#宝登源诗韵茶舍[超话]#
只要在家每天都要泡茶，什么时候起喝茶成了每天必做的事。今天是来福加陈皮。刚开始买茶时由于自己胃不好只买了熟普，熟来福是我的第一块饼饼。第一次泡来福，感觉熟普的气味并不是很喜欢，但加入陈皮后，是我喜欢的那个味道。每天都会换着喝不同的茶，当再次多次喝了来福后，突然感受到来福的魅力，茶味悠长陈皮清新，这是时间的魅力吧。就像小哲，时间过去但我对他的喜爱不减反增。好好生活，品茶也是品人生。
只要在家每天都要泡茶，什么时候起喝茶成了每天必做的事。今天是来福加陈皮。刚开始买茶时由于自己胃不好只买了熟普，熟来福是我的第一块饼饼。第一次泡来福，感觉熟普的气味并不是很喜欢，但加入陈皮后，是我喜欢的那个味道。每天都会换着喝不同的茶，当再次多次喝了来福后，突然感受到来福的魅力，茶味悠长陈皮清新，这是时间的魅力吧。就像小哲，时间过去但我对他的喜爱不减反增。好好生活，品茶也是品人生。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
文 | 北叔 · 语音主播 |@Y
有人说，人生就像一场戏剧：有笑声，也有泪水。
还有人说，人生就像一次旅行：有坦途，也有曲折。
旅行也好，戏剧也罢。
不管哪个都是经历过，方知其中滋味；唯有体验了，才懂个中辛酸。
人生亦是如此，只有人到中年，经历了冷暖自知，方才明白人活一生，无非就是活的个通透与静好。
人生终究要回归自我，人到中年不能无“性”。
《本性》
网上有句流行的“丧文化”：人到中年，不如狗。
虽然有些调侃，听来却也扎心。
我的一位朋友，家里妻贤子孝，外面事业有成， 然而他却常常和我抱怨：过的不开心、活的太累。
他也总是感叹，自己不是慢慢变老，而是瞬间变老了。
是啊，人到中年，常会觉得迷茫无助，因为他一睁开眼睛，周围都是要依靠自己的人，却没有自己可以依靠的人。
不知大家有没有看过这段话：“爸爸，为什么小孩子不应该喝酒？因为，小孩子不喝酒也很开心啊。”
人到中年，少的是开心，多的是苦楚，其背后的真相永远是必须承担的责任与压力。
人到中年，假装快乐，掩面生活，其背后往往藏着别人看不到的沉重和沮丧。
人到中年，能力越来越强，内心却越来越弱；欲望越来越大，快乐便越来越少。
物质上富有，精神上空虚，没有时间和机会，做真实的自己。这就是中年人的“丧”。
其实，成功与失败，都是人生常态；失意与得意，皆为生活“恩赐”。
只要努力过，成败得失，皆为随缘。
人到中年，生活总要继续，以前总是“装腔作势”，是时候，给自己去掉伪装了。
生活虽苦，开心也是过，人生虽难，笑笑也是活，做回自己，回归本性，才是真实的我们。
正如梁实秋所说：
“中年的妙趣，在于相当的认识人生，认识自己。
从而做自己能做的事，享受自己能享受的生活。”
《善性》
知乎上有个问答：“一个人的成熟，是怎样的？”
一位答主回答：“所谓的成熟，是对全世界都变得温柔。”
这种温柔，其实也是一种善良。
一位网友分享了一个小段子：有一次，她叫外卖，送来时，汤洒了一半。
小哥感到不好意思，对她说：“要不，我赔钱给你吧。”
她笑笑：“不用了，还有大半碗，还能喝，下次小心点就好了。”
她在微博感慨：“如果是以前，我会加以指责，因为这是对方的错。现在，我学会从对方角度思考，学会了同情、宽容和友爱。做人善良一点，总不是坏处。”
是啊！与人为善，与己为善。
人到中年，经历了世态炎凉，见识了人情冷暖，更容易理解他人的心酸与不易。
走过半生，就应该不争不吵不炫耀，不嗔不怒不刻薄。
以自己的善意和温柔，对待周围的人和事。
这时你会发现，整个世界对你，都是友善的。
就如三毛所说：“人活着还真是件美好的事，不在于风景多美多壮观，而是在于遇见了谁，被温暖了一下。然后希望有一天，自己也成为一个小太阳，去温暖别人。”
当你对一切都温柔以待，善良也就成了一种本能。
《知性》
有这么一个段子；一次，一位著名演员接受记者的采访。
记者问：“在喧闹的人群中，你会选择什么方式，来引人注意？”
演员想了想：“我会选择沉静地坐着。” 是啊，沉静地坐着，是一种自信，是一种端庄，是一种具有“穿透力”的气质。
这种气质，足以让人在尘世喧嚣中，停下多看你一眼。
都说相由心生，这种自信，是“腹有诗书气自华”的知性，是“你若盛开蝴蝶来”的优雅。
人生过半，当走过天真稚嫩的童年，经历朝气蓬勃的少年，跨越火热激情的青年，直到迈进淡然宁静的中年时，终于明白：人到中年，知性，是其最靓丽的名片。
对于男人而言，知性是成熟睿智；对于女人而言，知性是优雅大方。
人到中年的男人，经历了世间百态、人情冷暖，不再追求轰轰烈烈，不再纠结纷纷扰扰。
懂得责任大于梦想、包容胜过得失，余生，过简单的生活，看纷繁的人生。
这体现的，是一种生活的自在。人到中年的女人，外表的光鲜亮丽，已经不是唯一，更多的魅力，来源于自身气质。
这样的女人，骨子里都是迷人的韵味，举手投足间，尽显优雅姿态。
这体现的，是一份生活的从容。
俗话说：“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。”
你的知性，终究是你最好的名片。
《理性》
网易云音乐上，有这样一句留言：
“四十不惑，不是说你懂了人生的全部，而是看清了人生的真相；
不是收获了人生的美好，而是学会了，与不完美的人生相伴而行，拥有一份从容淡泊的心境。”
荣辱不惊、从容面对，这体现的，是中年人的一种理性。
我家楼下的一家理发店，老板是一位中年大姐。
她理发技术好，待人热情，收费合理。所以，店里生意一直很好。
去年，疫情最严重时，她的店铺被迫暂时停业。
终于熬到疫情好转，店铺可以正常营业了。
结果，这条街接到通知，要拆迁改造。她经营多年的理发店，不得不被迫关门。
于是，她又在街上，临时支起一个小摊，依旧正常营业。
有人问她：“你脾气挺好，既不抱怨，也不找人去闹？”
她说：“我干嘛抱怨？我有手艺，只要大家头发还会长，就饿不着我。”
不埋怨、不闹腾，凡事顺其自然，是最高层次的人生态度。
人生就是这样，年少时太多纠结于欲望。
只有在风浪中经历了、体验过；得到了、失去过，才渐渐明白，一切没什么大不了，安心守住自己就好。
正如冯唐所说：
“活在这世上，什么都不要怕，做自己认为对的事儿，慢慢放下输赢和计算。”
人这一生，总要学会理性面对，生活的种种过往，学会与一切和解。
无悔过去，珍惜当下，不惧未来，修炼出理性豁达的心境。
都说人到中年，就如同泡茶：
第一遍是水，第二遍是茶，再泡就是精华。
走到人生下半场，经历了聚散离合，体验过悲欢苦乐后，剩下的收获，就是活得更加通透豁达。
人到中年，不为欲望牵绊，不被贪心蒙蔽，活得真实坦然，我们的后半生才会越来越顺。
有人说，人生就像一场戏剧：有笑声，也有泪水。
还有人说，人生就像一次旅行：有坦途，也有曲折。
旅行也好，戏剧也罢。
不管哪个都是经历过，方知其中滋味；唯有体验了，才懂个中辛酸。
人生亦是如此，只有人到中年，经历了冷暖自知，方才明白人活一生，无非就是活的个通透与静好。
人生终究要回归自我，人到中年不能无“性”。
《本性》
网上有句流行的“丧文化”：人到中年，不如狗。
虽然有些调侃，听来却也扎心。
我的一位朋友，家里妻贤子孝，外面事业有成， 然而他却常常和我抱怨：过的不开心、活的太累。
他也总是感叹，自己不是慢慢变老，而是瞬间变老了。
是啊，人到中年，常会觉得迷茫无助，因为他一睁开眼睛，周围都是要依靠自己的人，却没有自己可以依靠的人。
不知大家有没有看过这段话：“爸爸，为什么小孩子不应该喝酒？因为，小孩子不喝酒也很开心啊。”
人到中年，少的是开心，多的是苦楚，其背后的真相永远是必须承担的责任与压力。
人到中年，假装快乐，掩面生活，其背后往往藏着别人看不到的沉重和沮丧。
人到中年，能力越来越强，内心却越来越弱；欲望越来越大，快乐便越来越少。
物质上富有，精神上空虚，没有时间和机会，做真实的自己。这就是中年人的“丧”。
其实，成功与失败，都是人生常态；失意与得意，皆为生活“恩赐”。
只要努力过，成败得失，皆为随缘。
人到中年，生活总要继续，以前总是“装腔作势”，是时候，给自己去掉伪装了。
生活虽苦，开心也是过，人生虽难，笑笑也是活，做回自己，回归本性，才是真实的我们。
正如梁实秋所说：
“中年的妙趣，在于相当的认识人生，认识自己。
从而做自己能做的事，享受自己能享受的生活。”
《善性》
知乎上有个问答：“一个人的成熟，是怎样的？”
一位答主回答：“所谓的成熟，是对全世界都变得温柔。”
这种温柔，其实也是一种善良。
一位网友分享了一个小段子：有一次，她叫外卖，送来时，汤洒了一半。
小哥感到不好意思，对她说：“要不，我赔钱给你吧。”
她笑笑：“不用了，还有大半碗，还能喝，下次小心点就好了。”
她在微博感慨：“如果是以前，我会加以指责，因为这是对方的错。现在，我学会从对方角度思考，学会了同情、宽容和友爱。做人善良一点，总不是坏处。”
是啊！与人为善，与己为善。
人到中年，经历了世态炎凉，见识了人情冷暖，更容易理解他人的心酸与不易。
走过半生，就应该不争不吵不炫耀，不嗔不怒不刻薄。
以自己的善意和温柔，对待周围的人和事。
这时你会发现，整个世界对你，都是友善的。
就如三毛所说：“人活着还真是件美好的事，不在于风景多美多壮观，而是在于遇见了谁，被温暖了一下。然后希望有一天，自己也成为一个小太阳，去温暖别人。”
当你对一切都温柔以待，善良也就成了一种本能。
《知性》
有这么一个段子；一次，一位著名演员接受记者的采访。
记者问：“在喧闹的人群中，你会选择什么方式，来引人注意？”
演员想了想：“我会选择沉静地坐着。” 是啊，沉静地坐着，是一种自信，是一种端庄，是一种具有“穿透力”的气质。
这种气质，足以让人在尘世喧嚣中，停下多看你一眼。
都说相由心生，这种自信，是“腹有诗书气自华”的知性，是“你若盛开蝴蝶来”的优雅。
人生过半，当走过天真稚嫩的童年，经历朝气蓬勃的少年，跨越火热激情的青年，直到迈进淡然宁静的中年时，终于明白：人到中年，知性，是其最靓丽的名片。
对于男人而言，知性是成熟睿智；对于女人而言，知性是优雅大方。
人到中年的男人，经历了世间百态、人情冷暖，不再追求轰轰烈烈，不再纠结纷纷扰扰。
懂得责任大于梦想、包容胜过得失，余生，过简单的生活，看纷繁的人生。
这体现的，是一种生活的自在。人到中年的女人，外表的光鲜亮丽，已经不是唯一，更多的魅力，来源于自身气质。
这样的女人，骨子里都是迷人的韵味，举手投足间，尽显优雅姿态。
这体现的，是一份生活的从容。
俗话说：“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。”
你的知性，终究是你最好的名片。
《理性》
网易云音乐上，有这样一句留言：
“四十不惑，不是说你懂了人生的全部，而是看清了人生的真相；
不是收获了人生的美好，而是学会了，与不完美的人生相伴而行，拥有一份从容淡泊的心境。”
荣辱不惊、从容面对，这体现的，是中年人的一种理性。
我家楼下的一家理发店，老板是一位中年大姐。
她理发技术好，待人热情，收费合理。所以，店里生意一直很好。
去年，疫情最严重时，她的店铺被迫暂时停业。
终于熬到疫情好转，店铺可以正常营业了。
结果，这条街接到通知，要拆迁改造。她经营多年的理发店，不得不被迫关门。
于是，她又在街上，临时支起一个小摊，依旧正常营业。
有人问她：“你脾气挺好，既不抱怨，也不找人去闹？”
她说：“我干嘛抱怨？我有手艺，只要大家头发还会长，就饿不着我。”
不埋怨、不闹腾，凡事顺其自然，是最高层次的人生态度。
人生就是这样，年少时太多纠结于欲望。
只有在风浪中经历了、体验过；得到了、失去过，才渐渐明白，一切没什么大不了，安心守住自己就好。
正如冯唐所说：
“活在这世上，什么都不要怕，做自己认为对的事儿，慢慢放下输赢和计算。”
人这一生，总要学会理性面对，生活的种种过往，学会与一切和解。
无悔过去，珍惜当下，不惧未来，修炼出理性豁达的心境。
都说人到中年，就如同泡茶：
第一遍是水，第二遍是茶，再泡就是精华。
走到人生下半场，经历了聚散离合，体验过悲欢苦乐后，剩下的收获，就是活得更加通透豁达。
人到中年，不为欲望牵绊，不被贪心蒙蔽，活得真实坦然，我们的后半生才会越来越顺。
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