2020年，房地产市场最冷的不是住宅，而是写字楼，前期海量的供应，再加上疫情的冲击，国内写字楼市场可谓雪上加霜，一线城市写字楼空置率屡创新高。
根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。
写字楼空置率高已是不争事实，但在这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。
CBD仍是一些企业的首选，写字楼有结构性需求
每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼，他们更希望租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。
空间高效性、体验感将是租户关注重点
不管是金融还是留下来的科技企业，租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样，只有抓住他们的痛点，才能吸引企业入驻。当然，我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。
写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，且已逐渐成为职场的中坚力量。千禧一代，更加注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。
他们对租赁写字楼有这些需求：
1. 能提升工作效率，激发创造力；
2. 提升运营管理效率和空间使用效率；
3. 更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本。
打造高效、灵活的办公空间，为企业和员工全方位提升服务
写字楼市场虽然不容乐观，但仍有结构性的机会，比如提升办公空间体验，提升服务，同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，17度建议写字楼运营商们可以从这些方面入手。
一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，提升竞争优势
1. 提供灵活、高效的办公空间，满足企业需求
减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些建筑形式也可相应改变。比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。
高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。
敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。数据显示，一个办公空间平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的员工需要跨部门的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。
基于这个数据，我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性，合理设置办公座位，提高办公空间的使用效率。比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。
2. 人性化的空间小细节，体现对员工的关怀
空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化，需要运营商们潜心琢磨。比如纳什空间从一把椅子开始，来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。
3. 为企业和员工个人提供全方位服务
①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务
写字楼运营商作为大楼的管理者，可针对自己对租户情况，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。
②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负
关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务，比如：
a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。
b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题，在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。
c.匹配共享男女司机为高管服务，省去了企业需要配备若干司机的成本花销。
d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，打造良好的工作氛围。
二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小
中国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户，跟客户之间形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。
1.写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联
在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置率。
2.租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户
学会利用“汉堡理论”，大小租户合理安排楼层。一般来说，17—20层是大户，15、16可设置小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。
作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，只有转变运营思维，重视物业的运营管理，才能收获好的出租率。
根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。
写字楼空置率高已是不争事实，但在这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。
CBD仍是一些企业的首选，写字楼有结构性需求
每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼，他们更希望租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。
空间高效性、体验感将是租户关注重点
不管是金融还是留下来的科技企业，租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样，只有抓住他们的痛点，才能吸引企业入驻。当然，我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。
写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，且已逐渐成为职场的中坚力量。千禧一代，更加注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。
他们对租赁写字楼有这些需求：
1. 能提升工作效率，激发创造力；
2. 提升运营管理效率和空间使用效率；
3. 更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本。
打造高效、灵活的办公空间，为企业和员工全方位提升服务
写字楼市场虽然不容乐观，但仍有结构性的机会，比如提升办公空间体验，提升服务，同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，17度建议写字楼运营商们可以从这些方面入手。
一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，提升竞争优势
1. 提供灵活、高效的办公空间，满足企业需求
减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些建筑形式也可相应改变。比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。
高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。
敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。数据显示，一个办公空间平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的员工需要跨部门的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。
基于这个数据，我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性，合理设置办公座位，提高办公空间的使用效率。比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。
2. 人性化的空间小细节，体现对员工的关怀
空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化，需要运营商们潜心琢磨。比如纳什空间从一把椅子开始，来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。
3. 为企业和员工个人提供全方位服务
①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务
写字楼运营商作为大楼的管理者，可针对自己对租户情况，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。
②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负
关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务，比如：
a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。
b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题，在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。
c.匹配共享男女司机为高管服务，省去了企业需要配备若干司机的成本花销。
d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，打造良好的工作氛围。
二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小
中国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户，跟客户之间形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。
1.写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联
在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置率。
2.租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户
学会利用“汉堡理论”，大小租户合理安排楼层。一般来说，17—20层是大户，15、16可设置小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。
作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，只有转变运营思维，重视物业的运营管理，才能收获好的出租率。
生活不易，每个人都有每个人的难处。别人无法看透，也没办法完全感同身受。好的关系，是能够欣赏彼此的好，也懂得彼此的苦，能尽力去帮人一把。
同事玉玲，每次我们叫她吃火锅聚餐，她都会婉拒；每当我们想一起点奶茶，她都以“减肥”为借口躲过去。我们以为，她就是舍不得花钱。直到有一次我无意中在银行遇见她，她拿着一沓厚厚的资料和存折，正与工作人员交谈。
我上前和玉玲打招呼，问她是不是也来办业务。她笑着摸摸头，说了句：“算是吧”。
这时，站在一旁的工作人员开了口，对我说：“您这位朋友啊，真是个热心肠。她每隔一段时间都会找我办理公益汇款，资助几个家庭有困难的孩子上学。”原来，玉玲宁愿自己吃少一点、玩少一点，都是为了资助有需要的孩子。
我问她：那你帮助他们，图的是什么呢？她说：“善良是不图回报的。我的一点微薄之力，也许就能改变某个人的人生啊。”那一刻，我觉得相貌平凡的她，整个人都在发光。
与人交往，难免会失望，可能也会有被辜负、被伤害的时候，但别灰心、别气馁，只要我们学会换位思考，少抱怨失去，少计较得失，用欣赏的眼光看待他人；懂得心存感恩，用一颗善良之心对待别人，就一定能获得真情与温暖。
#tory burch#
同事玉玲，每次我们叫她吃火锅聚餐，她都会婉拒；每当我们想一起点奶茶，她都以“减肥”为借口躲过去。我们以为，她就是舍不得花钱。直到有一次我无意中在银行遇见她，她拿着一沓厚厚的资料和存折，正与工作人员交谈。
我上前和玉玲打招呼，问她是不是也来办业务。她笑着摸摸头，说了句：“算是吧”。
这时，站在一旁的工作人员开了口，对我说：“您这位朋友啊，真是个热心肠。她每隔一段时间都会找我办理公益汇款，资助几个家庭有困难的孩子上学。”原来，玉玲宁愿自己吃少一点、玩少一点，都是为了资助有需要的孩子。
我问她：那你帮助他们，图的是什么呢？她说：“善良是不图回报的。我的一点微薄之力，也许就能改变某个人的人生啊。”那一刻，我觉得相貌平凡的她，整个人都在发光。
与人交往，难免会失望，可能也会有被辜负、被伤害的时候，但别灰心、别气馁，只要我们学会换位思考，少抱怨失去，少计较得失，用欣赏的眼光看待他人；懂得心存感恩，用一颗善良之心对待别人，就一定能获得真情与温暖。
#tory burch#
（深夜发文0511…）
终于还是被那不规矩的能量给搅醒（其实根本没睡着），而不得不坐起来写点什么。能量这个东西，是业力牵引也罢，是强言借口也罢，它总是以它的方式在发生，又以它的方式去解决。造作也是它，自我加冕的也是它。总归又有一定的规律——就是你无法以阿猫阿狗的方式去造作，你只能以你自己的体质和特质去造作。
道高一尺 魔高一丈，或者魔高一尺 道高一丈。成也萧何 败也萧何。事情不到尽头永远不知是道是魔，是成是败，问题是我们总也看不到“尽头”，或者还未看到尽头就已转换视角。就像这年头每个人每件事里都多少参杂着“觉悟”的成分，以及“造作”的成分，使得事情极致不到哪儿去，也纯粹不了多少。而那些被推到风口浪尖上的能人志士，或者被逼到灰暗地带的恶霸奇葩，都成了一道“这人是怎么使唤时代力量的？”之亮丽风景线。我们不关心功绩或恶业有多少，更关心这些“现象化发生”，其背后是个什么路数？什么样的天启？
但是冥王星的极端方向永远都有，或者被隐藏在威胁式的暗处，或者被推到集体视角的明处。暗处让人无意识畏惧和逃避，明处又让人不由自主地激动和焦虑。——你的“道”或许不一定能坚持，但是你的“魔”永远在身边冲着耳朵呵气，这就是冥王星。
在经历每个转化时的狂喜或福至心灵时，也会暗自感慨“或许所有的荆棘与幻象挑战 只不过是上天用障眼法来变相赐予的礼物罢了”，毕竟赏赐不虚。但是也不得不承认，这同时给了你更深隐一层的造作资本。再度地，你敬畏即将到来的轮回。
在一轮一轮的转折中，开始卸下一些妄想与负担，类似于“只要这样…就能怎样…”的默认承诺，或者“已经证明如此…所以别再企图…”的默认原则——都必须崩塌于眼前。在一次次将要责怪命运（或还来不及责怪命运就已经被掏空了力量）时，你看到全新的支撑方式。
生活用无数个日日夜夜的经历，心灵用十万个感慨——推演到占星上，却只不过是某一个流年相位能量的演绎罢了！再次看清，它是在如此具体而抽象地考验着什么，甚至看到某种“集体业力模式/前世模式”在活生生地发声和对抗。它们作为弱点在我的某个部分，似乎确有存在的角色和空间以至于我无法因为不喜欢就杀掉它们，而我若不想再给自己添麻烦、自我蹩脚或自我举起，就必须用尽所有的专注力去理解它们——理解自己，活在当下。
#我在糊说什么#
终于还是被那不规矩的能量给搅醒（其实根本没睡着），而不得不坐起来写点什么。能量这个东西，是业力牵引也罢，是强言借口也罢，它总是以它的方式在发生，又以它的方式去解决。造作也是它，自我加冕的也是它。总归又有一定的规律——就是你无法以阿猫阿狗的方式去造作，你只能以你自己的体质和特质去造作。
道高一尺 魔高一丈，或者魔高一尺 道高一丈。成也萧何 败也萧何。事情不到尽头永远不知是道是魔，是成是败，问题是我们总也看不到“尽头”，或者还未看到尽头就已转换视角。就像这年头每个人每件事里都多少参杂着“觉悟”的成分，以及“造作”的成分，使得事情极致不到哪儿去，也纯粹不了多少。而那些被推到风口浪尖上的能人志士，或者被逼到灰暗地带的恶霸奇葩，都成了一道“这人是怎么使唤时代力量的？”之亮丽风景线。我们不关心功绩或恶业有多少，更关心这些“现象化发生”，其背后是个什么路数？什么样的天启？
但是冥王星的极端方向永远都有，或者被隐藏在威胁式的暗处，或者被推到集体视角的明处。暗处让人无意识畏惧和逃避，明处又让人不由自主地激动和焦虑。——你的“道”或许不一定能坚持，但是你的“魔”永远在身边冲着耳朵呵气，这就是冥王星。
在经历每个转化时的狂喜或福至心灵时，也会暗自感慨“或许所有的荆棘与幻象挑战 只不过是上天用障眼法来变相赐予的礼物罢了”，毕竟赏赐不虚。但是也不得不承认，这同时给了你更深隐一层的造作资本。再度地，你敬畏即将到来的轮回。
在一轮一轮的转折中，开始卸下一些妄想与负担，类似于“只要这样…就能怎样…”的默认承诺，或者“已经证明如此…所以别再企图…”的默认原则——都必须崩塌于眼前。在一次次将要责怪命运（或还来不及责怪命运就已经被掏空了力量）时，你看到全新的支撑方式。
生活用无数个日日夜夜的经历，心灵用十万个感慨——推演到占星上，却只不过是某一个流年相位能量的演绎罢了！再次看清，它是在如此具体而抽象地考验着什么，甚至看到某种“集体业力模式/前世模式”在活生生地发声和对抗。它们作为弱点在我的某个部分，似乎确有存在的角色和空间以至于我无法因为不喜欢就杀掉它们，而我若不想再给自己添麻烦、自我蹩脚或自我举起，就必须用尽所有的专注力去理解它们——理解自己，活在当下。
#我在糊说什么#
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