教育工作不好找，其他行当对她来说又遥远而陌生，她简直不知道怎么办。
我刚看完一本书，觉得非常适合她，决心推荐给她。
《下个十年 换个活法》。
冰冰颇有点不屑一顾，她觉得我在给她送鸡汤，我向她保证，这个绝对比鸡汤文好看。
她一边把书接到手中，一边还颇为不屑：“我知道，这里面转行的人成功了，对不对？所以你才拿他们激励我。”
我告诉她，里面的人转行并没有成功。
她这才对这本书充满了好奇：“一本教人换个活法的人书，居然最后没有成功？”
是的，在世俗的意义上，书中这几个转换生活的人，她们共同创业开的小院儿咖啡，最后因为种种原因关闭了，三个女孩儿也要重新开始，各奔前程。
可是我为什么还会把这本书推荐给我的朋友呢？
因为这本书里的两次换个活法，我觉得对于朋友这类人非常有借鉴意义。
书中主要是写了三位女性的“换个活法”。两次。
第一次是她们的集合，第二次是她们的解散。
这可不是什么“”天下大势合久必分，分久必合”，这是三个女孩子两次做出的勇敢选择。
第一次换个活法的时候，她们是在安稳中求变。
在当时，她们已经各自有了自己相对稳定的生活轨迹：
一个慢生活的闹钟家庭主妇，似乎所有的生活节奏都已经被定好；
一个快生活的职场风火轮，仿佛穿上了红舞鞋，怎么都停不下来；
一个在现实和理想之间做跷跷板的文艺女青年，无论理想和生活哪头低了，她都想去把那一头抬高……
就是这么三个生活迥异的人，毅然决然地改变了自己的生活轨迹，把自己的精力投入到了一个北京的一个胡同咖啡馆，在咖啡馆运营方面完全是白丁的她们，拥有了创业的艰辛，也拥有了创业的快乐。
对于换个活法来说，她们的第一次是很成功的。
虽然故事的最后，咖啡馆儿关闭了，她们并没有获得世俗意义上的成功，没有去开分馆儿，也没有成为流量担当、网红之类的，可是在这样的一次创业的过程中，她们都找到了属于自己的下一段路的方向。在这一次的经历中，她们也许没有收获金钱，但是她们获得了经验，而这些经验就是她们最宝贵的东西，足以支撑她们走下面的路。
她们立刻开始了第二次换个活法。
书的最后甚至用后记的方法，让几个主人公和她们的亲人现身说话，告诉读者，有了上一次换个活法儿积累的底气，她们又满怀信心地准备再换一个活法。
她们一定会成功的，就像我也相信我的朋友冰冰可以，10年的岁月，她积累下来的超强的口才，和人打交道的本领，熟悉运用计算机的水平，足以支撑她换个活法，而且还会换得很成功。
【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
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不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
无论如何也想不到，短短10年时间会变成现在的景象。10年，对于个人来讲很长时间了，对于社会、国家来说，转眼间的事。周围的人，对于未来越来越悲观。房地产、教培、互联网、、、、。从别让李嘉诚跑了，到别让潘石屹跑了、、、在中国赢了美国尿了的欢呼声中，企业家走了，外资走了。疫情的到来，只是加速了恶化的速度。
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