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郁亮用矿泉水比喻万科，已经喝了一半，以后怎么办？
“这里环境非常独特，大家如果想（在这里）买房，我们有团购安排。”11月30日，万科上海区域年度媒体交流会选择在云南万科抚仙湖举办，万科董事会主席郁亮中场亮相为项目站台，“确实现在日子不好过了，我们需要（想办法）卖点房子。”郁亮开玩笑说。
这个时间，距离万科高喊“活下去”口号过去了两个月。9月，万科南方区域月度例会上，郁亮曾提到，必须对战略进行检讨，接下来三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，万科的战略围绕“活下去”展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。
这一战略为何提出？媒体交流会上，郁亮首次正面给出回应。“大家手里有一瓶怡宝矿泉水，已经喝了一半。有些人觉得才喝了一半，还有一半的水可以喝，但有些人觉得只剩下一半水，应该想想别的办法。”他打了一个比喻说，不同的立场促使每个人会做出各种各样不同的反映，万科始终是一个兢兢业业、如履薄冰、忧患意识强烈的公司，一直将每一天看作最后一天。
“前段时间我在西雅图参观了亚马逊的总部大楼‘Day One’（意为事业开始的第一天），万科与‘Day One’这种理念某种意义上一脉相承。”
在郁亮看来，房地产行业并没有大问题，城市化仍在继续，但行业里面做东西的要求不一样了。从未来发展方向看，郁亮指出，购房者想要的不仅是房子本身，还有房子周边的内容，从这点上来看，房地产行业还有相当大空间。
此前，王石带领下的万科在2012年就判断，行业进入白银时代。如今，郁亮掌舵，万科进一步得出一个基本结论——住房全面短缺时代已经结束。“但这不代表住房问题已经解决，比如，像上海、南京这样的大城市，不一定解决销售短缺的问题。但从全国范围来看，很多地方的住房结构性问题是卖得多租得少，存在不平衡。”
事实上，郁亮的新万科战略早在2014年便拉开序幕，郁亮此前做出定调，万科要十项全能。但多年新业务实施经验总结，郁亮发现，赚钱方式与过去不一样了。以前卖房都是以万元为单位计算，但现在很多新生意，比如物流业务，都是以几块钱来计算。郁亮调侃道，对于一个经常吃大鱼大肉的人来说，突然改吃干粮，哪怕干粮对身体好，但还是蛮难受的。万科在做业务的时候，把问题想象得更为艰难并没有坏处，如果准备不足，反而会发生问题。
“每年万科的秋季例会都会做战略检讨，过去万科的业务太过发散，在今年这个时候，万科觉得需要收敛。”郁亮提出万科最新的目标，“但我不知道具体怎么收敛聚焦，我只是提出要求的那个人。”谈到业务实操层面的动作，郁亮钦点万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海进行补充。
按照张海的回答，收敛肯定不是收缩。收敛聚焦，核心还是在于聚焦。他以商业业务为例表示，以前万科做商业、做办公，并没有考虑过聚焦的问题。事实上，商业是什么商业，做谁的商业，办公是谁在办公，这些业务都是需要聚焦的。“所以今天我们在做更为细致、以客户价值为导向的聚焦，本质上让我们业务变得更强。”
郁亮透露，万科正在打造矢量组织。
矢量是指一个同时具有大小和方向的集合对象，与矢量概念相对的是只有大小没有方向的标量。
“这么大一个机构，如果大家各自使力，方向不一致，一定会很混乱。就像划船一样，如果有人跟你反着划，还不如一个划就算了。”郁亮说，所以，矢量组织很重要，其聚焦的方向主要体现在两个方面，一是战略方向要吻合——所有业务的战略方向都要围绕万科始终服务于普通人、“城乡建设与生活服务商”展开；二是价值观要一致。“综合来说，就是所有的业务、管理行为，都要聚焦在为客户提供他喜欢的、愿意买单的好产品、好服务上去。”
一边高喊活下去，另一边万科却在并购与拿地市场上“步步为营”。据此前经济观察网记者不完全统计，截至11月13日，今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。直接拿地上，2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。
不过，在这次媒体交流会现场，郁亮却前后两次发出反问，万科到底有没有疯狂拿地这件事情，我请大家计算一下。观察万科拿地成本在销售总额中的占比就大致可以了解，万科维持一个正常运作需要多少土地，拿地数量与其他房企相比，到底是多还是少。
郁亮表示，万科从招拍挂市场获取的土地占比，一般只有50%。一直以来万科都是通过并购合作完成项目发展，在每个项目收购中的的权益比例都不太高，很少买断别人的项目。“当然现在主动找万科要求合作的企业多了起来，我们选择余地也更多，这跟活不活下去一点关系也没有。”
整场交流会中，郁亮没有正面回答的问题是颇受关注的“万村计划”是否暂停一事。此前深圳万科被曝出其万村计划“目前全面暂停签约新房源，后续启动时间待定”。虽然深圳万科在回复经济观察网时表示，万村还在研究《城中村总体规划》，政策对当前业务的影响正评估中，目前暂无全面暂停业务的行动。
不过，一名接近万科的知情人士曾向经济观察网证实，万村不仅全面暂停签约房源，还正裁掉一批原本负责统租运营的员工。
郁亮的回应是：“我不清楚，你们去问南方区域吧”。但从郁亮谈及万科在租赁业务方面的新思考和遭遇的难题的言语中，能看出万科旗下包括“万村计划”在内的租赁业务依然处在摸索中。
他表示，城中村改造要比想象中复杂得多得多，尽管租赁住房是政策所鼓励的，“但是我发现，做点好事真难。到今天为止，我还没发现做公寓业务赚钱，但是大家对它的指责已经和现在对房地产一样了。现在我们也很小心，我们还在不断摸索一个可持续发展的模式。”
郁亮还强调，万科还是会坚定发展租赁住宅业务，但至于做什么样的租赁住宅，万科还在考虑中。
“这里环境非常独特，大家如果想（在这里）买房，我们有团购安排。”11月30日，万科上海区域年度媒体交流会选择在云南万科抚仙湖举办，万科董事会主席郁亮中场亮相为项目站台，“确实现在日子不好过了，我们需要（想办法）卖点房子。”郁亮开玩笑说。
这个时间，距离万科高喊“活下去”口号过去了两个月。9月，万科南方区域月度例会上，郁亮曾提到，必须对战略进行检讨，接下来三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，万科的战略围绕“活下去”展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。
这一战略为何提出？媒体交流会上，郁亮首次正面给出回应。“大家手里有一瓶怡宝矿泉水，已经喝了一半。有些人觉得才喝了一半，还有一半的水可以喝，但有些人觉得只剩下一半水，应该想想别的办法。”他打了一个比喻说，不同的立场促使每个人会做出各种各样不同的反映，万科始终是一个兢兢业业、如履薄冰、忧患意识强烈的公司，一直将每一天看作最后一天。
“前段时间我在西雅图参观了亚马逊的总部大楼‘Day One’（意为事业开始的第一天），万科与‘Day One’这种理念某种意义上一脉相承。”
在郁亮看来，房地产行业并没有大问题，城市化仍在继续，但行业里面做东西的要求不一样了。从未来发展方向看，郁亮指出，购房者想要的不仅是房子本身，还有房子周边的内容，从这点上来看，房地产行业还有相当大空间。
此前，王石带领下的万科在2012年就判断，行业进入白银时代。如今，郁亮掌舵，万科进一步得出一个基本结论——住房全面短缺时代已经结束。“但这不代表住房问题已经解决，比如，像上海、南京这样的大城市，不一定解决销售短缺的问题。但从全国范围来看，很多地方的住房结构性问题是卖得多租得少，存在不平衡。”
事实上，郁亮的新万科战略早在2014年便拉开序幕，郁亮此前做出定调，万科要十项全能。但多年新业务实施经验总结，郁亮发现，赚钱方式与过去不一样了。以前卖房都是以万元为单位计算，但现在很多新生意，比如物流业务，都是以几块钱来计算。郁亮调侃道，对于一个经常吃大鱼大肉的人来说，突然改吃干粮，哪怕干粮对身体好，但还是蛮难受的。万科在做业务的时候，把问题想象得更为艰难并没有坏处，如果准备不足，反而会发生问题。
“每年万科的秋季例会都会做战略检讨，过去万科的业务太过发散，在今年这个时候，万科觉得需要收敛。”郁亮提出万科最新的目标，“但我不知道具体怎么收敛聚焦，我只是提出要求的那个人。”谈到业务实操层面的动作，郁亮钦点万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海进行补充。
按照张海的回答，收敛肯定不是收缩。收敛聚焦，核心还是在于聚焦。他以商业业务为例表示，以前万科做商业、做办公，并没有考虑过聚焦的问题。事实上，商业是什么商业，做谁的商业，办公是谁在办公，这些业务都是需要聚焦的。“所以今天我们在做更为细致、以客户价值为导向的聚焦，本质上让我们业务变得更强。”
郁亮透露，万科正在打造矢量组织。
矢量是指一个同时具有大小和方向的集合对象，与矢量概念相对的是只有大小没有方向的标量。
“这么大一个机构，如果大家各自使力，方向不一致，一定会很混乱。就像划船一样，如果有人跟你反着划，还不如一个划就算了。”郁亮说，所以，矢量组织很重要，其聚焦的方向主要体现在两个方面，一是战略方向要吻合——所有业务的战略方向都要围绕万科始终服务于普通人、“城乡建设与生活服务商”展开；二是价值观要一致。“综合来说，就是所有的业务、管理行为，都要聚焦在为客户提供他喜欢的、愿意买单的好产品、好服务上去。”
一边高喊活下去，另一边万科却在并购与拿地市场上“步步为营”。据此前经济观察网记者不完全统计，截至11月13日，今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。直接拿地上，2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。
不过，在这次媒体交流会现场，郁亮却前后两次发出反问，万科到底有没有疯狂拿地这件事情，我请大家计算一下。观察万科拿地成本在销售总额中的占比就大致可以了解，万科维持一个正常运作需要多少土地，拿地数量与其他房企相比，到底是多还是少。
郁亮表示，万科从招拍挂市场获取的土地占比，一般只有50%。一直以来万科都是通过并购合作完成项目发展，在每个项目收购中的的权益比例都不太高，很少买断别人的项目。“当然现在主动找万科要求合作的企业多了起来，我们选择余地也更多，这跟活不活下去一点关系也没有。”
整场交流会中，郁亮没有正面回答的问题是颇受关注的“万村计划”是否暂停一事。此前深圳万科被曝出其万村计划“目前全面暂停签约新房源，后续启动时间待定”。虽然深圳万科在回复经济观察网时表示，万村还在研究《城中村总体规划》，政策对当前业务的影响正评估中，目前暂无全面暂停业务的行动。
不过，一名接近万科的知情人士曾向经济观察网证实，万村不仅全面暂停签约房源，还正裁掉一批原本负责统租运营的员工。
郁亮的回应是：“我不清楚，你们去问南方区域吧”。但从郁亮谈及万科在租赁业务方面的新思考和遭遇的难题的言语中，能看出万科旗下包括“万村计划”在内的租赁业务依然处在摸索中。
他表示，城中村改造要比想象中复杂得多得多，尽管租赁住房是政策所鼓励的，“但是我发现，做点好事真难。到今天为止，我还没发现做公寓业务赚钱，但是大家对它的指责已经和现在对房地产一样了。现在我们也很小心，我们还在不断摸索一个可持续发展的模式。”
郁亮还强调，万科还是会坚定发展租赁住宅业务，但至于做什么样的租赁住宅，万科还在考虑中。
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