上海2022年土拍3500亿，一二手房价差缩小成隐忧？
近期对于上海楼市，有个众说纷纭分歧比较大的争论，即上海土拍金额创新高，一二手房价差缩小后，预判2023年新房和二手房左右互搏，市场博弈的悲观前景
今年上海受疫情影响，土拍之密集力度之大，已众所周知，基本疫情后六月复工开始，每月一拍，给社会面观感是铺天盖地而来，远超以往诸年；甚至有自媒体总结出来了，今年土拍金额是2019～2021年之和，从而得出了2023年新房上市是往年四五倍，从而对二手房有挤出效应
初听之下让人有点惊诧，似乎也很合理，毕竟今年疫情重创魔都，愈加经济下行，似乎上海有破格之举亦属正常；笔者已引用自媒体数据，和几位朋友一聊之下，深感今年土拍有竭泽而渔之势，2023年楼市恐怕有大问题；然而毕竟是行业老法师，考量之下，觉得有众多矛盾之处，不要谈城市经营典范的上海，任何一个有规划的县城，亦不会做如此“顾头不顾尾”之举
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有句老话“没有调查研究，就没有发言权”，已故台湾评论家李敖也有句话“上穷碧落下地幔，动手动脚找东西”，我们评判事物，往往面红耳赤于方向的分歧，而忘记下评判倚仗根据的虚实
一查之下，果不其然，被某些不良媒体误导；上海土拍金额，2019年1540亿，2020年创记录2900亿，2021年滑落至1724亿；今年即2022年，已土拍三轮2700亿，第四轮已经启动800亿左右，全年3500亿
大众皆知，2020年是一个楼市大年，最近热搜倩前列的恒大老板21亿伦敦买大house，融创2100亿收购大战（今年融创连5亿美元债利息都违约），即在彼时；所以前年上海土拍破纪录亦属正常
今年上海土拍，大家所感受的原因大致成立，即疫情后财政急需回血，但也不全是，毕竟楼市下行史无前例，全国城市能够用卖地来平衡财政的，抬眼望去，不仅仅是屈指可数，而且是独一无二，只有上海有这样的市场容量和做派，其他城市“非不愿，实不能也”
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关于新房和二手房市场的关系。上海2021年市场细分数据，新房成交7万套，二手房28万套，很精准的1：4。新房能够“一房难求”，大家摇号如开盲盒忐忑不已，缘因和同地段二手房“价格倒挂”，这点也是土地住建部门的技巧和卖地逻辑。
实际评判，二手房市场是新房的根基，二手房市场成交向好，新房亦水涨船高，同理二手房如阴跌，新房成交热情亦下降；还有一个维度，对于上海这样全国最健康的房地产市场而言，目前置换性需求已成主力，新房市场的买家，实际就是二手房市场刚刚交易的业主，两者还存在因果关系
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上海今年房地产市场，虽然在全国独占鳌头，但也难免受影响，二手房市场始终不能突破两万套的荣枯线，更勿论2.5万套的价格临界点，全年成交目前1～9月在12万～13万套之间，月均1.3万套（受疫情两个月居家为成交冰点拖累），以目前速度年底成交20万套左右，远远达不到去年的28万套
新房市场来看，由于今年土拍的确又破纪录，达到3500亿，成交面积亦是去年两倍，用模糊数学不那么精确的估算，2023年新房推盘套数大致在14万套，现在比较确认的是，明年Q1即1～3月，新盘即在3万套左右；以目前二手房市场的成交量，显然不能给新房市场提供足够多的客源，届时新房市场可能出现相当程度的认购率不足，此现象对于上海地产市场布局，是不能接受的
——————h
是以笔者预判，上海要明年新房市场保持热度，即可俗话说的供需两旺，必须在2022年余下的时间，即第四季度，二手房市场必须量价齐升。而今年全国地产市场下行的背景下，这个任务是比较艰难的
好在上海今年是全国楼市的一股清流，在如火如荼的救市政策齐发中，保持了最大的克制和矜持，因此现在政策工具箱还有很多利器，笔者毫不怀疑，2022年Q4上海二手房市场会有一个小高峰，即井喷式的爆发，必须最后两个月月均＞2.5万套
短时间能够迅速拉升成交量，靠什么灵丹妙药？其实答案是透明的，靠政策，靠刺激政策
至于什么角度出政策，会达到什么程度，要相信主管部门运筹帷幄的能力，且拭目以待
近期对于上海楼市，有个众说纷纭分歧比较大的争论，即上海土拍金额创新高，一二手房价差缩小后，预判2023年新房和二手房左右互搏，市场博弈的悲观前景
今年上海受疫情影响，土拍之密集力度之大，已众所周知，基本疫情后六月复工开始，每月一拍，给社会面观感是铺天盖地而来，远超以往诸年；甚至有自媒体总结出来了，今年土拍金额是2019～2021年之和，从而得出了2023年新房上市是往年四五倍，从而对二手房有挤出效应
初听之下让人有点惊诧，似乎也很合理，毕竟今年疫情重创魔都，愈加经济下行，似乎上海有破格之举亦属正常；笔者已引用自媒体数据，和几位朋友一聊之下，深感今年土拍有竭泽而渔之势，2023年楼市恐怕有大问题；然而毕竟是行业老法师，考量之下，觉得有众多矛盾之处，不要谈城市经营典范的上海，任何一个有规划的县城，亦不会做如此“顾头不顾尾”之举
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有句老话“没有调查研究，就没有发言权”，已故台湾评论家李敖也有句话“上穷碧落下地幔，动手动脚找东西”，我们评判事物，往往面红耳赤于方向的分歧，而忘记下评判倚仗根据的虚实
一查之下，果不其然，被某些不良媒体误导；上海土拍金额，2019年1540亿，2020年创记录2900亿，2021年滑落至1724亿；今年即2022年，已土拍三轮2700亿，第四轮已经启动800亿左右，全年3500亿
大众皆知，2020年是一个楼市大年，最近热搜倩前列的恒大老板21亿伦敦买大house，融创2100亿收购大战（今年融创连5亿美元债利息都违约），即在彼时；所以前年上海土拍破纪录亦属正常
今年上海土拍，大家所感受的原因大致成立，即疫情后财政急需回血，但也不全是，毕竟楼市下行史无前例，全国城市能够用卖地来平衡财政的，抬眼望去，不仅仅是屈指可数，而且是独一无二，只有上海有这样的市场容量和做派，其他城市“非不愿，实不能也”
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关于新房和二手房市场的关系。上海2021年市场细分数据，新房成交7万套，二手房28万套，很精准的1：4。新房能够“一房难求”，大家摇号如开盲盒忐忑不已，缘因和同地段二手房“价格倒挂”，这点也是土地住建部门的技巧和卖地逻辑。
实际评判，二手房市场是新房的根基，二手房市场成交向好，新房亦水涨船高，同理二手房如阴跌，新房成交热情亦下降；还有一个维度，对于上海这样全国最健康的房地产市场而言，目前置换性需求已成主力，新房市场的买家，实际就是二手房市场刚刚交易的业主，两者还存在因果关系
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上海今年房地产市场，虽然在全国独占鳌头，但也难免受影响，二手房市场始终不能突破两万套的荣枯线，更勿论2.5万套的价格临界点，全年成交目前1～9月在12万～13万套之间，月均1.3万套（受疫情两个月居家为成交冰点拖累），以目前速度年底成交20万套左右，远远达不到去年的28万套
新房市场来看，由于今年土拍的确又破纪录，达到3500亿，成交面积亦是去年两倍，用模糊数学不那么精确的估算，2023年新房推盘套数大致在14万套，现在比较确认的是，明年Q1即1～3月，新盘即在3万套左右；以目前二手房市场的成交量，显然不能给新房市场提供足够多的客源，届时新房市场可能出现相当程度的认购率不足，此现象对于上海地产市场布局，是不能接受的
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是以笔者预判，上海要明年新房市场保持热度，即可俗话说的供需两旺，必须在2022年余下的时间，即第四季度，二手房市场必须量价齐升。而今年全国地产市场下行的背景下，这个任务是比较艰难的
好在上海今年是全国楼市的一股清流，在如火如荼的救市政策齐发中，保持了最大的克制和矜持，因此现在政策工具箱还有很多利器，笔者毫不怀疑，2022年Q4上海二手房市场会有一个小高峰，即井喷式的爆发，必须最后两个月月均＞2.5万套
短时间能够迅速拉升成交量，靠什么灵丹妙药？其实答案是透明的，靠政策，靠刺激政策
至于什么角度出政策，会达到什么程度，要相信主管部门运筹帷幄的能力，且拭目以待
今天是喜欢酷的第170天，但是我的超话等级才7级[允悲]
为啥呢，我没有去过下线其实本人超级想去但是，是个学生党，之前超话天天忘记签到，甚至一段时间因为我自身情况所以没有手机天天没签到[苦涩]
其实我一开始觉得我这个人就不会去喜欢哈圈，因为我之前没有接触过，但是在我看完少企的时候，我被小酷的歌带入坑了!因为真的特别喜欢!天天循环播放《别害怕》当然还有别的歌!
后面的我开始慢慢的去了解哈圈，我发现哈圈真的是技术流派耶!快嘴，旋律，各种各样真的让人很上头!
但是明年等我毕业了的那个暑假我一定要去一次下线看看我喜欢的这个Rap!所以还是希望疫情可以赶紧结束吧!
（想说的太多啦,先说这么多吧!）
为啥呢，我没有去过下线其实本人超级想去但是，是个学生党，之前超话天天忘记签到，甚至一段时间因为我自身情况所以没有手机天天没签到[苦涩]
其实我一开始觉得我这个人就不会去喜欢哈圈，因为我之前没有接触过，但是在我看完少企的时候，我被小酷的歌带入坑了!因为真的特别喜欢!天天循环播放《别害怕》当然还有别的歌!
后面的我开始慢慢的去了解哈圈，我发现哈圈真的是技术流派耶!快嘴，旋律，各种各样真的让人很上头!
但是明年等我毕业了的那个暑假我一定要去一次下线看看我喜欢的这个Rap!所以还是希望疫情可以赶紧结束吧!
（想说的太多啦,先说这么多吧!）
#你有超过七年以上的友情吗#
时至今日我和她已经认识十年了…
“从没想过我释怀我的彼此之间渐渐的远离是因为时间磨平了我们的友情…怎么形容那种感觉就是说，我还在乎她，但是没那么在乎了，偶尔会想起她，但不会再发消息给她了，唯一可以保持联系的理由大概是“新年快乐 生日快乐 …”
真正意义上的失联是在去年她生日，我第一次也是唯一一次忘记（错过了）她的生日，也是我第一次没有收到她送我生日礼物的一次，（其实在失去她之前我设想了千万种可能，就是有点没想到这么措不及防）
很多次觉得我该放弃她（因为感觉在我们的友情里，我付出的比我得到的少太多…害，失去是因为我太计较得失了么）但是她真的是我青春里最重要的女孩（之一）
“是一个很温柔很温柔的女孩子，说话语气总是轻轻的，那么多年很少见她发脾气，有时候笨的能自己把自己气哭…她真的很美好，就是我们没能成为一辈子的好朋友，我只陪她走了一段时间…”
希望她永远记得我，记得我的名字。
不知道这是不是我最后一次写关于她的事，但是我真的有所遗憾，没有计划中最后一面，最后一个拥抱，一次好好的不回头的告别…
时至今日我和她已经认识十年了…
“从没想过我释怀我的彼此之间渐渐的远离是因为时间磨平了我们的友情…怎么形容那种感觉就是说，我还在乎她，但是没那么在乎了，偶尔会想起她，但不会再发消息给她了，唯一可以保持联系的理由大概是“新年快乐 生日快乐 …”
真正意义上的失联是在去年她生日，我第一次也是唯一一次忘记（错过了）她的生日，也是我第一次没有收到她送我生日礼物的一次，（其实在失去她之前我设想了千万种可能，就是有点没想到这么措不及防）
很多次觉得我该放弃她（因为感觉在我们的友情里，我付出的比我得到的少太多…害，失去是因为我太计较得失了么）但是她真的是我青春里最重要的女孩（之一）
“是一个很温柔很温柔的女孩子，说话语气总是轻轻的，那么多年很少见她发脾气，有时候笨的能自己把自己气哭…她真的很美好，就是我们没能成为一辈子的好朋友，我只陪她走了一段时间…”
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不知道这是不是我最后一次写关于她的事，但是我真的有所遗憾，没有计划中最后一面，最后一个拥抱，一次好好的不回头的告别…
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