#昆明豪宅# 高颜值豪宅正在成为硬通货#买豪宅不仅是对当下生活的改善，更是对未来生活的长远投资。
房子溢价能力历来被看作检验豪宅价值的验金石。在去年6月结束的一场法拍里，位于杭州下城区的绿城凤起潮鸣，经过423轮竞价角逐，延时340次，最终以1851万元溢价成交，比起拍价足足高出748万元，折合单价12.57万/平。
根据安居客数据显示，杭州凤起潮鸣周边住宅项目二手房源挂牌价在4-5万/平之间，对比此次法拍结果来看，足见其强悍溢价力，堪称资产“堡垒”。
值得一提的是，这种溢价力跟建筑的建成年代似乎没有关系。还有一个典型例子，绿城经典改善作品上海黄浦湾，在另一场法拍里的战况比凤起潮鸣更激烈，最后以高出起拍价2894万的价格溢价成交，折合单价达16.8万/平，高于周边12-14万/平的价格水平。
要知道黄浦湾建成于2017年，要说物业、户型有多牛，但也毕竟是5年前的作品。而其周边同一地段还不乏有更年轻的TOP级别产品，比如融创外滩壹号院（2019年开盘，单价约14万/平）和绿地海珀外滩（2021年底开盘，单价约12.8万/平），但在二手房源挂牌价表现仍有差距。
由此可见，豪宅在某种程度上正在成为一种硬通货。但耐人寻味的是，为什么在同样地段资源基础上，豪宅们溢价表现会有不同，甚至建成年代更早一些的反而溢价能力还要更强一些呢？
这个问题，可能要回到住宅观感处找寻答案。尤其是存量市场，回归到了市场经济状态，买卖双方自由定价。既然地段、配套等前置资源几乎一致，那还有什么会影响你的最终决策结果呢？住宅建筑颜值。如果不仅颜值高，而且还能保持和新房状态时一样的状态，那就更好。
但是想要做好以上两点，却不是一件容易的事情。颜值高，意味着建筑设计语言要跨越时间，无论过去多久，依然是经典耐看的；要做到立面常新，那就得要求超强的产品能力。巧的是，这些都是前文例子中的豪宅教父——绿城，一直被市场广泛认可的地方。
所以，当绿城传奇豪宅项目鳯起系列官宣落地昆明那刻起，观察它如何演绎颜值美学、怎样和当地水土产生奇妙化学反应，也成了市场最津津乐道的事。
极简即为经典
以纯粹对抗时间
“以无胜有，以简胜繁”。在流淌的时间里，尽可能舍弃那些繁琐、次要的东西，做到恰到好处的留白，只会让主体获得更加强烈的表现。昆明绿城·鳳起蘭庭一脉相承并延续的，正是绿城这份建筑美学主义。
建筑主体以Super flat极简主义赋予立面的豪宅秩序感，奠定建筑优雅气质，配合中空LOW-E玻璃、铝板、仿石涂料等超越行业标准的优质材料，传达生活与建筑美学的纯粹品味。是绿城改善项目，之所以能成为抗衡时光的时代人居建筑作品的公开秘笈。
Less is more
背后是精心的设计取舍
极简不意味着简单，而是精准、坚定地剔除繁杂之物。当视觉回归纯粹以后，建筑里线条走向、配色运用，这些张力关系就变得更加突出。所以，对于立面的精细化程度要求将会更高。
昆明绿城鳯起蘭庭立面上简洁干净的线条呈现背后，就是一场项目设计和营造的精心取舍。
鳯起蘭庭将传统建筑外框缩窄，同时弱化影响室内外视觉观感的窗户边框，实现0.28+超常规的“窗地比”。这样做的好处，是让室内采光、景观视觉更大化，也使整体建筑能像一扇“天幕镜面”般通透和轻盈。
不仅如此，我们观察到，或许是出于昆明天空四季皆蓝的气候考量，鳯起蘭庭弱化了不少竖向建筑线条，转而去增加横向延伸感。让全玻璃立面的建筑在近人尺度下，有着舒展大气的层次感；而在远观角度看，又能与云端融为一体。让建筑成为城市另一道风景，是永不过时的做法，但这需要美学天分。Less is more
背后是精心的设计取舍
极简不意味着简单，而是精准、坚定地剔除繁杂之物。当视觉回归纯粹以后，建筑里线条走向、配色运用，这些张力关系就变得更加突出。所以，对于立面的精细化程度要求将会更高。
昆明绿城鳯起蘭庭立面上简洁干净的线条呈现背后，就是一场项目设计和营造的精心取舍。
鳯起蘭庭将传统建筑外框缩窄，同时弱化影响室内外视觉观感的窗户边框，实现0.28+超常规的“窗地比”。这样做的好处，是让室内采光、景观视觉更大化，也使整体建筑能像一扇“天幕镜面”般通透和轻盈。
不仅如此，我们观察到，或许是出于昆明天空四季皆蓝的气候考量，鳯起蘭庭弱化了不少竖向建筑线条，转而去增加横向延伸感。让全玻璃立面的建筑在近人尺度下，有着舒展大气的层次感；而在远观角度看，又能与云端融为一体。让建筑成为城市另一道风景，是永不过时的做法，但这需要美学天分。
在建筑配色选取上，鳳起蘭庭线条主体选用纯净无暇的白色铝板配以层次质感细腻的金色型材，90%白+10%金的时尚界经典搭配法则，来搭配质感水晶灰LOW-E玻璃。让原本冷峻的建筑配色中，融入如春城黄昏晚霞般的温度。
不牺牲实用性
适才而用守护好颜值和建筑生命
外立面的颜值观感，决定了建筑给人的第一印象。但真正体现豪宅质感，肩负起项目溢价力的，则要回归到建筑的实用和生命性问题上。最为关键的一环，就是材料的选择与搭配。
来看鳯起蘭庭的选材：立面采用LOW-E玻璃+铝板+铝线条+石材的组合，外墙涂料选择的是水性氟碳漆+质感涂料，均高于行业平均水平。你会发现，这种搭配不仅满足了产品的品质感和价值感，更是外立面使用的耐久度的保障，是高品质生活的延续。一样样展开来看：不牺牲实用性
适才而用守护好颜值和建筑生命
外立面的颜值观感，决定了建筑给人的第一印象。但真正体现豪宅质感，肩负起项目溢价力的，则要回归到建筑的实用和生命性问题上。最为关键的一环，就是材料的选择与搭配。
来看鳯起蘭庭的选材：立面采用LOW-E玻璃+铝板+铝线条+石材的组合，外墙涂料选择的是水性氟碳漆+质感涂料，均高于行业平均水平。你会发现，这种搭配不仅满足了产品的品质感和价值感，更是外立面使用的耐久度的保障，是高品质生活的延续。一样样展开来看：
LOW-E中空玻璃，除了颜值和耐久以外，还具备非常节能、降噪、透光三大优点。
得益于这层中间空气层的保护，导热系数比普通玻璃低得多，可以减少热量传播40%以上，大幅度降低空调耗电，达到夏天隔热、冬天保暖的效果；
并且还是一种理想的降噪音材料。当室外声音在进入室内前，需要经过4轮反射，最终能穿透这层堡垒的能量早已被削弱到几不可查，能保持室内的舒适静谧生活；
而中空LOW-E玻璃还具有良好的单透性，业主在室内享受大面窗带来的高通透采光、一览春城天际线阳光、美景的同时，还能保有充分隐私空间。
铝板+铝线条大家肯定比较熟悉，在高端住宅中是常常被选用的材料，兼顾环保、美观的作用，也为立面提供灵动感造型。
值得一提的是，鳯起蘭庭采用的水性氟碳防腐外墙涂料。
虽然由于材料成本高、工艺麻烦导致人工费成本也很高，所以在昆明乃至国内住宅项目中选用的比较少。但优点也非常明显。根据中性盐雾试验，涂抹氟碳漆的涂层可以通过3000小时的考验，户外使用寿命普遍都在25年以上，而普通石漆只在15年左右的寿命。
坦率地说，如果不是专业人士，大部分人可能要到房屋经过多年风吹日晒，和其他项目形成明显对比之后才会发现其中奥妙。短时间里并不是一件讨好的事，但绿城还是选择在这个细节里这么做了。这份对产品品质的偏执，比我们想象的还要更加投入。
在落地昆明之前，已经在中国落地的10个鳯起产品。通过这一座座的地标式作品，不断向市场证明，城市稀缺区位资源是一个经得住市场考验豪宅项目的锦上添花，但更为安身立命的，是项目自身具备足够强大的产品能力。
在专注产品—形成口碑—造就溢价—塑造更好产品这条良性循环线上，昆明鳯起吸取前10代产品精华时，也在不断完成自身进化。
除了延续产品系高耐久颜值外，细节上还将带来极阔居住空间、六重静音系统、全屋软水健康系统、多重居家智能系统、沉浸式景观园林、乐活泛会所以及荷兰皇家巴特勒管家物业体系等生活全维度升级。最终，又会造就更好的口碑，也将在昆明成就出属于它的“溢价奇迹”。
房子溢价能力历来被看作检验豪宅价值的验金石。在去年6月结束的一场法拍里，位于杭州下城区的绿城凤起潮鸣，经过423轮竞价角逐，延时340次，最终以1851万元溢价成交，比起拍价足足高出748万元，折合单价12.57万/平。
根据安居客数据显示，杭州凤起潮鸣周边住宅项目二手房源挂牌价在4-5万/平之间，对比此次法拍结果来看，足见其强悍溢价力，堪称资产“堡垒”。
值得一提的是，这种溢价力跟建筑的建成年代似乎没有关系。还有一个典型例子，绿城经典改善作品上海黄浦湾，在另一场法拍里的战况比凤起潮鸣更激烈，最后以高出起拍价2894万的价格溢价成交，折合单价达16.8万/平，高于周边12-14万/平的价格水平。
要知道黄浦湾建成于2017年，要说物业、户型有多牛，但也毕竟是5年前的作品。而其周边同一地段还不乏有更年轻的TOP级别产品，比如融创外滩壹号院（2019年开盘，单价约14万/平）和绿地海珀外滩（2021年底开盘，单价约12.8万/平），但在二手房源挂牌价表现仍有差距。
由此可见，豪宅在某种程度上正在成为一种硬通货。但耐人寻味的是，为什么在同样地段资源基础上，豪宅们溢价表现会有不同，甚至建成年代更早一些的反而溢价能力还要更强一些呢？
这个问题，可能要回到住宅观感处找寻答案。尤其是存量市场，回归到了市场经济状态，买卖双方自由定价。既然地段、配套等前置资源几乎一致，那还有什么会影响你的最终决策结果呢？住宅建筑颜值。如果不仅颜值高，而且还能保持和新房状态时一样的状态，那就更好。
但是想要做好以上两点，却不是一件容易的事情。颜值高，意味着建筑设计语言要跨越时间，无论过去多久，依然是经典耐看的；要做到立面常新，那就得要求超强的产品能力。巧的是，这些都是前文例子中的豪宅教父——绿城，一直被市场广泛认可的地方。
所以，当绿城传奇豪宅项目鳯起系列官宣落地昆明那刻起，观察它如何演绎颜值美学、怎样和当地水土产生奇妙化学反应，也成了市场最津津乐道的事。
极简即为经典
以纯粹对抗时间
“以无胜有，以简胜繁”。在流淌的时间里，尽可能舍弃那些繁琐、次要的东西，做到恰到好处的留白，只会让主体获得更加强烈的表现。昆明绿城·鳳起蘭庭一脉相承并延续的，正是绿城这份建筑美学主义。
建筑主体以Super flat极简主义赋予立面的豪宅秩序感，奠定建筑优雅气质，配合中空LOW-E玻璃、铝板、仿石涂料等超越行业标准的优质材料，传达生活与建筑美学的纯粹品味。是绿城改善项目，之所以能成为抗衡时光的时代人居建筑作品的公开秘笈。
Less is more
背后是精心的设计取舍
极简不意味着简单，而是精准、坚定地剔除繁杂之物。当视觉回归纯粹以后，建筑里线条走向、配色运用，这些张力关系就变得更加突出。所以，对于立面的精细化程度要求将会更高。
昆明绿城鳯起蘭庭立面上简洁干净的线条呈现背后，就是一场项目设计和营造的精心取舍。
鳯起蘭庭将传统建筑外框缩窄，同时弱化影响室内外视觉观感的窗户边框，实现0.28+超常规的“窗地比”。这样做的好处，是让室内采光、景观视觉更大化，也使整体建筑能像一扇“天幕镜面”般通透和轻盈。
不仅如此，我们观察到，或许是出于昆明天空四季皆蓝的气候考量，鳯起蘭庭弱化了不少竖向建筑线条，转而去增加横向延伸感。让全玻璃立面的建筑在近人尺度下，有着舒展大气的层次感；而在远观角度看，又能与云端融为一体。让建筑成为城市另一道风景，是永不过时的做法，但这需要美学天分。Less is more
背后是精心的设计取舍
极简不意味着简单，而是精准、坚定地剔除繁杂之物。当视觉回归纯粹以后，建筑里线条走向、配色运用，这些张力关系就变得更加突出。所以，对于立面的精细化程度要求将会更高。
昆明绿城鳯起蘭庭立面上简洁干净的线条呈现背后，就是一场项目设计和营造的精心取舍。
鳯起蘭庭将传统建筑外框缩窄，同时弱化影响室内外视觉观感的窗户边框，实现0.28+超常规的“窗地比”。这样做的好处，是让室内采光、景观视觉更大化，也使整体建筑能像一扇“天幕镜面”般通透和轻盈。
不仅如此，我们观察到，或许是出于昆明天空四季皆蓝的气候考量，鳯起蘭庭弱化了不少竖向建筑线条，转而去增加横向延伸感。让全玻璃立面的建筑在近人尺度下，有着舒展大气的层次感；而在远观角度看，又能与云端融为一体。让建筑成为城市另一道风景，是永不过时的做法，但这需要美学天分。
在建筑配色选取上，鳳起蘭庭线条主体选用纯净无暇的白色铝板配以层次质感细腻的金色型材，90%白+10%金的时尚界经典搭配法则，来搭配质感水晶灰LOW-E玻璃。让原本冷峻的建筑配色中，融入如春城黄昏晚霞般的温度。
不牺牲实用性
适才而用守护好颜值和建筑生命
外立面的颜值观感，决定了建筑给人的第一印象。但真正体现豪宅质感，肩负起项目溢价力的，则要回归到建筑的实用和生命性问题上。最为关键的一环，就是材料的选择与搭配。
来看鳯起蘭庭的选材：立面采用LOW-E玻璃+铝板+铝线条+石材的组合，外墙涂料选择的是水性氟碳漆+质感涂料，均高于行业平均水平。你会发现，这种搭配不仅满足了产品的品质感和价值感，更是外立面使用的耐久度的保障，是高品质生活的延续。一样样展开来看：不牺牲实用性
适才而用守护好颜值和建筑生命
外立面的颜值观感，决定了建筑给人的第一印象。但真正体现豪宅质感，肩负起项目溢价力的，则要回归到建筑的实用和生命性问题上。最为关键的一环，就是材料的选择与搭配。
来看鳯起蘭庭的选材：立面采用LOW-E玻璃+铝板+铝线条+石材的组合，外墙涂料选择的是水性氟碳漆+质感涂料，均高于行业平均水平。你会发现，这种搭配不仅满足了产品的品质感和价值感，更是外立面使用的耐久度的保障，是高品质生活的延续。一样样展开来看：
LOW-E中空玻璃，除了颜值和耐久以外，还具备非常节能、降噪、透光三大优点。
得益于这层中间空气层的保护，导热系数比普通玻璃低得多，可以减少热量传播40%以上，大幅度降低空调耗电，达到夏天隔热、冬天保暖的效果；
并且还是一种理想的降噪音材料。当室外声音在进入室内前，需要经过4轮反射，最终能穿透这层堡垒的能量早已被削弱到几不可查，能保持室内的舒适静谧生活；
而中空LOW-E玻璃还具有良好的单透性，业主在室内享受大面窗带来的高通透采光、一览春城天际线阳光、美景的同时，还能保有充分隐私空间。
铝板+铝线条大家肯定比较熟悉，在高端住宅中是常常被选用的材料，兼顾环保、美观的作用，也为立面提供灵动感造型。
值得一提的是，鳯起蘭庭采用的水性氟碳防腐外墙涂料。
虽然由于材料成本高、工艺麻烦导致人工费成本也很高，所以在昆明乃至国内住宅项目中选用的比较少。但优点也非常明显。根据中性盐雾试验，涂抹氟碳漆的涂层可以通过3000小时的考验，户外使用寿命普遍都在25年以上，而普通石漆只在15年左右的寿命。
坦率地说，如果不是专业人士，大部分人可能要到房屋经过多年风吹日晒，和其他项目形成明显对比之后才会发现其中奥妙。短时间里并不是一件讨好的事，但绿城还是选择在这个细节里这么做了。这份对产品品质的偏执，比我们想象的还要更加投入。
在落地昆明之前，已经在中国落地的10个鳯起产品。通过这一座座的地标式作品，不断向市场证明，城市稀缺区位资源是一个经得住市场考验豪宅项目的锦上添花，但更为安身立命的，是项目自身具备足够强大的产品能力。
在专注产品—形成口碑—造就溢价—塑造更好产品这条良性循环线上，昆明鳯起吸取前10代产品精华时，也在不断完成自身进化。
除了延续产品系高耐久颜值外，细节上还将带来极阔居住空间、六重静音系统、全屋软水健康系统、多重居家智能系统、沉浸式景观园林、乐活泛会所以及荷兰皇家巴特勒管家物业体系等生活全维度升级。最终，又会造就更好的口碑，也将在昆明成就出属于它的“溢价奇迹”。
郑州首家文旅企业启动上市筹备工作！银基文旅IPO项目启动暨辅导机构签约仪式举行
郑州首家文旅企业启动上市前期筹备工作。 3月9日上午，银基文旅IPO项目启动暨辅导机构签约仪式在银基冰雪酒店水晶宴会厅举行。此次银基文旅IPO项目启动是与中信证券、信永中和会计师事务所、北京康达律师事务所等专业机构合作，为后续上市准备工作保驾护航。来自省市文旅、金融部门、辅导机构等领域的百余名嘉宾出席签约仪式，共同见证这一重要时刻。
郑州首家文旅企业启动上市前期筹备工作。 3月9日上午，银基文旅IPO项目启动暨辅导机构签约仪式在银基冰雪酒店水晶宴会厅举行。此次银基文旅IPO项目启动是与中信证券、信永中和会计师事务所、北京康达律师事务所等专业机构合作，为后续上市准备工作保驾护航。来自省市文旅、金融部门、辅导机构等领域的百余名嘉宾出席签约仪式，共同见证这一重要时刻。
#珠城曝光台# 判了！追回37万多元，蚌埠这个小区业委会告了前物业
昨天，万方水晶城小区业委会在小区公示栏里贴出了一则公示，小区业委会代表全体业主和前物业公司的官司暂时告一段落了。小区业委会主张前物业公司返还小区的公共区域收益得到蚌山区人民法院的支持，前物业公司被判支付业委会37万多元。
采访中，记者获悉，今年以来，该小区利用公共区域收益，已经为全体业主实现了总计16万多元的收入。
▲小区儿童游乐区改造前。
一台遗留电脑里隐藏的关键信息
小区业委会和物业有矛盾的很多，但一直追着物业要钱，最后还能获得法律支持的不多。今年十一月二十二日，蚌山区人民法院对经开区万方水晶城业委会与蚌埠市宇鹏物业公司之间物业服务合同纠纷一案做出一审判决。
宇鹏物业是万方水晶城小区的前物业公司，今年5月份正式撤出该小区。8月份，小区业委会搜集到证据，决定起诉前物业宇鹏公司，并正式向法院递交诉状，要求物业公司返还之前利用小区公共区域获取的经济利益。
“取证环节很麻烦，我们一直没能掌握物业的具体账目，也不知道公共区域的收益到底有多少。费了一番周折才算找到了。”万方水晶城小区业委会主任董郁森告诉记者，小区业委会之前一直要求前物业公司公开账目，将公共区域收益返还给全体小区业主，但一直被拒绝。业委会无法掌握具体账目和相关数据，难以进行起诉。
今年5月，前物业公司撤出小区后，遗留下了一台工作电脑。业委会人员打开电脑后也没有发现任何有价值的数据，电脑里的信息全部被清除了，硬盘全部重做了。业委会请来专业人员复原了电脑硬盘中的数据，找到了前物业公司利用小区地面停车位收取费用的具体数据。
之后，业委会又联系到在小区里投放电梯广告的商家，布设饮水机、快递柜的商家，找到了这些商家和前物业公司之间合作时的账目或发票，获取了小区各类公共区域具体收益的信息后，向法院提起诉讼。
八月初，蚌山区法院对此案进行了审理。
法院一审判决公共收益“三七开”
在这份判决书中，蚌山区法院认为，万方水晶城业委会提出的几项主张，如2015年1月1日至2021年1月31日期间的地上临时停车位租金收益523340元、2019年8月20日至2020年1月19日电梯广告收入3242元、2020年11月1日至2021年3月31日的快递柜收入3572元、2018年6月18日至2018年11月17日的纯净水租金收入450元，予以采信。
法院认定在这些收入基础上，应考虑小区运营需要一定的运营成本，根据公平原则，酌情扣除30%的运营成本，前物业公司应返还业主委员会的公共收益371422.80元（530604×70%）。
蚌山区法院依照《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规做出判决。要求被告蚌埠市宇鹏物业管理有限公司于判决生效之日起十日内在万方水晶城小区显著位置张贴公布2011年11月至2021年1月31日收取的公共收益明细；并于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠经济开发区淮河行政事务管理中心万方水晶城小区业主委员会万方水晶城小区公共区域收益371422.80元。
法院驳回了原告经开区万方水晶城小区业委会的其他诉讼请求。同时明确告知原告、被告双方，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
▲利用公共区域收益重新改造后的小区儿童游乐区。
半年来，公共区域已为业主创收16万多元
小区业委会主任董郁森告诉记者，如果对方没有再提起上诉，小区全体业主最终赢了官司，这笔钱会被用来维修、提升小区内部道路以及维护一些公共设施。
“我们小区很多业主的车辆是停在小区路面的，由物业收取停车的相关费用。小区道路显然是公共区域，这笔钱中就有公共区域收益，当然是要返还给全体业主的。我们小区之所以公共区域收益比较可观，主要是地上的路面车位较多。”董郁森说，利用小区公共区域的收益对小区公共设施进行维修、提升或改造已经不是第一次。今年5月后，小区业委会与新的物业公司签物业服务合同时，就特别明确了，物业公司应公开所有物业服务收费账目，并定期返还小区公共区域收益给全体业主。半年多来该小区业委会代表全体业主，已经收到了新物业公司返还的16万多元的小区公共区域收入。这些收入被用来改造了小区儿童游乐区以及几个出入口的人行道闸和机动车道闸。
采访中，记者获知，前物业公司目前也正在对小区拖欠物业费的170多户业主进行起诉。
物业不公开账目 不返还公共区域收益 将面临处罚
目前，法律对小区公共收益部分如何分配规定得非常明确，很多人对此都有所知晓。根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物业管理条例》也有明确规定，利用小区共有部位、共有设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《民法典》第二百八十二条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
毋庸置疑，业主对小区内的道路、外墙、电梯等公共设施享有所有权和管理权。但在采访中，记者发现不少小区业主常常忽视对自身权益的维护，公共区域收益更是一笔“糊涂账”。如今，住宅小区的大堂、电梯间经常出现平面或电子显示屏广告，小区内自动售卖食品、饮用水的设备也很常见，车位被出售或转租，各种收入加起来，真正能捋清楚的小区业主并不多。
记者联系了市住建局物业管理科负责人李晓伟，他表示，作为物业公司的主管部门，要求物业企业定期向小区业主公开公共区域收支账目，在刨除了物业管理的成本后，物业公司要将公共区域的收益返还小区全体业主。对于不公开账目、不返还业主应得收益的企业，主管部门要将其纳入信用评价考核体系中，情节严重将面临严厉处罚。
蚌埠日报全媒体记者 陈 瑶文/图
昨天，万方水晶城小区业委会在小区公示栏里贴出了一则公示，小区业委会代表全体业主和前物业公司的官司暂时告一段落了。小区业委会主张前物业公司返还小区的公共区域收益得到蚌山区人民法院的支持，前物业公司被判支付业委会37万多元。
采访中，记者获悉，今年以来，该小区利用公共区域收益，已经为全体业主实现了总计16万多元的收入。
▲小区儿童游乐区改造前。
一台遗留电脑里隐藏的关键信息
小区业委会和物业有矛盾的很多，但一直追着物业要钱，最后还能获得法律支持的不多。今年十一月二十二日，蚌山区人民法院对经开区万方水晶城业委会与蚌埠市宇鹏物业公司之间物业服务合同纠纷一案做出一审判决。
宇鹏物业是万方水晶城小区的前物业公司，今年5月份正式撤出该小区。8月份，小区业委会搜集到证据，决定起诉前物业宇鹏公司，并正式向法院递交诉状，要求物业公司返还之前利用小区公共区域获取的经济利益。
“取证环节很麻烦，我们一直没能掌握物业的具体账目，也不知道公共区域的收益到底有多少。费了一番周折才算找到了。”万方水晶城小区业委会主任董郁森告诉记者，小区业委会之前一直要求前物业公司公开账目，将公共区域收益返还给全体小区业主，但一直被拒绝。业委会无法掌握具体账目和相关数据，难以进行起诉。
今年5月，前物业公司撤出小区后，遗留下了一台工作电脑。业委会人员打开电脑后也没有发现任何有价值的数据，电脑里的信息全部被清除了，硬盘全部重做了。业委会请来专业人员复原了电脑硬盘中的数据，找到了前物业公司利用小区地面停车位收取费用的具体数据。
之后，业委会又联系到在小区里投放电梯广告的商家，布设饮水机、快递柜的商家，找到了这些商家和前物业公司之间合作时的账目或发票，获取了小区各类公共区域具体收益的信息后，向法院提起诉讼。
八月初，蚌山区法院对此案进行了审理。
法院一审判决公共收益“三七开”
在这份判决书中，蚌山区法院认为，万方水晶城业委会提出的几项主张，如2015年1月1日至2021年1月31日期间的地上临时停车位租金收益523340元、2019年8月20日至2020年1月19日电梯广告收入3242元、2020年11月1日至2021年3月31日的快递柜收入3572元、2018年6月18日至2018年11月17日的纯净水租金收入450元，予以采信。
法院认定在这些收入基础上，应考虑小区运营需要一定的运营成本，根据公平原则，酌情扣除30%的运营成本，前物业公司应返还业主委员会的公共收益371422.80元（530604×70%）。
蚌山区法院依照《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规做出判决。要求被告蚌埠市宇鹏物业管理有限公司于判决生效之日起十日内在万方水晶城小区显著位置张贴公布2011年11月至2021年1月31日收取的公共收益明细；并于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠经济开发区淮河行政事务管理中心万方水晶城小区业主委员会万方水晶城小区公共区域收益371422.80元。
法院驳回了原告经开区万方水晶城小区业委会的其他诉讼请求。同时明确告知原告、被告双方，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
▲利用公共区域收益重新改造后的小区儿童游乐区。
半年来，公共区域已为业主创收16万多元
小区业委会主任董郁森告诉记者，如果对方没有再提起上诉，小区全体业主最终赢了官司，这笔钱会被用来维修、提升小区内部道路以及维护一些公共设施。
“我们小区很多业主的车辆是停在小区路面的，由物业收取停车的相关费用。小区道路显然是公共区域，这笔钱中就有公共区域收益，当然是要返还给全体业主的。我们小区之所以公共区域收益比较可观，主要是地上的路面车位较多。”董郁森说，利用小区公共区域的收益对小区公共设施进行维修、提升或改造已经不是第一次。今年5月后，小区业委会与新的物业公司签物业服务合同时，就特别明确了，物业公司应公开所有物业服务收费账目，并定期返还小区公共区域收益给全体业主。半年多来该小区业委会代表全体业主，已经收到了新物业公司返还的16万多元的小区公共区域收入。这些收入被用来改造了小区儿童游乐区以及几个出入口的人行道闸和机动车道闸。
采访中，记者获知，前物业公司目前也正在对小区拖欠物业费的170多户业主进行起诉。
物业不公开账目 不返还公共区域收益 将面临处罚
目前，法律对小区公共收益部分如何分配规定得非常明确，很多人对此都有所知晓。根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物业管理条例》也有明确规定，利用小区共有部位、共有设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《民法典》第二百八十二条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
毋庸置疑，业主对小区内的道路、外墙、电梯等公共设施享有所有权和管理权。但在采访中，记者发现不少小区业主常常忽视对自身权益的维护，公共区域收益更是一笔“糊涂账”。如今，住宅小区的大堂、电梯间经常出现平面或电子显示屏广告，小区内自动售卖食品、饮用水的设备也很常见，车位被出售或转租，各种收入加起来，真正能捋清楚的小区业主并不多。
记者联系了市住建局物业管理科负责人李晓伟，他表示，作为物业公司的主管部门，要求物业企业定期向小区业主公开公共区域收支账目，在刨除了物业管理的成本后，物业公司要将公共区域的收益返还小区全体业主。对于不公开账目、不返还业主应得收益的企业，主管部门要将其纳入信用评价考核体系中，情节严重将面临严厉处罚。
蚌埠日报全媒体记者 陈 瑶文/图
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