【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
# 措施｜阶段性减征部分乘用车购置税600亿元 成效几何？#
导 语
近日，国务院常务会议进一步部署稳经济一揽子措施，其中提到阶段性减征部分乘用车购置税600亿元。5月23日，国务院常务会议决定，实施6方面33项措施，努力推动经济回到正常轨道。针对促进汽车消费，主要分为乘用车和货车。
促进乘用车消费包括阶段性减征部分乘用车购置税600亿元等，涵盖税费减免、金融支持、促消费和有效投资多个层面。不过，目前具体的执行措施还未公布。
促进乘用车消费，要求汽车央企发放的900亿元货车贷款，并要求银企联动延期半年还本付息。
有分析认为，其普惠程度相当可观的，因为如果将600亿进行拆解，以每辆新车减征5000元购置税为前提，直接受益的就将超过1000万辆新车。
时间回到2009年，政府动用435亿元的购置税优惠政策，刺激了约370万辆汽车消费。再往前，2015-2017年间政府再次用了约1550亿元，执行的小排量购置税减半政策，刺激了近400万辆汽车消费。
5月17日在京召开“推动数字经济持续健康发展”专题协商会上，提出汽车下乡政策6月初有望出台。鼓励车型为15万元以内的汽车，每辆车补贴范围或在3000元-5000元。
针对汽车下乡补贴政策，业内专家预计，汽车下乡将促进燃油车20万-30万辆销量，促进新能源汽车30万-50万辆销量。
日前，国务院常务会议决定，实施6方面33项措施，涵盖税费减免、金融支持、促消费和有效投资多个层面，努力推动经济回到正常轨道。
值得注意的是，其中明确提出，阶段性减征部分乘用车购置税600亿元。
此消息一出，汽车圈狂喜。要知道，眼下车市太需要刺激提振了。
01 政策受惠主体“广泛而明确”！
近来，随着疫情形势的好转、政府保供稳链措施的推进以及众多企业加班加点抓生产，此前饱受疫情搓磨的汽车供应链正在加速恢复。业内人士普遍认为，汽车产能将在近几月间被追回。不过相较于汽车供应链，汽车消费复苏的过程似乎并不顺畅。
据国家统计局数据，今年3月，我国社会消费品零售总额同比下降3.5%。这是2020年8月以来首次出现负增长。而在4月，下滑势头加剧。国家统计局最新数据显示，今年4月，我国社会消费品零售总额同比下降11.1%。其中，汽车类零售额同比下滑31.6%，除汽车以外的消费品零售额同比下降8.4%。
诚然，4月本土疫情多发频发，波及全国多数省份，在疫情封控和避险情绪下，人们被动或主动减少出行，购车延迟，同时经销商大面积闭店，客流量和订单快速萎缩。在此情况下，汽车类零售额下滑并不意外。
不过同样不可否认的是，疫情对于人们消费购买力以及消费信心的消磨，进一步加剧了这一现象，且仍在持续影响汽车消费的复苏。乘联会指出，近期一些居民疫情后收入有所下降，进而影响消费，需求收缩的影响传导到汽车市场，疫情背景下，诸多企业出现停工难题，企业盈利受到巨大冲击，影响用户的收入水平，同时消费者预期未来经济向好的信心不足，对于诸如汽车一类大宗商品的消费趋于谨慎。
很显然，当下汽车消费亟需提振，而购置税减征或许称得上是强力措施。
据乘联会数据，今年1-4月我国累计乘用车传统燃油车的销量为492万辆，较去年同期累计增速下滑18%，其中4月传统狭义乘用车销量为67万辆，较去年同期下降55%，环比上月下降50%，下降幅度巨大。乘联会秘书长崔东树近期多次指出，从车市低迷的结构分析看，传统燃油车购买群体近年受冲击最大，最需要支持。
他表示：“目前鼓励传统燃油车消费很重要，因为买传统车的消费群体不是去买新能源车，而是形成结构低迷，是不买车了。穷人不买车是很严峻的问题，这首先是普通入门级消费群体购买力萎缩。目前部分消费者购买燃油车仍是低成本的特色，传统燃油车的自主品牌A级车很多在8万元以下，这也是很大的价格优势，但随着使用成本的上升，很多入门级消费者买不起燃油车，而主流电动车的价格更贵，因此购车消费受到抑制。”
而要知道的是，由于目前新能源汽车并没有购置税，此次购置税减征大概率主要针对燃油车，且不出意外的话，15万以下的家用燃油车将是此次购置税减征的主要对象。
回顾此前，购置税减征政策均有效提升了国内汽车销量。具体来看，国内已实施过两轮购置税减征政策，分别是2009年5%至2010年7.5%的购置税优惠，以及2015年10月-2016年5%至2017年底7.5%的购置税优惠。从销量端来看，2009年和2016年汽车销量分别突破1000万辆和2500万辆，同比增长45.5%、13.7%。
据平安证券分析，此次600亿元的额度相当于2021年我国车辆购置税的17%。一台10万元售价的燃油车购置税为8850元，若全部免征，600亿可惠及678万台燃油乘用车，约为2021年度燃油车规模的38%；若实施购置税减半政策，则单车减税4425元，可惠及1356万台燃油乘用车，约为2021年燃油车规模的75%。崔东树在接受采访时表示，如果购置税减免如同前两次主要针对小排量的乘用车，减征至5%左右的税率，粗略计算下来可以覆盖1100万辆车，带来5%的汽车消费增速。
02 “改善型需求”验证我国消费潜力
在国家提出“减征购置税”刺激汽车消费的时候，许多人阴阳怪气“百万兰博基尼发500优惠券”的“优惠套路”。这次国家的政策利好，显然和这些套路大不相同。许多人以为，购置税减半，对车价的影响不过5%。以当下疫情冲击的许多人收入受影响的程度，5%的“降价”能够刺激多少消费？
那是因为大家对“购车款的各项占比”缺乏清晰地认知。放在十几年前，买车分期和“零利率贷款”等还是极少数人选择的新事物，到了这几年，买车的款项构成，已经变成谁不用车贷买车，仿佛谁就特别傻。
在一辆车的售价里，购置税占比接近10%。可是车辆是可以分期的，购置税却要在开票时一次性支付。因此汽车购置税实际上占“首次购车款”中非常高的比例，如今购置税减半，对于买车一方来说，等于“购车初步资金直接减少10%以上”，足以选一辆更好的车。
我的第一辆车就是2015年买的，当年因为有排量1.6以下的减半购置税，我就买了一辆1.6T的车，购置税减半就是我当年选品牌，排量，车型对比的一个重要考量指标。
到了今年，在政策细则发布之前，销售终端其实很少有人会想到国家会把“购置税减半”直接补贴到2.0排量，算是大超预期了。很显然，与2009年，2015年国家两次刺激初始消费者不同，如今许多家庭都到了“第二台车的考虑阶段”。另外许多2009年那一拨买车的人，第一辆车都已经十几年了，也需要考虑“改善型需求”了。
因此将“购置税减半”的范围扩大到2.0排量和30万以内，就是要刺激过去两拨购车潮已经买了“经济型首车”的人，释放第二辆“车辆升级”的需求。为什么我说这次“拯救车市”的政策，能够看懂“其他消费市场”的政策？因为在我国消费增量人口放缓之后，我国消费韧性，消费潜力都将通过“改善型消费”来呈现。
如何刺激具备“改善型消费”的人把钱花出去，将是国家接下来“一揽子政策”的重中之重。
03 从能源到汽车，所有产业变革都必须“先立后破”！
这次国家如此大力度，如此大范围的支持“燃油车产业”，有些超出汽车产业，特别是新能源车产业的预判。实际上，这次政策并没有冲击“新能源车市场”。因为新能源车原本就是“没有购置税”的，也就谈不上减半。
再加上新能源车的“补贴”今年还在延续，因此今年真正称得上是新能源车“补贴”，燃油车“降税”比翼齐飞的一年。
过去几年，我国新能源车的渗透率增长飞快，哪怕是在疫情和经济放缓的冲击下，新能源车市场的景气程度也远好于常规燃油车。可是当今的国情是，我国汽车产业链上下游影响了太多的工业部门，也承担了太多的就业，这其中，燃油车解决的就业，每年提供的税收都远超新能源产业。
国家的“新能源产业布局”不会走回头路，可是不能在新能源车还没有壮大起来，在新技术领域还有许多短板没有克服的情况下，就先“弄死传统燃油车产业”。
小结：
过去几年，新能源发电还没有成功顶上来的情况下，煤炭政策，火电政策的过度收紧，提前裁撤，导致了能源领域“未立先破”的危局，险些出大事。我国新能源车发展领先全球，可是新能源车取代燃油车占据统治地位，至少还要十五年以上。
而未来十五年，又刚好是一辆燃油车的报废周期，所以在这个“交替过渡阶段”，刺激燃油车的销售，稳住就业和税收的主力“燃油车”市场，就是吸取能源产业“未立先破”的教训，汽车产业链必须要做到“先立后破”。
通过汽车产业在“新能源和新能源车”大势所趋的背景下，依旧“降税补贴发展燃油车产业”，可以看出国家保市场护体，保就业，从而促进保民生的“稳经济大盘顺序”。既然汽车产业的“优惠政策”能够惠及传统燃油车，能够稳主体，稳就业，相信其他“传统行业”的人都能看到信心，都能享受到这次的“政策雨露”。
汽车行业的“大红包”落地，体现了广泛而精准的普惠性，刺激“改善型需求”，惠及“传统行业”的特性。我相信这三大特性将体现在这次稳经济大盘各行各业的政策之中！
导 语
近日，国务院常务会议进一步部署稳经济一揽子措施，其中提到阶段性减征部分乘用车购置税600亿元。5月23日，国务院常务会议决定，实施6方面33项措施，努力推动经济回到正常轨道。针对促进汽车消费，主要分为乘用车和货车。
促进乘用车消费包括阶段性减征部分乘用车购置税600亿元等，涵盖税费减免、金融支持、促消费和有效投资多个层面。不过，目前具体的执行措施还未公布。
促进乘用车消费，要求汽车央企发放的900亿元货车贷款，并要求银企联动延期半年还本付息。
有分析认为，其普惠程度相当可观的，因为如果将600亿进行拆解，以每辆新车减征5000元购置税为前提，直接受益的就将超过1000万辆新车。
时间回到2009年，政府动用435亿元的购置税优惠政策，刺激了约370万辆汽车消费。再往前，2015-2017年间政府再次用了约1550亿元，执行的小排量购置税减半政策，刺激了近400万辆汽车消费。
5月17日在京召开“推动数字经济持续健康发展”专题协商会上，提出汽车下乡政策6月初有望出台。鼓励车型为15万元以内的汽车，每辆车补贴范围或在3000元-5000元。
针对汽车下乡补贴政策，业内专家预计，汽车下乡将促进燃油车20万-30万辆销量，促进新能源汽车30万-50万辆销量。
日前，国务院常务会议决定，实施6方面33项措施，涵盖税费减免、金融支持、促消费和有效投资多个层面，努力推动经济回到正常轨道。
值得注意的是，其中明确提出，阶段性减征部分乘用车购置税600亿元。
此消息一出，汽车圈狂喜。要知道，眼下车市太需要刺激提振了。
01 政策受惠主体“广泛而明确”！
近来，随着疫情形势的好转、政府保供稳链措施的推进以及众多企业加班加点抓生产，此前饱受疫情搓磨的汽车供应链正在加速恢复。业内人士普遍认为，汽车产能将在近几月间被追回。不过相较于汽车供应链，汽车消费复苏的过程似乎并不顺畅。
据国家统计局数据，今年3月，我国社会消费品零售总额同比下降3.5%。这是2020年8月以来首次出现负增长。而在4月，下滑势头加剧。国家统计局最新数据显示，今年4月，我国社会消费品零售总额同比下降11.1%。其中，汽车类零售额同比下滑31.6%，除汽车以外的消费品零售额同比下降8.4%。
诚然，4月本土疫情多发频发，波及全国多数省份，在疫情封控和避险情绪下，人们被动或主动减少出行，购车延迟，同时经销商大面积闭店，客流量和订单快速萎缩。在此情况下，汽车类零售额下滑并不意外。
不过同样不可否认的是，疫情对于人们消费购买力以及消费信心的消磨，进一步加剧了这一现象，且仍在持续影响汽车消费的复苏。乘联会指出，近期一些居民疫情后收入有所下降，进而影响消费，需求收缩的影响传导到汽车市场，疫情背景下，诸多企业出现停工难题，企业盈利受到巨大冲击，影响用户的收入水平，同时消费者预期未来经济向好的信心不足，对于诸如汽车一类大宗商品的消费趋于谨慎。
很显然，当下汽车消费亟需提振，而购置税减征或许称得上是强力措施。
据乘联会数据，今年1-4月我国累计乘用车传统燃油车的销量为492万辆，较去年同期累计增速下滑18%，其中4月传统狭义乘用车销量为67万辆，较去年同期下降55%，环比上月下降50%，下降幅度巨大。乘联会秘书长崔东树近期多次指出，从车市低迷的结构分析看，传统燃油车购买群体近年受冲击最大，最需要支持。
他表示：“目前鼓励传统燃油车消费很重要，因为买传统车的消费群体不是去买新能源车，而是形成结构低迷，是不买车了。穷人不买车是很严峻的问题，这首先是普通入门级消费群体购买力萎缩。目前部分消费者购买燃油车仍是低成本的特色，传统燃油车的自主品牌A级车很多在8万元以下，这也是很大的价格优势，但随着使用成本的上升，很多入门级消费者买不起燃油车，而主流电动车的价格更贵，因此购车消费受到抑制。”
而要知道的是，由于目前新能源汽车并没有购置税，此次购置税减征大概率主要针对燃油车，且不出意外的话，15万以下的家用燃油车将是此次购置税减征的主要对象。
回顾此前，购置税减征政策均有效提升了国内汽车销量。具体来看，国内已实施过两轮购置税减征政策，分别是2009年5%至2010年7.5%的购置税优惠，以及2015年10月-2016年5%至2017年底7.5%的购置税优惠。从销量端来看，2009年和2016年汽车销量分别突破1000万辆和2500万辆，同比增长45.5%、13.7%。
据平安证券分析，此次600亿元的额度相当于2021年我国车辆购置税的17%。一台10万元售价的燃油车购置税为8850元，若全部免征，600亿可惠及678万台燃油乘用车，约为2021年度燃油车规模的38%；若实施购置税减半政策，则单车减税4425元，可惠及1356万台燃油乘用车，约为2021年燃油车规模的75%。崔东树在接受采访时表示，如果购置税减免如同前两次主要针对小排量的乘用车，减征至5%左右的税率，粗略计算下来可以覆盖1100万辆车，带来5%的汽车消费增速。
02 “改善型需求”验证我国消费潜力
在国家提出“减征购置税”刺激汽车消费的时候，许多人阴阳怪气“百万兰博基尼发500优惠券”的“优惠套路”。这次国家的政策利好，显然和这些套路大不相同。许多人以为，购置税减半，对车价的影响不过5%。以当下疫情冲击的许多人收入受影响的程度，5%的“降价”能够刺激多少消费？
那是因为大家对“购车款的各项占比”缺乏清晰地认知。放在十几年前，买车分期和“零利率贷款”等还是极少数人选择的新事物，到了这几年，买车的款项构成，已经变成谁不用车贷买车，仿佛谁就特别傻。
在一辆车的售价里，购置税占比接近10%。可是车辆是可以分期的，购置税却要在开票时一次性支付。因此汽车购置税实际上占“首次购车款”中非常高的比例，如今购置税减半，对于买车一方来说，等于“购车初步资金直接减少10%以上”，足以选一辆更好的车。
我的第一辆车就是2015年买的，当年因为有排量1.6以下的减半购置税，我就买了一辆1.6T的车，购置税减半就是我当年选品牌，排量，车型对比的一个重要考量指标。
到了今年，在政策细则发布之前，销售终端其实很少有人会想到国家会把“购置税减半”直接补贴到2.0排量，算是大超预期了。很显然，与2009年，2015年国家两次刺激初始消费者不同，如今许多家庭都到了“第二台车的考虑阶段”。另外许多2009年那一拨买车的人，第一辆车都已经十几年了，也需要考虑“改善型需求”了。
因此将“购置税减半”的范围扩大到2.0排量和30万以内，就是要刺激过去两拨购车潮已经买了“经济型首车”的人，释放第二辆“车辆升级”的需求。为什么我说这次“拯救车市”的政策，能够看懂“其他消费市场”的政策？因为在我国消费增量人口放缓之后，我国消费韧性，消费潜力都将通过“改善型消费”来呈现。
如何刺激具备“改善型消费”的人把钱花出去，将是国家接下来“一揽子政策”的重中之重。
03 从能源到汽车，所有产业变革都必须“先立后破”！
这次国家如此大力度，如此大范围的支持“燃油车产业”，有些超出汽车产业，特别是新能源车产业的预判。实际上，这次政策并没有冲击“新能源车市场”。因为新能源车原本就是“没有购置税”的，也就谈不上减半。
再加上新能源车的“补贴”今年还在延续，因此今年真正称得上是新能源车“补贴”，燃油车“降税”比翼齐飞的一年。
过去几年，我国新能源车的渗透率增长飞快，哪怕是在疫情和经济放缓的冲击下，新能源车市场的景气程度也远好于常规燃油车。可是当今的国情是，我国汽车产业链上下游影响了太多的工业部门，也承担了太多的就业，这其中，燃油车解决的就业，每年提供的税收都远超新能源产业。
国家的“新能源产业布局”不会走回头路，可是不能在新能源车还没有壮大起来，在新技术领域还有许多短板没有克服的情况下，就先“弄死传统燃油车产业”。
小结：
过去几年，新能源发电还没有成功顶上来的情况下，煤炭政策，火电政策的过度收紧，提前裁撤，导致了能源领域“未立先破”的危局，险些出大事。我国新能源车发展领先全球，可是新能源车取代燃油车占据统治地位，至少还要十五年以上。
而未来十五年，又刚好是一辆燃油车的报废周期，所以在这个“交替过渡阶段”，刺激燃油车的销售，稳住就业和税收的主力“燃油车”市场，就是吸取能源产业“未立先破”的教训，汽车产业链必须要做到“先立后破”。
通过汽车产业在“新能源和新能源车”大势所趋的背景下，依旧“降税补贴发展燃油车产业”，可以看出国家保市场护体，保就业，从而促进保民生的“稳经济大盘顺序”。既然汽车产业的“优惠政策”能够惠及传统燃油车，能够稳主体，稳就业，相信其他“传统行业”的人都能看到信心，都能享受到这次的“政策雨露”。
汽车行业的“大红包”落地，体现了广泛而精准的普惠性，刺激“改善型需求”，惠及“传统行业”的特性。我相信这三大特性将体现在这次稳经济大盘各行各业的政策之中！
【脱水】慧选脱水研报【第479期】-天健集团(000090)
●天健集团(000090)：融资占优逆市拿地，丰富旧改储备保障中长期发展，城建施工迎发展新机遇
摘要：
公司主营城市建设、综合开发、城市服务，充分发挥产业协同优势，打造建设、开发、运营、服务于一体城市综合运营商。公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。
平安证券杨侃维持公司此前盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为1.26元、1.45元、1.63元，当前股价对应PE分别 为6.1倍、5.4倍和4.7倍，维持“推荐”评级。
正文：
公司简介
公司成立于1983年，为深圳市国资控股上市公司、深圳市市长质量奖（提名奖）获奖单位。公司主营城市建设、综合开发、城市服务，充分发挥产业协同优势，打造建设、开发、运营、服务于一体城市综合运营商，致力于为重大基础设施建设、民生工程和公共服务提供一揽子解决方案，建设宜居、生态、环保、智慧城市。公司旗下知名企业包括深圳市市政工程总公司、深圳市夭健地产集团有限公司、深圳市天健置业有限公司、深圳市天健城市服务有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司等。
公司股权结构
公司核心竞争力
公司的核心竞争力表现为四个方面：首先，公司具有全产业链一体化协同优势。这主要体现为公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势。其次，公司的主责主业能力突出。公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。第三，公司市场化程度逐年加深。具体而言，公司深入推进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励约束机制，实施骨干员工持股计划，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。第四，公司铸就“天健铁军"精神，品牌美誉度高。大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。
国资委做大特区建工，城建施工迎发展新机遇
2019年深圳国资委组建特区建工集团，明确提出2025年双千亿目标，2020年天健集团占特区建工资产、营收的 76%和88%，且特区建工高管以天健集团原高管团队为主。在深圳国资委做大特区建工大背景下，天健集团2021年市场拓展额同比增长77%，期末在建合同额同比增长34.7%。同时通过收购兼并，持续完善及提升EPC项目承包能力,带动城建施工毛利率由2016年的4.8%提升至2021年的7.4%。
地产标杆项目未结充足，业绩短期增长有望延续
受益天健天骄等重点项目销售和结算，2021年公司销售金额158.8亿元，同比增121%，创历史新高。2017-2021年地产业务营收年复合增速达44.3%，2021年毛利率达36%，表现远好于行业。截止2021年末，粗略估算天健天骄未结资源108亿，参考2020-2021年结算毛利率估算毛利68亿，为2021年地产业务实际毛利192%，叠加深圳悦桂府等项目陆续结转，2022-2023年业绩增长仍有保障。
融资占优逆市拿地，丰富旧改储备保障中长期发展
2021H2以来，房地产信用事件频发，央行及银保监多次发声支持房地产行业合理融资需求。公司作为深圳国资房企，2022年公司新发行三年期中票利率仅3.6%，超短融利率仅2.75%，2021H2以来逆市补充深圳、成都、苏州多宗优质地块。同时凭借丰富城市更新经验，储备多个城市更新资源，2021年新签南岭村项目，项目占地总面积约250万平，当前总建面约370万平，丰富旧改储备为中长期地产业务发展提供支撑。
城市服务
(1）服务范围广。公司从事城市服务业务的子公司为深圳市天健城市服务有限公司，业务范围涵盖物业服务、城市服务、商业运营、智能楼宇、园林工程和天健蜜生活六大板块。
(2）服务结构优化，核心竞争提升。利润率高的物业租赁收入占比逐年上升，棚改业务的收入占比逐年下降。
盈利预测及投资建议
公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。短期天健天骄等核心项目结转有望保障公司业绩，中长期丰富旧改资源为地产业务提供支撑;城建施工板块在深圳国资委做大特区建工的大背景下，有望迎来跨越式发展。
维持公司此前盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为1.26元、1.45元、1.63元，当前股价对应PE分别 为6.1倍、5.4倍和4.7倍，维持“推荐”评级。
来源：
平安证券-天健集团(000090)-《城建施工迎发展良机，旧改资源足增长无忧》。2022-5-15；
海通证券-天健集团(000090)-《公司研究报告：深圳国资地产龙头，主业突出、多元发展》。2022-5-5；
(每天10分钟，专业解读新财富脱水研报精华，分享顶级投资机构的电话会议和调研纪要，关注“知识星球”)
●天健集团(000090)：融资占优逆市拿地，丰富旧改储备保障中长期发展，城建施工迎发展新机遇
摘要：
公司主营城市建设、综合开发、城市服务，充分发挥产业协同优势，打造建设、开发、运营、服务于一体城市综合运营商。公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。
平安证券杨侃维持公司此前盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为1.26元、1.45元、1.63元，当前股价对应PE分别 为6.1倍、5.4倍和4.7倍，维持“推荐”评级。
正文：
公司简介
公司成立于1983年，为深圳市国资控股上市公司、深圳市市长质量奖（提名奖）获奖单位。公司主营城市建设、综合开发、城市服务，充分发挥产业协同优势，打造建设、开发、运营、服务于一体城市综合运营商，致力于为重大基础设施建设、民生工程和公共服务提供一揽子解决方案，建设宜居、生态、环保、智慧城市。公司旗下知名企业包括深圳市市政工程总公司、深圳市夭健地产集团有限公司、深圳市天健置业有限公司、深圳市天健城市服务有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司等。
公司股权结构
公司核心竞争力
公司的核心竞争力表现为四个方面：首先，公司具有全产业链一体化协同优势。这主要体现为公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势。其次，公司的主责主业能力突出。公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。第三，公司市场化程度逐年加深。具体而言，公司深入推进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励约束机制，实施骨干员工持股计划，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。第四，公司铸就“天健铁军"精神，品牌美誉度高。大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。
国资委做大特区建工，城建施工迎发展新机遇
2019年深圳国资委组建特区建工集团，明确提出2025年双千亿目标，2020年天健集团占特区建工资产、营收的 76%和88%，且特区建工高管以天健集团原高管团队为主。在深圳国资委做大特区建工大背景下，天健集团2021年市场拓展额同比增长77%，期末在建合同额同比增长34.7%。同时通过收购兼并，持续完善及提升EPC项目承包能力,带动城建施工毛利率由2016年的4.8%提升至2021年的7.4%。
地产标杆项目未结充足，业绩短期增长有望延续
受益天健天骄等重点项目销售和结算，2021年公司销售金额158.8亿元，同比增121%，创历史新高。2017-2021年地产业务营收年复合增速达44.3%，2021年毛利率达36%，表现远好于行业。截止2021年末，粗略估算天健天骄未结资源108亿，参考2020-2021年结算毛利率估算毛利68亿，为2021年地产业务实际毛利192%，叠加深圳悦桂府等项目陆续结转，2022-2023年业绩增长仍有保障。
融资占优逆市拿地，丰富旧改储备保障中长期发展
2021H2以来，房地产信用事件频发，央行及银保监多次发声支持房地产行业合理融资需求。公司作为深圳国资房企，2022年公司新发行三年期中票利率仅3.6%，超短融利率仅2.75%，2021H2以来逆市补充深圳、成都、苏州多宗优质地块。同时凭借丰富城市更新经验，储备多个城市更新资源，2021年新签南岭村项目，项目占地总面积约250万平，当前总建面约370万平，丰富旧改储备为中长期地产业务发展提供支撑。
城市服务
(1）服务范围广。公司从事城市服务业务的子公司为深圳市天健城市服务有限公司，业务范围涵盖物业服务、城市服务、商业运营、智能楼宇、园林工程和天健蜜生活六大板块。
(2）服务结构优化，核心竞争提升。利润率高的物业租赁收入占比逐年上升，棚改业务的收入占比逐年下降。
盈利预测及投资建议
公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。短期天健天骄等核心项目结转有望保障公司业绩，中长期丰富旧改资源为地产业务提供支撑;城建施工板块在深圳国资委做大特区建工的大背景下，有望迎来跨越式发展。
维持公司此前盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为1.26元、1.45元、1.63元，当前股价对应PE分别 为6.1倍、5.4倍和4.7倍，维持“推荐”评级。
来源：
平安证券-天健集团(000090)-《城建施工迎发展良机，旧改资源足增长无忧》。2022-5-15；
海通证券-天健集团(000090)-《公司研究报告：深圳国资地产龙头，主业突出、多元发展》。2022-5-5；
(每天10分钟，专业解读新财富脱水研报精华，分享顶级投资机构的电话会议和调研纪要，关注“知识星球”)
✋热门推荐