你是典型的面大鼻小，说明你贵人运欠佳，鼻相生的也不是很好，大多要靠自己，而且早年财运不佳，加上你的山根低，事业根基薄弱，在生活中还要多加努力，鼻翼薄鼻孔外露+鼻梁有痣，聚财能力较差，容易财来财去。你表面上很柔和，与人相处友好，从不会主动与人发生争执，但是情绪容易不稳，多半都会隐忍，不会爆发，长久以往不是好事，适当的宣泄出来可以让你放松很多。#算命八字看手相[超话]# #手相面相算命[超话]# #国学知识# #传统文化# #情感#
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
信仰和上涨的关系很微妙。表面看，是因为有信仰才上涨，实际上，是因为上涨才有了信仰。在一轮大幅度的上涨中，信仰起的是辅助作用，起主要作用的永远是外力。在此基础上，进一步考虑两个问题：1、一波主线行情是如何诞生的？2、在什么阶段市场才会形成比较强的信仰？
市场的凹性原理告诉我们：流动性不是市值——流动性分布得越不均匀，总市值越大。（ps：基本面可以回答流动性分布何以不均匀）因此，凹性本身的存在就构成一种特殊的外力——空间扭曲所形成的外力。
另外一种外力——场外流动性。这个外力包括三个方面：1、机会成本，货基的中枢利率；2、剩余流动性，新增社融情况；3、跨境资本流动，北上资金情况。
接下来就是研究凹性和流动性这两个外力的合力是如何共同影响市场的。（流动性分布的力量&总量流动性的力量）
根据图表，我们可以把市场分为两大阶段：1、分布力量和总量力量对抗阶段；2、分布力量和总量力量协调阶段。
对于第一个阶段，还可以做一个更加精细的划分，1、分布力量大于总量力量，市场表现为下跌；2、分布力量小于总量力量，市场表现为微涨。
于是，可以做出一个三阶段划分：
1、凹性主导，市场反直觉下跌；
2、流动性主导，市场弱反弹；
3、协调阶段，市场快速反弹；
在这里，有一个极其重要的点，流动性分布的改变并不是自发的，是需要外力推动的。也就是说，流动性分布无法自发地从A状态跃迁到B状态，它有一个必要条件——外力的持续推动。此外，还需要这个外力影响的范围比较广，对系统流动性分布产生较大影响，否则我们将无法观察到一个显著的宏观现象。综合影响流动性分布的外力所需要具备的必要特征：1、持续性；2、广泛性。
重要经济指标的时间节奏起到了这个作用。风格a对应了漫长的衰退期，风格b则对应了漫长的复苏期。
只有某种潜在的、持续的、广泛的不均衡，才会带来流动性分布上广泛的不均衡。
从这个角度来看，对于稳增长我们知道需要关注什么了：
1、重要经济指标向上的空间；
2、重要经济指标向上的斜率；
3、重要经济指标向上持续的时间；
对照现实
1、由于凹性的存在，在指数的底部，市场会消耗巨大的流动性——股市的流动性陷阱，虽然有大量的抄底资金进入，但市场涨不起来；
2、如果市场没有什么主线——缺乏结构分布外力，系统需要不断地堆流动性，直到堆到逃逸速度——形成全面牛市，也有可能堆不到；
3、如果市场有主线，结构分布也会贡献外力，这会加速系统市值的增长，增加系统越过逃逸速度的可能性——形成结构牛市；
4、在早期阶段，系统需要仰仗外力越过逃逸速度，要么是靠总量流动性的增加，要么是靠流动性分布向不均衡偏离。
5、当系统越过逃逸速度，财富效应就开始起作用，少量的流动性增加就会带来大量的市值增长；
6、这个阶段市场有很强的正反馈效应，流动性上涨带来了更多的股价上涨，股价上涨又带来了更多的流动性；
7、系统不再那么依赖于基本面所制造的分布失衡，只要基本面方面不再出现重大的风格转向事件就好。
综上所述，我们就可以从理论上搞清楚两个问题：
1、一波主线行情是如何诞生的？
行情的早期需要两股外力的持续作用，1、总量流动性不断增加；2、有偏的基本面时间节奏持续扩大流动性分布失衡，直到两股外力把市场推过逃逸速度。在这个点市场才开始有了信仰。
2、在什么阶段市场才会形成比较强的信仰？
股价上涨才会创造信仰，初始的上涨需要借助外力，直到市场越过逃逸速度，稳固的信仰诞生了。
根据短时间市场走势来判断主线是否得到市场认可是一个错误的思路，我们最起码需要控制好其他变量影响。
总结
逻辑从来都是反的，股价得先涨了，我们才会逐渐乐观，才有了信仰。
初始阶段上涨所依靠的并不是人们的乐观情绪，而是两股外力：1、总量流动性；2、经济基本面和政策面变化所带来的分布偏离。
所以，大家想什么，说什么不是那么重要，毕竟市场离预期自我实现的位置还远。
那么，什么是资金阻力最小的方向呢？能借到尽可能多外力的方向。现在稳增长就属于这个方向。
其他方向能借到力吗？可以借到总量方面的力量，但无法借到结构方面的力量，所以，它们不是阻力最小的方向。
市场的凹性原理告诉我们：流动性不是市值——流动性分布得越不均匀，总市值越大。（ps：基本面可以回答流动性分布何以不均匀）因此，凹性本身的存在就构成一种特殊的外力——空间扭曲所形成的外力。
另外一种外力——场外流动性。这个外力包括三个方面：1、机会成本，货基的中枢利率；2、剩余流动性，新增社融情况；3、跨境资本流动，北上资金情况。
接下来就是研究凹性和流动性这两个外力的合力是如何共同影响市场的。（流动性分布的力量&总量流动性的力量）
根据图表，我们可以把市场分为两大阶段：1、分布力量和总量力量对抗阶段；2、分布力量和总量力量协调阶段。
对于第一个阶段，还可以做一个更加精细的划分，1、分布力量大于总量力量，市场表现为下跌；2、分布力量小于总量力量，市场表现为微涨。
于是，可以做出一个三阶段划分：
1、凹性主导，市场反直觉下跌；
2、流动性主导，市场弱反弹；
3、协调阶段，市场快速反弹；
在这里，有一个极其重要的点，流动性分布的改变并不是自发的，是需要外力推动的。也就是说，流动性分布无法自发地从A状态跃迁到B状态，它有一个必要条件——外力的持续推动。此外，还需要这个外力影响的范围比较广，对系统流动性分布产生较大影响，否则我们将无法观察到一个显著的宏观现象。综合影响流动性分布的外力所需要具备的必要特征：1、持续性；2、广泛性。
重要经济指标的时间节奏起到了这个作用。风格a对应了漫长的衰退期，风格b则对应了漫长的复苏期。
只有某种潜在的、持续的、广泛的不均衡，才会带来流动性分布上广泛的不均衡。
从这个角度来看，对于稳增长我们知道需要关注什么了：
1、重要经济指标向上的空间；
2、重要经济指标向上的斜率；
3、重要经济指标向上持续的时间；
对照现实
1、由于凹性的存在，在指数的底部，市场会消耗巨大的流动性——股市的流动性陷阱，虽然有大量的抄底资金进入，但市场涨不起来；
2、如果市场没有什么主线——缺乏结构分布外力，系统需要不断地堆流动性，直到堆到逃逸速度——形成全面牛市，也有可能堆不到；
3、如果市场有主线，结构分布也会贡献外力，这会加速系统市值的增长，增加系统越过逃逸速度的可能性——形成结构牛市；
4、在早期阶段，系统需要仰仗外力越过逃逸速度，要么是靠总量流动性的增加，要么是靠流动性分布向不均衡偏离。
5、当系统越过逃逸速度，财富效应就开始起作用，少量的流动性增加就会带来大量的市值增长；
6、这个阶段市场有很强的正反馈效应，流动性上涨带来了更多的股价上涨，股价上涨又带来了更多的流动性；
7、系统不再那么依赖于基本面所制造的分布失衡，只要基本面方面不再出现重大的风格转向事件就好。
综上所述，我们就可以从理论上搞清楚两个问题：
1、一波主线行情是如何诞生的？
行情的早期需要两股外力的持续作用，1、总量流动性不断增加；2、有偏的基本面时间节奏持续扩大流动性分布失衡，直到两股外力把市场推过逃逸速度。在这个点市场才开始有了信仰。
2、在什么阶段市场才会形成比较强的信仰？
股价上涨才会创造信仰，初始的上涨需要借助外力，直到市场越过逃逸速度，稳固的信仰诞生了。
根据短时间市场走势来判断主线是否得到市场认可是一个错误的思路，我们最起码需要控制好其他变量影响。
总结
逻辑从来都是反的，股价得先涨了，我们才会逐渐乐观，才有了信仰。
初始阶段上涨所依靠的并不是人们的乐观情绪，而是两股外力：1、总量流动性；2、经济基本面和政策面变化所带来的分布偏离。
所以，大家想什么，说什么不是那么重要，毕竟市场离预期自我实现的位置还远。
那么，什么是资金阻力最小的方向呢？能借到尽可能多外力的方向。现在稳增长就属于这个方向。
其他方向能借到力吗？可以借到总量方面的力量，但无法借到结构方面的力量，所以，它们不是阻力最小的方向。
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